ពិចារណាកុំបោះបង់ចោលវិធីសាស្ត្រអតិរេកក្នុងការវាយតម្លៃដី

ដោយផ្អែកលើមតិរបស់សហគ្រាស និងសមាគម សហព័ន្ធពាណិជ្ជកម្ម និងឧស្សាហកម្មវៀតណាម (VCCI) បានឆ្លើយតបជាលាយលក្ខណ៍អក្សរទៅកាន់ការបញ្ជូនជាផ្លូវការលេខ 5080/BTNMT-QHPTTND នៃក្រសួងធនធានធម្មជាតិ និងបរិស្ថាន ទាក់ទងនឹងសំណើសុំយោបល់លើសេចក្តីព្រាងអនុក្រឹត្យស្តីពីវិសោធនកម្ម និងបន្ថែមអនុក្រឹត្យលេខ 44/2014/ND-54 ចុះថ្ងៃទី 20 ឧសភា របស់រដ្ឋាភិបាល។ សេចក្តីព្រាងសារាចរណែនាំ វិសោធនកម្ម និងបន្ថែមមាត្រាមួយចំនួននៃសារាចរលេខ ៣៦/២០១៤/TT-BTNMT ចុះថ្ងៃទី ៣០ ខែមិថុនា ឆ្នាំ ២០១៤ របស់រដ្ឋមន្ត្រីក្រសួងធនធានធម្មជាតិ និងបរិស្ថាន ដែលរៀបរាប់លម្អិតអំពីវិធីសាស្ត្រវាយតម្លៃដីធ្លី។ សាងសង់ និងកែសម្រួលបញ្ជីតម្លៃដី; ការវាយតម្លៃដីជាក់លាក់ និងការប្រឹក្សាលើការកំណត់តម្លៃដី (តទៅនេះហៅថាសេចក្តីព្រាង)។

វិធីសាស្រ្តវាយតម្លៃដី

បើប្រៀបធៀបនឹងបទប្បញ្ញត្តិបច្ចុប្បន្ន សេចក្តីព្រាងអនុក្រឹត្យ និងសេចក្តីព្រាងសារាចរណ៍បានកែសម្រួលវិធីសាស្ត្រវាយតម្លៃដី អាស្រ័យហេតុនេះ មានតែវិធីសាស្រ្តបីប៉ុណ្ណោះ៖ វិធីសាស្ត្រប្រៀបធៀប វិធីសាស្ត្រចំណូល និងវិធីសាស្ត្រកែតម្រូវតម្លៃដីនៅពេលធ្វើការវាយតម្លៃដីធ្លី។ នេះមានន័យថានៅពេលវាយតំលៃដី វិធីសាស្ត្រអតិរេក និងវិធីដកនឹងលែងប្រើទៀតហើយ។

អាជីវកម្មមួយចំនួនជឿថាការលុបបំបាត់វិធីសាស្រ្តអតិរេកចេញពីវិធីសាស្រ្តវាយតម្លៃដីធ្លីគួរតែត្រូវបានពិចារណានៅចំណុចមួយចំនួន។

ទីមួយ វាបង្កការលំបាកក្នុងដំណើរការវាយតម្លៃដី។

បច្ចុប្បន្ននេះ តាមការឆ្លុះបញ្ចាំងរបស់សហគ្រាស ប្រសិនបើវិធីសាស្ត្រអតិរេកត្រូវបានបោះបង់ចោល ក្នុងករណីជាច្រើននៃការវាយតម្លៃដី វិធីសាស្ត្រដែលនៅសេសសល់នឹងជួបប្រទះនូវដែនកំណត់មួយចំនួន ដូចជាវិធីសាស្ត្រអតិរេក គឺជាវិធីសាស្ត្រកំណត់តម្លៃដីដោយផ្អែកលើគោលបំណងនៃការប្រើប្រាស់ជាមួយនឹងសក្តានុពលសម្រាប់ការអភិវឌ្ឍន៍នាពេលអនាគត មិនមែនផ្អែកលើគោលបំណងបច្ចុប្បន្ននៃការប្រើប្រាស់ដូចវិធីសាស្ត្រប្រៀបធៀប វិធីសាស្ត្រចំណូលនោះទេ។

ដីប្រភេទនេះដែលមានសក្ដានុពលនៃការអភិវឌ្ឍន៍ ជាទូទៅមិនមានទ្រព្យសម្បត្តិស្រដៀងគ្នា ឬស្រដៀងគ្នាដែលត្រូវបានជួញដូរដោយជោគជ័យនៅលើទីផ្សារ ដើម្បីអនុវត្តវិធីសាស្រ្តប្រៀបធៀប (ដោយមានលក្ខខណ្ឌថាមានយ៉ាងហោចណាស់ 03 ដីដែលអាចប្រៀបធៀបបានដែលត្រូវបានផ្ទេរនៅលើទីផ្សារ ឬឈ្នះការដេញថ្លៃសម្រាប់សិទ្ធិប្រើប្រាស់ដីធ្លី)។

វិធីសាស្រ្តប្រៀបធៀបមានដែនកំណត់ក្នុងលក្ខខណ្ឌនៃទិន្នន័យប្រៀបធៀប ពីព្រោះព័ត៌មានប្រតិបត្តិការជាញឹកញាប់ពិបាកក្នុងការផ្គូផ្គងជាមួយអចលនទ្រព្យដែលត្រូវវាយតម្លៃ។ ចាំបាច់ត្រូវមានព័ត៌មានប្រតិបត្តិការច្បាស់លាស់ និងត្រឹមត្រូវជាច្រើន ខណៈដែលការពិត ក្នុងករណីជាច្រើន តម្លៃប្រតិបត្តិការនៅលើក្រដាស និងតម្លៃប្រតិបត្តិការជាក់ស្តែងគឺខុសគ្នា។

វិធីសាស្ត្រកែតម្រូវតម្លៃដីត្រូវបានអនុវត្តដោយគុណតម្លៃដីក្នុងតារាងតម្លៃដីដោយមេគុណកែតម្រូវតម្លៃដី។ មេគុណកែសម្រួលតម្លៃដីត្រូវបានចេញដោយគណៈកម្មាធិការប្រជាជនខេត្ត តាមរយៈការវិភាគ និងប្រៀបធៀបតម្លៃដីក្នុងតារាងតម្លៃដីជាមួយនឹងតម្លៃដីទូទៅនៅលើទីផ្សារ។ ដូច្នេះ ការកំណត់មេគុណនៃការកែតម្រូវក៏ផ្អែកលើទិន្នន័យប្រៀបធៀបផងដែរ ដូច្នេះវាក៏ជួបប្រទះនូវចំណុចខ្វះខាតនៅក្នុងលក្ខខណ្ឌនៃព័ត៌មាន និងទិន្នន័យបញ្ចូលដូចជាវិធីសាស្ត្រប្រៀបធៀប។

បច្ចុប្បន្ន មូលដ្ឋានទិន្នន័យដីធ្លីរបស់ប្រទេសយើងពិតជាមិនឆ្លុះបញ្ចាំងពីការពិតនៃទីផ្សារនោះទេ។ ដូច្នេះ ការអនុវត្តវិធីសាស្រ្តវាយតម្លៃតែ ៣ ដូចក្នុងសេចក្តីព្រាងច្បាប់ អាចបង្កការលំបាកក្នុងការអនុវត្ត ដោយសារចំណុចខ្វះខាតខាងលើ។

ម៉្យាងវិញទៀត វិធីសាស្រ្តសំណល់ចេញមកពីមូលដ្ឋានទ្រឹស្តី ដែលតម្លៃបច្ចុប្បន្ននៃទ្រព្យសកម្ម គឺជាតម្លៃសំណល់ដែលទទួលបានពីការប៉ាន់ប្រមាណនៃការអភិវឌ្ឍន៍ដែលសន្មត់ថាដកការចំណាយទាំងអស់ដែលកើតឡើងដើម្បីបង្កើតការអភិវឌ្ឍន៍នោះ។ ខ្លឹមសារនៃវិធីសាស្រ្តនេះគឺការគណនាតម្លៃដីក្នុងលក្ខណៈថយក្រោយ ពោលគឺចាប់ផ្តើមពីការលក់ផលិតផលអភិវឌ្ឍន៍ដែលបានបញ្ចប់នាពេលខាងមុខ និងកាត់ការចំណាយលើការអភិវឌ្ឍន៍ចាំបាច់ដើម្បីវិនិយោគក្នុងការបង្កើតផលិតផលនោះ។ ដីដែលមានសក្ដានុពលនៃការអភិវឌ្ឍន៍ត្រូវបានវាយតម្លៃដោយវិធីសាស្ត្រនេះ ដែលវិធីសាស្ត្រវាយតម្លៃផ្សេងទៀតមិនមានសិទ្ធិទទួលបាន។

ទីពីរ ភាពស៊ីសង្វាក់គ្នារវាងបទប្បញ្ញត្តិស្តីពីការវាយតម្លៃអចលនទ្រព្យ។

វិធីសាស្ត្រអតិរេក គឺជាវិធីសាស្រ្តវាយតម្លៃអចលនទ្រព្យដែលអនុវត្តដោយអង្គការវាយតម្លៃវិជ្ជាជីវៈ ហើយត្រូវបានចាត់ទុកថាជាវិធីសាស្រ្តវាយតម្លៃមួយដែលអនុវត្តនៅពេលវាយតម្លៃអចលនទ្រព្យជាមួយនឹងសក្តានុពលនៃការអភិវឌ្ឍន៍ (ដីទំនេរមិនទាន់បានអភិវឌ្ឍ ឬដីដែលមានសំណង់នៅលើដីដែលអាចជួសជុល ឬរុះរើដើម្បីសាងសង់សំណង់ថ្មីនៅលើដីសម្រាប់ការប្រើប្រាស់ល្អបំផុត និងមានប្រសិទ្ធភាពបំផុត)។ វិធីសាស្រ្តអតិរេកត្រូវបានចេញវេជ្ជបញ្ជានៅក្នុងស្តង់ដារវាយតំលៃវៀតណាមលេខ 11 ដែលចេញដោយសារាចរលេខ 145/2016/TT-BTC។

ករណីនៃសេចក្តីព្រាងដកវិធីសាស្ត្រអតិរេកក្នុងការវាយតម្លៃដីធ្លី បណ្តាលឱ្យបទប្បញ្ញត្តិស្តីពីការវាយតម្លៃអចលនទ្រព្យមានភាពមិនស៊ីសង្វាក់គ្នាក្នុងចំណោមឯកសារច្បាប់ពាក់ព័ន្ធ។

ទី៣ គោលដៅគ្រប់គ្រងរដ្ឋ។

ហេតុផលមួយក្នុងការដកវិធីសាស្ត្រអតិរេកចេញពីវិធីសាស្ត្រវាយតម្លៃដីគឺ “នេះជាវិធីសាស្ត្រវាយតម្លៃអចលនទ្រព្យដែលបម្រើឱ្យអ្នកគ្រប់គ្រងគណនាដើម្បីសម្រេចលើការវិនិយោគ (តម្លៃដីគួរតែមានជាមុន) មិនស័ក្តិសមសម្រាប់កិច្ចការវាយតម្លៃដីដើម្បីបម្រើការគ្រប់គ្រងរបស់រដ្ឋ”។

ប្រសិនបើនេះជាវិធីសាស្រ្តដែលប្រើសម្រាប់តែគណនាប្រសិទ្ធភាពនៃការវិនិយោគ មានន័យថាតម្លៃដីត្រូវបានគណនាដើម្បីសម្រេចបាននូវការប្រើប្រាស់ល្អបំផុត និងមានប្រសិទ្ធភាពបំផុត តម្លៃដីនេះគឺស្របតាមគោលការណ៍ទីផ្សារ។ ដូច្នេះ រដ្ឋប្រើវិធីវាយតម្លៃនេះដើម្បីកំណត់ប្រភេទដីដែលមានសក្ដានុពលនៃការអភិវឌ្ឍន៍ដើម្បីកំណត់តម្លៃដីស្របតាមតម្លៃទីផ្សារ ដោយហេតុនេះកំណត់កាតព្វកិច្ចហិរញ្ញវត្ថុដែលអ្នកវិនិយោគត្រូវបំពេញជូនរដ្ឋ។

VCCI បាននិយាយថា "តាមការវិភាគខាងលើ អាជីវកម្មស្នើឱ្យគណៈកម្មាធិការព្រាងពិចារណាមិនដកចេញនូវវិធីសាស្ត្រអតិរេកនៅក្នុងវិធីសាស្ត្រវាយតម្លៃដី"។

កំណត់តម្លៃដីទូទៅនៅលើទីផ្សារ

យោងតាមបទប្បញ្ញត្តិនៃប្រការ ១ មាត្រា ១ នៃសេចក្តីព្រាងច្បាប់ "តម្លៃដីរួមនៅលើទីផ្សារ គឺជាតម្លៃដែលលេចឡើងញឹកញាប់បំផុតក្នុងប្រតិបត្តិការផ្ទេរនៅលើទីផ្សារ ការឈ្នះការដេញថ្លៃសម្រាប់សិទ្ធិប្រើប្រាស់ដីធ្លីនៃដីឡូត៍ដែលមានគោលបំណងដូចគ្នាក្នុងការប្រើប្រាស់ក្នុងតំបន់ និងក្នុងរយៈពេលជាក់លាក់ណាមួយ" ។

ដើម្បីកំណត់ "តម្លៃញឹកញាប់បំផុត" អ្នកវាយតម្លៃដីធ្លីត្រូវតែប្រមូលតម្លៃប្រតិបត្តិការទាំងអស់នៅលើទីផ្សារក្នុងរយៈពេលជាក់លាក់ណាមួយ។ សកម្មភាពនេះអាចត្រូវបានអនុវត្តដោយការសំយោគព័ត៌មានពីភ្នាក់ងាររដ្ឋដូចជាការិយាល័យចុះបញ្ជីដីធ្លី និងអាជ្ញាធរពន្ធដារ។

យោងតាមមតិកែលម្អ អង្គការប្រឹក្សាយោបល់ (លើកលែងតែអង្គភាពសេវាសាធារណៈដែលបំពេញមុខងារ និងភារកិច្ចដែលបានកំណត់) នឹងពិបាកក្នុងការចូលប្រើប្រភពព័ត៌មាននេះឱ្យបានពេញលេញ។

ដើម្បីជួយសម្រួលដល់ប្រតិបត្តិការរបស់អង្គការពិគ្រោះយោបល់ VCCI ផ្តល់អនុសាសន៍ថា គណៈកម្មាធិការពង្រាងបន្ថែមបទប្បញ្ញត្តិដែលអនុញ្ញាតឱ្យអង្គការទាំងនេះអាចចូលប្រើប្រភពព័ត៌មានខាងលើ។

ការអនុវត្តវិធីសាស្រ្តវាយតម្លៃដី

បទប្បញ្ញត្តិនៅក្នុងសេចក្តីព្រាងច្បាប់ ក៏ដូចជាក្រឹត្យលេខ 44/2014/ND-CP មិនបានចែងយ៉ាងច្បាស់អំពីវិធីសាស្រ្តនៃការវាយតម្លៃដីសម្រាប់ករណីដូចខាងក្រោម៖ "ដីឡូតិ៍ ដីមិនមែនកសិកម្ម គឺជាដីលំនៅដ្ឋាន ដែលគ្មានព័ត៌មានអប្បបរមាគ្រប់គ្រាន់នៃដីចំនួន 3 ឡូតិ៍" ។ ករណីនេះមិនមានសិទ្ធិអនុវត្តវិធីប្រៀបធៀបដូចមានចែងក្នុងប្រការ១ ប្រការ៥ (វិសោធនកម្ម) ហើយក៏មិនមែនជាករណីអនុវត្តបទប្បញ្ញត្តិក្នុងប្រការ៨ មាត្រា៥គ នៅពេលដែលមិនមានព័ត៌មានអប្បបរមាគ្រប់គ្រាន់នៃ ០៣ ប្លង់ដីដែលមានគោលបំណងប្រើប្រាស់ដីដូចគ្នា ព្រោះដីមិនមែនជាកសិកម្ម។

ក្នុងករណី "ដីឡូតិ៍ ឬផ្ទៃដីដែលមានតម្លៃគណនាតាមតារាងតម្លៃដីលើសពី 200 ពាន់លានដុង ត្រូវជាកម្មវត្ថុនៃការជួលដីជាមួយនឹងការទូទាត់តែម្តងសម្រាប់រយៈពេលជួលទាំងមូល"។ ករណីនេះមិនស្ថិតក្រោមករណីនៃការអនុវត្តវិធីសាស្ត្រប្រៀបធៀប និងវិធីសាស្ត្រកែតម្រូវតម្លៃដីដែលមានចែងក្នុងមាត្រា ៥ (វិសោធនកម្ម) ទេ។

ព័ត៌មានសម្រាប់អនុវត្តវិធីសាស្ត្រវាយតម្លៃដី

យោងតាមបទប្បញ្ញត្តិនៃមាត្រា 5b នៃសេចក្តីព្រាងអនុក្រឹត្យនេះ ព័ត៌មានស្តីពីតម្លៃដីដើម្បីអនុវត្តវិធីសាស្ត្រប្រៀបធៀប និងវិធីសាស្ត្រកែតម្រូវតម្លៃដី គឺជាព័ត៌មានក្នុងរយៈពេលមិនលើសពី 24 ខែគិតចាប់ពីពេលកំណត់តម្លៃដី និងមុន ដែលប្រមូលបានពីប្រភពដូចជា៖ តម្លៃដីផ្ទេរលើទីផ្សារនៅការិយាល័យចុះបញ្ជីដីធ្លី អាជ្ញាធរពន្ធដារ និងគណៈកម្មាធិការប្រជាជននៅថ្នាក់ឃុំ។ ការឈ្នះតម្លៃនៃការដេញថ្លៃសិទ្ធិប្រើប្រាស់ដីនៅអង្គការដែលធ្វើការដេញថ្លៃសិទ្ធិប្រើប្រាស់ដី
ប្រភពព័ត៌មានដែលប្រមូលបានខាងលើហាក់បីដូចជាមិនគ្រប់គ្រាន់ក្នុងការកំណត់ព័ត៌មានតម្លៃដីធ្លីឲ្យបានត្រឹមត្រូវនោះទេ។ បច្ចុប្បន្ន ប្រតិបត្តិការអចលនទ្រព្យនៅលើទីផ្សារស្ថិតក្នុងស្ថានភាពតម្លៃពីរ គឺតម្លៃដែលមានចែងក្នុងកិច្ចសន្យាផ្ទេរសិទ្ធិប្រើប្រាស់ដីធ្លី (ព័ត៌មានដែលទទួលបានពីការិយាល័យចុះបញ្ជីដីធ្លី និងអាជ្ញាធរពន្ធដារ) ប្រហែលជាមិនមែនជាតម្លៃប្រតិបត្តិការជាក់ស្តែងនោះទេ។

ដូច្នេះ ដើម្បីធានាបាននូវព័ត៌មានកាន់តែត្រឹមត្រូវ VCCI ផ្តល់អនុសាសន៍ថា គណៈកម្មាធិការព្រាងពង្រីកប្រភពព័ត៌មានដូចជា៖ តម្លៃប្រតិបត្តិការលើជាន់ជួញដូរអចលនទ្រព្យ។ តម្លៃដែលប្រមូលបានដោយអ្នកវាយតម្លៃតាមរយៈការស៊ើបអង្កេត និងការស្ទង់មតិ។

ប្រាជ្ញា

ប្រភព: https://www.nguoiduatin.vn/vcci-can-nhac-khong-bo-phuong-phap-thang-du-trong-dinh-gia-dat-a617881.html