សូមពិចារណាកុំបោះបង់ចោលវិធីសាស្ត្រលើសក្នុងការវាយតម្លៃដីធ្លី។

[ការផ្សាយពាណិជ្ជកម្ម_1]

ដោយផ្អែកលើមតិយោបល់ពីអាជីវកម្ម និងសមាគមនានា សភាពាណិជ្ជកម្ម និងឧស្សាហកម្មវៀតណាម (VCCI) បានឆ្លើយតបទៅនឹងលិខិតផ្លូវការលេខ 5080/BTNMT-QHPTTNĐ ពី ក្រសួងធនធានធម្មជាតិ និងបរិស្ថាន ទាក់ទងនឹងសំណើសុំមតិយោបល់លើសេចក្តីព្រាងក្រឹត្យធ្វើវិសោធនកម្ម និងបំពេញបន្ថែមក្រឹត្យលេខ 44/2014/ND-CP ចុះថ្ងៃទី 15 ខែឧសភា ឆ្នាំ 2014 របស់រដ្ឋាភិបាលស្តីពីតម្លៃដីធ្លី និងសេចក្តីព្រាងសារាចរធ្វើវិសោធនកម្ម និងបំពេញបន្ថែមមាត្រាមួយចំនួននៃសារាចរលេខ 36/2014/TT-BTNMT ចុះថ្ងៃទី 30 ខែមិថុនា ឆ្នាំ 2014 របស់រដ្ឋមន្ត្រីក្រសួងធនធានធម្មជាតិ និងបរិស្ថាន ដែលរៀបរាប់លម្អិតអំពីវិធីសាស្រ្តនៃការវាយតម្លៃដីធ្លី ការសាងសង់ និងការកែសម្រួលតារាងតម្លៃដីធ្លី ការវាយតម្លៃដីធ្លីជាក់លាក់ និងការពិគ្រោះយោបល់លើការកំណត់តម្លៃដីធ្លី (តទៅនេះហៅថាសេចក្តីព្រាង)។

វិធីសាស្ត្រវាយតម្លៃដីធ្លី

បើប្រៀបធៀបទៅនឹងបទប្បញ្ញត្តិបច្ចុប្បន្ន សេចក្តីព្រាងក្រឹត្យ និងសេចក្តីព្រាងសារាចរបានកែសម្រួលវិធីសាស្ត្រវាយតម្លៃដីធ្លី ដោយទុកតែវិធីសាស្ត្របីប៉ុណ្ណោះ៖ វិធីសាស្ត្រប្រៀបធៀប វិធីសាស្ត្រចំណូល និងវិធីសាស្ត្រមេគុណកែតម្រូវតម្លៃដីធ្លី។ នេះមានន័យថា វិធីសាស្ត្រលើស និងវិធីសាស្ត្រកាត់កងនឹងលែងត្រូវបានប្រើប្រាស់នៅពេលវាយតម្លៃដីធ្លីទៀតហើយ។

អាជីវកម្មមួយចំនួនអះអាងថា ការដកវិធីសាស្ត្រលើសចេញពីវិធីសាស្ត្រវាយតម្លៃដីធ្លីត្រូវការការពិចារណាយ៉ាងប្រុងប្រយ័ត្នពីទស្សនៈជាច្រើន។

ទីមួយ វាបង្កើតការលំបាកក្នុងដំណើរការវាយតម្លៃដីធ្លី។

បច្ចុប្បន្ននេះ យោងតាមមតិប្រតិកម្មពីអាជីវកម្មនានា ប្រសិនបើវិធីសាស្ត្រលើសត្រូវបានបោះបង់ចោល ក្នុងករណីជាច្រើននៃការវាយតម្លៃដីធ្លី វិធីសាស្ត្រដែលនៅសល់នឹងប្រឈមមុខនឹងដែនកំណត់មួយចំនួន។ ឧទាហរណ៍ វិធីសាស្ត្រលើសកំណត់តម្លៃដីធ្លីដោយផ្អែកលើការប្រើប្រាស់អភិវឌ្ឍន៍នាពេលអនាគត ជាជាងផ្អែកលើការប្រើប្រាស់បច្ចុប្បន្នដូចជាវិធីសាស្ត្រប្រៀបធៀប ឬវិធីសាស្ត្រចំណូល។

ដីប្រភេទនេះដែលមានសក្តានុពលអភិវឌ្ឍន៍ជាធម្មតាខ្វះអចលនទ្រព្យដែលអាចប្រៀបធៀបបាន ឬស្រដៀងគ្នា ដែលត្រូវបានជួញដូរដោយជោគជ័យនៅលើទីផ្សារ ដែលធ្វើឱ្យវាពិបាកក្នុងការអនុវត្តវិធីសាស្ត្រប្រៀបធៀប (ដោយផ្តល់ថាមានដីឡូត៍ដែលអាចប្រៀបធៀបបានយ៉ាងហោចណាស់ 3 ដែលត្រូវបានផ្ទេរនៅលើទីផ្សារ ឬឈ្នះតាមរយៈការដេញថ្លៃសិទ្ធិប្រើប្រាស់ដីធ្លី)។

វិធីសាស្ត្រប្រៀបធៀបមានដែនកំណត់ទាក់ទងនឹងទិន្នន័យប្រៀបធៀប ពីព្រោះព័ត៌មានប្រតិបត្តិការច្រើនតែពិបាកក្នុងការផ្សះផ្សាជាមួយទ្រព្យសម្បត្តិដែលកំពុងត្រូវបានវាយតម្លៃ។ វាតម្រូវឱ្យមានព័ត៌មានប្រតិបត្តិការជាច្រើនដែលច្បាស់លាស់ និងត្រឹមត្រូវ ខណៈពេលដែលតាមពិតទៅ ក្នុងករណីជាច្រើន តម្លៃប្រតិបត្តិការនៅលើក្រដាស និងតម្លៃប្រតិបត្តិការជាក់ស្តែងគឺខុសគ្នា។

វិធីសាស្ត្រមេគុណកែតម្រូវតម្លៃដីធ្លីត្រូវបានអនុវត្តដោយគុណតម្លៃដីធ្លីក្នុងតារាងតម្លៃដីធ្លីដោយមេគុណកែតម្រូវតម្លៃដីធ្លី។ មេគុណកែតម្រូវតម្លៃដីធ្លីត្រូវបានចេញដោយគណៈកម្មាធិការប្រជាជនខេត្តតាមរយៈការវិភាគ និងការប្រៀបធៀបតម្លៃដីធ្លីក្នុងតារាងតម្លៃដីធ្លីជាមួយនឹងតម្លៃទីផ្សារបច្ចុប្បន្ន។ ដូច្នេះ ការកំណត់មេគុណកែតម្រូវក៏ពឹងផ្អែកលើទិន្នន័យប្រៀបធៀបដែរ ដូច្នេះហើយទើបជួបប្រទះនឹងដែនកំណត់ដូចគ្នាទាក់ទងនឹងព័ត៌មានបញ្ចូល និងទិន្នន័យដូចវិធីសាស្ត្រប្រៀបធៀបដែរ។

បច្ចុប្បន្ននេះ មូលដ្ឋានទិន្នន័យដីធ្លីរបស់ប្រទេសយើងមិនទាន់ឆ្លុះបញ្ចាំងពីការពិតនៃទីផ្សារបានត្រឹមត្រូវនៅឡើយទេ។ ដូច្នេះ ការអនុវត្តវិធីសាស្ត្រវាយតម្លៃតែបីយ៉ាងដូចនៅក្នុងសេចក្តីព្រាងច្បាប់អាចបង្កើតការលំបាកក្នុងការអនុវត្តដោយសារតែចំណុចខ្វះខាតដែលបានរៀបរាប់ខាងលើ។

ម៉្យាងវិញទៀត វិធីសាស្ត្រសំណល់កើតចេញពីមូលដ្ឋានទ្រឹស្តីដែលថាតម្លៃបច្ចុប្បន្ននៃទ្រព្យសកម្មគឺជាតម្លៃដែលនៅសល់ដែលទទួលបានពីការប៉ាន់ប្រមាណនៃការអភិវឌ្ឍសម្មតិកម្មដកថ្លៃដើមទាំងអស់ដែលកើតឡើងដើម្បីបង្កើតការអភិវឌ្ឍនោះ។ ខ្លឹមសារនៃវិធីសាស្ត្រនេះគឺដើម្បីគណនាតម្លៃដីបញ្ច្រាស់ ដោយចាប់ផ្តើមជាមួយនឹងប្រាក់ចំណូលពីការលក់ផលិតផលអភិវឌ្ឍន៍នាពេលអនាគតដែលបានបញ្ចប់ ហើយដកថ្លៃដើមអភិវឌ្ឍន៍ចាំបាច់ដែលបានវិនិយោគក្នុងការបង្កើតផលិតផលទាំងនោះ។ ដីដែលមានសក្តានុពលអភិវឌ្ឍន៍ត្រូវបានវាយតម្លៃដោយប្រើវិធីសាស្ត្រនេះ ដែលវិធីសាស្ត្រវាយតម្លៃផ្សេងទៀតមិនស័ក្តិសមសម្រាប់នោះទេ។

ទីពីរ ភាពស៊ីសង្វាក់គ្នាក្នុងចំណោមបទប្បញ្ញត្តិទាក់ទងនឹងការវាយតម្លៃអចលនទ្រព្យ។

វិធីសាស្ត្រសំណល់គឺជាវិធីសាស្ត្រវាយតម្លៃអចលនទ្រព្យដែលអនុវត្តដោយអង្គការវាយតម្លៃអាជីព ហើយត្រូវបានចាត់ទុកថាជាវិធីសាស្ត្រវាយតម្លៃមួយក្នុងចំណោមវិធីសាស្ត្រវាយតម្លៃដែលប្រើនៅពេលវាយតម្លៃអចលនទ្រព្យដែលមានសក្តានុពលអភិវឌ្ឍន៍ (ដីទំនេរដែលមិនទាន់អភិវឌ្ឍ ឬដីដែលមានរចនាសម្ព័ន្ធដែលមានស្រាប់ដែលអាចជួសជុល ឬរុះរើដើម្បីសាងសង់រចនាសម្ព័ន្ធថ្មីសម្រាប់ការប្រើប្រាស់ដ៏ល្អប្រសើរ និងមានប្រសិទ្ធភាព)។ វិធីសាស្ត្រសំណល់ត្រូវបានចែងនៅក្នុងស្តង់ដារវាយតម្លៃវៀតណាមលេខ 11 ដែលចេញដោយសារាចរលេខ 145/2016/TT-BTC។

ការដកចេញនូវវិធីសាស្ត្រលើសក្នុងការវាយតម្លៃដីធ្លីដោយសេចក្តីព្រាងច្បាប់ បានបណ្តាលឱ្យមានភាពមិនស៊ីសង្វាក់គ្នានៅក្នុងបទប្បញ្ញត្តិវាយតម្លៃអចលនទ្រព្យនៅទូទាំងឯកសារផ្លូវច្បាប់ពាក់ព័ន្ធ។

ទីបី គោលបំណងនៃការគ្រប់គ្រងរដ្ឋ។

ហេតុផលមួយសម្រាប់ការដកវិធីសាស្ត្រលើសចេញពីវិធីសាស្ត្រវាយតម្លៃដីធ្លីគឺថា "នេះគឺជាវិធីសាស្ត្រវាយតម្លៃអចលនទ្រព្យដែលប្រើប្រាស់ដោយអ្នកគ្រប់គ្រងដើម្បីធ្វើការសម្រេចចិត្តវិនិយោគ (តាមឧត្ដមគតិ តម្លៃដីធ្លីគួរតែត្រូវបានកំណត់ជាមុន) ហើយវាមិនស័ក្តិសមសម្រាប់ភារកិច្ចវាយតម្លៃដីធ្លីដែលបម្រើការគ្រប់គ្រងដីធ្លីរបស់រដ្ឋនោះទេ"។

ប្រសិនបើវិធីសាស្ត្រនេះត្រូវបានពិចារណាសម្រាប់តែការគណនាប្រសិទ្ធភាពវិនិយោគប៉ុណ្ណោះ វាមានន័យថាតម្លៃដីត្រូវបានគណនាដើម្បីសម្រេចបាននូវការប្រើប្រាស់ដ៏ល្អបំផុត និងមានប្រសិទ្ធភាពបំផុត ហើយតម្លៃដីនេះស្របនឹងគោលការណ៍ទីផ្សារ។ ដូច្នេះ រដ្ឋប្រើប្រាស់វិធីសាស្ត្រវាយតម្លៃនេះដើម្បីកំណត់ប្រភេទដីដែលមានសក្តានុពលអភិវឌ្ឍន៍ ដោយកំណត់តម្លៃដីដែលស្របនឹងតម្លៃទីផ្សារ ដោយហេតុនេះកំណត់កាតព្វកិច្ចហិរញ្ញវត្ថុដែលអ្នកវិនិយោគត្រូវបំពេញចំពោះរដ្ឋ។

VCCI បានបញ្ជាក់ថា «ដោយផ្អែកលើការវិភាគខាងលើ អាជីវកម្មនានាស្នើឱ្យគណៈកម្មាធិការព្រាងច្បាប់ពិចារណាមិនដកវិធីសាស្ត្រលើសចេញពីវិធីសាស្ត្រវាយតម្លៃដីធ្លីទេ»។

ការកំណត់តម្លៃដីទីផ្សារបច្ចុប្បន្ន

យោងតាមប្រការ ១ មាត្រា ១ នៃសេចក្តីព្រាងច្បាប់ «តម្លៃទីផ្សារបច្ចុប្បន្នសម្រាប់ដីធ្លី គឺជាតម្លៃដែលលេចឡើងញឹកញាប់បំផុតនៅក្នុងប្រតិបត្តិការដែលបានផ្ទេររួចហើយនៅលើទីផ្សារ ឬនៅក្នុងការដេញថ្លៃសម្រាប់សិទ្ធិប្រើប្រាស់ដីធ្លីនៃដីឡូត៍ដែលមានការប្រើប្រាស់ដូចគ្នានៅក្នុងតំបន់ដែលបានផ្តល់ឱ្យ និងក្នុងរយៈពេលជាក់លាក់ណាមួយ»។

ដើម្បីកំណត់ «ជួរតម្លៃដែលកើតឡើងញឹកញាប់បំផុត» អ្នកវាយតម្លៃដីធ្លីត្រូវតែប្រមូលតម្លៃប្រតិបត្តិការទីផ្សារទាំងអស់ក្នុងរយៈពេលជាក់លាក់មួយ។ ដំណើរការនេះអាចត្រូវបានអនុវត្តបានលុះត្រាតែមានការចងក្រងព័ត៌មានពីភ្នាក់ងាររដ្ឋាភិបាលដែលមានប្រភពទិន្នន័យពាក់ព័ន្ធ ដូចជាការិយាល័យចុះបញ្ជីដីធ្លី និងអាជ្ញាធរពន្ធដារ។

យោងតាមមតិកែលម្អ អង្គការប្រឹក្សាយោបល់ (លើកលែងតែអង្គភាពសេវាសាធារណៈដែលអនុវត្តមុខងារ និងភារកិច្ចដែលបានកំណត់របស់ពួកគេ) នឹងមានការលំបាកក្នុងការចូលមើលព័ត៌មាននេះឱ្យបានពេញលេញ។

ដើម្បីសម្រួលដល់ប្រតិបត្តិការរបស់អង្គការប្រឹក្សាយោបល់ VCCI ស្នើឱ្យគណៈកម្មាធិការព្រាងបន្ថែមបទប្បញ្ញត្តិដែលអនុញ្ញាតឱ្យអង្គការទាំងនេះចូលមើលប្រភពព័ត៌មានដែលបានរៀបរាប់ខាងលើ។

ការអនុវត្តវិធីសាស្ត្រវាយតម្លៃដីធ្លី

បទប្បញ្ញត្តិនៅក្នុងសេចក្តីព្រាងច្បាប់ ក៏ដូចជាក្រឹត្យលេខ 44/2014/ND-CP មិនបានបញ្ជាក់ច្បាស់លាស់អំពីវិធីសាស្ត្រវាយតម្លៃដីធ្លីសម្រាប់ករណីដូចខាងក្រោម៖ "ដីឡូត៍មិនមែន កសិកម្ម ឬតំបន់ដែលកំណត់ជាដីលំនៅដ្ឋានដែលខ្វះព័ត៌មានអប្បបរមាដែលត្រូវការសម្រាប់ដីឡូត៍ចំនួនបី"។ យោងតាមបទប្បញ្ញត្តិ ករណីនេះមិនមានលក្ខណៈសម្បត្តិគ្រប់គ្រាន់សម្រាប់វិធីសាស្ត្រប្រៀបធៀបដូចដែលមានចែងក្នុងប្រការ 1 មាត្រា 5 (ធ្វើវិសោធនកម្ម) ទេ ហើយវាក៏មិនមានលក្ខណៈសម្បត្តិគ្រប់គ្រាន់សម្រាប់បទប្បញ្ញត្តិនៃប្រការ 8 មាត្រា 5c នៅពេលដែលមានព័ត៌មានមិនគ្រប់គ្រាន់សម្រាប់ដីឡូត៍ចំនួនបីដែលមានគោលបំណងប្រើប្រាស់ដីធ្លីដូចគ្នា ព្រោះវាមិនមែនជាដីមិនមែនកសិកម្ម។

ករណី «ដីឡូត៍ ឬតំបន់ដែលមានតម្លៃលើសពី 200 ពាន់លានដុង តាមបញ្ជីតម្លៃដី ដែលស្ថិតនៅក្រោមប្រភេទនៃការជួលដីដែលមានការបង់ប្រាក់ម្តងសម្រាប់រយៈពេលជួលទាំងមូល» មិនស្ថិតនៅក្រោមករណីដែលវិធីសាស្ត្រប្រៀបធៀប និងវិធីសាស្ត្រមេគុណកែតម្រូវតម្លៃដីត្រូវបានអនុវត្តដូចមានចែងក្នុងមាត្រា 5 (ធ្វើវិសោធនកម្ម) នោះទេ។

ព័ត៌មានសម្រាប់អនុវត្តវិធីសាស្ត្រវាយតម្លៃដីធ្លី។

យោងតាមមាត្រា 5b នៃសេចក្តីព្រាងក្រឹត្យ ព័ត៌មានអំពីតម្លៃដីធ្លីសម្រាប់អនុវត្តវិធីសាស្ត្រប្រៀបធៀប និងវិធីសាស្ត្រមេគុណកែតម្រូវតម្លៃដីធ្លី គឺជាព័ត៌មានដែលប្រមូលបានពីប្រភពដូចជា៖ តម្លៃដីធ្លីដែលបានផ្ទេររួចហើយនៅលើទីផ្សារនៅការិយាល័យចុះបញ្ជីដីធ្លី អាជ្ញាធរពន្ធដារ និងគណៈកម្មាធិការប្រជាជនថ្នាក់ឃុំ និងតម្លៃដេញថ្លៃដែលឈ្នះសម្រាប់សិទ្ធិប្រើប្រាស់ដីធ្លីនៅអង្គការដែលធ្វើការដេញថ្លៃសិទ្ធិប្រើប្រាស់ដីធ្លី។
ព័ត៌មានដែលប្រមូលបានរហូតមកដល់ពេលនេះហាក់ដូចជាមិនគ្រប់គ្រាន់ដើម្បីកំណត់តម្លៃដីធ្លីបានត្រឹមត្រូវនោះទេ។ បច្ចុប្បន្ននេះ ប្រតិបត្តិការអចលនទ្រព្យនៅលើទីផ្សារត្រូវបានកំណត់លក្ខណៈដោយប្រព័ន្ធកំណត់តម្លៃពីរ។ តម្លៃដែលបានកត់ត្រានៅក្នុងកិច្ចសន្យាផ្ទេរសិទ្ធិប្រើប្រាស់ដីធ្លី (ព័ត៌មានដែលទទួលបានពីការិយាល័យចុះបញ្ជីដីធ្លី និងអាជ្ញាធរពន្ធដារ) អាចមិនឆ្លុះបញ្ចាំងពីតម្លៃប្រតិបត្តិការជាក់ស្តែងនោះទេ។

ដូច្នេះ ដើម្បីធានាបាននូវភាពត្រឹមត្រូវកាន់តែខ្លាំងនៃព័ត៌មាន VCCI ស្នើឱ្យគណៈកម្មាធិការព្រាងពង្រីកប្រភពព័ត៌មានដើម្បីរួមមាន៖ តម្លៃប្រតិបត្តិការលើការផ្លាស់ប្តូរអចលនទ្រព្យ និងតម្លៃដែលប្រមូលបានដោយអ្នកវាយតម្លៃតាមរយៈការស្ទង់មតិ និងការស៊ើបអង្កេត។

ទឺ មិញ

[ការផ្សាយពាណិជ្ជកម្ម_២]
ប្រភព