តើវិធីវាយតម្លៃដីត្រូវបានកំណត់យ៉ាងណា?

គោលការណ៍ មូលដ្ឋាន និងវិធីសាស្រ្តនៃការវាយតម្លៃដី

ប្រធានរដ្ឋសភា លោក Vuong Dinh Hue បានចុះហត្ថលេខាដើម្បីបញ្ជាក់ការផ្សព្វផ្សាយច្បាប់ភូមិបាល (ច្បាប់លេខ 31/2024/QH15)។ ច្បាប់ភូមិបាល (វិសោធនកម្ម) ចែងអំពីរបបកម្មសិទ្ធិដីធ្លី អំណាច និងទំនួលខុសត្រូវរបស់រដ្ឋ ដែលតំណាងឱ្យភាពជាម្ចាស់កម្មសិទ្ធិរបស់ប្រជាពលរដ្ឋទាំងមូល និងការគ្រប់គ្រងដីធ្លីដោយឯកសណ្ឋាន របបគ្រប់គ្រង និងប្រើប្រាស់ដីធ្លី សិទ្ធិ និងកាតព្វកិច្ចរបស់ប្រជាពលរដ្ឋ និងអ្នកប្រើប្រាស់ដីធ្លីទាក់ទងនឹងដីធ្លីក្នុងទឹកដីនៃប្រទេសវៀតណាម។

គួរកត់សម្គាល់ថា មាត្រា ១៥៨ ចែងអំពីគោលការណ៍ មូលដ្ឋាន និងវិធីសាស្រ្តនៃការវាយតម្លៃដីធ្លី។ ជាពិសេស ការវាយតម្លៃដីធ្លីត្រូវតែធានានូវគោលការណ៍ដូចខាងក្រោមៈ វិធីសាស្ត្រវាយតម្លៃដីស្របតាមគោលការណ៍ទីផ្សារ; អនុវត្តតាមវិធីសាស្រ្ត បទបញ្ជា និងនីតិវិធីត្រឹមត្រូវសម្រាប់ការវាយតម្លៃដីធ្លី។ ធានានូវភាពស្មោះត្រង់ កម្មវត្ថុ ភាពបើកចំហ និងតម្លាភាព។ ធានានូវឯករាជ្យភាពរវាងស្ថាប័នប្រឹក្សាការកំណត់តម្លៃដី ក្រុមប្រឹក្សាវាយតម្លៃបញ្ជីតម្លៃដី ក្រុមប្រឹក្សាវាយតម្លៃតម្លៃដីជាក់លាក់ និងភ្នាក់ងារ ឬអ្នកដែលមានសិទ្ធិអំណាចក្នុងការសម្រេចចិត្តលើតម្លៃដី។ ធានាបាននូវសុខដុមរមនានៃផលប្រយោជន៍រវាងរដ្ឋ អ្នកប្រើប្រាស់ដីធ្លី និងអ្នកវិនិយោគ។

មូលដ្ឋានសម្រាប់ការវាយតម្លៃដីរួមមាន៖ គោលបំណងប្រើប្រាស់ដីសម្រាប់ការវាយតម្លៃ; ពាក្យប្រើប្រាស់ដី សម្រាប់ដី កសិកម្ម ដែលត្រូវបានរដ្ឋបែងចែកទៅឱ្យគ្រួសារ និងបុគ្គលតាមកូតាបែងចែកដីកសិកម្ម ដីកសិកម្មក្នុងកូតាសម្រាប់ការទទួលសិទ្ធិផ្ទេរ ពាក្យប្រើប្រាស់ដីមិនផ្អែកលើ។ បញ្ចូលព័ត៌មានសម្រាប់ការវាយតម្លៃដីតាមវិធីវាយតម្លៃដី។ កត្តាផ្សេងទៀតដែលប៉ះពាល់ដល់តម្លៃដី; បទប្បញ្ញត្តិនៃច្បាប់ពាក់ព័ន្ធនៅពេលកំណត់តម្លៃដី។

កិច្ចសន្ទនា-ច្បាប់ភូមិបាល (ធ្វើវិសោធនកម្ម)៖ តើវិធីសាស្ត្រវាយតម្លៃដីធ្លីត្រូវបានគ្រប់គ្រងយ៉ាងដូចម្តេច? — ការវាយតម្លៃដីត្រូវធានាឱ្យបាននូវភាពស្មោះត្រង់ កម្មវត្ថុ ផ្សព្វផ្សាយជាសាធារណៈ តម្លាភាព... (រូបថត៖ ហ៊ូ ថាង)។

បញ្ចូលព័ត៌មានសម្រាប់ការវាយតម្លៃដីធ្លីតាមវិធីវាយតម្លៃដីដែលមានចែងក្នុងចំណុច គ ប្រការ ២ នៃមាត្រានេះ រួមមានៈ តម្លៃដីដែលបានកត់ត្រាក្នុងមូលដ្ឋានទិន្នន័យដីធ្លីជាតិ និងមូលដ្ឋានទិន្នន័យតម្លៃជាតិ។ តម្លៃដីមានចែងក្នុងកិច្ចសន្យាផ្ទេរសិទ្ធិប្រើប្រាស់ដី; តម្លៃដេញថ្លៃនៃសិទ្ធិប្រើប្រាស់ដីបន្ទាប់ពីការបំពេញកាតព្វកិច្ចហិរញ្ញវត្ថុ; តម្លៃដីដែលប្រមូលបានតាមរយៈការស៊ើបអង្កេត និងការស្ទង់មតិ ក្នុងករណីដែលគ្មានព័ត៌មានតម្លៃដីបានបញ្ជាក់នៅក្នុងចំណុច ក និងចំណុច ខ នៃប្រការនេះ ។ ព័ត៌មានអំពីចំណូលចំណាយ ចំណូលពីការប្រើប្រាស់ដីធ្លី។

វិធីសាស្រ្តវាយតម្លៃដីរួមមានៈ វិធីសាស្ត្រប្រៀបធៀបត្រូវបានអនុវត្តដោយការកែសម្រួលតម្លៃដីដែលមានគោលបំណងប្រើប្រាស់ដីដូចគ្នា ភាពស្រដៀងគ្នាមួយចំនួននៃកត្តាដែលប៉ះពាល់ដល់តម្លៃដីដែលបានផ្ទេរនៅលើទីផ្សារ ការឈ្នះការដេញថ្លៃសិទ្ធិប្រើប្រាស់ដីដែលអ្នកឈ្នះការដេញថ្លៃបានបំពេញកាតព្វកិច្ចហិរញ្ញវត្ថុតាមការសម្រេចចិត្តឈ្នះការដេញថ្លៃ តាមរយៈការវិភាគ និងប្រៀបធៀបកត្តាដែលប៉ះពាល់ដល់តម្លៃដីបន្ទាប់ពីបានភ្ជាប់ជាមួយតម្លៃដីណាមួយ (តម្លៃដី)។ មានតម្លៃ;

វិធីសាស្រ្តនៃប្រាក់ចំណូលត្រូវបានអនុវត្តដោយយកប្រាក់ចំណូលសុទ្ធប្រចាំឆ្នាំជាមធ្យមក្នុងមួយផ្ទៃដីបែងចែកដោយអត្រាការប្រាក់សន្សំជាមធ្យមនៃប្រាក់បញ្ញើរយៈពេល 12 ខែជាប្រាក់បញ្ញើវៀតណាមដុងនៅធនាគារពាណិជ្ជដែលរដ្ឋកាន់កាប់ច្រើនជាង 50% នៃដើមទុនធម្មនុញ្ញឬភាគហ៊ុនបោះឆ្នោតសរុបនៅក្នុងតំបន់ខេត្តសម្រាប់រយៈពេល 03 ឆ្នាំជាប់ៗគ្នារហូតដល់ចុងបញ្ចប់នៃត្រីមាសចុងក្រោយបំផុតជាមួយនឹងទិន្នន័យមុនពេលកំណត់តម្លៃដី។

វិធីសាស្រ្តអតិរេកត្រូវបានអនុវត្តដោយយកចំណូលពីការអភិវឌ្ឍន៍សរុប ដកតម្លៃអភិវឌ្ឍន៍សរុបប៉ាន់ស្មាននៃដីឡូតិ៍ ឬផ្ទៃដីលើមូលដ្ឋាននៃការប្រើប្រាស់ដីដែលមានប្រសិទ្ធភាពបំផុត (មេគុណការប្រើប្រាស់ដី ដង់ស៊ីតេសំណង់ ចំនួនអតិបរមានៃអគារ) យោងតាមផែនការប្រើប្រាស់ដី និងផែនការសាងសង់លម្អិតដែលបានអនុម័តដោយអាជ្ញាធរមានសមត្ថកិច្ច។

វិធីសាស្ត្រកែតម្រូវតម្លៃដីត្រូវបានអនុវត្តដោយគុណតម្លៃដីក្នុងតារាងតម្លៃដីដោយមេគុណកែតម្រូវតម្លៃដី។ មេគុណនៃការកែតម្រូវតម្លៃដីត្រូវបានកំណត់ដោយការប្រៀបធៀបតម្លៃដីនៅក្នុងតារាងតម្លៃដីជាមួយនឹងតម្លៃដីទីផ្សារ។

ករណី និងលក្ខខណ្ឌនៃការអនុវត្តវិធីវាយតម្លៃដីមានចែងដូចខាងក្រោម៖ វិធីសាស្ត្រប្រៀបធៀបត្រូវបានអនុវត្តចំពោះតម្លៃករណីដែលមានយ៉ាងហោចណាស់ 03 ដីដែលមានគោលបំណងប្រើប្រាស់ដីដូចគ្នា ភាពស្រដៀងគ្នាមួយចំនួននៃកត្តាដែលប៉ះពាល់ដល់តម្លៃដីដែលបានផ្ទេរនៅលើទីផ្សារ ការឈ្នះការដេញថ្លៃសិទ្ធិប្រើប្រាស់ដីដែលអ្នកដេញថ្លៃបានបំពេញកាតព្វកិច្ចហិរញ្ញវត្ថុស្របតាមការសម្រេចឈ្នះការដេញថ្លៃ។

វិធីសាស្រ្តនៃប្រាក់ចំណូលត្រូវបានអនុវត្តចំពោះការវាយតម្លៃក្នុងករណីដែលដីឡូតិ៍ ឬដីកសិកម្ម ឬដីមិនមែនកសិកម្មមិនមែនជាដីលំនៅដ្ឋាន ហើយដីឡូត៍ ឬដីដែលត្រូវវាយតម្លៃមិនបំពេញលក្ខខណ្ឌសម្រាប់ការអនុវត្តវិធីសាស្ត្រប្រៀបធៀប ប៉ុន្តែប្រាក់ចំណូល និងចំណាយពីការប្រើប្រាស់ដីអាចកំណត់បានតាមគោលបំណងប្រើប្រាស់ដីដែលកំពុងកំណត់តម្លៃ។

វិធីសាស្ត្រអតិរេកត្រូវបានអនុវត្តចំពោះតម្លៃដីឡូតិ៍ និងតំបន់ដីសម្រាប់គម្រោងវិនិយោគដែលមិនបំពេញលក្ខខណ្ឌសម្រាប់ការអនុវត្តវិធីសាស្ត្រប្រៀបធៀប ឬវិធីសាស្ត្រចំណូល ប៉ុន្តែអាចប៉ាន់ប្រមាណចំណូលពីការអភិវឌ្ឍន៍សរុប និងតម្លៃអភិវឌ្ឍន៍សរុបរបស់គម្រោង។

វិធីសាស្ត្រកែតម្រូវតម្លៃដីត្រូវបានអនុវត្តដើម្បីកំណត់ជាក់លាក់នូវសំណងនៅពេលដែលរដ្ឋទាមទារដីឡើងវិញ ក្នុងករណីទាមទារយកដីនៅជាប់គ្នាជាច្រើនដែលមានគោលបំណងប្រើប្រាស់ដូចគ្នា ហើយតម្លៃដីត្រូវបានបញ្ជាក់ក្នុងតារាងតម្លៃដីប៉ុន្តែមិនបំពេញលក្ខខណ្ឌសម្រាប់ការអនុវត្តវិធីសាស្ត្រប្រៀបធៀប។

វិធីសាស្រ្តវាយតម្លៃដីដែលមានចែងក្នុងប្រការ ៥ នៃមាត្រានេះ ត្រូវបានប្រើដើម្បីកំណត់តម្លៃដីជាក់លាក់ និងបង្កើតតារាងតម្លៃដី។ ក្នុងករណីដែលវិធីសាស្ត្រវាយតម្លៃដីនៅចំណុច ក ខ និង ឃ ប្រការ ៥ នៃមាត្រានេះត្រូវបានអនុវត្តដើម្បីកំណត់តម្លៃដីជាក់លាក់ ហើយលទ្ធផលទាបជាងតម្លៃដីក្នុងតារាងតម្លៃដី តម្លៃដីក្នុងតារាងតម្លៃដីត្រូវប្រើ។

ជម្រើសនៃវិធីសាស្ត្រវាយតម្លៃដីធ្លីត្រូវបានស្នើឡើងដោយអង្គការដែលធ្វើការវាយតម្លៃដីធ្លី និងសម្រេចដោយក្រុមប្រឹក្សាវាយតម្លៃដីជាក់លាក់។

បទប្បញ្ញត្តិតម្លៃដី

មាត្រា ១៥៩ នៃច្បាប់ភូមិបាលបានចែងអំពីតារាងតម្លៃដី។ អាស្រ័យហេតុនេះ តារាងតម្លៃដីត្រូវបានអនុវត្តចំពោះករណីដូចខាងក្រោម៖ ការគណនាថ្លៃប្រើប្រាស់ដី នៅពេលដែលរដ្ឋទទួលស្គាល់សិទ្ធិប្រើប្រាស់ដីរបស់គ្រួសារ និងបុគ្គល។ ការផ្លាស់ប្តូរគោលបំណងប្រើប្រាស់ដីរបស់គ្រួសារ និងបុគ្គល; គណនាការជួលដីនៅពេលដែលរដ្ឋជួលដី និងប្រមូលការជួលដីប្រចាំឆ្នាំ។

ការគណនាពន្ធលើការប្រើប្រាស់ដី; ការគណនាពន្ធលើប្រាក់ចំណូលពីការផ្ទេរសិទ្ធិប្រើប្រាស់ដីធ្លីសម្រាប់គ្រួសារ និងបុគ្គល; ការគណនាថ្លៃសេវាក្នុងការគ្រប់គ្រង និងប្រើប្រាស់ដី; ការគណនាការផាកពិន័យរដ្ឋបាលចំពោះការរំលោភលើវិស័យដីធ្លី។ គណនាសំណងជូនរដ្ឋចំពោះការខូចខាតក្នុងការគ្រប់គ្រង និងប្រើប្រាស់ដី។

កិច្ចសន្ទនា-ច្បាប់ភូមិបាល (ធ្វើវិសោធនកម្ម)៖ តើវិធីសាស្ត្រវាយតម្លៃដីធ្លីត្រូវបានគ្រប់គ្រងយ៉ាងដូចម្តេច? (រូបភាពទី 2) ។ — តារាងតម្លៃដីត្រូវបានសាងសង់ទៅតាមតំបន់ និងទីតាំង (រូបថត៖ ហ៊ូ ថាង)។

ការគណនាថ្លៃប្រើប្រាស់ដី និងថ្លៃជួលដី នៅពេលដែលរដ្ឋទទួលស្គាល់សិទ្ធិប្រើប្រាស់ដីធ្លីក្នុងទម្រង់នៃការបែងចែកដីជាមួយនឹងការប្រមូលថ្លៃប្រើប្រាស់ដី ការជួលដីជាមួយនឹងការប្រមូលថ្លៃជួលដីតែម្តងសម្រាប់រយៈពេលជួលទាំងមូលសម្រាប់គ្រួសារ និងបុគ្គល។

គណនាតម្លៃចាប់ផ្តើមសម្រាប់ការដេញថ្លៃសិទ្ធិប្រើប្រាស់ដី នៅពេលដែលរដ្ឋបែងចែកដី ឬជួលដី ក្នុងករណីដែលដីឡូតិ៍ ឬផ្ទៃដីត្រូវបានវិនិយោគលើហេដ្ឋារចនាសម្ព័ន្ធបច្ចេកទេសស្របតាមផែនការសាងសង់លម្អិត។ ការគណនាថ្លៃប្រើប្រាស់ដីសម្រាប់ករណីបែងចែកដីដោយគ្មានការដេញថ្លៃ សិទ្ធិប្រើប្រាស់ដីធ្លីដល់គ្រួសារ និងបុគ្គល។ ការគណនាថ្លៃប្រើប្រាស់ដីសម្រាប់ករណីលក់ផ្ទះរដ្ឋទៅឱ្យអ្នកជួល។

តារាងតម្លៃដីត្រូវបានសាងសង់ទៅតាមតំបន់ និងទីតាំង។ សម្រាប់តំបន់ដែលមានផែនទីសុរិយោដីឌីជីថល និងមូលដ្ឋានទិន្នន័យតម្លៃដី សូមបង្កើតតារាងតម្លៃដីសម្រាប់ដីនីមួយៗដោយផ្អែកលើតំបន់តម្លៃ និងដីស្តង់ដារ។

គណៈកម្មាធិការប្រជាជននៅថ្នាក់ខេត្ត ត្រូវអភិវឌ្ឍ និងដាក់ជូនក្រុមប្រឹក្សាប្រជាជននៅកម្រិតដូចគ្នា ដើម្បីសម្រេចលើតារាងតម្លៃដីដំបូងដែលត្រូវប្រកាស និងអនុវត្តចាប់ពីថ្ងៃទី១ ខែមករា ឆ្នាំ២០២៦។ ជារៀងរាល់ឆ្នាំ គណៈកម្មាធិការប្រជាជនខេត្តទទួលខុសត្រូវដាក់ជូនក្រុមប្រឹក្សាប្រជាជនខេត្ត ដើម្បីសម្រេចកែសម្រួល កែសម្រួល និងបន្ថែមតារាងតម្លៃដីសម្រាប់ប្រកាសឱ្យប្រើប្រាស់ និងអនុវត្តចាប់ពីថ្ងៃទី១ ខែមករា ឆ្នាំបន្ទាប់។

ក្នុងករណីចាំបាច់ត្រូវកែសម្រួល កែប្រែ ឬបន្ថែមតារាងតម្លៃដីក្នុងកំឡុងឆ្នាំ គណៈកម្មាធិការប្រជាជនខេត្តទទួលខុសត្រូវបញ្ជូនវាទៅក្រុមប្រឹក្សាប្រជាជនខេត្តដើម្បីសម្រេច។

អាជ្ញាធររៀបចំដែនដីខេត្តមានតួនាទីជួយគណៈកម្មាធិការប្រជាជនខេត្តក្នុងការរៀបចំការអភិវឌ្ឍន៍ កែសម្រួល វិសោធនកម្ម និងបំពេញបន្ថែមតារាងតម្លៃដី។ ក្នុងអំឡុងពេលនៃការអនុវត្ត អាជ្ញាធរគ្រប់គ្រងដីខេត្តត្រូវបានអនុញ្ញាតឱ្យជួលអង្គការប្រឹក្សាតម្លៃដីដើម្បីអភិវឌ្ឍ កែសម្រួល កែប្រែ និងបន្ថែមតារាងតម្លៃដី ។

ប្រភព