តើសេចក្តីព្រាងក្រឹត្យស្តីពីតម្លៃដីធ្លី «មើលរំលង» ការចំណាយជាច្រើនសម្រាប់អាជីវកម្មដែរឬទេ?

បើគ្មានការរាប់បញ្ចូលទាំងស្រុងនូវការចំណាយទេ វាពិបាកក្នុងការទាក់ទាញវិនិយោគិន។

សមាគមវាយតម្លៃវៀតណាមបានបញ្ជាក់ថា ខ្លួនបានចូលមើលក្រឹត្យលេខ 12/2024/ND-CP របស់ រដ្ឋាភិបាល ដែលធ្វើវិសោធនកម្ម និងបំពេញបន្ថែមក្រឹត្យលេខ 44/2014/ND-CP ដែលគ្រប់គ្រងតម្លៃដីធ្លី និងសេចក្តីព្រាងក្រឹត្យរបស់រដ្ឋាភិបាលដែលគ្រប់គ្រងតម្លៃដីធ្លីដែលណែនាំការអនុវត្តច្បាប់ដីធ្លីលេខ 31/2024/QH15។

សមាគមវាយតម្លៃវៀតណាមទទួលស្គាល់ថា ទាំងក្រឹត្យលេខ 12/2024/ND-CP និងសេចក្តីព្រាងក្រឹត្យថ្មី មានបទប្បញ្ញត្តិសមស្របជាច្រើនដែលបំពេញតាមតម្រូវការសម្រាប់ដោះស្រាយការលំបាកជាក់ស្តែង។

ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយ សមាគមវាយតម្លៃវៀតណាមក៏បានរកឃើញផងដែរថា ខ្លឹមសារនៃវិធីសាស្ត្រវាយតម្លៃដីធ្លីដោយផ្អែកលើវិធីសាស្ត្រលើសដែលមានចែងក្នុងក្រឹត្យ និងសេចក្តីព្រាងក្រឹត្យនៅតែមានចំណុចខ្វះខាត ពីព្រោះវាមិនបានគណនាបានត្រឹមត្រូវ និងពេញលេញនូវការចំណាយសរុបដែលអ្នកវិនិយោគត្រូវទទួលដើម្បីអនុវត្តគម្រោង និងប្រាក់ចំណេញដែលពួកគេនឹងទទួលបាននៅពេលបញ្ចប់គម្រោងវិនិយោគ។ ដូច្នេះ នេះនឹងមិនត្រឹមតែធ្វើឱ្យវាពិបាកក្នុងការទាក់ទាញការវិនិយោគប៉ុណ្ណោះទេ ប៉ុន្តែថែមទាំងជំរុញឱ្យតម្លៃដីធ្លីឡើងដល់កម្រិតខ្ពស់មិនសមហេតុផលផងដែរ។

ទីមួយទាក់ទងនឹងថ្លៃដើមវិនិយោគសរុប។

អនុក្រឹត្យលេខ 12/2024/ND-CP និងសេចក្តីព្រាងអនុក្រឹត្យមិនទាន់បានរាប់បញ្ចូលទាំងស្រុងនូវការចំណាយគ្រប់ប្រភេទដើម្បីបង្កើតជាការចំណាយសរុបដែលអ្នកវិនិយោគត្រូវទទួលរងដើម្បីអនុវត្តគម្រោងនោះទេ។ បទប្បញ្ញត្តិទាំងនេះគណនាតែថ្លៃដើមវិនិយោគលើការអភិវឌ្ឍដីធ្លី ហើយមិនរាប់បញ្ចូលការចំណាយដំបូងដែលអ្នកវិនិយោគត្រូវទទួលរងដើម្បីទទួលបានដីសម្រាប់គម្រោងនោះទេ ពោលគឺ "ថ្លៃប្រើប្រាស់ដីធ្លី" (លុះត្រាតែអ្នកវិនិយោគត្រូវបានលើកលែងពីថ្លៃប្រើប្រាស់ដីធ្លីដោយរដ្ឋ) និងការប្រាក់លើដើមទុនដែលបានខ្ចី។ សមាគមវាយតម្លៃបានបញ្ជាក់ថា "នេះគឺមិនសមហេតុផលទេ"។

ទីពីរទាក់ទងនឹងប្រាក់ចំណេញ។

នៅក្នុងក្រឹត្យ និងជម្រើសទាំងពីរនៃសេចក្តីព្រាងក្រឹត្យ៖ ប្រាក់ចំណេញត្រូវបានគណនាតែលើថ្លៃដើមអភិវឌ្ឍន៍ដីធ្លី មិនមែនលើថ្លៃដើមសរុប (ដូចដែលបានរៀបរាប់ខាងលើ) ដែលកើតឡើងដោយអ្នកវិនិយោគ (រួមទាំងថ្លៃប្រើប្រាស់ដីធ្លី + ថ្លៃដើមអភិវឌ្ឍន៍ដីធ្លី + ថ្លៃដើមអាជីវកម្ម)។ ការគណនានេះមិនពេញលេញទេ ហើយមិនអនុវត្តតាមគោលការណ៍នៃការបង្កើតតម្លៃ៖ តម្លៃត្រូវតែគ្របដណ្តប់លើថ្លៃដើមផលិតកម្ម និងអាជីវកម្ម និងបង្កើតប្រាក់ចំណេញ (ដែលក៏មិនស៊ីសង្វាក់គ្នានឹងវិធីសាស្ត្រគណនាប្រាក់ចំណេញនៃវិធីសាស្ត្រអតិរេក ដែលជាប្រាក់ចំណេញត្រូវបានគណនាលើតម្លៃទ្រព្យសកម្ម)។ វាក៏បដិសេធគោលការណ៍នៃ "តម្លៃប្រាក់នាពេលអនាគត" មានន័យថា នៅពេលដែលវិនិយោគិនមានប្រាក់ដើម្បីវិនិយោគលើវិស័យណាមួយ ពួកគេត្រូវតែរំពឹងថានឹងទទួលបានប្រាក់ចំណេញ ទោះបីជាពួកគេដាក់ប្រាក់នៅក្នុងធនាគារដើម្បីទទួលបានការប្រាក់ក៏ដោយ។

ទាក់ទងនឹងជម្រើសទី 1៖ សេចក្តីព្រាងបានច្រឡំប្រាក់ចំណេញដែលអ្នកវិនិយោគមានសិទ្ធិទទួលបានជាមួយនឹងការចំណាយដែលអ្នកវិនិយោគត្រូវតែទទួលរងដើម្បីអនុវត្តគម្រោង (សេចក្តីព្រាងចែងថា៖ ប្រាក់ចំណេញរួមមានថ្លៃដើមមូលធន)។ ពីព្រោះប្រាក់ចំណេញគឺជាចំនួនទឹកប្រាក់ដែលអ្នកវិនិយោគទទួលបាន។ ថ្លៃដើមមូលធនគឺជាចំនួនទឹកប្រាក់ដែលអ្នកវិនិយោគត្រូវបង់ទៅ "អ្នកផ្តល់ហិរញ្ញប្បទាន"។

ថ្លៃដើមដើមទុនគឺជាអត្រាការប្រាក់ដែលវិនិយោគិនបង់ទៅឱ្យអ្នកឱ្យខ្ចីប្រាក់លើប្រាក់ដែលបានខ្ចី។ វាគឺជាប្រាក់ចំណេញរបស់អ្នកឱ្យខ្ចីប្រាក់ ប៉ុន្តែជាថ្លៃដើមសម្រាប់អ្នកខ្ចីប្រាក់ ហើយជាធម្មតា វិនិយោគិនមិនទទួលបានអត្ថប្រយោជន៍ពីថ្លៃដើមហិរញ្ញវត្ថុនេះទេ ប៉ុន្តែត្រូវតែបង់វា ដែលត្រូវបានរួមបញ្ចូលនៅក្នុងរចនាសម្ព័ន្ធថ្លៃដើមនៃផលិតកម្ម និងប្រតិបត្តិការអាជីវកម្ម។

ទាក់ទងនឹងជម្រើសទី 2៖ ប្រាក់ចំណេញរបស់វិនិយោគិនត្រូវបានគណនាតែលើថ្លៃដើមអភិវឌ្ឍន៍ប៉ុណ្ណោះ មិនមែនលើថ្លៃដើមសរុបទេ ដែលមិនមែនជាការគណនាត្រឹមត្រូវ និងពេញលេញដូចដែលបានវិភាគខាងលើ។

ដោយមើលឃើញពីចំណុចខ្វះខាតខាងលើ សមាគមវាយតម្លៃវៀតណាមសូមណែនាំថា ការចំណាយសរុបដើម្បីគណនាប្រាក់ចំណេញសម្រាប់វិនិយោគិនគួរតែត្រូវបានគណនាឱ្យបានត្រឹមត្រូវ និងពេញលេញដូចខាងក្រោម៖ ការចំណាយសរុប (1) = ថ្លៃសេវាប្រើប្រាស់ដីធ្លី + ថ្លៃអភិវឌ្ឍន៍ និងថ្លៃដើមអាជីវកម្ម។

ទាក់ទងនឹងប្រាក់ចំណេញរបស់វិនិយោគិន វានឹងត្រូវបានគណនាដោយប្រើរូបមន្ត៖ ប្រាក់ចំណេញរបស់វិនិយោគិន = ភាគរយ x ថ្លៃដើមសរុប (1)។

យើងស្នើឱ្យបន្ថែមធាតុនៃ "ប្រាក់ចំណេញរបស់វិនិយោគិន"។

ពីមុន សភាពាណិជ្ជកម្ម និងឧស្សាហកម្មវៀតណាម (VCCI) ក៏បានផ្តល់មតិយោបល់លើសេចក្តីព្រាងក្រឹត្យដែលគ្រប់គ្រងតម្លៃដីធ្លីផងដែរ។

យោងតាម ​​VCCI មាត្រា 6.3 នៃសេចក្តីព្រាងច្បាប់បានចែងអំពីរូបមន្តសម្រាប់កំណត់ប្រាក់ចំណូលសុទ្ធប្រចាំឆ្នាំជាមធ្យម (= ប្រាក់ចំណូលប្រចាំឆ្នាំជាមធ្យម - ការចំណាយប្រចាំឆ្នាំជាមធ្យម)។ អាជីវកម្មនានាបានអត្ថាធិប្បាយថា បទប្បញ្ញត្តិនេះមិនសមហេតុផលទេ ព្រោះវាមិនបានគិតគូរពី "ប្រាក់ចំណេញរបស់វិនិយោគិន" (វាមិនអនុញ្ញាតឱ្យមានការកាត់បន្ថយកត្តានេះទេ)។ ការខកខានក្នុងការកំណត់ប្រាក់ចំណេញរបស់វិនិយោគិននឹងមិនធានាបាននូវភាពយុត្តិធម៌នៅក្នុងវិធីសាស្រ្តដែលបានអនុវត្តនោះទេ ពីព្រោះនៅពេលប្រៀបធៀបទៅនឹងរូបមន្ត វិនិយោគិននឹងវិនិយោគ និងធ្វើប្រតិបត្តិការដោយគ្មានប្រាក់ចំណេញ។ អតិរេកទាំងអស់ពីការកេងប្រវ័ញ្ចរចនាសម្ព័ន្ធដែលមានស្រាប់នៅលើដីពេញមួយរយៈពេលជួលទាំងមូល (ការទូទាត់ម្តង) នឹងត្រូវបង់ទៅរដ្ឋ មិនរាប់បញ្ចូលពន្ធលើប្រាក់ចំណូលសាជីវកម្មទេ។

បទប្បញ្ញត្តិបែបនេះមិនស៊ីសង្វាក់គ្នានឹងទ្រឹស្តីនៃការកំណត់ភាពខុសគ្នានៃថ្លៃជួលដីទេ។ វាបង្កើនភាពខុសគ្នានៃតម្លៃដីនៅពេលអនុវត្តវិធីសាស្ត្រចំណូលធៀបនឹងវិធីសាស្ត្រអតិរេក (ប្រសិនបើព័ត៌មានផែនការដូចគ្នាអាចរកបាន)។ ដូច្នេះ យើងស្នើឱ្យភ្នាក់ងាររៀបចំសេចក្តីព្រាងបន្ថែមធាតុផ្សំនៃ "ប្រាក់ចំណេញរបស់វិនិយោគិន" ទៅក្នុងរូបមន្តខាងលើ។

មាត្រា 7.3.a នៃសេចក្តីព្រាងច្បាប់បានចែងថា ថ្លៃដើមវិនិយោគសម្រាប់កំណត់តម្លៃដីដោយប្រើវិធីសាស្ត្រអតិរេករួមមាន៖ ថ្លៃដើមនៃការសាងសង់ហេដ្ឋារចនាសម្ព័ន្ធបច្ចេកទេស ហេដ្ឋារចនាសម្ព័ន្ធសង្គម លំនៅដ្ឋាន និងការងារសំណង់ផ្សេងៗទៀត។ ថ្លៃដើមឧបករណ៍។ ថ្លៃដើមប្រឹក្សាយោបល់វិនិយោគសំណង់។ ថ្លៃដើមគ្រប់គ្រងគម្រោង។ និងធាតុចំណាយមួយចំនួនទៀតដែលមានចែងក្នុងអត្រាដើមទុនវិនិយោគ។

យោងតាមមតិប្រតិកម្មពីអាជីវកម្មនានា បទប្បញ្ញត្តិនេះមានការរឹតត្បិត។ ការចំណាយផ្សេងទៀតដែលមិនបានរាយបញ្ជីអនុវត្តចំពោះតែករណីដែលប្រើប្រាស់កូតាដើមទុនវិនិយោគប៉ុណ្ណោះ ដូចជា៖ ការចំណាយបន្ទាន់សម្រាប់បរិមាណការងារដែលមិនបានមើលឃើញទុកជាមុន និងអតិផរណាក្នុងអំឡុងពេលអនុវត្តគម្រោង។ ការចំណាយលើការប្រាក់ ការចំណាយលើការសាងសង់រចនាសម្ព័ន្ធបណ្តោះអាសន្ន រចនាសម្ព័ន្ធបម្រើដល់ការសាងសង់ ការធានារ៉ាប់រងជាដើម។ ដូច្នេះ VCCI ស្នើឱ្យភ្នាក់ងាររៀបចំសេចក្តីព្រាងបន្ថែមការចំណាយទាំងនេះ។

យោងតាម ​​VCCI មាត្រា 7.3.b នៃសេចក្តីព្រាងច្បាប់បានចែងថា ការចំណាយអាជីវកម្មត្រូវបានគណនាជាភាគរយនៃប្រាក់ចំណូល ស្របតាមកម្រិតទូទៅនៅក្នុងមូលដ្ឋាន។ អាជីវកម្មនានាបានអត្ថាធិប្បាយថា បទប្បញ្ញត្តិនេះមិនច្បាស់លាស់ និងមិនសមរម្យ។

ជាពិសេស ការចំណាយអាជីវកម្មដូចជាការផ្សាយពាណិជ្ជកម្ម ការលក់ និងការចំណាយប្រតិបត្តិការមានភាពខុសគ្នាយ៉ាងខ្លាំងនៅទូទាំងវិស័យ ដែលធ្វើឱ្យវាពិបាកក្នុងការកំណត់កម្រិតមូលដ្ឋានជាមធ្យមទូទៅ។

លើសពីនេះ ការកំណត់តំបន់គម្រោងដោយផ្អែកលើ «លក្ខខណ្ឌទូទៅក្នុងស្រុក» ក៏មិនសមរម្យដែរ ជាពិសេសក្នុងករណីដែលគម្រោងនានាមានទីតាំងនៅតំបន់ដែលមិនទាន់មានការអភិវឌ្ឍ ដែលមានគម្រោងទ្រង់ទ្រាយធំតិចតួច ព្រោះលក្ខខណ្ឌទូទៅក្នុងស្រុកអាចមិនសមស្របសម្រាប់គម្រោងជាក់លាក់នោះ។

មាត្រា 7.3.c នៃសេចក្តីព្រាងច្បាប់នេះចែងអំពីវិធីសាស្រ្តពីរសម្រាប់គណនាប្រាក់ចំណេញរបស់វិនិយោគិន។ យោងតាមមតិប្រតិកម្មពីអាជីវកម្មនានា វិធីសាស្រ្តទាំងពីរនេះមិនសមហេតុផលទេ ព្រោះវាមិនបានរាប់បញ្ចូលទាំងស្រុងនូវប្រាក់ចំណេញរបស់វិនិយោគិនពីគម្រោងទាំងមូលដោយប្រើវិធីសាស្រ្តលើស។

ជាពិសេស បទប្បញ្ញត្តិបានចែងថា ប្រាក់ចំណេញត្រូវបានគណនាតែលើថ្លៃដើមវិនិយោគសំណង់ប៉ុណ្ណោះ។ នេះគ្រាន់តែជាប្រាក់ចំណេញពីដំណាក់កាលអភិវឌ្ឍន៍អចលនទ្រព្យ (ការវិនិយោគអភិវឌ្ឍន៍ដីធ្លី) មិនមែនជាប្រាក់ចំណេញនៃគម្រោងទាំងមូលនោះទេ។

បទប្បញ្ញត្តិបែបនេះមិនស៊ីសង្វាក់គ្នានឹងគោលការណ៍នៃការបង្កើតតម្លៃទេ ព្រោះតម្លៃត្រូវតែគ្របដណ្តប់លើការផលិត និងថ្លៃដើមអាជីវកម្ម និងបង្កើតប្រាក់ចំណេញ។ បទប្បញ្ញត្តិនេះក៏លុបចោលគោលការណ៍នៃ "តម្លៃពេលវេលានៃប្រាក់" (ដោយសារតែថ្លៃដើមឱកាស អតិផរណា និងហានិភ័យ) និងគោលការណ៍នៃ "តម្លៃអនាគតនៃប្រាក់" (មានន័យថា នៅពេលវិនិយោគលើវិស័យណាមួយ មនុស្សម្នាក់ត្រូវតែរំពឹងថានឹងទទួលបានផលចំណេញ សូម្បីតែពេលដាក់ប្រាក់នៅក្នុងធនាគារក៏ដោយ)។

តាមពិតទៅ ការចំណាយដែលកើតឡើងដោយអ្នកវិនិយោគ (ការចំណាយសរុប) រួមបញ្ចូលទាំងការចំណាយសមហេតុផលទាំងអស់ដែលអ្នកវិនិយោគត្រូវតែទទួលរងដើម្បីបញ្ចប់គម្រោង (រហូតដល់អាជីវកម្មត្រូវបានបង្កើតឡើង)។ ការចំណាយសរុបត្រូវតែរួមបញ្ចូលថ្លៃប្រើប្រាស់ដីធ្លី (ឬតម្លៃដី) - ថ្លៃដើមវិនិយោគដំបូងដែលអ្នកវិនិយោគត្រូវតែទទួលដើម្បីបំពេញកាតព្វកិច្ចហិរញ្ញវត្ថុរបស់ពួកគេចំពោះរដ្ឋ។

ដូច្នោះហើយ ប្រសិនបើថ្លៃដើមប្រភេទនេះត្រូវបានលុបចោលពីការគណនា អ្នកវិនិយោគអាចត្រូវបានចាត់ទុកថាបានបង់ប្រាក់សម្រាប់ដីពីរដង៖ ម្តងនៅពេលដែលវាមិនត្រូវបានរាប់បញ្ចូលក្នុងថ្លៃដើមដែលអាចកាត់កងបាននៅពេលកំណត់តម្លៃដី (យោងតាមបទប្បញ្ញត្តិនេះ) និងលើកទីពីរនៅពេលដែលពួកគេត្រូវបង់ថ្លៃប្រើប្រាស់ដី (ប៉ុន្តែថ្លៃដើមទាំងនេះមិនអាចកាត់កងបានជាថ្លៃដើមទេ)។

ដូច្នេះ យើងស្នើឱ្យទីភ្នាក់ងាររៀបចំសេចក្តីព្រាងកែប្រែបទប្បញ្ញត្តិដើម្បីគណនាប្រាក់ចំណេញដោយផ្អែកលើការចំណាយសរុបដែលវិនិយោគិនបានចំណាយដើម្បីបញ្ចប់គម្រោងរហូតដល់ផលិតផលត្រូវបានលក់ និងប្រាក់ចំណូលត្រូវបានបង្កើត។ ការចំណាយសរុបទាំងនេះត្រូវតែរួមបញ្ចូលការចំណាយលើការវិនិយោគសំណង់ ការចំណាយលើប្រតិបត្តិការអាជីវកម្ម និងថ្លៃប្រើប្រាស់ដីធ្លី - ការចំណាយលើការវិនិយោគដំបូងដែលអ្នកវិនិយោគត្រូវតែទទួលដើម្បីបំពេញកាតព្វកិច្ចហិរញ្ញវត្ថុរបស់ពួកគេចំពោះរដ្ឋ។

មាត្រា ៤.២.ឃ នៃសេចក្តីព្រាងបទបញ្ជាចែងអំពីការកំណត់តម្លៃដីសម្រាប់ការបែងចែកដី និងការជួលដីទៅតាមវឌ្ឍនភាពនៃសំណង ការគាំទ្រ និងការតាំងទីលំនៅថ្មី ដូចមានចែងក្នុងមាត្រា ២៥៧.២.គ នៃច្បាប់ដីធ្លីឆ្នាំ ២០២៤។

យោងតាមអាជីវកម្មនានា ការវាយតម្លៃដីធ្លីគួរតែត្រូវបានអនុវត្តតែនៅពេលដែលការឈូសឆាយដីត្រូវបានបញ្ចប់ ហើយដីនោះរួចរាល់សម្រាប់ការវិនិយោគ។

តាមពិតទៅ មានករណីខ្លះដែលដីត្រូវបានបែងចែកជាដីឡូត៍តូចៗ និងបែកខ្ញែក ដែលធ្វើឱ្យការវិនិយោគមិនអាចធ្វើទៅរួច។ ក្នុងករណីបែបនេះ ការកំណត់ពេលវេលាសម្រាប់ការវាយតម្លៃដីធ្លីគួរតែត្រូវបានជៀសវាង។ បទប្បញ្ញត្តិបែបនេះនឹងបង្កើតនីតិវិធីដែលមិនចាំបាច់ និងនាំឱ្យមានវិធីសាស្ត្រវាយតម្លៃមិនស៊ីសង្វាក់គ្នាសម្រាប់តំបន់ដែលការបែងចែកមិនគ្រប់គ្រាន់សម្រាប់ការវិនិយោគ ឬកន្លែងដែលតំបន់ដែលបានគ្រោងទុកមិនបង្កើតប្រាក់ចំណូល។

ដូច្នេះ វាជាការប្រសើរក្នុងការគ្រប់គ្រងវិធីសាស្រ្តនៃការគណនាអតិរេកដោយផ្អែកលើផ្ទៃដីគម្រោងសរុបស្របតាមផែនការសាងសង់លម្អិត ឬផែនការមេរហូតដល់ពេលនៃការវាយតម្លៃដីធ្លី ដែលត្រូវបានបែងចែកតាមសមាមាត្រទៅនឹងផ្ទៃដីដែលបានប្រគល់។

TM

ប្រភព៖ https://www.nguoiduatin.vn/du-thao-nghi-dinh-ve-gia-dat-bo-quen-nhieu-chi-phi-cua-doanh-nghiep-a662784.html