ធនាគាររដ្ឋ៖ គ្មានការហាមឃាត់លើការផ្តល់ប្រាក់កម្ចីទិញផ្ទះនាពេលអនាគត

ថ្មីៗនេះ ធនាគាររដ្ឋបានចេញសារាចរណែនាំលេខ 22/2023 វិសោធនកម្ម និងបន្ថែមសារាចរលេខ 41/2016 ដែលគ្រប់គ្រងសមាមាត្រសុវត្ថិភាពមូលធនរបស់ធនាគារ។

សារាចរនេះចូលជាធរមានចាប់ពីថ្ងៃទី 1 ខែកក្កដាឆ្នាំនេះ ដោយមានខ្លឹមសារថ្មីៗជាច្រើន។ មានការព្រួយបារម្ភមួយចំនួនដែលបទប្បញ្ញត្តិថ្មីនឹងបង្កការលំបាកដល់អ្នកទិញផ្ទះ។

ជាពិសេស ទីផ្សារមានការព្រួយបារម្ភថា នៅពេលដែលសារាចរចូលជាធរមាន វានឹងមិនអនុញ្ញាតឱ្យធនាគារពាណិជ្ជ និងសាខាធនាគារបរទេសផ្តល់ប្រាក់កម្ចីដល់បុគ្គលម្នាក់ៗដើម្បីទិញ "លំនៅដ្ឋានពាណិជ្ជកម្មដែលមិនទាន់បានបញ្ចប់សម្រាប់ការប្រគល់ (ពោលគឺលំនៅដ្ឋានពាណិជ្ជកម្មដែលបង្កើតឡើងនាពេលអនាគត") ធានា (បញ្ចាំ) ដោយផ្ទះខ្លួនឯង។ ដូច្នេះ បុគ្គលដែលចង់ខ្ចីឥណទានដើម្បីទិញលំនៅឋានពាណិជ្ជកម្ម "បង្កើតឡើងនាពេលអនាគត" ត្រូវតែអនុវត្តវិធានការសន្តិសុខផ្សេងទៀត ឬធានាវាជាមួយទ្រព្យសម្បត្តិផ្សេងទៀត។

ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយ ធនាគាររដ្ឋបានអះអាងថា បទប្បញ្ញត្តិថ្មីមិនរឹតបន្តឹងសិទ្ធិរបស់អ្នកទិញផ្ទះនាពេលអនាគតទេ ហើយក៏មិនផ្ទុយនឹងបទប្បញ្ញត្តិបច្ចុប្បន្នដែរ។

ផ្ទះដែលបានបញ្ចប់នឹងត្រូវបានផ្តល់ចំណាត់ថ្នាក់ហានិភ័យទាប។

ជាក់ស្តែងប្រការ១០ ប្រការ២ នៃសារាចរណែនាំលេខ ៤១/២០១៦ របស់ធនាគាររដ្ឋចែងថា “កម្ចីធានាដោយអចលនទ្រព្យ គឺជាកម្ចីដល់បុគ្គល ឬនីតិបុគ្គល ដើម្បីទិញអចលនទ្រព្យ អនុវត្តគម្រោងអចលនទ្រព្យ ហើយត្រូវបានធានាដោយអចលនទ្រព្យផ្ទាល់ គម្រោងអចលនទ្រព្យដែលកើតចេញពីប្រាក់កម្ចីស្របតាមបទប្បញ្ញត្តិនៃច្បាប់ស្តីពីប្រតិបត្តិការដែលមានការធានា”។

សារាចរលេខ ២២/២០២៣ មិនកែប្រែ ឬបន្ថែមខ្លឹមសារនេះទេ។ អង្គការ និងបុគ្គលដែលត្រូវការទិញផ្ទះ និងធានា (បញ្ចាំ) ផ្ទះនាពេលអនាគតនេះនឹងអនុវត្តមេគុណហានិភ័យពី 30-120% អាស្រ័យលើសមាមាត្រការធានាដែលគណនាដោយសមាមាត្រនៃសមតុល្យប្រាក់កម្ចីទៅនឹងតម្លៃនៃវត្ថុបញ្ចាំ។ ក្នុងករណីដែលគ្មានព័ត៌មានអំពីសមាមាត្រធានា មេគុណហានិភ័យគឺ 150% ។

Ngân hàng Nhà nước: Không cấm cho vay mua nhà hình thành trong tương lai - 1 — សារាចរលេខ 22/2023 មិនរឹតត្បិតសិទ្ធិទិញលំនៅដ្ឋាននាពេលអនាគត (រូបភាព៖ ត្រែងខាង)។

ទន្ទឹមនឹងនេះ ប្រការ១ ប្រការ១ នៃសារាចរណែនាំលេខ២២ បានធ្វើវិសោធនកម្ម និងបន្ថែមប្រការ១១ ប្រការ២ នៃសារាចរណែនាំលេខ៤១ ស្តីពីកម្ចីទិញផ្ទះ ដែលជាកម្ចីធានាដោយអចលនទ្រព្យសម្រាប់បុគ្គលដើម្បីទិញផ្ទះ។

ជាពិសេស កម្ចីធានាអចលនទ្រព្យសម្រាប់បុគ្គលដើម្បីទិញផ្ទះត្រូវបំពេញលក្ខខណ្ឌដូចខាងក្រោម៖

ទីមួយ ប្រភពនៃការសងបំណុលមិនមែនជាប្រភពនៃប្រាក់ចំណូលពីការជួលដែលបានមកពីប្រាក់កម្ចីនោះទេ។

ទី២ ផ្ទះត្រូវបានបញ្ចប់ការប្រគល់ឱ្យតាមកិច្ចសន្យាលក់ផ្ទះ ។

ទីបី ធនាគារ និងសាខាធនាគារបរទេសមានសិទ្ធិស្របច្បាប់ពេញលេញក្នុងការដោះស្រាយផ្ទះដែលដាក់បញ្ចាំ នៅពេលដែលអតិថិជនមិនអាចសងបំណុលរបស់ពួកគេបានស្របតាមបទប្បញ្ញត្តិនៃច្បាប់ស្តីពីប្រតិបត្តិការដែលមានការធានា និងច្បាប់ស្តីពីលំនៅដ្ឋាន។

ទី៤៖ ផ្ទះដែលបង្កើតចេញពីកម្ចីទិញផ្ទះនេះត្រូវវាយតម្លៃដោយឯករាជ្យ (វាយតម្លៃដោយភាគីទីបី ឬដោយនាយកដ្ឋានឯករាជ្យពីនាយកដ្ឋានអនុម័តឥណទានរបស់ធនាគារ ឬសាខាធនាគារបរទេស) ដោយគោលការណ៍ប្រុងប្រយ័ត្ន (តម្លៃមិនខ្ពស់ជាងតម្លៃទីផ្សារនៅពេលផ្តល់ប្រាក់កម្ចី) យោងតាមបទប្បញ្ញត្តិរបស់ធនាគារ ឬសាខាធនាគារបរទេស។

សម្រាប់កម្ចីទិញលំនៅឋានសង្គម ទិញលំនៅឋានក្រោមកម្មវិធី និងគម្រោងគាំទ្រ របស់រដ្ឋាភិបាល ត្រូវបានកំណត់ស្របតាមបទប្បញ្ញត្តិនៃច្បាប់ស្តីពីលំនៅឋាន បំពេញលក្ខខណ្ឌ (ទីមួយ ទីបី ទីបួន) ដែលបានរៀបរាប់ខាងលើ។

ទាក់ទងនឹងបទប្បញ្ញត្តិនេះ ធនាគាររដ្ឋបានពន្យល់ថា ប្រាក់កម្ចីទិញផ្ទះនឹងរួមបញ្ចូល៖ កម្ចីទិញផ្ទះដើម្បីទិញផ្ទះដែលបំពេញតាមលក្ខខណ្ឌកំណត់ រួមទាំងលក្ខខណ្ឌនៃការបញ្ចប់ការប្រគល់ និងកម្ចីទិញលំនៅដ្ឋានសង្គម ទិញផ្ទះក្រោមកម្មវិធី និងគម្រោងគាំទ្ររបស់រដ្ឋាភិបាល។ មេគុណហានិភ័យដែលបានអនុវត្តចំពោះប្រាក់កម្ចីទិញផ្ទះមានចាប់ពី 20-100% អាស្រ័យលើសមាមាត្រការធានា និងសមាមាត្រចំណូល។

សម្រាប់កម្ចីទិញលំនៅឋានសង្គម ទិញផ្ទះក្រោមកម្មវិធី និងគម្រោងគាំទ្ររបស់រដ្ឋាភិបាល មិនចាំបាច់បំពេញលក្ខខណ្ឌផ្ទះរួចរាល់សម្រាប់ប្រគល់ ហើយមេគុណហានិភ័យទាបជាងកម្ចីទិញផ្ទះផ្សេងទៀតត្រឹមតែ 20-50% ដើម្បីអនុវត្តគោលនយោបាយលើកទឹកចិត្តសង្គមរបស់រដ្ឋាភិបាល។

ធនាគាររដ្ឋបាននិយាយថាលក្ខខណ្ឌនៃផ្ទះដែលបានបញ្ចប់ស្របតាមកិច្ចសន្យាទិញផ្ទះអនុវត្តតែចំពោះប្រាក់កម្ចីទិញផ្ទះ (ដែលស្ថិតនៅក្រោមមេគុណហានិភ័យទាបជាងអ្នកទទួលផ្សេងទៀតដែលធានាដោយអចលនទ្រព្យ) ។

ក្នុងករណីដែលអង្គការ ឬបុគ្គលមានតម្រូវការសាងសង់ ឬទិញផ្ទះនាពេលអនាគត ហើយបញ្ចាំផ្ទះនាពេលអនាគត វាជាករណីប្រាក់កម្ចីធានាដោយអចលនទ្រព្យដូចមានចែងក្នុងប្រការ 10 ប្រការ 2 នៃសារាចរលេខ 41 និងមេគុណហានិភ័យដែលត្រូវគ្នាដូចមានចែងក្នុងប្រការ 10 មាត្រា 9 នៃសារាចរលេខ 41 នឹងត្រូវបានអនុវត្ត។

ធនាគាររដ្ឋបានបញ្ជាក់ដូច្នេះថា "ដូច្នេះបទប្បញ្ញត្តិនេះមិនរឹតបន្តឹងសិទ្ធិរបស់អង្គការ និងបុគ្គលក្នុងការទិញលំនៅដ្ឋាននាពេលអនាគត និងមិនផ្ទុយនឹងបទប្បញ្ញត្តិបច្ចុប្បន្ន" ។

កន្លងមក អត្ថាធិប្បាយលើសារាចរលេខ ២២/២០៣ របស់ធនាគាររដ្ឋ លោក Le Hoang Chau ប្រធានសមាគមអចលនទ្រព្យទីក្រុងហូជីមិញ (HoREA) បានមានប្រសាសន៍ថា បទប្បញ្ញត្តិខាងលើមិនអនុញ្ញាតឱ្យធនាគារពាណិជ្ជ និងសាខាធនាគារបរទេសផ្តល់ប្រាក់កម្ចីដល់ប្រជាពលរដ្ឋដើម្បីទិញលំនៅឋានពាណិជ្ជកម្មមិនទាន់រួចរាល់សម្រាប់ប្រគល់ជូន (ពោលគឺលំនៅឋានពាណិជ្ជកម្មដែលបង្កើតឡើងនៅពេលអនាគត) ធានាដោយផ្ទះនោះ។

បើតាមលោក ប្រសិនបើព័ត៌មានលម្អិតខាងលើមិនត្រូវបានកែប្រែភ្លាមៗមុនពេលសារាចរចូលជាធរមានទេ បទបញ្ជានេះអាចនាំឱ្យមានផលវិបាកមិនល្អ បង្កការលំបាក និងរាំងស្ទះដល់ដំណើរការធម្មតានៃទីផ្សារអចលនទ្រព្យ ជះឥទ្ធិពលអវិជ្ជមានដល់ដំណើរការស្តារ និងអភិវឌ្ឍន៍ទីផ្សារទាំងក្នុងរយៈពេលខ្លី និងវែង។

HoREA បានស្នើឱ្យបន្ថែមបទប្បញ្ញត្តិដែលអនុញ្ញាតឱ្យស្ថាប័នឥណទានផ្តល់ប្រាក់កម្ចីដល់បុគ្គលដើម្បីទិញលំនៅដ្ឋានពាណិជ្ជកម្មនាពេលអនាគតដែលមានសុវត្ថិភាព (បញ្ចាំ) ដោយផ្ទះខ្លួនឯង។ បទប្បញ្ញត្តិនេះអនុវត្តចំពោះករណីទាំងពីរនៃការទិញលំនៅឋានពាណិជ្ជកម្ម ឬលំនៅឋានសង្គម ជាមួយនឹងលំនៅដ្ឋានដែលមាន ឬលំនៅដ្ឋានដែលបានបង្កើតឡើងនាពេលអនាគត។

ប្រភព