ការបោះបង់ចោលប្រាក់បញ្ញើដេញថ្លៃដីយ៉ាងច្រើននៅជាយក្រុងហាណូយ៖ បើមិនបានរារាំងទេ ទីផ្សារនឹងត្រូវបង្ខូចទ្រង់ទ្រាយ

ការលុបចោលប្រាក់បញ្ញើយ៉ាងច្រើនបន្ទាប់ពីបង់ថ្លៃដីខ្ពស់ អ្នកជំនាញដកស្រង់ "មេរៀន" ពីករណី Tan Hoang Minh

ទីផ្សារមានការភ្ញាក់ផ្អើលឥតឈប់ឈរចំពោះតម្លៃឈ្នះក្នុងការដេញថ្លៃដីនៅជាយក្រុង ហាណូយ ។ នៅស្រុក Hoai Duc តម្លៃដីឈ្នះៗមានចាប់ពីជាង 90 ទៅ 133 លានដុង/m2។ នៅស្រុក Thanh Oai តម្លៃដីឈ្នះៗមានចាប់ពី 51 ទៅ 100 លានដុង/m2 ដែលខ្ពស់ជាងតម្លៃចាប់ផ្តើមជាច្រើនដង។

ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយ ភ្លាមៗបន្ទាប់ពីការដេញថ្លៃ អ្នកឈ្នះភាគច្រើនបានស្នើសុំលក់ដីឡូតិ៍របស់ពួកគេក្នុងតម្លៃខុសគ្នាពី 400 លានទៅ 600 លានដុងក្នុងមួយឡូត៍។ នៅកម្រិតកំពូល ដីឡូតិ៍ជាច្រើនត្រូវបានផ្តល់ជូនដើម្បីលក់បន្តក្នុងតម្លៃ 800 លានដុង ច្រើនជាងការដេញថ្លៃឈ្នះ។ យ៉ាងណាក៏ដោយ ប៉ុន្មានថ្ងៃក្រោយមក ភាពខុសគ្នាបានធ្លាក់ចុះមកនៅត្រឹមប្រហែល ១០០-២០០ លានដុង។

មិនត្រឹមតែប៉ុណ្ណោះ បន្ទាប់ពីការដេញថ្លៃទាំងនេះ តម្លៃដីនៅក្នុងទីផ្សារជុំវិញក៏ត្រូវបានជំរុញភ្លាមៗរហូតដល់ 5-10 លានដុង/m2។ នៅពេលនោះ ឈ្មួញកណ្តាលមិនហ៊ានទិញទេ ដើម្បីរង់ចាំការលក់ខុសគ្នា ព្រោះគេគិតថាតម្លៃដីខ្ពស់ពេក បើធៀបនឹងហេដ្ឋារចនាសម្ព័ន្ធជុំវិញនោះ។

គួរកត់សម្គាល់ថាស្ថានភាពនៃការបោះបង់ចោលប្រាក់បញ្ញើបានកើតឡើងយ៉ាងខ្លាំង។ ជាឧទាហរណ៍ ក្នុងការដេញថ្លៃដីចំនួន 68 ឡូតិ៍ នៅតំបន់ Ngo Ba ភូមិ Thanh Thanh ឃុំ Thanh Cao (ស្រុក Thanh Oai ទីក្រុងហាណូយ) មានដីចំនួន 55 ឡូតិ៍ ដែលត្រូវបានដាក់ប្រាក់បញ្ញើទុកចោល រួមទាំងឡូតិ៍ឈ្នះដែលមានតម្លៃ 100.5 លានដុង/m2។ ក្នុងចំណោមដីទាំង ១៣ ដែលមានការទូទាត់ពេញ តម្លៃខ្ពស់បំផុតគឺត្រឹមតែជាង ៥៥ លានដុងក្នុងមួយម៉ែត្រការ៉េ។

ថ្លែងទៅកាន់ អ្នកយកព័ត៌មាន Dan Tri លោក Dinh Minh Tuan នាយកក្រុមហ៊ុន Batdongsan.com.vn ប្រចាំតំបន់ភាគខាងត្បូង បាននិយាយថា រឿងរ៉ាវនៃការដេញថ្លៃនៅទីក្រុងហាណូយ គឺស្ថិតនៅត្រង់ថា តម្លៃដំបូងសម្រាប់អ្នកទិញដាក់ប្រាក់ទាបពេក។ ជាឧទាហរណ៍ តម្លៃជាមធ្យមក្នុងការដេញថ្លៃជោគជ័យមួយចំនួនគឺ 30 លានដុង/m2 ប៉ុន្តែតម្លៃចាប់ផ្តើមត្រឹមតែ 7 លានដុង/m2 ប៉ុណ្ណោះ។ នេះបង្ហាញថាតម្លៃបញ្ចូលគឺងាយស្រួលពេក។

លើសពីនេះ ការផ្គត់ផ្គង់ផលិតផលទៅកាន់ទីផ្សារមានកម្រិតទាបពេក ធ្វើឱ្យអ្នកដាក់ប្រាក់បញ្ញើចង់ទិញដើម្បីផ្ទេរ។ ទន្ទឹមនឹងនេះ ការអនុញ្ញាតឱ្យមានការផ្ទេរប្រាក់រយៈពេលខ្លីក៏បណ្តាលឱ្យមានការកំណត់មួយចំនួនផងដែរ ដែលប៉ះពាល់ដល់ទីផ្សារទូទៅ។

លោកបណ្ឌិត Dinh The Hien ដែលជាអ្នកជំនាញ ខាងសេដ្ឋកិច្ច បាននិយាយថា អ្នកដែលពិតជាចង់ទិញ តែងតែចំណាយពេលវេលា និងការខិតខំប្រឹងប្រែងដើម្បីសិក្សាយ៉ាងយកចិត្តទុកដាក់អំពីតម្លៃដីធ្លី និងទីផ្សារអចលនទ្រព្យនៅក្នុងតំបន់។ ការដាក់ប្រាក់បញ្ញើចុះក្រោមបង្ហាញថាពួកគេពិតជាចង់ទិញ។

ទោះយ៉ាងណាក៏ដោយ នាពេលបច្ចុប្បន្ន ការដេញថ្លៃដីមួយចំនួននៅទីក្រុងហាណូយ ត្រូវបានគេមើលឃើញថាមានការបោះបង់ចោលប្រាក់កក់យ៉ាងច្រើន។ បើតាមលោក ហៀង យើងត្រូវសួរថា តើអ្នកចូលរួមពិតជាចង់ទិញ ឬបំផ្លិចបំផ្លាញគោលនយោបាយរដ្ឋត្រឹមត្រូវ?

Ồ ạt bỏ cọc đấu giá đất vùng ven Hà Nội: Không ngăn chặn sẽ méo thị trường - 1 — ដីបញ្ញើត្រូវបានរឹបអូសលើដីចំនួន ៥៥ នៅក្នុងការដេញថ្លៃដីចំនួន ៦៨ នៅខេត្ត Thanh Oai កាលពីថ្ងៃទី ១០ ខែសីហា (រូបថត៖ Duong Tam)។

លោក ហៀន ហៀន បានមានប្រសាសន៍ថា “ការដេញថ្លៃដីបង្ហាញពីភាពបើកចំហ និងតម្លាភាព នេះជាគោលនយោបាយត្រឹមត្រូវ និងស្របតាមសេដ្ឋកិច្ចទីផ្សារ។ រដ្ឋដាក់ដេញថ្លៃដីដោយសង្ឃឹមថានឹងលក់ក្នុងតម្លៃសមស្របនឹងទីផ្សារ។ ទស្សនិកជនគោលដៅគឺអ្នកដែលមានតម្រូវការពិតប្រាកដក្នុងការរស់នៅ ឬវិនិយោគរយៈពេលវែង មិនមែនអ្នកដែលកំពុងប្រមើលមើលបំប៉ោងតម្លៃនោះទេ។

យោងតាមលោក Hien ការដេញថ្លៃដីនាពេលថ្មីៗនេះនៅជាយក្រុងហាណូយបានបង្ហាញសញ្ញាមិនធម្មតា។ អ្នកដែលឈ្នះការដេញថ្លៃខ្ពស់ ហើយបន្ទាប់មកបោះបង់ចោលប្រាក់បញ្ញើរបស់ពួកគេយ៉ាងច្រើន ក៏ទទួលខុសត្រូវចំពោះការរំខានដល់ទីផ្សារអចលនទ្រព្យផងដែរ។ លោកបានលើកយក "មេរៀន" ពីការដេញថ្លៃដី Tan Hoang Minh ដែលពាក់ព័ន្ធនឹងការបង់ថ្លៃខ្ពស់កប់ពពក ហើយបន្ទាប់មកបោះបង់ចោលប្រាក់បញ្ញើរបស់ពួកគេ។ នោះបានបង្កើតឥទ្ធិពលមួយរំពេច រលកនៃការកើនឡើងតម្លៃអចលនវត្ថុដ៏ខ្ពស់ដែលបានកើតឡើងនៅក្នុង Thu Thiem។

លោក ហៀន បានមានប្រសាសន៍ថា “ពីទីនោះ ខ្ញុំគិតថាការដេញថ្លៃខ្ពស់នាពេលថ្មីៗនេះ ហើយការរឹបអូសប្រាក់បញ្ញើមានចេតនា និងគណនា មិនមែនគ្រាន់តែបង់ថ្លៃខ្ពស់នោះទេ។ ប្រហែលជាតាមរយៈការដេញថ្លៃនេះ ពួកគេបានបង្កើតការភ្ញាក់ផ្អើលនៅក្នុងតំបន់ដែលពួកគេកាន់កាប់ដីច្រើន”។

ប្រសិនបើមិនបានបញ្ឈប់ទេ ការអនុវត្តនៃការបោះបង់ប្រាក់បញ្ញើអាចនឹងបន្ត។

ទាក់ទងនឹងផលវិបាកនៃការដេញថ្លៃខ្ពស់ហើយបន្ទាប់មកលុបចោលការដាក់ប្រាក់បញ្ញើនោះ លោកបណ្ឌិត Dinh The Hien មានប្រសាសន៍ថា ទីមួយវាប៉ះពាល់ដល់គោលនយោបាយដេញថ្លៃរបស់រដ្ឋ។ ទីពីរ ការដេញថ្លៃបែបនេះនឹងក្លាយជាឧបករណ៍មួយដើម្បីបង្អាក់ និងបង្ខូចទីផ្សារអចលនទ្រព្យក្នុងស្រុក។ ពីទីនោះ វានឹងជះឥទ្ធិពលមិនល្អដល់សេដ្ឋកិច្ចទូទៅ និងទីផ្សារអចលនទ្រព្យ។ ទន្ទឹមនឹងនេះ រដ្ឋកំពុងព្យាយាមរក្សាស្ថិរភាពទីផ្សារអចលនទ្រព្យ ដើម្បីជំរុញការអភិវឌ្ឍសេដ្ឋកិច្ច។

បើតាមលោក ហៀន ប្រសិនបើគ្មានវិធានការទប់ស្កាត់ការអនុវត្តការបង់ថ្លៃខ្ពស់ ហើយរឹបអូសយកប្រាក់បញ្ញើទេនោះ ឧប្បត្តិហេតុអាចបន្តនៅការដេញថ្លៃផ្សេងៗ។

លោក Dinh Minh Tuan បានបន្ថែមថា បន្ទាប់ពីការដេញថ្លៃដែលបង្កឱ្យមានភាពចលាចលនៅក្នុងទីផ្សារ មិនត្រឹមតែអ្នកវិនិយោគប៉ុណ្ណោះទេ ថែមទាំងប្រជាជនធម្មតានឹងគិតដល់សញ្ញាសម្គាល់ពី 100-130 លានដុង/m2 ដែលមានចម្ងាយពី 25 ទៅ 30 គីឡូម៉ែត្រពីកណ្តាលទីក្រុងហាណូយ។ សញ្ញានេះក៏ជាសញ្ញាសម្រាប់តម្លៃដីក្នុងកាំនេះកើនឡើងមិនធម្មតា ដោយមិនគិតពីតម្លៃអាជីវកម្ម ឬតម្លៃនៃការប្រើប្រាស់។ ក្រៅពីនេះ ការដេញថ្លៃលើកក្រោយប្រសិនបើមាននៅតំបន់ផ្សេងទៀតនឹងមានតម្លៃខ្ពស់ជាងនេះ។

តម្លៃឈ្នះមិនធម្មតានឹងនាំឱ្យមានផលវិបាកជាច្រើនសម្រាប់អ្នកទិញផ្ទះ អាជីវកម្មវិនិយោគ និងសូម្បីតែបង្កឱ្យមានអស្ថិរភាពសម្រាប់ទីផ្សារទាំងមូល។

ជាពិសេសអ្នកដែលចង់ទិញផ្ទះពិតជាពិបាកទិញក្នុងអំឡុងពេលនេះ ដែលអ្នកលក់នឹងឡើងថ្លៃបើធៀបនឹងតម្លៃទីផ្សារ។ អ្នកមានលុយនឹងប្រញាប់ទិញដីដោយសង្ឃឹមថានឹងបានប្រាក់ចំណេញ។ លើសពីនេះ មនុស្សដែលមិនចាំបាច់រស់នៅពិតប្រាកដនឹងផ្តោតលើលំហូរសាច់ប្រាក់របស់ពួកគេលើអចលនទ្រព្យជាជាងការចរាចរវាសម្រាប់សកម្មភាពសេដ្ឋកិច្ចផ្សេងទៀត។ អ្នកដែលត្រូវការផ្ទះមិនមានលុយទិញទេ ចំណែកអ្នកមានលុយនឹងដាក់ក្នុងដី។

ផលវិបាកបន្ទាប់គឺថា សហគ្រាសវិនិយោគក្នុងស្រុក និងបរទេសនឹងជួបការលំបាកបន្ថែមទៀតក្នុងការបោសសម្អាតទីតាំង នៅពេលអនុវត្តគម្រោងធំៗ ហើយដើមទុននឹងកើនឡើងច្រើនដង។

លើសពីនេះទៀតឥទ្ធិពលខ្សែសង្វាក់អាចកើតឡើងសម្រាប់ទីផ្សារទាំងមូល និងផ្នែកផ្សេងទៀត។ ឧទាហរណ៍ គម្រោងអាផាតមិននៅកណ្តាលទីក្រុងហាណូយនឹងឡើងថ្លៃខ្លាំង ជួនកាលរហូតដល់ 100 លានដុង/m2 ក្នុងបរិបទនៃមូលនិធិដីធ្លីខ្វះខាត តម្រូវការខ្ពស់ និងការកើនឡើងតម្លៃដីថ្មី។ គម្រោងដែលនៅជាប់គ្នាក៏អាចកើនឡើងពី 300-400 លានដុង/m2... ការប្រែប្រួលទាំងនេះនឹងបង្កឱ្យមានអស្ថិរភាពសម្រាប់ទីផ្សារអចលនទ្រព្យក្នុងរយៈពេលខ្លី។

Ồ ạt bỏ cọc đấu giá đất vùng ven Hà Nội: Không ngăn chặn sẽ méo thị trường - 2 — អ្នកជំនាញនិយាយថា ប្រសិនបើយើងមិនទប់ស្កាត់ស្ថានភាពនៃការដេញថ្លៃខ្ពស់ពេក ហើយបោះបង់ចោលការដាក់ប្រាក់បញ្ញើទេនោះ វាអាចកើតឡើងម្តងទៀត (រូបថត៖ ដួង តាំ)។

អ្នកជំនាញរូបនេះបានសង្កត់ធ្ងន់ថា ប្រសិនបើគ្មានវិធានការដោះស្រាយទេ តម្លៃទូទៅនឹងកើនឡើង។ ព្រោះក្រោយការដេញថ្លៃ មនុស្សនឹងលែងចាំថាមានមនុស្សប៉ុន្មាននាក់ដែលបានដាក់ប្រាក់បញ្ញើរបស់ពួកគេ។ ពួកគេនឹងចងចាំតែលទ្ធផលចុងក្រោយ តម្លៃចុងក្រោយ។ នេះនឹងត្រូវបានកត់សម្គាល់ក្នុងការចងចាំរបស់មនុស្សថាតើតម្លៃនៅក្នុងតំបន់នេះបានកើនឡើងប៉ុន្មានដង ដែលពិតជានឹងប៉ះពាល់ដល់ទីផ្សារទូទៅ។

ទណ្ឌកម្មគឺចាំបាច់

ទាក់ទិននឹងវិធានការបង្ការ លោកបណ្ឌិត Dinh The Hien មានប្រសាសន៍ថា ការរៀបចំការដេញថ្លៃនៅតាមមូលដ្ឋានចាំបាច់ត្រូវមានផែនការតឹងរ៉ឹង និងសុវត្ថិភាព។ លើសពីនេះ ដំណើរការវាយតម្លៃដីដើម្បីកំណត់តម្លៃចាប់ផ្តើម ចាំបាច់ត្រូវមានក្រុមហ៊ុនវាយតម្លៃ និងទទួលខុសត្រូវ។ ជាពិសេសតម្លៃចាប់ផ្តើមត្រូវតែស្របជាមួយនឹងទីផ្សារ។ ដូច្នេះការដាក់ប្រាក់មុនពេលចូលរួមក្នុងការដេញថ្លៃត្រូវតែមានភាពសមស្រប។

ជាពិសេស គួរតែមានវិធានការហាមឃាត់ ឬមិនអនុញ្ញាតឲ្យអ្នកដែលបានដកការដេញថ្លៃពីមុនមកចូលរួមក្នុងការដេញថ្លៃក្នុងរយៈពេលជាក់លាក់ណាមួយ។ មុននឹងការដេញថ្លៃ គណៈកម្មាធិការរៀបចំត្រូវពិនិត្យឯកសារដូចជាវិធីដេញថ្លៃផ្សេងទៀត។ លើសពីនេះ នៅតាមមូលដ្ឋាននីមួយៗ ក៏អាចបង្កើតផែនការ និងបទប្បញ្ញត្តិបន្ថែម ដែលសមស្របនឹងកន្លែងនីមួយៗ ដើម្បីធានាប្រសិទ្ធភាពជូនរដ្ឋ និងប្រជាពលរដ្ឋ។

យោងតាមលោក Dinh Minh Tuan ដំណោះស្រាយគឺត្រូវកំណត់តម្លៃបញ្ចូលឱ្យខ្ពស់ជាង ដោយកំណត់ចំនួនអ្នកចូលរួមឱ្យ "បើក"។ ទន្ទឹមនឹងនេះ ទីភ្នាក់ងារគ្រប់គ្រងគួរតែបង្កើតការដាក់ទណ្ឌកម្ម ដូចជាការផាកពិន័យ 2-3 ដងខ្ពស់ជាងប្រាក់បញ្ញើ ដើម្បីធានាថាអ្នកចូលរួមបំពេញកាតព្វកិច្ចរបស់ពួកគេ។

ស្នើដំណោះស្រាយផងដែរ លោក Le Dinh Chung - សមាជិកនៃក្រុមការងារស្រាវជ្រាវទីផ្សារនៃសមាគមអ្នកអចលនទ្រព្យវៀតណាម (VARS) - បាននិយាយថា ចាំបាច់ត្រូវមានវិធានការកំណត់តម្លៃចាប់ផ្តើមខ្ពស់ជាងតម្លៃបច្ចុប្បន្ន។ លើសពីនេះទៀតជំនួសឱ្យការកំណត់ប្រាក់បញ្ញើនៅ 20% នៃតម្លៃចាប់ផ្តើមដូចដែលវាឥឡូវនេះវាគួរតែត្រូវបានដំឡើងដល់ប្រហែល 30-50% ។ ពីទីនោះអ្នកដែលមានបំណងចូលរួមក្នុងការដេញថ្លៃដីធ្លីដោយចេតនាអាក្រក់នឹងពិចារណា។

លើសពីនេះទៀតយោងទៅតាមគាត់អ្នកវិនិយោគអាចត្រូវបានទាមទារឱ្យផ្ទេរប្រាក់បញ្ញើសុវត្ថិភាពទៅគណនីរបស់អ្នករៀបចំ។ ប្រសិនបើអ្នកវិនិយោគឈ្នះការដេញថ្លៃ ប្រាក់បញ្ញើសុវត្ថិភាពនឹងត្រូវបានរក្សាទុកដោយអ្នករៀបចំសម្រាប់ការទូទាត់ ហើយប្រសិនបើមានការខ្វះខាត ការទូទាត់បន្ថែមនឹងត្រូវធ្វើឡើង។

ប្រភព៖ https://dantri.com.vn/bat-dong-san/o-at-bo-coc-dau-gia-dat-vung-ven-ha-noi-khong-ngan-chan-se-meo-thi-truong-20240918131201640.htm