វាកម្រមានគោលការណ៍ល្អសម្រាប់ការទិញអាផាតមិនប្រណីតដូចបច្ចុប្បន្ន៖ តើវាដោយសារតែ 'មិនលក់'?

យោងតាមរបាយការណ៍ពី ក្រសួងសំណង់ និងអង្គភាពស្រាវជ្រាវទីផ្សារ អចលនទ្រព្យទីក្រុងហាណូយក្នុងត្រីមាសទី 3 ឆ្នាំ 2023 នៅតែស្ថិតក្នុងនិន្នាការធ្លាក់ចុះ ហើយទំហំប្រតិបត្តិការមិនទាន់បានបំបែកនៅឡើយ។

ស្ថិតិ VARS ក៏បង្ហាញផងដែរថា ក្នុងត្រីមាសទី 3 ឆ្នាំ 2023 អត្រាស្រូបយកផ្នែកលំនៅឋាននៅ ទីក្រុងហាណូយ ឈានដល់ 30% នៃការផ្តល់ជូនថ្មីជាមួយនឹងប្រតិបត្តិការជាង 530 ធ្លាក់ចុះជាង 50% បើធៀបនឹងរយៈពេលដូចគ្នាកាលពីឆ្នាំមុន។

គួរបញ្ជាក់ផងដែរថា ការផ្គត់ផ្គង់លំនៅឋាន ជាពិសេសផ្នែកអាផាតមិន នៅតែស្ថិតក្នុងស្ថានភាពនៃអតិរេក និងកង្វះខាត។ ជាពិសេស ផ្នែកលំនៅឋានតម្លៃសមរម្យគឺស្ថិតក្នុងការខ្វះខាតខ្លាំង ខណៈដែលអ្នកវិនិយោគធំៗនៅតែនាំយកមកទីផ្សារនូវផ្នែកផ្ទះល្វែងប្រណីត។

នៅក្នុងបរិបទនៃទីផ្សារធ្លាក់ចុះ ជាមួយនឹងអតិរេកនៃអាផាតមិនប្រណីត អ្នកវិនិយោគធំៗជាច្រើនបានបើកកម្មវិធីលើកទឹកចិត្តដ៏កម្រ ដូចជាការគាំទ្រអត្រាការប្រាក់ អំណោយ គ្រឿងសង្ហារិម ឬការកើនឡើងការបញ្ចុះតម្លៃនៅពេលទិញផ្ទះ។

ថ្លែងជាមួយអ្នកសារព័ត៌មានពីកាសែតអ្នកសារព័ត៌មាន និងមតិសាធារណៈ លោក Tran Minh Tien នាយកមជ្ឈមណ្ឌលស្រាវជ្រាវទីផ្សារ និងការយល់ដឹងអតិថិជន One Mount Real Estate មានប្រសាសន៍ថា តាមទស្សនៈនៃការស្រាវជ្រាវទីផ្សារអចលនទ្រព្យ វាកម្រមានគោលនយោបាយទិញផ្ទះល្អដូចបច្ចុប្បន្នណាស់។

កម្រមានគោលការណ៍ល្អក្នុងការទិញអាផាតមិនលំដាប់ខ្ពស់ដូចបច្ចុប្បន្នមែនទេ? ដោយសារតែរូបថត 1 — វាកម្រមានគោលនយោបាយទិញផ្ទះល្អដូចបច្ចុប្បន្ន។ (រូបថត៖ Zing)

សម្រាប់អ្នកដែលកំពុងស្វែងរកទិញផ្ទះដើម្បីរស់នៅ នៅពេលនេះមានឱកាសច្រើន និងគោលនយោបាយទាក់ទាញដែលផ្តល់ដោយអ្នកវិនិយោគ តើអ្នកអាចណែនាំអ្នកទិញឱ្យមានជម្រើសដ៏ល្អបំផុតបានទេ?

- តាមទស្សនៈនៃការស្រាវជ្រាវទីផ្សារអចលនទ្រព្យ កម្រមានគោលនយោបាយទិញផ្ទះល្អដូចបច្ចុប្បន្នណាស់។

សម្រាប់អ្នកទិញផ្ទះ ចំណុចសំខាន់ទីមួយគឺគេអាចទទួលផ្ទះហើយចូលផ្ទះភ្លាម។ ដើម្បីបំពេញតាមលក្ខណៈវិនិច្ឆ័យនេះ អ្នកអាចស្វែងរកបានតែផ្ទះនៅលើទីផ្សារផ្ទេរប្រាក់ ឬទិញផ្ទះបឋមដោយផ្ទាល់ពីអ្នកវិនិយោគនៅក្នុងគម្រោងដែលហៀបនឹងប្រគល់។

ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយ ប្រសិនបើកាលពីអតីតកាល ដំណាក់កាលប្រគល់គម្រោងជាធម្មតានឹងបញ្ចប់ការគាំទ្រអត្រាការប្រាក់ពីអ្នកវិនិយោគ នៅពេលនេះអ្នកទិញផ្ទះនៅតែអាចស្វែងរកគម្រោងដែលស្ថិតក្នុងដំណាក់កាលប្រគល់ ប៉ុន្តែនៅតែទទួលបានការគាំទ្រអត្រាការប្រាក់ពីអ្នកវិនិយោគ។ នេះគឺជាភាពខុសគ្នានៃទីផ្សារនៅពេលនេះ។

គួររំលឹកថា នៅពេលនេះ ផលិតផលចម្បងរបស់អ្នកវិនិយោគមួយចំនួននៅតែទទួលបានអត្រាការប្រាក់ 0% រយៈពេល 12-18 ខែ ប៉ុន្តែប្រសិនបើទិញផ្ទះនៅលើទីផ្សារផ្ទេរប្រាក់ អតិថិជននឹងមិនទទួលបានការគាំទ្រច្រើននោះទេ ព្រោះធនាគារកំពុងអនុវត្តការប្រាក់អនុគ្រោះប្រហែល 8% រយៈពេល 6-12 ខែ។ សម្រាប់អ្នកវិនិយោគ ឬអ្នកទិញផ្ទះដែលមិនមានហិរញ្ញវត្ថុដែលអាចប្រើបាន ទាំងនេះជាគោលនយោបាយដែលគួរត្រូវបានយកមកប្រើប្រាស់។

អាស្រ័យលើពេលវេលា គម្រោងនីមួយៗនឹងត្រូវបានអនុវត្តកម្មវិធីលើកទឹកចិត្តផ្សេងៗគ្នាដោយអ្នកវិនិយោគ។ ប្រសិនបើកាលពីមុន គោលការណ៍នេះគឺផ្តោតសំខាន់លើការកាត់បន្ថយតម្លៃលក់ដោយផ្ទាល់ជាមួយនឹងការបញ្ចុះតម្លៃតិចតួច ឬអមដោយអំណោយដ៏មានតម្លៃនោះ ថ្មីៗនេះ គម្រោងនានាមានទំនោរផ្តោតលើការផ្តល់អាទិភាពលើការបន្ថែមកាលវិភាគទូទាត់សម្រាប់អតិថិជន ដែលជួយកាត់បន្ថយបន្ទុកហិរញ្ញវត្ថុ។

ជាពិសេស អ្នកទិញផ្ទះអាចជ្រើសរើសខ្ចី និងបង់រំលស់ជារៀងរាល់ត្រីមាស។

ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយ ការជ្រើសរើសផលិតផលដែលសាកសមនឹងសមត្ថភាពហិរញ្ញវត្ថុរបស់អ្នកគឺតែងតែជាអាទិភាព។ ប្រសិនបើអ្នកមានមូលនិធិដែលមាន (ប្រហែល 70%) អ្នកគួរតែបង់មុន និងកាត់បន្ថយតម្លៃដោយផ្ទាល់។ ប្រសិនបើលំហូរសាច់ប្រាក់របស់អ្នកមិនមានច្រើនទេ អ្នកគួរតែជ្រើសរើសពង្រីកកាលវិភាគទូទាត់។

ហេតុអ្វីបានជាចុងឆ្នាំជាពេលល្អបំផុតក្នុងការទិញផ្ទះ? មនុស្សជាច្រើនរំពឹងថាតម្លៃផ្ទះនឹងបន្តធ្លាក់ចុះ - តើយើងអាចរង់ចាំការអភិវឌ្ឍន៍នេះបានទេ?

ជាមួយនឹងអាផាតមិន សញ្ញានៃការងើបឡើងវិញគឺច្បាស់ណាស់ ពេលវេលាដើម្បីទិញផ្ទះនៅត្រីមាសទី 3 និងទី 4 គឺសមហេតុផល។ មិនអាចមានពេលវេលាប្រសើរជាងនេះទេ។

តម្លៃនៃផលិតផលចម្បងមិនដែលធ្លាក់ចុះទេ ហើយយើងមិនអាចរំពឹងថារឿងនឹងបន្តធ្លាក់ចុះនៅពេលដែលកត្តាដែលបង្កើតបានជាផលិតផលកើនឡើង។ ខ្ញុំបញ្ជាក់ថានេះជាពេលវេលាដ៏ល្អសម្រាប់អ្នកក្នុងការទិញផ្ទះដោយមានទំនុកចិត្ត។ បន្ថែមពីលើគោលនយោបាយគាំទ្រដ៏គួរឱ្យទាក់ទាញ អត្រាការប្រាក់បច្ចុប្បន្នគឺទាបណាស់។

ក្រឡេកទៅមើលគម្រោងថ្មីដែលនឹងបើកនៅឆ្នាំ 2024 តើអ្នកទាយថាឱកាសអ្វីខ្លះសម្រាប់អ្នកទិញផ្ទះ?

- នៅឆ្នាំ 2023 វិនិយោគិនភាគច្រើននឹងប្រឈមមុខនឹងការលំបាកផ្នែកច្បាប់ និងដើមទុន ដែលធ្វើអោយពិបាកក្នុងការចេញលក់ផលិតផល។ មានតែវិនិយោគិនដែលមានសក្ដានុពលខ្លាំង និងឯកសារច្បាប់គម្រោងពេញលេញប៉ុណ្ណោះដែលនឹងបន្តដាក់លក់ផលិតផលក្នុងអំឡុងពេលនេះ។

នេះក៏ជាចំណុចមួយដែលអ្នកទិញផ្ទះអាចពិចារណាជ្រើសរើសគម្រោងល្អៗពីអ្នកវិនិយោគល្អៗ។

នៅឆ្នាំ 2024 ទីផ្សារអាផាតមិននៅទីក្រុងហាណូយនឹងត្រលប់មកវិញកាន់តែខ្លាំង ដោយសារបញ្ហាទាំងនេះកំពុងត្រូវបានដោះស្រាយជាបណ្តើរៗ។ យោងតាមការព្យាករណ៍របស់មជ្ឈមណ្ឌលស្រាវជ្រាវទីផ្សារ និងការយល់ដឹងអតិថិជន One Mount Real Estate នៅឆ្នាំក្រោយការផ្គត់ផ្គង់បឋមដែលទើបនឹងបើកថ្មីនឹងឈានដល់ជិត 16,000 យូនីត។

ជាពិសេស បន្ទាប់ពីរយៈពេលដ៏យូរ FDI ក្នុងវិស័យអចលនទ្រព្យតែងតែជាប់ចំណាត់ថ្នាក់លេខ 2 ក្នុងវិស័យ FDI នោះ គេបានព្យាករណ៍ថានៅឆ្នាំក្រោយនឹងមានគម្រោងជាច្រើនរបស់អ្នកវិនិយោគបរទេសទាំងនៅភាគខាងកើត និងខាងលិចទីក្រុងហាណូយ។

ប្រាកដណាស់អ្នកទិញផ្ទះនឹងមានជម្រើសកាន់តែច្រើន ប៉ុន្តែភាពទាក់ទាញនៃគោលនយោបាយលក់គឺមិនប្រាកដប្រជាទេ ព្រោះផលិតផលទាំងនេះភាគច្រើននឹងមានតម្លៃខ្ពស់។

កម្រមានគោលការណ៍ល្អក្នុងការទិញអាផាតមិនលំដាប់ខ្ពស់ដូចបច្ចុប្បន្នមែនទេ? ដោយសារតែរូបភាពទី 2 — វាទំនងជាថាគោលនយោបាយទាក់ទាញទាំងនោះនឹងលែងមាននៅឆ្នាំ 2024។ (រូបថត៖ HNM)

ដូច្នេះនៅពេលដែលគម្រោងជាច្រើនត្រូវបានដាក់ឱ្យដំណើរការ តើអ្នកទិញគួររង់ចាំតម្លៃប្រសើរជាងមុននៅឆ្នាំ 2024 ដែរឬទេ?

- ទីមួយ ដូចដែលបានរៀបរាប់ខាងលើ តម្លៃអាផាតមិនបឋមនឹងមាននិន្នាការកើនឡើងតាមពេលវេលា។ គម្រោងថ្មីដែលបើកក្នុងដំណាក់កាលបន្ទាប់ ភាគច្រើនជាផលិតផលដែលនៅជិត និងកម្រិតខ្ពស់ (~60%); ដូច្នេះ តម្លៃអាផាតមិននឹងមានការលំបាកក្នុងការធ្លាក់ចុះក្នុងពេលអនាគតដ៏ខ្លី។

នៅឆ្នាំ 2023 វិនិយោគិនបានដាក់ចេញនូវគោលនយោបាយលក់ដ៏ល្អ និងទាក់ទាញជាច្រើន ដើម្បីចរាចរមូលធន និងសម្របខ្លួនទៅនឹងទីផ្សារ។

នៅឆ្នាំ 2024 នៅពេលដែលការលំបាកទាំងនេះត្រូវបានបាត់បង់ វាទំនងជាថាគោលនយោបាយទាក់ទាញទាំងនោះនឹងលែងមានទៀតហើយ។ ដូចនេះ វានឹងមានជម្រើសកាន់តែច្រើនសម្រាប់អ្នកទិញផ្ទះ ប៉ុន្តែតម្លៃពិតជានឹងខ្ពស់ជាង។

តើអ្នកគិតយ៉ាងណាចំពោះការអភិវឌ្ឍនៃទីផ្សារផ្ទះល្វែងហាណូយនៅចុងឆ្នាំនេះ?

- ក្នុងឆមាសទីមួយនៃឆ្នាំនេះ ការផ្គត់ផ្គង់ និងការប្រើប្រាស់មានកម្រិតទាបបើធៀបនឹងមធ្យមភាគប្រចាំឆ្នាំ ដោយសារឥទ្ធិពលនៃទីផ្សារម៉ាក្រូ និងអចលនទ្រព្យ។

ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយចាប់ពីត្រីមាសទី 2 ឆ្នាំ 2023 ទីផ្សារអាផាតមិនមានភាពប្រសើរឡើងបើប្រៀបធៀបទៅនឹងត្រីមាសទី 1 ហើយនិន្នាការនេះបានបន្តនៅក្នុងត្រីមាសទីបី។ ការបើកដំណើរការថ្មីនៅក្នុងត្រីមាសទី 3 បានកើនឡើងជាង 50% ពីមួយត្រីមាសទៅមួយត្រីមាស ហើយការប្រើប្រាស់នៅទីក្រុងហាណូយបានកើនឡើងជាង 100% ពីមួយត្រីមាស។

យោងតាមការព្យាករណ៍របស់ One Mount Real Estate Market Research and Customer Insight Center និន្នាការនេះនឹងបន្តនៅក្នុងត្រីមាសទី 4 ។

នេះគឺជាពេលវេលាដ៏មមាញឹកបំផុតប្រចាំឆ្នាំ។ លើសពីនេះទៅទៀត Q2-3 បានប្រមូលផ្តុំទាំងទំនុកចិត្ត និងតម្រូវការ ដូច្នេះ Q4 នឹងមានសន្ទុះសម្រាប់ប្រតិបត្តិការដើម្បីផ្ទុះ និងងើបឡើងវិញ។

ហើយតាមពិតទៅ យោងតាមការស្រាវជ្រាវរបស់យើង ផ្នែកលក់អាផាតមិន/អាផាតមេននៅទីក្រុងហាណូយបានបង្ហាញពីសញ្ញាច្បាស់លាស់នៃការងើបឡើងវិញបើប្រៀបធៀបទៅនឹងផ្នែកផ្សេងទៀតនៅក្នុងទីផ្សារ។ ដោយសារតែនេះគឺជាផ្នែកផលិតផលដែលតែងតែមានតម្រូវការខ្ពស់ និងតម្លៃផលិតផលដែលសមរម្យសម្រាប់មនុស្សភាគច្រើន។

តាមការព្យាករណ៍ ចាប់ពីពេលនេះរហូតដល់ដំណាច់ឆ្នាំនេះ ភាគខាងលិចទីក្រុងហាណូយនឹងលក់ផ្ទះល្វែងបានប្រហែល 2,400 ល្វែងបន្ថែមទៀត ខណៈដែលភាគខាងកើតនឹងលក់ផ្ទះល្វែងប្រហែល 1,600 ល្វែង។

ទាំងនេះក៏ជាវិស័យពីរដែលនឹងនាំមុខការលក់ទីផ្សារផ្ទះល្វែងហាណូយនាពេលខាងមុខ ដែលនាំមកនូវជម្រើសប្រតិបត្តិការជាច្រើនសម្រាប់អ្នកទិញក្នុងការរស់នៅ និងវិនិយោគ។

អរគុណច្រើន!

ប្រភព