តើអ្នកអាចធ្វើអ្វីខ្លះដើម្បីជៀសវាងការបោកប្រាស់ដោយទាមទារប្រាក់កក់ 90-95% ហើយបន្ទាប់មកប្រើប្រាស់ប្រាក់មិនត្រឹមត្រូវ?

យើងត្រូវគ្របដណ្តប់លើសកម្មភាពដាក់ប្រាក់គ្រប់ប្រភេទនៅក្នុងទីផ្សារ។

ទាក់ទងនឹងបទប្បញ្ញត្តិនៅក្នុងចំណុច ឃ ប្រការ ៤ មាត្រា ២៤ នៃសេចក្តីព្រាងច្បាប់ស្តីពីអាជីវកម្មអចលនទ្រព្យដែលបានធ្វើវិសោធនកម្ម ដែលចែងថា អ្នកអភិវឌ្ឍន៍គម្រោងអចលនទ្រព្យ «ត្រូវបានអនុញ្ញាតឱ្យទទួលប្រាក់កក់ពីអតិថិជន លុះត្រាតែគម្រោងលំនៅដ្ឋាន ឬសំណង់បានបំពេញលក្ខខណ្ឌទាំងអស់សម្រាប់ដាក់ឱ្យដំណើរការ ហើយប្រតិបត្តិការត្រូវបានបញ្ចប់បន្ទាប់ពីកិច្ចសន្យាត្រូវបានចុះហត្ថលេខា» លោក ឡេ ហ័ងចូវ ប្រធានសមាគមអចលនទ្រព្យទីក្រុងហូជីមិញ (HoREA) ជឿជាក់ថា បទប្បញ្ញត្តិនេះគឺត្រឹមត្រូវ ប៉ុន្តែមិនគ្រប់គ្រាន់។ លោកបានអះអាងថា វាត្រូវការបន្ថែមជាមួយនឹងបទប្បញ្ញត្តិដែលអនុញ្ញាតឱ្យមានការទទួលយកប្រាក់កក់មុនពេលចុះហត្ថលេខាលើកិច្ចសន្យាសម្រាប់ការទិញ និងលក់អចលនទ្រព្យ លំនៅដ្ឋាន ឬដីឡូត៍ដែលកំពុងសាងសង់។

បទប្បញ្ញត្តិផ្លូវច្បាប់ទាក់ទងនឹងប្រាក់បញ្ញើ និងតម្រូវការក្នុងការបំពេញបន្ថែមបទប្បញ្ញត្តិតឹងរ៉ឹងជាងមុនលើការទទួលយកប្រាក់បញ្ញើមុនពេលចុះហត្ថលេខាលើកិច្ចសន្យាសម្រាប់ការទិញ និងលក់អចលនទ្រព្យ ផ្ទះ និងដីឡូត៍ដែលកំពុងសាងសង់ គឺចាំបាច់ដើម្បីធានាបាននូវភាពស៊ីសង្វាក់គ្នា និងភាពស្មើគ្នានៃបទដ្ឋានផ្លូវច្បាប់ និងការពារសកម្មភាពក្លែងបន្លំ។

គម្រោង​ខុនដូ​មួយ​ដែល​កំពុង​សាងសង់​នៅ ​ទីក្រុង​ហាណូយ (រូបថត៖ ហាផុង)។

ប្រធាន HoREA បានអះអាងថា ច្បាប់អាជីវកម្មអចលនទ្រព្យឆ្នាំ ២០០៦ និង ២០១៤ មានចំណុចខ្វះខាត ពីព្រោះច្បាប់ទាំងនោះបានគ្រប់គ្រងប្រតិបត្តិការអចលនទ្រព្យតែបន្ទាប់ពីកិច្ចសន្យាត្រូវបានចុះហត្ថលេខាប៉ុណ្ណោះ ប៉ុន្តែមិនបានចែងអំពីតម្រូវការសម្រាប់ប្រាក់កក់មុនពេលកិច្ចសន្យាត្រូវបានចុះហត្ថលេខានោះទេ។

តាមពិតទៅ ដោយសារតែតម្រូវការចាំបាច់សម្រាប់ប្រាក់កក់មុនពេលចុះហត្ថលេខាលើកិច្ចសន្យាប្រតិបត្តិការអចលនទ្រព្យ ការអនុវត្តប្រាក់កក់នៅតែជារឿងធម្មតា ហើយត្រូវបានគ្រប់គ្រងដោយបទប្បញ្ញត្តិនៃប្រការ 2 មាត្រា 328 នៃក្រមរដ្ឋប្បវេណីឆ្នាំ 2015 ប៉ុណ្ណោះ។ ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយ ក្រមរដ្ឋប្បវេណីមិនបានបញ្ជាក់ពីចំនួនទឹកប្រាក់ដាក់ប្រាក់អតិបរមាទេ ដែលនាំឱ្យមានករណីជាច្រើននៃឈ្មួញកណ្តាលដែលគ្មានសីលធម៌ អ្នកជួញដូរដីធ្លី និងអាជីវកម្មដែលកេងប្រវ័ញ្ចប្រព័ន្ធដើម្បីទទួលបានប្រាក់កក់ច្រើន។

លោក ចូវ បានមានប្រសាសន៍ថា “មានករណីមួយចំនួនដែលប្រាក់បញ្ញើរហូតដល់ 90-95% នៃតម្លៃប្រតិបត្តិការត្រូវបានទទួល បន្ទាប់មកត្រូវបានគេកេងប្រវ័ញ្ច ឬថែមទាំងត្រូវបានគេបោកប្រាស់ ដែលបណ្តាលឱ្យមានការខាតបង់ដល់អ្នកដាក់ប្រាក់ និងរួមចំណែកដល់អស្ថិរភាពនៅក្នុងទីផ្សារអចលនទ្រព្យ។ ដូច្នេះ វាមានសារៈសំខាន់ណាស់ក្នុងការគ្រប់គ្រងរឿងនេះនៅក្នុងច្បាប់ស្តីពីអាជីវកម្មអចលនទ្រព្យ”។

ទោះជាយ៉ាងណាក៏ដោយ ចំណុច ឃ ប្រការ ៤ មាត្រា ២៤ នៃសេចក្តីព្រាងច្បាប់ស្តីពីអាជីវកម្មអចលនទ្រព្យ ដែលត្រូវបានធ្វើវិសោធនកម្ម ក៏បញ្ជាក់ម្តងទៀតនូវចំណុចខ្វះខាតនេះផងដែរ ដោយបរាជ័យក្នុងការគ្រប់គ្រងប្រាក់កក់ដែលបានធ្វើឡើងមុនពេលលក្ខខណ្ឌសម្រាប់ការបញ្ចប់កិច្ចសន្យាប្រតិបត្តិការអចលនទ្រព្យត្រូវបានបំពេញ។ នេះជាការពិតជាពិសេសសម្រាប់ករណីដែលប្រាក់កក់ត្រូវបានធ្វើឡើងជាការសន្យាទិញ និងលក់ "ដីឡូត៍បែងចែក" ឬជាការសន្យាទិញ និងលក់ផលិតផលនៃគម្រោងអចលនទ្រព្យមុនពេលលក្ខខណ្ឌសម្រាប់ការបញ្ចប់កិច្ចសន្យាត្រូវបានបំពេញ នៅពេលដែលមិនមានឯកសារសិទ្ធិប្រើប្រាស់ដីធ្លី ឬអាជ្ញាធរមានសមត្ថកិច្ចមិនទាន់ "អនុម័តគោលនយោបាយវិនិយោគក្នុងពេលដំណាលគ្នាជាមួយនឹងការយល់ព្រមពីវិនិយោគិន" ឬការសាងសង់មិនទាន់បានចាប់ផ្តើម។ ក្នុងករណីបែបនេះ ភាគីដែលដាក់ប្រាក់កក់ជាធម្មតាទទួលរងការខាតបង់។

ឧទាហរណ៍ ប្រសិនបើប្រាក់កក់មានកម្រិតទាប ប៉ុន្តែតម្លៃអចលនទ្រព្យកើនឡើង ភាគីដែលទទួលបានប្រាក់កក់អាចមានឆន្ទៈលុបចោលកិច្ចព្រមព្រៀង ហើយប្រគល់ប្រាក់កក់ (ទ្វេដងនៃចំនួនទឹកប្រាក់) ទៅអ្នកដាក់ប្រាក់វិញ។ ឬ ប្រសិនបើប្រាក់កក់មានចំនួនច្រើន ឬច្រើនខ្លាំង ភាគីដែលទទួលបានប្រាក់កក់អាចប្រព្រឹត្តការក្លែងបន្លំ និងកេងប្រវ័ញ្ចប្រាក់កក់របស់អតិថិជន…

លើសពីនេះ យោងតាមលោក Chau ចំណុច d ប្រការ ៤ មាត្រា ២៤ នៃសេចក្តីព្រាងច្បាប់ស្តីពីអាជីវកម្មអចលនទ្រព្យដែលបានធ្វើវិសោធនកម្ម គ្រាន់តែចែងអំពីករណីដាក់ប្រាក់បន្ទាប់ពីចុះហត្ថលេខាលើកិច្ចសន្យាសម្រាប់គោលបំណង "ធានាការអនុវត្តកិច្ចសន្យា" ប៉ុន្តែមិនចែងអំពីករណីដាក់ប្រាក់មុនពេលចុះហត្ថលេខាលើកិច្ចសន្យាសម្រាប់គោលបំណង "ធានាការបញ្ចប់កិច្ចសន្យា" នោះទេ។ ដូច្នេះ "វិសាលភាពនៃបទប្បញ្ញត្តិ" មិនគ្របដណ្តប់យ៉ាងពេញលេញនូវសកម្មភាពដាក់ប្រាក់ទាំងអស់នៅក្នុងទីផ្សារអចលនទ្រព្យនោះទេ។

ដោយផ្អែកលើការវិភាគខាងលើ លោកបានស្នើឱ្យបន្ថែមខ្លឹមសារដូចខាងក្រោម៖ អ្នកអភិវឌ្ឍន៍គម្រោងអចលនទ្រព្យទទួលខុសត្រូវ និងត្រូវបានអនុញ្ញាតឱ្យទទួលប្រាក់កក់ពីអតិថិជនដែលមានចំណាប់អារម្មណ៍ក្នុងការទិញ ឬជួលលំនៅដ្ឋាន ឬគម្រោងសាងសង់នាពេលអនាគត លុះត្រាតែគម្រោងនេះទទួលបានការអនុម័តវិនិយោគពីអាជ្ញាធរមានសមត្ថកិច្ច លិខិតអនុញ្ញាតសាងសង់ (ប្រសិនបើអាចអនុវត្តបាន) និងការសាងសង់បានចាប់ផ្តើម។ ម្យ៉ាងវិញទៀត អ្នកអភិវឌ្ឍន៍អាចទទួលបានប្រាក់កក់ពីអតិថិជន លុះត្រាតែគម្រោងលំនៅដ្ឋាន ឬសំណង់បំពេញតាមលក្ខខណ្ឌទាំងអស់សម្រាប់ដាក់ឱ្យដំណើរការ ហើយប្រតិបត្តិការត្រូវបានធ្វើឡើងស្របតាមបទប្បញ្ញត្តិនៃច្បាប់នេះ។

លោក ចូវ បានសង្កត់ធ្ងន់ថា «ចំនួនទឹកប្រាក់កក់មិនត្រូវលើសពី 5% នៃតម្លៃផ្ទះ ឬគម្រោងសាងសង់ដែលកំពុងទិញ លក់ ឬជួលនោះទេ។ អ្នកលក់ ឬអ្នកឱ្យជួលត្រូវតែបញ្ជាក់ឱ្យច្បាស់លាស់អំពីតម្លៃលក់ ឬជួលផ្ទះ ឬគម្រោងសាងសង់នៅក្នុងកិច្ចសន្យាកក់»។

ការពារអ្នកអភិវឌ្ឍន៍ពីការគេចវេះច្បាប់។

នៅក្នុងរបាយការណ៍ពិនិត្យបឋមលើច្បាប់ស្តីពីអាជីវកម្មអចលនទ្រព្យដែលត្រូវបានកែសម្រួលដោយគណៈកម្មាធិការ សេដ្ឋកិច្ច នៃរដ្ឋសភា មតិមួយចំនួនបានលើកឡើងថា វាមិនចាំបាច់ក្នុងការគ្រប់គ្រងបទប្បញ្ញត្តិស្តីពីប្រាក់កក់នៅក្នុងច្បាប់ស្តីពីអាជីវកម្មអចលនទ្រព្យនោះទេ ហើយថាបទប្បញ្ញត្តិទាំងនេះគួរតែត្រូវបានគ្រប់គ្រងដោយបទប្បញ្ញត្តិទូទៅនៃក្រមរដ្ឋប្បវេណី។ ដូច្នេះ បទប្បញ្ញត្តិស្តីពី "ប្រាក់កក់" គឺជាបទប្បញ្ញត្តិថ្មីមួយនៅក្នុងសេចក្តីព្រាងច្បាប់។ ស្ថាប័នរៀបចំសេចក្តីព្រាងត្រូវបានស្នើសុំឱ្យរាយការណ៍ និងបញ្ជាក់ពីភាពចាំបាច់ និងមូលដ្ឋានសម្រាប់ការស្នើឡើងនូវបទប្បញ្ញត្តិនេះ ជាពិសេសមូលដ្ឋានជាក់ស្តែងរបស់វា។

របាយការណ៍ពិនិត្យឡើងវិញបានបញ្ជាក់ថា «ក្នុងករណីចាំបាច់ មានតែបទប្បញ្ញត្តិជាក់លាក់ទាក់ទងនឹងប្រាក់បញ្ញើក្នុងប្រតិបត្តិការអចលនទ្រព្យនាពេលអនាគតប៉ុណ្ណោះដែលគួរតែត្រូវបានបញ្ចូលក្នុងសេចក្តីព្រាងច្បាប់។ មិនចាំបាច់ធ្វើឡើងវិញនូវបទប្បញ្ញត្តិដែលមានចែងរួចហើយនៅក្នុងក្រមរដ្ឋប្បវេណីនោះទេ»។

យោងតាមអ្នកជំនាញ ចាំបាច់ត្រូវគ្របដណ្តប់លើសកម្មភាពដាក់ប្រាក់ទាំងអស់នៅក្នុងទីផ្សារ ដើម្បីកំណត់ហានិភ័យសម្រាប់អ្នកដាក់ប្រាក់ (រូបភាពឧទាហរណ៍៖ ហាផុង)។

ទាក់ទងនឹងប្រាក់បញ្ញើក្នុងប្រតិបត្តិការអចលនទ្រព្យដែលពាក់ព័ន្ធនឹងគម្រោងសាងសង់នាពេលអនាគត រដ្ឋមន្ត្រីក្រសួង សំណង់ លោក Nguyen Thanh Nghi ក៏បានបញ្ជាក់ផងដែរថា ពីមុនច្បាប់អាជីវកម្មអចលនទ្រព្យមិនមានបទប្បញ្ញត្តិលើបញ្ហានេះទេ។

តាមពិតទៅ អ្នកអភិវឌ្ឍន៍មួយចំនួនគេចវេះច្បាប់ដោយចុះហត្ថលេខាលើកិច្ចសន្យាដាក់ប្រាក់ ឬកិច្ចសន្យាប្រភេទផ្សេងទៀត ដើម្បីប្រមូលប្រាក់ពីអតិថិជន មុនពេលលក្ខខណ្ឌសម្រាប់ការលក់ផ្ទះ ឬគម្រោងសាងសង់ត្រូវបានបំពេញ។ ដូច្នេះ សេចក្តីព្រាងច្បាប់នេះរួមបញ្ចូលបទប្បញ្ញត្តិស្តីពីការទទួលប្រាក់បញ្ញើ លុះត្រាតែផ្ទះ ឬគម្រោងសាងសង់បានបំពេញលក្ខខណ្ឌសម្រាប់ការដាក់ឱ្យដំណើរការអាជីវកម្ម និងធ្វើប្រតិបត្តិការស្របតាមបទប្បញ្ញត្តិ។

ប្រភព: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/yeu-cau-dat-coc-90-95-roi-chiem-dung-lua-dao-lam-gi-de-tranh-20230415115356546.htm