토지 사용료 산정 방식의 결함.

해당 프로젝트는 수익성이 있는 사업에서 적자 사업으로 전환되고 있습니다.

호치민시의 한 유명 부동산 회사 대표에 따르면, 오늘날 부동산 개발 사업의 가장 큰 걸림돌은 추가 토지 사용료를 포함한 토지 사용료 산정 방식입니다. 과거에는 시에서 많은 사업에 특혜를 부여하여, 사업자들이 건설 및 판매를 진행할 수 있도록 임시 토지 사용료 산정을 허용했습니다. 그러나 이제는 사업이 완료되고 입주자들이 수년간 거주한 후에야 토지 사용료가 토지 할당 시점이 아닌 현재 시점을 기준으로 산정됩니다. 이로 인해 사업자는 물론 주택 구매자들도 상당한 손실과 불만을 겪고 있습니다.

레이크뷰 시티 프로젝트는 호치민시로부터 4조 6,640억 VND가 넘는 추가 토지 사용료를 지불하라는 요구를 받아 어려움과 손실에 직면하고 있습니다.

법률상 토지 평가 및 토지 이용권 산정 시점은 토지 할당, 용도 변경 허가 또는 현장 토지 할당 결정 시점으로 규정되어 있습니다. 그러나 현실적으로 토지 이용권 산정을 지연시키는 변경 사항이 발생할 때마다 당국은 현시점을 기준으로 토지와 토지 이용권을 평가합니다. 또 다른 어려움은 기업이 진행 상황과 납부해야 할 금액을 사전에 관리할 수 없다는 점입니다. 기업은 관련 전문 지식이 부족하고 당국과 합리적인 토지 이용권 산정 방식에 대해 논의할 권한도 없습니다.

따라서 기업들은 공정한 결과를 얻기 위해 다른 평가 회사를 고용해야 합니다. 현재 기업들은 여전히 ​​당국의 계산에 의존하고 있으며 이의를 제기할 수 없습니다. 한편, 안전상의 이유로 토지 사용세는 현재 정부 관계자들에 의해 매우 높게 산정되고 있습니다. 과거에는 많은 프로젝트에서 토지 사용세가 특정 금액으로 잠정 산정되었고, 기업들은 그 금액을 기준으로 고객에게 판매 가격을 책정했습니다. 그러나 수년이 지난 후 당국이 토지 사용세를 재산정할 때, 그 금액은 잠정 산정액보다 훨씬 높습니다. 이로 인해 많은 수익성 좋은 프로젝트들이 갑자기 막대한 손실을 입게 되고, 일부 기업은 세금을 납부하지 못하는 상황에까지 이르고 있다고 이 관계자는 말했습니다.

호치민시 부동산협회 회장인 레 호앙 차우 씨는 총리와 재정부 에 보낸 의견서에서 상세 계획 변경 결정 시 전체 사업에 대한 토지이용세(TSD)를 재산정해야 한다고 제안했습니다. 또한, 기업이 이전에 납부한 TSD 금액을 계획 재승인 시점에 재산정하여 납부해야 할 TSD에서 차감하되, 차감액은 납부해야 할 TSD를 초과하지 않도록 해야 한다고 덧붙였습니다.

기업이 사업 계획 세부 조정 전에 토지이용세를 납부하지 않은 경우, 계획 조정 시점에 토지이용세를 납부해야 합니다. 이미 납부한 토지이용세(있는 경우)는 계획 조정 시점에 물가상승률을 반영하여 재산정되며, 재산정된 토지이용세에서 차감됩니다. 차감액은 납부해야 할 토지이용세 총액을 초과할 수 없습니다. 또한, 기업이 토지이용세 납부 고지서를 받은 경우, 연체료를 납부해야 합니다.

차우 씨는 호치민시 7구에 있는 5.2헥타르 부지에 건설 중인 상업용 주택 프로젝트를 예로 들었습니다. 해당 프로젝트는 2021년 1월 관할 정부 기관으로부터 용적률 3.05배, 최대 건축 밀도 35%의 토지 할당 결정을 받았습니다. 프로젝트에는 최대 27층 높이의 아파트 903세대와 저층 타운하우스 110세대가 포함되어 있습니다. 해당 회사는 2021년 3월 토지 사용료로 8,500억 VND를 납부했습니다. 이후 투자자는 상세 계획 조정을 요청하여 용적률을 4.57배로, 최대 건축 밀도를 40%로, 총 아파트 수를 1,355세대로 늘렸습니다. 이 계획은 2024년 3월 관할 국가 기관의 승인을 받았습니다. 법령 초안에 따르면 해당 프로젝트는 4,250억 VND의 추가 토지 사용료를 납부해야 했지만, 차우 씨의 제안에 따르면 기업은 3,250억 VND의 추가 토지 사용료만 납부하면 됩니다.

"만약 기업이 이미 부동산을 매각하고 대금을 수령했다면, 법령 초안의 계산 방식에 따라 기업은 자기 자금으로 보상해야 하므로 손실 위험이 있습니다. 반대로 프로젝트가 아직 매각되지 않았다면, 토지 사용세가 매매가에 추가되어 주택 가격이 상승하고, 결국 그 부담은 주택 구매자에게 전가될 것입니다."라고 차우 씨는 계산했다.

토지 임대료 면제 대상자는 이제 단 한 명만 남았습니다.

이번 법령 초안에 따르면, 현재 투자유치지역 내 투자유치 대상 업종의 생산 및 사업 목적 토지 이용 중 토지 임대료 면제 대상은 단 한 가지 사례에 불과합니다. 이 초안은 현행 규정에 비해 토지 임대료 면제 대상 범위를 상당히 축소했습니다. 만약 이 법령이 승인된다면, 해당 지역들이 더 이상 투자유치지역으로 지정되지 않아 외국인 투자자를 포함한 투자자들이 토지 임대료 면제 혜택을 받지 못하게 될 것이라는 우려가 제기되고 있습니다.

더욱이, 레 호앙 차우 씨에 따르면, 해당 시행령 초안은 사업 기본 건설 기간 동안 또는 기본 건설 기간 중 토지 및 수면 임대료 면제 기간 이후에 토지 사용료를 면제하는 정책을 더 이상 명시하지 않습니다. 따라서, 이는 시행령 46호에 규정된 현행 투자 장려 정책을 계승하지 못합니다. 새로운 규정은 2020년 투자법과 특별 투자 장려에 관한 총리령 29호에 명시된 특별 투자 장려 정책을 무력화시킵니다. 이는 투자 유치 정책에 부정적인 영향을 미쳐 외국인 투자자들에게 베트남 투자 환경의 매력을 떨어뜨릴 수 있습니다.

"이는 매우 중요한 사안이므로 정부 와 관련 국가 기관은 단기, 중기, 장기적으로 국가 및 민족의 이익을 보장하는 동시에 투자자의 정당한 이익도 보장하는 우수하고 경쟁력 있는 투자 유인 정책 체계를 구축하기 위한 법령을 발표하기 전에 특별히 주의를 기울여야 합니다. 이는 특히 금융, 첨단 기술, 반도체 분야에서 외국인 직접 투자(FDI) 유치를 위한 국가 간 치열한 경쟁이 벌어지고 있는 상황에서 더욱 중요합니다. 예를 들어 미국조차도 최근 반도체 기술 관련 법률을 제정했습니다."라고 차우 씨는 제안했습니다.

호치민시 변호사협회 소속 쩐 민 꾸엉 변호사는 현행 토지법이 국가가 토지를 임대하기로 결정한 시점부터 5년 주기로 연간 토지 임대료를 고정적으로 적용하도록 규정하고 있으며, 토지 용도 변경에 따른 연간 임대료 지급 방식의 국유지 임대 전환도 허용하고 있다고 분석했습니다. 임대료 조정률은 정부가 각 기간마다 정하며, 인상률은 물가상승률과 같거나 그보다 낮을 수 있습니다. 그러나 현행 시행령 초안은 토지 임대료 인상률을 물가상승률과 동일하게 규정하고 있습니다. 따라서, 시행령은 5년 주기별 토지 임대료 인상률을 소비자물가지수(CPI) 상승률의 15%를 넘지 않도록 제한하는 방안을 고려해야 합니다. 이는 기업들이 재정적 위험을 줄이고 투자 회수 기간이 긴 대규모 프로젝트에 투자할 수 있도록 지원할 것입니다.

베트남 상공회의소(VCCI)는 기업들과 협의한 결과, 현행 시행령 46호에 따른 토지 임대료 감면 및 면제 정책이 현행 정책에 비해 매력적이지 않다고 판단했습니다. 현행 규정에 따르면, 특정 기간 동안 임대료를 감면하는 것뿐만 아니라, 기업이 토지 임대료를 완전히 면제받는 경우도 있습니다. 현행 규정상 전체 임대 기간 동안 토지 임대료가 100% 면제되는 경우는 다음과 같습니다. 사회경제적 여건이 특히 열악한 지역에 위치한 우선 투자 부문의 투자 사업, 국가 예산으로 건설되는 학생 기숙사 사업(단, 학생 기숙사 관리 및 이용 기관은 임대료에 토지 임대료를 포함할 수 없음), 소수민족 농지, 보호림 조성 사업, 간척 사업 등을 위한 토지. 따라서 시행령은 단순히 임대료를 감면하는 것이 아니라, 토지 임대료 면제 대상을 확대해야 합니다. 이를 통해 소외된 지역이나 특정 부문에 대한 투자를 유치하고 특별 인센티브를 제공할 수 있을 것입니다.

출처: https://thanhnien.vn/bat-cap-cach-tinh-tien-su-dung-dat-185240630222853391.htm