부동산 시장, 2024년 하반기부터 호황 전망
관리자, 전문가, 투자자들은 다음과 같은 요인 덕분에 2024년 하반기부터 부동산 시장이 개선될 것으로 예상합니다. 3대 부동산법 통과, 금리 인하 및 낮은 수준을 유지할 것으로 예상되며, 대출 금리 인하 여력이 있습니다. 아파트 부문을 중심으로 신뢰도와 유동성이 점진적으로 개선되고 있습니다. 인프라 개발은 부동산 시장 회복을 뒷받침하고 있습니다. 특히 자본 측면에서 대출 금리는 지속적으로 낮은 수준으로 하락할 것으로 예상되며, 시중은행의 주택 구매자 우대 정책은 수요 개선 및 시장 유동성 증대에 도움이 될 수 있습니다. 대출 금리 인하는 자금 부담을 완화하여 부동산 투자자들의 사업 활동을 회복시키는 데에도 도움이 될 것으로 예상됩니다.
또한, 법적 정책이 어려움을 최소화할 것으로 예상됩니다. 정부는 만기 채권 협상 및 연장에 관한 법령 08, 리조트 부동산 및 콘도텔 증서 발급 관련 규정을 보완하는 법령 10, 사회주택 100만 호 개발 사업 등 법적 어려움을 해소하기 위한 여러 문서와 정책을 발표했습니다.
유동성과 관련하여 전문가와 투자자들은 2024년에 중간 가격대 및 저렴한 아파트 부문, 도심의 사회주택, 도심 외곽의 지방에서 유동성이 향상될 것으로 예상합니다. 이는 신규 공급은 개선되지 않았지만 실제 주택에 대한 수요가 증가했기 때문입니다. 대출 금리가 하락하면 투자자들이 다시 거래를 시작할 것입니다.
실제로 인프라 개발은 부동산 시장 회복에 긍정적인 영향을 미칠 것으로 예상됩니다. 남북 고속도로 2021-2025단계, 롱탄 국제공항, 호치민시 3번 순환도로, 하노이 4번 순환도로 등 주요 대형 프로젝트들이 동시에 진행되었습니다. 이를 통해 베트남의 현 인프라 문제를 해결하고 비즈니스 부문 발전을 촉진할 것입니다. 고속도로 사업은 경제권 간 연결성을 강화하여 베트남으로의 투자 자본 유치에 기여할 것입니다.
인프라 프로젝트 개발을 가속화하면 공공 투자 프로젝트 인근 부동산 프로젝트의 가치가 상승할 것으로 예상됩니다. Agriseco는 남북 고속도로, 롱탄 공항 등 주요 프로젝트 완료 후 투자자금을 유치할 수 있는 지역으로 호치민시, 바리아붕따우시, 동나이성, 롱안시 , 하이퐁시, 꽝닌성, 흥옌성, 박닌성을 꼽았습니다. 프로젝트 인근에 대규모 토지 펀드를 보유한 투자자는 VHM, NLG, KDH, DXG, HDC, VPI, NVL, PDR, DIG 등입니다.
또 다른 기대는 개발된 인프라가 있는 도심이나 도심 외곽의 실제 수요가 있는 아파트 부문이 2024년 초에 회복될 것이라는 것입니다. 공급과 흡수율이 점차 회복되더라도 사람들의 실제 수요가 여전히 큽니다. 주택을 매수하기 위한 주택담보대출의 이자율이 낮아질 것으로 예상됩니다. 순환 06 개정을 통해 주택 구매자가 은행에서 대출을 받아 다른 은행의 부채를 갚을 수 있습니다. 부동산 투자자에 대한 경기 부양 정책(판매 가격 인하, 지불 일정 연장)이 있습니다.
한편, 입지 조건이 좋은 중심 도시와 외곽 도시의 아파트 공급과 가격은 지속적으로 상승할 것으로 예상됩니다. 하노이와 호치민시의 신규 아파트 공급은 2024년에 각각 16,000세대(전년 대비 55% 증가), 9,000세대(전년 대비 3.4% 증가)에 이를 것으로 예상되며, 이는 중저가 및 고급 아파트에 집중되어 있습니다. 아파트 가격은 수급 불균형으로 인해 전년 대비 3~8% 상승세를 지속할 것으로 예상됩니다.
정부의 사회주택 및 저렴주택 공급 확대 정책에 힘입어 2024년에는 108개 사업, 약 4만 8천 호 규모의 아파트 공급이 예상되며, 이는 2023년 대비 약 4배 증가한 수치입니다. 공급은 동나이성, 롱안성, 박닌성, 하이퐁성, 꽝닌성 지역에 집중될 것으로 예상됩니다. 2024년에도 공급과 수요의 격차는 지속될 것으로 예상되지만, 공급 부족 상황에서 합리적인 가격과 완벽한 법적 요건을 갖춘 아파트 사업은 여전히 주택 구매자를 유치할 것으로 예상됩니다.
토지 시장은 여전히 현금 흐름을 유치하는 채널입니다.
부동산 시장이 많은 어려움에 직면하고 있지만, 이는 전체 시장의 전반적인 모습입니다. 그러나 부동산 시장에서 토지는 여전히 현금 흐름을 유치하고 매우 높은 유동성을 창출하는 통로입니다. 또한, 현재 은행들이 금리를 인하하고 있어 2024년에는 산업이 점진적으로 회복될 것으로 예상되며, 토지는 수년간 지속 가능하고 장기적인 가치를 축적해 온 부문이기 때문에 투자자들은 토지 투자를 점점 더 기다리고 있습니다.
전문가들은 모든 부문에서 토지 시장이 안정적으로 유지되고 투자자를 유치하며, 토지 거래 채널이 장기적인 가치를 창출하기 때문에 신뢰도가 높다고 평가합니다. DKRA 시장 조사 보고서에 따르면, 2023년 토지 부문에서는 약 1,850필지의 공급을 받는 22개 프로젝트가 예정되어 있으며, 이는 2022년 대비 73% 감소한 수치로 지난 5년간 최저 수준입니다. 소비량은 약 751필지로, 신규 공급량의 약 41%를 차지하며 전년 대비 84% 감소했습니다. 거래는 주로 1,290만~1,490만 동/m² 가격대의 제품군과 70~90m² 규모의 공용 면적에서 이루어졌습니다.
또한 국회는 최근 부동산 사업법(개정)을 통과시켜 2025년 초부터 시행되도록 규정하고 토지 분할 및 매각의 엄격화를 규제했는데, 이는 토지 열풍의 조정이 점진적으로 시행되고 있음을 보여줍니다.최근 몇 년 동안 도시 지역의 토지 분할 및 매각 건수가 급증함에 따라 이러한 토지 분할의 엄격화는 남북 전체 시장에 영향을 미치며 토지는 더 이상 이전과 같은 토지 열풍을 겪지 않을 수 있습니다.구체적으로 부동산 사업법(개정) 초안 제31조 6항에 따르면 특별, 제1종, 제2종 및 제3종 도시 지역의 구, 군 및 시에서 개인에게 토지 사용권을 양도하는 것이 허용되지 않습니다.적용 범위는 현재 규정(특별 유형 도시 지역 및 중앙 정부 직속의 제1종 도시 지역)에 비해 확대되었습니다.
이 규정에 대해 대부분의 전문가는 이 규정이 앞으로 시장에 공급되는 분할 토지에 대한 새로운 공급에 대한 압력을 증가시킬 가능성이 높다고 지적했습니다.
한편, 일부 투자자들은 개정 부동산법이 부동산 시장에 큰 영향을 미쳐 특히 토지 분할 및 매매 과정에서 투명성을 높이는 데 기여할 것이라고 전망합니다. 구체적으로, 이 법은 토지 분할 및 매매에 대한 국가 관리 감독을 강화하고, 건축 미관 및 도시 계획의 통일성(주택은 반드시 토지에 건설된 후 구매자에게 판매되어야 함)을 확보하며, 국가 토지 자원의 낭비를 방지하기 위한 합리적이고 효과적인 이용을 보장하는 데 기여합니다.
또한, 최근 통과된 개정 토지법은 부동산 시장에 큰 혜택을 줄 것으로 기대되며, 특히 부동산 개발 단계의 투명성이 높아질 것으로 기대됩니다.
보고서에 따르면, 부동산 시장은 최근 고금리, 기업채권 사건 이후 투자자 신뢰 상실, 법적 문제, 국가은행의 중장기 대출에 대한 단기자본 비율 인하 또는 Circular 06 발행에 따른 부동산 신용 흐름 긴축으로 인해 많은 어려움에 직면했습니다. 그러나 전문가들의 분석에 따르면, 이러한 이유들은 2024년에 다소 완화되어 부동산 시장의 회복 추세를 뒷받침할 것이지만, 다시 과열되는 시나리오는 발생하지 않을 것입니다.
2024년 시장 도전 수용
그러나 시장 조사원들은 2024년 부동산 시장에 몇 가지 과제가 있다고 지적했습니다.
첫째, 부동산 소비자 수요는 회복되고 있지만 예상보다 여전히 더딘 편입니다. 주정부 은행 자료에 따르면, 부동산 소비자 활동(주택 구매를 위한 개인 대출)에 대한 미상환 신용 규모는 규모와 비율 모두 감소 추세입니다.
둘째, 만기 채권의 가치는 여전히 높습니다. 2024년 만기 회사채의 가치는 약 330조 VND(약 3조 3천억 동)으로 상당히 높습니다. 만기 채권 규모는 2023년보다 약 20% 증가했으며, 2024년 하반기에 집중되어 있습니다. 기업들이 부채 상환을 계속 연기하거나 연장할 경우, 향후 몇 년간 유동성 부족 위험이 커질 수 있습니다.
셋째, 지방의 많은 부동산 프로젝트들이 시행에 어려움을 겪고 있습니다. 일부 대규모 지방에서는 약 70~80%의 프로젝트가 일시적으로 중단되었습니다.
넷째, 공급은 감소했지만, 불합리한 제품 구조와 도시 저소득층을 위한 저렴한 주택이 부족하고, 특히 근로자를 위한 주택과 사회 주택이 부족합니다.
다섯째, 기업들은 자본 조달에 어려움을 겪는다.
거시경제, 세계 경제, 그리고 베트남 경제 지표가 회복 조짐을 보이고 있으며, 2024년과 2025년에는 더 나아질 것으로 전망됩니다. 더욱이 정부, 각 부처, 산업계, 그리고 지방 정부의 과감한 조치 덕분에 시장에서도 점차 긍정적인 신호가 나타나고 있습니다. 하지만 이러한 어려움과 과제들을 완전히 해결하기까지는 아직 시간이 필요합니다.
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