호치민시 부동산협회 회장인 레 황 짜우 씨는 22호 시행규칙의 긍정적이고 미흡한 조항들 외에도, 자신과 부동산 업계는 41호 시행규칙 제2조 제11항 a호(22호 시행규칙 제1조 제1항에서 개정 및 보완) 조항에 대해 매우 우려하고 있다고 밝혔습니다. 이 조항에 따르면, 상업용 주택을 포함한 주택을 매수하기 위한 개인을 위한 부동산 담보 대출의 경우, 은행은 양도가 완료된 주택, 즉 가용 주택만을 매수하기 위한 개인에게 대출을 허용합니다.
따라서 시행규칙 제22호는 은행이 주택 자체를 담보로 한(저당 잡힌) 상업용 주택(즉, 향후 조성될 상업용 주택)을 매입하기 위해 개인에게 대출하는 것을 허용하지 않습니다. 따라서 향후 조성될 상업용 주택을 매입하기 위해 대출을 받으려는 개인은 별도의 담보 조치를 취하거나 다른 자산으로 담보를 제공해야 합니다.
미래의 주택을 이용해 돈을 빌려 집을 사는 것을 허용하지 않는 규제는 부동산 시장을 어렵게 만들 것입니다.
이 규정을 즉시 개정하지 않을 경우, 부정적인 결과를 초래하여 부동산 시장의 정상적인 운영에 어려움을 초래하고 방해를 줄 수 있으며, 이는 단기적으로나 장기적으로 부동산 시장의 회복과 발전 과정에 부정적인 영향을 미칠 것입니다.
개인이 미래 상업용 주택을 매수하고 이를 담보로 저당을 잡는 것은 2015년 민법 규정에 따라 합법적인 민사거래입니다. 담보는 기존 부동산이나 미래 부동산일 수 있습니다. 따라서 미래 상업용 주택은 담보로 사용될 수 있습니다. 따라서 위 규정은 2015년 민법 규정과 일관되거나, 동시적이거나, 일관성이 없습니다.
따라서, 상기 국가은행 규정은 적합하지 않고, 일관성이 없으며, 2014년 주택법, 2023년 주택법, 2014년 부동산사업법, 2023년 부동산사업법, 2020년 투자법, 2024년 신용기관법의 규정과도 부합하지 않습니다.
연구, 관련 법률 규정 및 실무 상황의 비교를 통해, 통지문 제41호 제2조 제11항(통지문 제22호 제1조 제1항에서 개정 및 보완)을 개정 및 보완하여 신용 기관이 미래에 형성될 상업용 주택을 해당 주택 자체를 담보로 한(담보) 주택을 구매하기 위해 개인에게 대출을 제공할 수 있도록 하는 규정을 추가하는 방향으로 제안합니다. 이는 주택 매매 계약에 따라 인도가 완료된 상업용 주택 또는 사회 주택("사용 가능한" 주택)을 구매하는 경우와 미래에 형성될 상업용 주택 또는 사회 주택을 구매하고 해당 주택 자체를 담보로 한(담보) 주택을 구매하는 경우 모두에 적용됩니다.
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