긍정적인 신호를 가져오다
세빌스 베트남 컨설팅 이사인 지앙 도(Giang Do) 씨는 2024년 토지법이 획기적인 변화를 가져와 효율성, 투명성, 그리고 토지 가치 평가에 대한 더욱 유연한 접근 방식을 촉진할 것이라고 믿습니다. 새로운 법은 시장 가격에 맞춰 가격을 조정하고 지방 정부의 의사결정권을 확대함으로써 토지 가치 평가 절차를 개선하고 시장과 국가 예산 모두에 긍정적인 영향을 미칠 것입니다. 이를 통해 부동산 공급이 증가하고, 수급 불균형이 해소되며, 주택 및 토지 가격이 하락할 것입니다.
향후 토지 가격 데이터베이스가 완성되면 매매 정보도 공개될 예정입니다. 이를 통해 매수자와 매도자는 거래 정보를 쉽게 확인할 수 있게 되어 시장 참여자들이 명확한 정보를 얻고 부동산 시장의 투명성을 높일 수 있습니다. 또한, 부동산 매매가 더욱 원활하게 이루어져 시장 유동성도 향상될 것입니다.
"부동산 관련 법률이 통과되어 곧 발효될 예정이고, 지속적으로 투자 및 운영되고 있는 일련의 교통 인프라 프로젝트, 시장에 곧 출시될 대형 프로젝트, 그리고 구매자들의 신뢰 회복 등이 올해 부동산 시장에 긍정적인 신호를 가져올 것"이라고 지앙 도 씨는 말했습니다.
곧 시행될 부동산 관련 법률 시리즈는 시장이 빨리 회복되는 데 도움이 될 것으로 기대됩니다.
훙브엉 대학교 부총장인 쩐 비엣 안 박사는 같은 의견을 밝히며, 새로운 토지법, 주택법, 부동산 사업법이 시장, 기업, 국민, 그리고 국가에 긍정적인 영향을 미칠 것이라고 말했습니다. 특히 토지법은 기업이 프로젝트 개발을 위해 토지 자금을 더욱 쉽게 확보할 수 있도록 지원합니다. 부동산 사업법은 미래 주택 구매 시 계약금이 계약금의 5%를 초과할 수 없도록 명시하고 있어, 미래 주택 임대 시 선납금(50%를 초과할 수 없음)을 줄일 수 있습니다. 소규모 부동산 사업을 하는 개인은 회사를 설립할 필요가 없으며, 부동산 중개업은 중개사 자격증을 소지한 사람 한 명만 있으면 됩니다.
이 법은 규제를 통해 시장 정화에도 기여합니다. 부동산 중개업자는 부동산 거래소에 참여해야 하며, 자유롭게 거래할 수 없고, 수수료는 은행을 통해 이체해야 합니다. 투자자는 부동산 사업 시작 전에 해당 프로젝트에 대한 정보를 공개해야 합니다. 상품 거래 시에는 실제 거래 가격을 계약서에 기재해야 합니다. 동시에 토지의 분할 및 매매(제3종 도시 지역까지)를 엄격하게 규제해야 합니다.
또한, 주택법은 주택 접근성을 높이고, 더 많은 주택 소유주를 확보하여 해외 베트남인과 외국인이 베트남에서 부동산을 구매할 수 있는 유리한 환경을 조성하는 데 도움이 될 것입니다. 이 법은 또한 사회주택 부문 개발을 위한 여러 규정을 마련하여 이러한 유형의 주택을 구매하고 임대할 수 있는 주택 소유주를 추가하고 있습니다. 동시에, 소형 아파트는 완벽한 방화 시스템을 갖춰야 하고, 사업 계획을 수립해야 한다는 규정 등 주택 관리 및 개발 분야의 규제가 더욱 강화되었습니다. 이러한 조치는 시장을 정화하고 투명하게 하며, 투자자를 사기로부터 보호하고, 시장의 지속 가능한 발전을 촉진하는 데 기여합니다.
"실제로 시장이 상승할 수 있는 모든 요소를 갖추고 있다는 징후들이 있습니다. 고위층의 지지, 시장 관련 법률의 시행 임박, 투자자들의 결의, 그리고 고객/투자자들의 신뢰가 강화된 것입니다. 이러한 모든 요인들이 상호 작용하여 시장의 빠른 회복을 촉진하고 있습니다."라고 Tran Viet Anh 박사는 말했습니다.
2024년 말까지 시장 회복될 듯
호치민시 부동산협회 회장 레 황 짜우(Le Hoang Chau) 씨는 부동산 시장 발전사를 돌아보며 다음과 같이 말했습니다. "2017년부터 2023년까지의 기간 중 2020년부터 2023년까지의 4년은 부동산 시장이 가장 어려운 시기였습니다. 그 원인은 코로나19 팬데믹과 일부 지역의 지정학적 갈등입니다. 이러한 갈등은 인플레이션 위험을 높이고, 총수요를 감소시키며, 글로벌 공급망을 교란시켜 국내 경제와 부동산 시장에 직접적인 영향을 미칩니다."
"2023년 1분기 부동산 시장은 마이너스 16.2%, 2분기에는 마이너스 11.5%, 3분기에는 마이너스 8.7%를 기록했습니다. 2023년 말 부동산 성장률은 마이너스 6.38%를 기록했습니다. 2024년 1분기에는 신규 주택 건설 프로젝트 수가 너무 적어 사회주택 프로젝트가 여전히 부족했습니다. 올해 말까지 호찌민시는 주택 수급 불균형의 위험에 처해 있습니다. 특히 이러한 위상 차이는 저렴한 상업용 주택과 사회주택 부문의 심각한 부족으로 이어집니다."라고 차우 씨는 지적했습니다.
이러한 맥락에서 정부는 시장이 조속히 회복되고 발전할 수 있도록, 국회 에서 토지·주택·부동산사업법이 2024년 7월 1일부터 조기 시행되도록 허용할 것을 제안했습니다.
레 황 짜우(Le Hoang Chau) 씨는 부동산 시장 관련 법률이 곧 시행되면 관련 법령, 회람, 지침 등을 신속하게 발표해야 한다고 말했습니다. 이를 통해 법 체계의 일관성, 통일성, 현실과의 근접성을 확보하여 호찌민시의 148개 부동산 프로젝트와 전국 수백 개의 다른 프로젝트에서 발생하는 대부분의 법적 문제를 해결할 수 있을 것입니다. 현재 기업들이 겪는 어려움의 70%가 법적 문제이기 때문입니다. 짜우 씨는 "법률이 곧 시행되면 2024년 말경부터 부동산 시장의 회복 및 재개발 과정을 촉진하고, 부동산 투자 및 시행 관련 정책과 절차 지연으로 인해 2025년 중반경에는 정상화될 것으로 기대됩니다."라고 예측했습니다.
실제로 시장은 최근 몇 달 동안 점진적으로 회복세를 보이고 있지만, 부문별, 지역별로 뚜렷한 차이가 있습니다. 특히 아파트 부문, 특히 실질 수요를 타깃으로 한 프로젝트들이 가장 빠르게 회복세를 보였습니다. 하노이 는 가격과 거래량 모두 빠르게 회복세를 보였습니다. 호찌민시는 다소 부진하지만 긍정적인 신호도 보이고 있습니다.
지금부터 연말까지 공급은 강력한 상승세를 이어갈 것입니다. 경제 성장률이 두 자릿수를 유지하는 한 주택 수요는 실제로 높은 수준을 유지할 것이며, 특히 하노이, 호치민시, 다낭, 하이퐁, 빈즈엉, 동나이 등 대도시를 중심으로 도시화가 활발하게 진행되고 있습니다. 부동산 거래소와 중개업체들도 활발하게 활동하기 시작했습니다. 주택 및 투자 수요가 있는 사람들은 더 이상 시장 가격이 더 하락하기를 기다리지 않고 부동산을 "사냥"하기 시작했습니다. 향후 몇 달 안에 새로운 법률이 시행됨에 따라 부동산 시장은 곧 "뉴 노멀" 상태로 돌아와 빠르게 회복될 것으로 예상됩니다.
호치민시 부동산 협회 회장 Le Hoang Chau 씨
아직도 기회는 매우 큽니다.
통계에 따르면 1990년부터 현재까지 세계 금 가격은 약 30배, 미국 및 세계 부동산 가격은 약 100배 상승했습니다. 베트남의 경우 1990년부터 현재까지 외딴 지역의 부동산 가격은 약 100배, 하노이와 호치민시 같은 대도시의 부동산 가격은 약 400배 상승했습니다. 이는 매우 심각한 상승세이며, 공급 부족으로 인해 가격이 상승했습니다. 또한 베트남의 자산 축적은 세계 최고 수준입니다. 이는 여전히 훌륭한 투자 기회가 있음을 의미합니다.
경제학자 Le Xuan Nghia
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출처: https://thanhnien.vn/bat-dong-san-se-am-len-khi-cac-luat-co-hieu-luc-som-185240526215554209.htm
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