올해 상반기는 비참했는데, 연말에 부동산 시장에 희망의 빛이 보일까요?

Dat Xanh Services 경제 -금융-부동산 연구소(DXS FERI)가 방금 2023년 2분기와 상반기 시장 조사 보고서를 발표했는데, 이에 따르면 부동산 시장 상황이 계속해서 침체되어 있는 것으로 나타났습니다.

2023년 상반기 베트남 부동산 시장은 국내외 경제, 정치 , 금융 상황의 악영향과 더불어 부동산 관련 법률이 여전히 강화되고 있으며, 법적 장벽을 해소하기 위한 구체적인 조치가 부재한 상황 등 심각한 어려움에 직면했습니다. 시장 신뢰도는 아직 크게 회복되지 않아 모든 시장 참여자들이 어려움을 겪고 있습니다.

새로운 부동산 공급이 거의 없습니다.

부동산 공급 측면에서 하노이 와 호찌민시의 신규 공급은 전년 대비 호찌민시는 89%, 하노이시는 91% 감소했습니다. 이에 따라 신규 분양 프로젝트 수도 급격히 감소했습니다. 기존 공급은 주로 수년 전에 진행된 프로젝트에서 비롯되며, 주요 지역의 전체 1차 공급량의 약 90%를 차지합니다.

하노이와 인근 지역에는 착공 가능한 프로젝트가 많지 않습니다. 하노이 시장은 아파트가 주도하고 있으며, 주로 소규모 프로젝트와 기존 주택을 공급한 프로젝트가 주를 이룹니다. 2023년 상반기에는 시장 전체의 거래가 전반적으로 저조했습니다.

호치민시의 주요 시장은 주로 동부 지역의 아파트로, 전년 동기 대비 70% 감소했습니다. 호치민시, 빈즈엉성, 동나이성, 롱안성에서는 아파트 공급이 제한적이며, 주로 기존 프로젝트의 후속 단계에서 공급됩니다.

시장에 나와 있는 부동산 공급.

하노이와 호찌민시라는 두 주요 시장을 비교했을 때, 신규 아파트 공급은 급격히 감소했습니다. 하노이에서는 약 500개의 상품만 공급되었는데, 이는 전년 대비 91% 감소한 수치이며, 주로 시장 개척을 위한 소규모 프로젝트에서 기인합니다. 호찌민시는 약 1,800개의 상품만 공급되었는데, 이는 전년 대비 89% 감소한 수치입니다.

두 지역 모두 아파트 평균 매매가가 상승했는데, 하노이는 4,200만~5,500만 동/m²로 전년 대비 3~5% 상승했고, 호찌민시는 6,000만~8,000만 동/m²로 전년 대비 2~3% 상승했습니다. 하노이의 아파트 상품 흡수율은 약 15%에 달했는데, 이는 외국인 고객의 관심에 힘입은 것입니다.

호치민시의 아파트 상품 흡수율은 약 20%이며, 엘리시안, 아바타, 9x 안쑤엉 등의 신규 프로젝트는 50%~60%의 흡수율을 보이고 있습니다.

중앙시장에서도 공급이 기존 프로젝트에서 주로 이루어지고 새로운 프로젝트가 없는 등 긍정적인 신호는 많지 않습니다.

서부 지역은 현재 상업용 아파트 공급이 제한적이지만, 2023년 말부터 이 지역에 상업용 아파트가 공급될 것으로 예상됩니다.

전체 부동산 시장 흡수율.

전체 시장을 고려하면 일반적인 흡수율은 10~15% 정도입니다. 그 중 북부가 15~20%로 가장 높은 흡수율을 보이고, 중부 및 서부 지역은 약 5%로 매우 낮은 흡수율을 보입니다. 호치민시와 인근 지방의 흡수율은 10~20% 정도로 변동합니다.

DXS FERI는 "2022년 말부터 2023년 상반기까지 지속된 어려움은 신규 공급 부족과 매우 낮은 흡수율 지표에 분명히 반영되어 있습니다. 구체적으로, 올해 상반기 이후 전체 공급량은 50~60% 감소했고, 평균 판매 가격은 20~30% 하락했으며, 전체 시장의 흡수율은 10~15%에 그쳤습니다."라고 밝혔습니다.

해산되는 부동산 사업체의 수가 급격히 증가했습니다.

올해 상반기 부동산업은 해산사업 비율이 전국에서 가장 높은 업종으로 전년 동기 대비 30.4% 증가했으나, 신규 창업사업 비율은 전국에서 가장 낮았습니다(전년 동기 대비 61.4%).

DXS FERI에 따르면, 2023년 상반기 부동산 시장은 여전히 주요 어려움에 직면해 있으며, 법적 문제가 수년간 시장의 병목 현상으로 여겨지고 있으며 아직 이를 해결하기 위한 구체적인 대책이 없습니다.

부진한 매매는 투자자와 거래소 모두를 매우 어려운 상황에 빠뜨렸습니다. 2023년 6월 말까지 부동산 시장의 중개인 수는 2023년 말 대비 60~70% 감소했습니다.

DXS FERI가 중개업소에서 일하는 개별 중개인을 대상으로 실시한 설문 조사에 따르면, 중개인의 71%가 계속해서 이 직업을 유지할 의향이 있고, 응답자의 19%는 생활을 안정시키기 위해 다른 직업을 찾는 동안 부동산 중개인으로 일할 의향이 있으며, 중개인의 10%는 다른 업계로 전향할 계획이라고 답했습니다.

부동산 사업의 해산이 늘어나고, 중개업자의 수는 줄어들고 있습니다.

설문조사에 참여한 부동산 중개인 480명 중 직장을 그만둔 사람 중 52%만이 2023년에 부동산 업계로 복귀할 의향이 없다고 답했고, 36%는 시장이 회복되면 복귀할 의향이 있다고 답했습니다.

FERI는 많은 브로커가 시장을 떠날 때 투자자들이 매도자를 찾기 위해 "꼼수"를 써야 하는 시점이라고 밝혔습니다. 투자자들은 브로커를 유치하기 위해 중개 수수료 인상, 핫 보너스 인상, 보너스 조건 확대, 마케팅 및 고객 관리 비용 인상, 중개 서비스 수수료 주간 납부 또는 거래 확인 후 48시간 이내 즉시 납부 등 특별 정책을 시행합니다.

올해 마지막 6개월 동안의 시나리오

DXS-FERI는 올해 마지막 6개월 동안의 시장에 대해 다음과 같은 3가지 시나리오를 제시합니다. 이상적인 시나리오(공급이 증가하고, 이자율이 10~12% 이하로 급격히 하락하고, 판매 가격이 약간 상승하고, 흡수율이 40~50%에서 상당히 증가)

예상 시나리오(공급이 약간 증가하고, 이자율이 약 11-13%로 약간 하락하고, 매매 가격은 안정적으로 유지되며 흡수율은 20-30% 증가)와 어려운 시나리오(공급이 20-30% 감소하고, 이자율이 14% 이상으로 계속 높은 수준을 유지하고, 매매 가격이 10-20% 감소)입니다.

그러나 닷산 연구소 역시 이상적인 시나리오는 가까운 미래에 실현 가능하지 않다는 이유로 처음부터 배제했습니다. 시장은 어려운 시나리오에서 예상되는 시나리오로 점진적으로 전환될 것으로 예상하며, 2024년 상반기에는 더 명확한 결과가 나올 것으로 예상합니다.

DXS-FERI 전문가들은 "정부 정책이 발효되는 2023년 말과 2024년 초부터 시장 신뢰도가 점차 회복될 것이라는 것을 보여주는 많은 지표가 있으며, 이는 시장의 다음 단계를 위한 원동력이 될 것"이라고 말했습니다 .

원천: https://www.nguoiduatin.vn/be-bet-nua-dau-nam-thi-truong-bds-co-con-cua-sang-vao-cuoi-nam-a615636.html