에버그란데 '클러스터 폭탄' 터지고, 중국 부동산 시장, 치유하기 힘든 상처 드러나

중국 에버그란데 그룹의 현재 부실과 막대한 손실로 인해 수십 년 동안 중국에서 가장 성공적인 부동산 개발업체였던 유명한 "부동산 제국"을 상상하기 어렵습니다.

에버그란데의 '집속탄'이 폭발하며 중국 부동산 시장의 치유하기 어려운 상처가 드러났습니다. 사진: 중국 부동산 붐으로 전국 곳곳에서 고층 아파트가 "버섯처럼" 솟아오르고 있습니다. (출처: AP)

8월 17일, 중국 2위 부동산 그룹 에버그란데(Evergrande)가 미국 뉴욕에서 파산 보호를 신청했습니다. 사람들은 에버그란데가 단지 도미노 현상의 시작일 뿐이며, 세계 2위 경제 대국인 중국에서 부동산 기업들의 부채 위기가 곧 닥칠 수 있다는 우려를 표명하고 있습니다.

공급이 감소하면 수요도 더 빨리 감소합니다

블룸버그 조사 에 따르면 부동산 투자는 2023년 7월에도 계속 감소했을 가능성이 있으며, 올해 초부터 7개월간 감소폭이 2022년 같은 기간 대비 8%에 달했습니다. 이는 올해 첫 6개월 동안 7.9% 감소한 데 이어 연속 감소세입니다.

특히 부동산 개발업체들의 상황은 개선되지 않았습니다. 많은 도시들이 주택 구매 제한을 완화했음에도 불구하고, 7월 주요 건설업체들의 신규 주택 판매량은 1년 만에 가장 큰 폭으로 감소했습니다. 이는 수년간 지속된 신용 경색을 해소하기 위해 자금이 필요한 개발업체들에게 큰 타격을 입혔습니다.

한때 매출 기준 중국 최대의 민간 부문 개발업체였던 Country Garden Holdings Co.는 지난주에 만기가 된 2달러 채권에 대한 이자를 30일 이내에 지불하지 못하면 China Evergrande Group과 같은 채무 불이행자의 대열에 합류하게 될 것입니다.

장원랑을 비롯한 중국국제자본(China International Capital Corp)의 분석가들은 매매, 토지 취득, 건설 등 부동산 가치 사슬 전반에 걸친 압박이 중국의 경제 성장에 계속 부담을 줄 수 있다고 경고했습니다.

구이저우성 동강현 축구대회를 TV나 영상 으로 보면 경기장 주변이 높은 빌딩으로 둘러싸여 있는 것을 볼 수 있습니다.

동장구는 3,300㎢가 넘는 면적에 인구는 30만 명 미만입니다. 면적은 중국 홍콩의 세 배에 달하지만, 인구는 홍콩의 약 4%에 불과합니다. 인구 밀도가 낮아 고층 빌딩의 입주율은 그리 높지 않을 것으로 예상됩니다.

1978년 중국 도시 거주자의 1인당 평균 거주 면적은 3.6제곱미터였지만, 현재는 거의 40제곱미터로 증가했습니다. 도시 가구의 약 97%가 주택을 소유하고 있으며, 각 가구는 평균 1.5채의 주택을 소유하고 있습니다. 도시 가구의 40%는 2채 이상의 주택을 소유하고 있습니다. 2016년 9월, 정부가 부동산 시장 규제를 시작하면서 평균 가격이 크게 하락했습니다.

2020년 전국 평균 가격은 9,860위안(약 1,360달러)/m2였습니다.

2022년 말까지 평균 부동산 가격은 ㎡당 9,800위안으로 하락할 것으로 예상됩니다. 현재 주택 가격 수준에서는 공급이 수요를 초과하여 주택 가격이 높은 수준을 나타내고 있습니다. 부동산 시장에는 거품이 존재하여 장기적으로 많은 사람들이 주택 개선에 대한 욕구를 실현하지 못하게 될 것입니다. 그러나 주택 가격이 급락할 경우, 단기적으로는 고용과 소비에도 영향을 미칠 것입니다.

중국 국가통계국에 따르면 올해 상반기 상업용 주택 매매 면적은 전년 대비 5.3% 감소했고, 그중 주거용 주택 매매 면적은 2.8% 감소했습니다. 상업용 주택 매매는 1.1% 증가했고, 그중 주거용 주택 매매는 3.7% 증가했습니다. 신규 주택 가격은 소폭 상승했고, 높은 1차 시장 가격이 중고 주택 가격을 뒷받침했습니다. 일부 도시에서는 높은 주택 가격이 중고 주택 거래를 저해했습니다.

lianjia.com 통계에 따르면 상반기 베이징, 상하이, 광저우, 선전의 중고주택 매매 간판 수는 전년 동기 대비 각각 48.2%, 36.7%, 35.8%, 30.9% 증가했습니다. 반면, 중고주택 거래 성공 건수는 전년 동기 대비 각각 12.7%, 11.1%, 10.3% 감소했고, 0.8% 증가했습니다.

많은 소액 투자자들은 가격이 안정되어 있어도 "가격은 있는데 시장이 없다"고 불평합니다. 하지만 가격이 크게 낮아지지 않으면 매도할 수 없습니다.

2, 3, 4선 도시의 주택 가격은 낮고, 국민소득도 상대적으로 낮으며, 신축 주택은 전반적으로 부진하고, 중고 주택 시장은 더욱 침체되어 있습니다.

대만구 내의 중산시와 장먼시는 모두 빈집이 많고, 중고주택 거래도 드물다.

느리게 치유되는 상처는 어떻게 치료하나요?

2023년 상반기 중국의 부동산 시장은 여전히 전반적으로 낙관적이지 않습니다. 부동산 시장의 수요와 공급 관계가 바뀌었고, 주택 가격은 적어도 단기적으로는 계속 하락할 것으로 예상되기 때문입니다.

7월 중순, 중국인민은행(PBoC, 중앙은행)은 "부동산 시장의 수요-공급 관계가 심각한 변화를 겪었다"고 확인했습니다.

7월 21일 중국 국무원 정기회의는 대도시의 도시 마을을 안정적으로 개혁해야 한다는 필요성을 강조했습니다.

7월 24일, 정치국은 부동산 시장 회의를 개최하여 중국 부동산 시장의 수급 관계에 중대한 변화가 나타나는 새로운 상황에 적응하고 부동산 정책을 신속하게 조정 및 최적화해야 할 필요성을 강조했습니다. 정치국은 도시 마을 정비와 "일반 및 비상" 겸용 공공 인프라 건설을 적극 추진하고, 다양한 경로를 통해 저렴한 임대 주택을 개발해야 할 필요성을 강조했습니다.

8월 1일, 중국 인민은행과 국가외환관리국은 하반기 업무회의를 열고 부동산 시장의 안정적이고 건강한 발전을 지원하기 위한 내용을 발표했습니다. 회의에서는 주택 공급 대출 보증 기간을 연장하고, 부동산 시장에 안정적이고 질서 있는 자금 조달을 제공하며, 임대 주택, 도시 농촌 재개발, 저비용 주택 건설에 대한 재정 지원을 강화했습니다.

동시에, 회의는 금융 위험 모니터링, 평가 및 예방 시스템을 개선하고, 시스템 전반의 금융 위험 방지를 위한 레드라인을 유지할 필요성을 강조했습니다. 또한, 관리자들은 개별 주택 신용 금리 및 초기 상환금 인하를 유도하는 차별화된 주택 신용 정책 시행을 강조하며, 주택 수요를 충족할 것을 강조했습니다.

최근 몇 달 동안 중국 정부는 경기 부양책 정보를 지속적으로 발표해 왔습니다. 핵심 내용은 다음과 같습니다.

첫째, 중국 부동산 시장은 과잉 수요에서 과잉 공급으로 전환되었습니다. 부동산은 여전히 가계 부의 주요 구성 요소이지만, 부 축적의 주요 수단으로서의 주택 소유 시대는 끝났습니다. 중국의 부동산 개발 투자 또한 상반기에 7.9% 감소했고, 수요 감소 속도는 더욱 빨랐습니다.

둘째, 현재 은행의 부동산 금융은 두 가지 중요한 목표를 가지고 있습니다. 하나는 주택 인도를 보장하고, 개발업자가 계약에 따라 주택을 공급할 수 있도록 지원하며, 부동산 시장 붕괴를 방지하는 것입니다. 다른 하나는 도시 마을을 정비하고, 저비용 주택과 저비용 임대 주택을 개발하는 것입니다. 일부 문서에는 구체적인 형태가 언급되어 있지 않지만, 구체적인 조치는 여전히 "투기가 아닌 거주용 주택"을 시행하는 것입니다. 그러나 투기가 없다면 높은 주택 가격을 유지하기는 어렵습니다.

셋째, 감독 및 위험 관리를 강화합니다. 7월 27일, 에버그란데 부동산 개발 그룹은 2022년 말 총 부채가 2조 4천억 위안을 돌파했다고 발표했습니다. 2022년 말 기준, 에버그란데의 직원 수는 10만 명이 넘습니다. 계약 부채는 7억 2천만 위안이 넘었는데, 이는 이미 분양되었지만 아직 인도되지 않은 수십만 채의 아파트와 관련된 것입니다.

에버그란데와 같이 부실하고 유동성이 부족하며 손실을 내는 부동산 회사를 적절하고 합법적으로 처리하는 방법은 중국의 은행 시스템과 다른 채권자들에게 시험이 됩니다.

넷째, 주택담보대출 금리와 계약금 인하는 주로 생애 첫 주택 구매자와 주택 개량에 어려움을 겪는 사람들을 돕기 위한 것입니다. 소득과 주택 가격이 변동하지 않는다면, 계약금 인하는 부동산 거품을 금융 신용으로 확산시킬 것입니다. 이는 시스템 전반의 금융 위험을 방지한다는 목표와 상충되며, 정책의 여지를 제한합니다.

오랫동안 주택 가격이 변동 없이 유지되고 임금이 상승하면 일부 오래된 건물은 철거될 것이고, 새로운 주민들의 구매력이 몇 년 후에 현재 가격을 지탱할 수도 있습니다.

정부는 경제를 안정시키기 위해 부동산 가격을 안정시키는 유리한 조치를 꾸준히 도입해 왔지만, 전반적으로 중국 부동산 가격은 단기적으로 하락세를 지속할 것으로 보이며, 특히 중고주택 시장은 하락세를 보일 것으로 예상됩니다.

원천: https://baoquocte.vn/bom-chum-evergrande-phat-no-thi-truong-bat-dong-san-trung-quoc-lo-nhung-vet-thuong-kho-lanh-239367.html