토지 이용 전환으로 인한 수익 비율을 줄이는 것을 고려하세요
국회 의원들은 분과별 논의를 통해 2024년 토지법 시행의 어려움과 장애를 해소하기 위한 제도와 정책을 규정하는 국회 결의안을 발의해야 한다는 데 동의했습니다. 의원들은 2024년 토지법 시행 1년여 만에 여러 한계, 미흡함, 그리고 장애가 드러났다고 지적했습니다. 따라서 국회 결의안 발의는 병목 현상을 해소하고 관행에서 발생하는 새로운 문제들을 해결하여 사회 경제적 발전 목표 달성에 기여하고, 토지 관리 및 이용의 효과성과 효율성을 향상시키며, 새로운 관리 요구에 부응하여 우리나라를 고소득 선진국으로 도약시키는 동력을 마련하는 데 도움이 될 것입니다.
마이 반 하이( Thanh Hoa ) 국회의원은 결의안 초안에 대해 논평하며, 토지 사용료, 토지 임대료 면제 및 감면, 토지 용도 변경 시 토지 사용료 및 토지 임대료 납부 관련 규정에 대해 우려를 표명했습니다. 이는 많은 지역 주민과 국민들이 우려하는 문제 중 하나이기도 합니다.
마이 반 하이 의원은 과거 2013년 토지법 시행 당시, 특히 동일 필지 내 정원용지, 연못용지, 농경지 등 용도 변경 시 토지 사용료가 상대적으로 낮았다고 지적했습니다. 토지 사용료는 한도액의 30%만 납부하면 되었고, 한도를 초과하는 부분에 대해서는 50%만 납부하면 되었습니다.
그러나 2024년 토지법에 따르면 용도 변경 시 토지 사용료를 100% 부담해야 합니다. 시장 원리에 따라 결정되는 새로운 토지 가격표와 높은 가격을 고려할 때, 부담해야 할 금액이 크게 증가했습니다. 자녀를 위해 집을 짓거나 토지를 별도로 마련해야 하는 많은 가구는 재정적으로 어려움을 겪고 있습니다.
대의원들은 이 규정 개정이 옳고 필요하다고 생각하지만, 구체적인 징수 수준은 계속 검토해야 합니다. 현재 초안은 한도 내 차액의 30%, 한도 초과 차액의 50%(한도의 1배 이하), 그리고 한도 초과 차액의 100%(한도의 1배 이하)를 징수 수준으로 규정하고 있습니다.
이 문제를 분석하며, 대표는 토지 용도 변경의 필요성은 주로 많은 가구의 경제적 여건이 어려운 농촌 지역에서 나타난다고 지적했습니다. 시장 지가가 급등하는 상황에서 징수율을 너무 높게 유지하면 주민들이 납부할 수 없게 되어, 절차를 따르지 않는 무단 건축이 쉽게 발생하고 국가 관리에 어려움을 초래할 것이라고 덧붙였습니다.
이에 따라 마이 반 하이 국회의원은 토지 용도 변경 수입 비율을 지속적으로 검토, 평가 및 고려할 것을 제안했습니다. 이는 토지 용도 변경이나 자녀에게 토지를 나누어 줄 때 주민들에게 유리한 환경을 조성하는 동시에, 매우 높은 시장 토지 가격의 맥락에 적합한 정책을 보장하는 데 도움이 될 것입니다.
토지 취득 절차 및 위험 감소
제3조에서, 초안 결의안은 "토지사용권 수용에 관한 협정을 통해 협정 이행기한이 만료되었거나 협정 이행 연장기간이 만료되었으나 토지면적의 75% 이상, 토지사용자 수의 75% 이상에 합의한 사업을 시행하기 위해 토지를 사용하는 경우, 성 인민위원회는 나머지 토지면적을 회수하여 투자자에게 토지를 할당하거나 임대하는 것을 심의하고 승인해야 한다"는 조항을 보충합니다.
이 내용과 관련하여, 마이 반 하이(탄 호아) 국회의원은 국가가 토지를 회수하고 기업이 국민과 직접 협상하는 두 가지 메커니즘을 동시에 시행하는 것은 현실적으로 여전히 문제가 있다고 말했습니다. 75% 비율 규제는 남은 토지가 종종 "어려운" 부분이고, 순서와 절차가 복잡하며, 남은 토지 면적이 작음에도 불구하고 인민위원회의 의견을 구하는 절차가 매우 번거롭기 때문에 앞으로도 어려움을 겪을 수 있습니다.
마이 반 하이 국회의원은 현실에 부합하는 보다 포괄적인 접근 방식이 필요하다고 말했습니다. 대부분의 투자 프로젝트는 사회경제 발전과 국가 이익에 부합하기 때문에 어떤 프로젝트도 공동의 이익에 반하지 않습니다. 따라서 첨단기술, 반도체, 산업단지, 첨단기술 단지, 첨단농업지구 등 국가가 토지 회복을 담당하는 프로젝트의 조건과 기준을 명확히 할 필요가 있습니다. 이러한 프로젝트는 특수한 성격을 지니며 신속한 진행이 필요합니다.
투자자가 국민과 직접 협상할 수 있는 프로젝트의 경우, 국가는 기업이 적극적으로 사업을 추진할 수 있도록 허용해야 합니다. 나머지 대부분의 프로젝트는 국가가 직접 회수하여 책임성을 확보하고, 단가 및 절차의 통일성을 보장하며, 사업 추진 과정에서 발생하는 문제를 최소화해야 합니다. 기업이 직접 협상하여 나머지 부분을 회수하게 되면, 사업이 더욱 복잡해지고 절차 및 토지 가격 문제가 발생하기 쉽습니다.
이 내용을 논의하면서 국회의원 Tran Quoc Quan(Tay Ninh)도 우려를 표명하고, 이 경우 국가가 토지 보상 단위 가격(프로젝트 소유자와 토지 사용자 간의 권리 이전에 대해 합의한 평균 가격) 또는 토지 가격표의 단위 가격과 토지 가격 조정 계수에 따라 토지를 회수한다는 것을 기초 위원회에서 명확히 명시하고 규정해야 한다고 제안했습니다. 이는 통일된 시행의 기준으로 활용되어 시행 과정에서 발생하는 부족함과 한계를 피하고 프로젝트 지연으로 인한 병목 현상을 제거할 수 있습니다.
국회의원 후인 탄 프엉(Tay Ninh) 의원은 두 가지 방안을 제시했습니다. 하나는 사회적 합의를 높이고 소송 위험을 줄이며 사업 시행 조건을 충족하기 위해 토지 이용자 수 또는 면적의 80~85%까지 비율을 높이는 것입니다. 두 번째는 비율을 75%로 유지하되, 해당 사업이 공익과 국민의 생계에 중요한 사업인 경우에만 해지를 검토할 수 있도록 하는 추가 조건을 추가하는 것입니다. 또한, 해당 사업이 자발적이고 합법적이며 미해결 이의가 없음을 독립 감정위원회가 확인해야 합니다.
국회 의원들은 이것이 토지 사용권 계약을 통해 사회경제 개발 사업 시행의 "병목 현상"을 해소하기 위한 정책 제안이라고 밝혔습니다. 이 메커니즘은 상당 부분의 토지를 협상했지만, 예정대로 사업을 시행하기 위한 부지 인허가를 완료하는 데 어려움을 겪고 있는 투자자들에게 유리한 조건을 제공합니다.
그러나 국회 의원들은 초안 작성 기관에 결의안 초안의 면적 비율과 동의 인원 수 제시 근거를 명확히 해 줄 것을 요청했습니다. 잔여 토지 면적과 잔여 토지를 소유한 인구의 처리는 헌법 규정에 따라 인권과 시민권을 보장하고, 민원과 소송 발생을 최소화해야 합니다.
“그룹 토론에서 국회의원 판티미중(따이닌)은 제3조 5항에서 코뮌급 인민위원회 위원장이 토지 회수에 대한 결정권을 갖는 사업의 범위를 명확히 할 필요가 있다고 제안했습니다. 현재 투자 사업은 그룹별로, 그리고 투자 정책 결정권한(성, 군, 코뮌)에 따라 분류되어 있습니다. 정부 모델에 더 이상 군 단위가 없기 때문에 권한이 조정되었으므로 코뮌급 권한 하에 있는 사업 그룹을 정확하게 파악하는 것이 매우 중요합니다.
결의안 초안 제3조 6항은 보상 위치가 규정되지 않은 경우, 코뮌급 인민위원회 위원장에게 토지 가격표에서 "유사한 위치"를 취하여 보상 가격을 결정할 권한을 부여합니다. 대의원들은 "유사한 위치"를 결정하는 것은 도로 유형, 위치, 토지 형태, 기반 시설 등 여러 요인에 따라 달라지며 코뮌급의 역량과 전문적 여건을 초과하기 때문에 이 규정을 시행하기가 매우 어렵다고 지적했습니다. 기준이 명확하지 않으면 코뮌 위원장이 감히 결정을 내리지 못할 것이며, 이는 인민위원회와 도(省) 인민위원회에 제출할 때 쉽게 문제를 야기할 수 있습니다. 따라서 규정이 실제로 시행될 수 있도록 기준이나 지원 메커니즘을 명확히 할 필요가 있습니다.
출처: https://daibieunhandan.vn/can-nhac-ky-quy-dinh-nha-nuoc-thu-hoi-phan-dien-tich-dat-con-lai-khi-da-thoa-thuan-duoc-75-10396268.html
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