미니아파트 매매시 주의하세요

2023년 12월 초부터 현재까지 다낭 에서는 미니 아파트 분양 소식이 끊이지 않았고, 심지어는 이례적인 방식으로 미니 아파트 건물들이 대량 분양되고 있습니다. 일부 부동산 전문가들은 이러한 움직임에 대해 많은 투자자들이 2025년 1월 1일부터 시행되는 아파트 사용권증(핑크북) 발급 규정을 악용하여 "물건 처분"에 나서면서 아파트 구매자와 2차 투자자들에게 어려운 상황을 전가하고 있다고 분석합니다.

현재 부동산 시장 상황을 고려하여, 당국은 아파트 및 소형 콘도미니엄 매매 관련 관리, 검사 및 경고를 강화하고, 새로운 주택 정책에 대한 예측 상황을 방지해야 합니다. 사진: 황 히엡

아파트 임차인은 50년 동안 한 번만 지불합니다.

최근 당국의 "강화"된 관리로 인해 많은 소형 아파트 투자자들이 아파트를 팔지 못하고, 위법 행위에 대한 단속 및 처벌을 우려하여 아파트 매매 정보 게시를 제한해 왔습니다. 그러나 국회가 다층 주택 개발에 대한 여러 규제를 담은 주택법(개정)을 통과시킨 이후, 토지법의 규정에 따라 각 아파트에 사용권증(핑크북)을 발급하는 등 개인 소유의 소형 아파트(미니 아파트)가 대량으로 판매되면서 "저렴한 아파트를 소유하라"는 명목으로 불법 분양되는 미니 아파트에 대한 정보가 넘쳐나고 있습니다. 이러한 정보는 주택 수요가 많은 저소득층이나 도심에 아파트를 소유하고자 하는 투자자들의 심리를 자극하여 핑크북 발급을 예상하게 만들었습니다.

특히, 하이쩌우구 호아투안떠이구 쯔엉티 5번가에 위치한 ^35m² 면적의 원룸 아파트가 4억 6,800만 동(VND)에 불과한 불법 미니 아파트 매물에 대한 정보가 넘쳐납니다. 심지어 2년 만에 36%의 '꿈의 수익'을 내며 투자 유치를 제안하고, 24개월 후에는 110%의 수익으로 아파트를 재매수할 수 있도록 지원까지 하고 있습니다. 하지만 이 미니 아파트는 아직 완공되지 않았으며, 빈 부지와 건물 투시도 인쇄판 두 개만 있을 뿐, 프로젝트나 투자에 대한 정보는 전혀 없습니다.

영어: Hai Chau 지구 Binh Hien ward, Hoang Dieu 거리 308번지의 미니 아파트 건물은 도로 여유 공간이 2m와 3.5m인 두 개의 차선이 있으며 불법 아파트 매물에 대한 정보가 많이 있습니다. Hai Chau 지구 인민위원회 부위원장 Nguyen Van Duy는 정보를 받은 후 지구에서 기능 부대를 배정하여 이 미니 아파트 건물에서 아파트 판매를 확인하고 방지했으며 현재 매물로 나온 아파트는 없다고 말했습니다. 그러나 누군가가 아파트를 사겠다고 하자 Hoang Dieu 거리 308번지의 미니 아파트 투자자라고 주장하는 사람이 아파트는 매물이 아니며 임대만 가능하며 임차인은 50년 전체 임대 기간 동안 일회성 수수료를 지불해야 한다고 말했습니다. 구체적으로 면적이 ^46~48m2 인 침실 2개짜리 아파트의 경우 계약서에 서명할 때 한 번에 지불해야 하는 총 임대료는 12억~12억 5천만 VND입니다.

호앙지우 308번지에 위치한 소형 아파트 건물이 여러 웹사이트와 소셜 미디어에 매물로 나와 있습니다. 사진: 남 트랜

소형 아파트 분양용 토지매매 활발

한 달 가까이 진행된 조사에 따르면, 여러 웹사이트와 소셜 미디어에서 미니 아파트 임대 수익과 함께 미니 아파트 매매에 대한 정보가 급증하고 있습니다. 예를 들어, 탄케(Thanh Khe) 구 레주언(Le Duan) 거리 골목길에 위치한 4층짜리 미니 아파트 5채가 ^50m² 면적에 월 1,800만~1,900만 동(VND)의 수익을 올리며 매매되고 있습니다. 하이쩌우(Hai Chau) 구 레탄응이(Le Thanh Nghi) 거리에 위치한 6층짜리 미니 아파트 22채가 ^204m² 면적에 월 1억~1억 5천만 동(VND)의 수익을 올리며 매매되고 있습니다. 중누붕가(하이쩌우구)에 있는 미니아파트는 5층, 28세대, ^200m² 의 토지로 월수입 1억5천만동이며, 250억동에 매물로 나와 있습니다... 어떤 부동산 회사는 하이쩌우, 손트라, 응우한선구에 있는 다른 미니아파트 14세대와 함께 "고소득 아파트 분양"이라는 정보를 게시하기도 했습니다.

미니 아파트 분양에 대한 "꽃피는" 정보는 많은 부동산 중개인과 거래자들을 놀라게 하고 혼란스럽게 했습니다. 하이쩌우 지역의 한 부동산 중개인(익명을 요구함)은 현재 은행 예금 금리가 연 5~5.5% 사이로 변동한다고 분석했습니다. 아파트 임대 수익이 광고대로라면 연 금리가 은행 예금 금리보다 훨씬 높을 것이 분명합니다. 예를 들어, 미니 아파트가 90억 동(VND)에 분양된다고 광고되었지만 월 5,500만 동(VND)의 수입이 발생하여 연 7.3%의 금리에 해당합니다. 미니 아파트가 140억 동(VND)에 분양된다고 광고되었지만 월 9,500만 동(VND)의 수입이 발생하여 연 8.2%의 금리에 해당합니다. 따라서 많은 미니 아파트가 대량 분양되고 있으며, 이는 여러 가지 특이한 점을 보입니다.

많은 투자자들이 과거 "긴축"과 국가 기관의 잦은 검사로 아파트를 팔지 못했기 때문에 은행 대출의 압박을 받아 너무 큰 소형 아파트에 투자해야 할 가능성이 높습니다. 반면, 최근 국회에서 통과된 새 주택법 조항에 따라 핑크북 발급, 소형 아파트 건설 투자자 자격, 방화 및 화재 예방, 건축 기준 요건 등을 충족하는 것 또한 매우 어렵습니다.

따라서 핑크북을 받기 어려울 것으로 예상하는 많은 투자자들이 이 시기를 악용하고 있습니다. 많은 구매자들이 아파트마다 핑크북을 받을 것이라고 착각하여 "물건을 처분"하려는 심리를 이용하고 있습니다. 만약 이것이 사실이라면, 이 시기에 거주 목적으로 아파트를 구매하거나 새 정책에 앞서 나가기 위해 미니 아파트를 구매하는 투자자들은 나중에 "쓴맛을 보게" 될 가능성이 매우 높습니다.

다낭 부동산 연구 및 교육 연구소(Institute of Real Estate Research and Training, Da Nang)의 응우옌 득 랍(Nguyen Duc Lap) 소장은 새로운 주택법이 수요와 공급 측면에서 사회주택의 강력한 발전을 장려하고 촉진하는 정책을 포함하고 있기 때문에 향후 몇 년 안에 하숙집과 임대 주택에서 사회주택으로의 큰 전환이 있을 것이라고 언급했습니다. 부동산 중개인과 전문가들은 또한 당국에 이러한 새롭고 특이한 현상에 대한 관리, 검사, 경고 등을 강화하고 새로운 주택법 규정 및 정책을 예상할 것을 촉구했습니다.

남 트란

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