2024년 토지법 시행 1년 만에 개정 의견 수렴 중인데, 왜 개정이 필요한가요?

Chính thức lấy ý kiến sửa Luật Đất đai 2024 sau 1 năm thực thi, vì sao phải sửa? - Ảnh 1. — 농업환경부는 2024년 토지법의 여러 조항을 개정 및 보완하는 법안 초안에 대한 의견을 공식적으로 구했습니다. 사진: NGOC HIEN

7월 28일 투오이트레 온라인 소식통에 따르면, 농업 환경부는 2024년 토지법의 여러 조항을 개정 및 보완하는 법안 초안과 이 법안 초안에 대한 보고서를 여러 부서에 보내 의견을 수렴하고 있다고 한다.

2024년 토지법은 왜 개정되어야 할까?

농림환경부는 토지법 일부 조항을 개정·보충하는 법률안에서, 시행 1년차인 지금까지 달성한 성과 외에도 추가 연구와 개정이 필요한 문제점이 많다고 밝혔다.

구체적으로, 현행 규정에 따른 계획제도와 토지이용계획은 2단계 지방정부 조직모델에 적합하지 않다.

지구 단위에서 연간 토지 이용 계획을 요구하면 절차가 늘어나고, 토지 접근 시간이 길어지며, 토지 이용이 지연됩니다.

2024년 토지법은 도시와 농촌의 계획이 있는 장소가 별도의 토지 이용 계획을 수립할 필요가 없고, 이 계획을 관리에 사용할 수 있도록 허용합니다.

그러나 실제로 도시 및 농촌 계획의 적용률은 여전히 낮습니다. 많은 지역에서 계획이 행정 구역 전체를 포괄하지 못하고 있기 때문에, 계획이 있더라도 지방 정부는 여전히 추가적인 토지 이용 계획을 수립해야 하며, 이로 인해 중복과 낭비가 발생합니다.

농림환경부에 따르면 현재 토지 할당 및 임대는 주로 토지이용권 경매나 투자자 선정을 위한 입찰 방식으로 이루어지고 있습니다.

하지만 이러한 과정은 경매 및 입찰에 관한 법률의 순서와 절차에 따라 달라지므로, 준비에 많은 시간이 소요됩니다.

그동안 많은 경우, 충분한 역량을 갖춘 투자자가 아직 선정되지 않아 프로젝트 진행이 장기화되고, 토지 활용이 지연되면서 투자 유치에 영향을 미치고 있습니다.

또한, 지역 및 지방 발전을 촉진하는 역할을 하는 복합적인 기능과 높은 기술적 요건을 갖춘 대규모 프로젝트의 경우, 뛰어난 역량을 갖춘 투자자가 필요합니다.

그러나 현재의 입찰 메커니즘은 구현 과정을 길게 만들고 실제로 예상 요구 사항을 충족하는 투자자를 선택하지 못할 수도 있습니다.

또한 농림환경부는 잉여 본사 및 사업 시설에 대한 토지 사용권의 강제 경매, 경제 개발을 위한 국유기업의 민영화 및 매각으로 회수된 토지(토지 사용료 또는 토지 임대료의 면제 또는 감면의 경우 포함)가 시간을 늘리고 절차와 준수 비용을 증가시킨다고 보고 있습니다.

특히, 2단계 지방 정부 모델을 시행하고 행정 단위, 중앙 및 지방 기관을 통합하는 맥락에서 상기 토지 기금을 사용해야 하는 투자 인센티브 목록에 있는 프로젝트의 경우 이는 특히 어렵습니다.

토지 회수, 토지 할당 및 토지 가치 평가에 관한 일련의 규정 개정

농림환경부는 현재 투자 입지에 대한 구체적인 요건이 있는 프로젝트, 정치 및 외교 업무에 필요한 긴급하고 시급한 프로젝트(APEC에 서비스를 제공하는 프로젝트 등), 자유무역지대 내 프로젝트, 국제 금융 센터, 물류 프로젝트 등을 시행하기 위한 토지 회복에 관한 규정이 없다고 생각합니다.

또한 해당 부처는 토지 취득, 보상 및 재정착에 있어 법률 개정이 필요한 여러 가지 문제점을 지적했습니다.

특히 토지 가격과 관련하여, 정부는 토지 소유자의 대표로서 국가가 토지 가격을 통제하고 결정할 권리를 행사해야 한다고 생각합니다.

구체적으로, 1차 시장(토지 분배, 임대, 토지 용도 변경, 토지 사용권 인정)에서는 협의 결과와 관계없이 국가가 토지 가격을 결정합니다.

2차 시장(양도, 임대, 담보대출, 토지이용권을 활용한 자본금 출자)에서는 토지 가격이 민법에 따라 당사자 간에 합의되며, 국가는 주로 계획, 금융 수단, 공간적 방향 및 인프라를 통해 통제합니다.

그러나 현행 규정에 따르면 1차 시장에서의 국가 토지 가치 평가는 2차 토지 가격과 컨설팅 기관의 결과에 따라 결정되며, 구체적인 토지 가격을 결정하는 데는 여전히 많은 어려움이 있습니다.

그 이유는 고려해야 할 요소가 많고, 평가 결과가 일관되지 않으며, 1차 시장과 2차 시장의 실제 토지 가격을 반영하지 못하기 때문입니다.

이로 인해 토지 가격 규제에 대한 국가가 결정적인 역할을 충분히 발휘하지 못하고, 토지 접근 및 투자 프로젝트 시행에 영향을 미치고, 심지어 비용을 증가시키고 투자자의 권리에 영향을 미치기도 했습니다.

특히 기업의 투자 프로젝트를 시행하기 위해 토지 구획과 토지 면적에 잉여법을 적용할 경우 구체적인 토지 가격을 결정하는 데에도 많은 단점이 있습니다.

이 방법은 정보의 가용성, 이전 가격, 임대료, 사업 유형 및 형태에 따라 달라집니다.

한편, 토지이용권 시장은 종종 변동이 심하고, 심지어 급등하기도 하며 불안정합니다. 변동 수준을 판단하는 기준은 주로 과거 데이터에 기반하는데, 이는 미래 토지의 실제 부가가치를 정확하게 반영하지 못합니다.

따라서 농림환경부는 이러한 방식으로 토지 가격을 관리한다면 국가가 결정하는 가격은 시장 변동에 따라 달라질 것이라고 보고 있습니다.

또한, 국가가 투자기관에 토지를 배정할 때 특정 토지 가격을 적용하도록 하는 규정은 착취적 성격이 있어, 장기간의 지연과 비용 증가, 경쟁력 저하를 초래하고, 지역의 투자 유치에 영향을 미친다는 의견도 있습니다.