꿈에 그리던 집에 도달하는 것이 가능할까요?!

현재 하노이 와 호치민시 같은 주요 도시에서는 집과 땅값이 매우 높습니다.

금리 인하의 효과를 논할 때 가장 중요한 점은 주택 가격과 사람들의 소득 간의 격차입니다. 현재 하노이와 호치민 같은 대도시의 주택 가격은 매우 높습니다. 이 정도 가격 수준에서는 대출 금리가 연 5%로 인하되더라도 많은 가구가 주택 담보 대출을 감당하기 어려울 것입니다. 월평균 소득이 2,500만~3,000만 동인 일반적인 가구가 20년 만기 20억 동 대출을 받는다고 가정해 보겠습니다. 연 5% 금리라 하더라도 매달 원리금 상환액이 약 1,300만 동에 달합니다. 이는 가구 총소득에서 상당한 비중을 차지하며, 다른 생활비까지 고려하면 더욱 부담스럽습니다. 따라서 금리 인하 혜택이 있더라도 많은 사람들이 주택 구입을 위한 대출을 꺼리게 됩니다.

VCBS 증권의 보고서에 따르면 2024년 상반기 소비자 주택 담보 대출은 1% 남짓 증가하는 데 그친 반면, 부동산 사업 대출은 10% 이상 증가했습니다. 이는 금리 인하에도 불구하고 주택 수요가 완전히 회복되지 않았음을 보여줍니다. 주된 원인은 대다수 인구의 소득 대비 주택 가격이 지나치게 높다는 점입니다. 주택 가격 대비 소득 비율이 이미 권장 수준의 4~5배에 달하면서, 평균 이상의 소득을 가진 사람들조차 내 집 마련은 요원한 목표가 되었습니다.

또한, 은행의 장기 자금 조달 능력도 주목해야 할 문제입니다. 응우옌 트리 히에우 박사에 따르면, 현재 대부분의 상업 은행은 단기 자금(보통 12개월 미만)을 조달하는 반면, 주택 담보 대출 기간은 10년에서 20년에 이릅니다. 이러한 자금 조달 방식과 대출 기간의 불일치는 은행의 유동성 위험을 초래합니다. 정부 지원이나 보다 유연한 금융 정책이 없다면, 은행은 장기 대출 자본 유지를 위해 예금 금리를 인상해야 할 것입니다. 이는 대출 금리에 부담을 줄 뿐만 아니라 우대 대출 정책의 효과를 떨어뜨립니다.

이 문제를 해결하기 위해 응우옌 찌 히에우 박사를 비롯한 많은 전문가들은 정부가 만기 10년에서 30년 사이의 장기 국채를 발행하여 자본을 조달해야 한다고 제안했습니다. 이렇게 조달한 자본은 정책은행이나 상업은행에 배정되어 주택담보대출 프로그램을 시행하는 데 사용될 수 있습니다. 이는 은행의 유동성 압박을 완화할 뿐만 아니라 장기적으로 지원책의 안정성을 확보하는 데에도 도움이 될 것입니다.

우대 대출 패키지 시행을 위한 수많은 노력에도 불구하고, 자금 집행은 여전히 ​​더디게 진행되고 있습니다. 정부가 주택 구입 지원을 위해 승인한 120조 VND와 30조 VND 규모의 대출 패키지는 2024년 중반까지 약 1조 6천억 VND만 집행되었습니다. 주요 원인은 엄격한 대출 조건 규제와 복잡한 행정 절차로 인해 많은 개발업체가 대출 자금을 확보하지 못하고 있기 때문입니다. 이미 승인된 사회주택 사업조차도 담보 부족이나 미상환 대출 잔액과 같은 문제로 인해 시행되지 못하는 경우가 많습니다.

게다가 주택 가격의 지속적인 상승세는 지원책의 효과를 떨어뜨리고 있습니다. VP은행 증권 전문가들에 따르면, 하노이와 호치민시 같은 주요 도시의 주택 가격은 현재 대부분의 사람들이 감당하기 어려운 수준입니다. 부동산 과대평가는 주택 구매자에게 악영향을 미칠 뿐만 아니라 부동산 시장의 유동성을 저해합니다. 많은 사람들이 주택 구입을 위해 대출을 받는 대신, 보다 안정적인 금리를 누리기 위해 은행 예금 계좌에 돈을 예치하는 쪽으로 방향을 바꾸고 있습니다.

치솟는 주택 가격은 특히 저소득층 주택 구매자들에게 여전히 가장 큰 장벽 중 하나입니다. 사빌스 베트남의 보고서에 따르면, 현재 소비자의 약 60%가 15억~20억 VND 가격대의 아파트를 찾고 있습니다. 그러나 현재의 주택 가격으로는 이처럼 저렴한 가격대의 아파트조차, 특히 대도시에서 구매하기가 점점 더 어려워지고 있습니다. 이는 주택담보대출 금리가 낮아지더라도 내 집 마련이 어려운 상황으로 이어지고 있습니다.

지속적인 주택 가격 상승은 주택 구매자뿐 아니라 투자자들에게도 부동산의 매력도를 떨어뜨렸습니다. 소규모 투자자들은 부동산 투자 대신 재정적 안정과 안정적인 이자 수익을 위해 예금 계좌와 같은 다른 투자처를 선택하고 있습니다. 이는 부동산 시장의 활력을 크게 저해하고 업계의 회복력을 약화시키고 있습니다.

또 다른 중요한 고려 사항은 거시 경제 상황과 인플레이션이 금리 정책에 미치는 영향입니다. 전 세계적으로 인플레이션이 상승 추세를 보이는 상황에서 은행들은 유동성 유지를 위해 예금 금리를 인상할 수밖에 없을 것입니다. 이는 대출 금리 상승으로 이어져 경기 부양책의 효과를 떨어뜨릴 수 있습니다. 응우옌 호앙 즈엉 박사에 따르면, 현재의 경제 상황에서는 정부의 강력한 금리 통제 없이는 장기적으로 저금리를 유지하기 어려울 것입니다.

저금리를 유지하는 것은 주택담보대출 접근성을 높일 뿐만 아니라, 물가상승 속에서 거시경제 환경을 안정시키는 데에도 도움이 됩니다. 하지만 물가상승이 통제되지 않을 경우, 추가적인 금리 인하는 은행 시스템에 상당한 부담을 주고 금융 위기로 이어질 수 있습니다.

위 분석에서 알 수 있듯이, 주택담보대출 금리 인하는 단기적으로 사람들의 재정적 부담을 완화하는 데 도움이 될 수 있습니다. 그러나 이는 베트남의 주택 소유 문제를 근본적으로 해결하는 만능 해결책은 아닙니다. 문제의 핵심은 여전히 ​​소득 대비 과도하게 높은 주택 가격, 부족한 공공주택 공급, 그리고 실질적이지 못한 지원책에 있습니다.

진정으로 국민들이 주택을 더 쉽게 구할 수 있도록 하려면 금융 정책과 주택 정책 간의 시너지 효과가 필요합니다. 정부는 주택 가격 통제를 강화하고, 공공주택 공급을 확대하며, 우대 대출 상품을 더 쉽게 이용할 수 있도록 행정 절차를 간소화해야 합니다. 이러한 종합적인 조치가 없다면 금리 인하는 일시적인 해결책에 그칠 뿐, 베트남 부동산 시장에 지속 가능한 변화를 가져오기에는 역부족입니다.

출처: https://dangcongsan.vn/noi-hay-dung/ha-lai-suat-co-cham-giac-mo-nha-o-680562.html