원룸 스튜디오 아파트에 투자할 기회가 있을까요?

원룸 아파트, 즉 스튜디오는 한때 젊은 직장인들에게 매력적인 투자 대상이었지만, 부동산 가격이 급등하고 일본은행(BOJ)이 금리를 인상하면서 주택담보대출 비용이 늘어나면서 많은 사람이 감당할 수 없는 수준이 되었습니다.

"젊은이들, 특히 '샐러리맨' 투자자들이 부동산 시장에서 자취를 감추었습니다. 은행들이 그들에게 대출을 해주지 않고 있습니다." 라고 마사노리 코다 애널리스트는 말하며, 금리가 상승함에 따라 은행들이 대출에 더욱 신중해졌다고 덧붙였습니다. 부동산 가격 상승, 금리 상승, 그리고 관리비 등 소유 비용 급증으로 원룸 아파트를 구매하기가 더욱 어려워졌습니다.

코다에 따르면, 2010년대 일본의 통화 팽창 정책 도입 이후 지속되어 온 현재의 부동산 가격 상승세는 부유한 일본 사람들과 아시아 투자자 및 기업들에 의해 촉진되고 있습니다. 젊은 투자자들은 이러한 매수자 중 소수를 차지하며, 주로 해외 자산을 보유한 기업에서 고소득을 올리는 사람들입니다.

원룸 아파트 가격이 직장인들의 감당할 수 있는 수준을 점점 넘어서고 있다. (사진: 미야구치 유타카, 모리야마 아리사, 우라타 고노스케)

일본 정부는 수년간 물가와 임금 상승을 유도하여 일본은행(BOJ)이 금리를 정상화할 수 있도록 노력해 왔습니다. 최근 일본은행은 17년 만에 최고치로 금리를 인상하며 "잃어버린 10년"의 종식을 예고했습니다. 이 장기 불황은 1990년대 금융 거품 붕괴 이후 시작되었습니다. 2010년대에 일본은행은 "양적·질적 완화"를 통해 가계와 기업 지출을 늘리려 했지만 실패했고, 결국 마이너스 금리를 도입했습니다.

일본은행(BOJ)은 3월 말 이틀간의 통화정책회의를 마치고 기준금리를 동결했으며, 여름에 추가 금리 인상이 예상됩니다. 1월에는 무담보 하룻밤 금리를 2024년 7월 인상률보다 0.25%포인트 상승한 0.5%로 17년 만에 최고치를 기록했습니다.

경기 회복은 긍정적이지만, 꾸준한 금리 상승은 부정적인 측면도 부각시켰습니다. 디플레이션의 종식과 사실상 무상 신용 제도 덕분에 오랫동안 급여 소득자를 포함한 부동산 구매자들이 대출을 받을 수 있었습니다. 구매 후 임대를 통해 상환할 수 있는 원룸 아파트는 인기 있는 투자 상품입니다. 은행들은 안정적인 급여 덕분에 이러한 구매자에게 대출을 제공했습니다.

"5년 전 [부동산]을 산 이후로 금리가 계속 오르고 있어요. 금리가 변동하기 때문에 매달 원금은 그대로인데 이자 수수료는 올랐죠." 화학 회사에 근무하는 32세 TY 씨가 말했다. TY 씨는 5년 전, 일본은행의 통화 정책이 가장 느슨하고 금리가 마이너스였던 시기에 도쿄와 오사카에 있는 두 채의 부동산 중 첫 번째 부동산을 매입했다.

부동산 가격 또한 지난 20년간 꾸준히 상승해 왔습니다. 부동산 데이터 제공업체인 도쿄칸테이에 따르면, 2023년 수도권 신축 원룸 아파트의 평균 가격은 3,286만 엔으로, 2004년 평균 가격인 2,179만 엔 대비 50% 상승했습니다. 노후 아파트의 경우 상승폭이 더욱 가파릅니다. 2023년 평균 가격은 1,602만 엔으로, 2004년 중고 콘도 평균 가격이 932만 엔이었던 것에 비해 약 72% 상승했습니다.

총수익률(임차인이 1년 동안 벌어들인 임대 수입을 부동산 가격에서 차지하는 비율)은 지난 10년 동안 하락해 왔습니다. 2023년 신규 원룸 아파트의 수익률은 3.37%로, 2014년 3.98%에서 약 0.61%p 하락했습니다. 기존 아파트의 수익률은 5.66%로, 2014년 7.39%에서 약 1.73%p 하락했습니다.

수익이 감소하는 가운데, 은퇴 후 생활비가 충분할지 걱정하는 젊은 근로자들은 여전히 부동산 매수와 임대에 관심을 보이고 있습니다.

도쿄에 상장된 GA 테크놀로지스가 운영하는 젊은층을 타깃으로 한 부동산 투자 서비스인 레노시는 2021년부터 2024년 사이에 외국 은행, IT 벤처, 정부 등에서 일하는 젊은층의 문의가 10배나 늘어났으며, 잠재적 투자자들이 NISA에만 의존하기보다는 위험을 분산하고자 한다고 밝혔습니다.

"20대들은 결혼, 출산, 교육비 등 앞으로 큰돈이 필요할 것으로 생각하는 경우가 많습니다. NISA를 통해서만 그 돈을 모을 수 있을지 걱정입니다."라고 레노시의 한 사업 전략 담당자는 말했습니다.

"5년 전, 은퇴 후 '2천만 엔 문제'에 대한 뉴스가 많았어요. 그냥 은행 예금으로만 돈을 보관하면 가치가 떨어진다는 거였죠. 그래서 개인 자금을 투자 같은 다른 곳에 보관해야겠다고 생각했어요." TY는 이렇게 말했습니다. 2천만 엔 문제는 사람들이 편안한 은퇴 생활을 하려면 2천만 엔의 저축이 필요하다는 일반적인 법칙을 말합니다.

FP의 You&me Partners 담당자이자 재무 설계사인 유키코 데이트에 따르면, 금융 지식에 대한 수요가 증가하고 있습니다. 데이트는 인스타그램, X, 유튜브와 같은 소셜 미디어가 금융 지식을 배우려는 젊은이들에게 "압도적으로 인기 있는" 정보원이며, 대부분의 젊은이들이 이러한 플랫폼에서 얻은 정보에만 의존하여 투자 결정을 내리고 있다고 말했습니다. 이러한 조언의 질은 종종 의심스럽습니다.

부동산 투자는 위험합니다. "판매 회사는 새로운 [투자] 단위를 판매할 때마다 수백만 엔의 이익을 낼 수 있기 때문에 판매 전략이 공격적인 경우가 많고, 때로는 설명이 부족하며, 경우에 따라 중요한 내용을 누락하고 사실을 왜곡하는 등 오해의 소지가 있는 방식으로 문서를 제시하기도 합니다."라고 투자에 관심이 없는 사람들을 대상으로 거액의 돈을 쓰도록 유도하는 악의적인 판매 전략을 다룬 변호사 이사오 카츠타는 말했습니다 .

카츠타는 일본 법률상 부동산 소유주의 지위는 전대차 회사의 지위보다 "훨씬 약하다"고 덧붙였다. 이러한 취약한 지위는 계약에도 적용된다.

2022년까지 고등학교에서 금융 교육이 의무화됩니다. 수업은 일반적으로 금융 관련 경력을 가진 가정과 또는 사회과 교사, 또는 금융 및 증권 업계 전문가가 진행합니다. 하지만 여전히 문제점들이 존재합니다.

"많은 교사들이 투자 같은 분야에 대한 경험이 부족해서 학생들에게 금융 지식을 가르치는 데 어려움을 겪는다고 생각합니다."라고 데이트는 말했습니다. "정보를 원하는 사람은 많은데, 제대로 된 정보를 제공할 수 있는 전문가가 부족합니다."

출처: https://baoquocte.vn/con-co-hoi-dau-tu-can-ho-mot-phong-ngu-studio-312922.html