원룸 스튜디오 아파트에 투자할 기회가 있을까요?

원룸 아파트, 즉 스튜디오는 한때 젊은 직장인들에게 매력적인 투자 대상이었지만, 부동산 가격이 급등하고 일본은행(BOJ)이 금리를 인상하면서 주택담보대출 비용이 늘어나면서 많은 사람이 감당할 수 없는 수준이 되었습니다.

"젊은이들, 특히 '월급쟁이' 투자자들이 부동산 시장에서 자취를 감추었습니다. 은행들도 그들에게 대출을 해주지 않고 있습니다." 라고 마사노리 코다 애널리스트는 말하며, 금리가 상승함에 따라 은행들이 대출에 더욱 신중해지고 있다고 덧붙였습니다. 부동산 가격 상승, 이자율 상승, 유지비 등 소유 비용 급등으로 인해 원룸 아파트를 구입하기가 더욱 어려워졌습니다.

코다에 따르면, 일본의 통화 팽창 정책이 2010년대에 도입된 이후 지속되고 있는 현재의 부동산 가격 급등은 부유한 일본 사람들과 아시아 투자자, 기업들의 지지에 힘입은 것이라고 합니다. 젊은 투자자는 이러한 구매자 중 소수에 불과하며, 대부분은 외국계 기업에서 고소득을 받는 사람들입니다.

원룸 아파트의 가격은 점점 직장인들이 감당할 수 없는 수준이 되어가고 있다. (사진 : 미야구치 유타카, 모리야마 아리사, 우라타 고노스케)

일본 정부는 수년간 물가와 임금을 끌어올리려고 노력해 왔으며, 이를 통해 BOJ가 금리를 정상화할 수 있을 것이라고 생각했습니다. 중앙은행은 최근 금리를 17년 만에 최고치로 인상하면서, "잃어버린 10년"의 종식을 기대하고 있습니다. 이러한 장기적인 불황은 1990년대 금융 거품이 붕괴된 후 시작되었습니다. 2010년대에 일본은행은 "양적, 질적 완화"를 통해 가계와 기업 지출을 늘리려고 시도했지만 실패했고 결국 마이너스 금리를 시행하게 되었습니다.

일본은행(BOJ)은 2일간의 통화정책 회의를 거쳐 3월 말에 정책 금리를 그대로 유지했으며, 여름에도 금리를 추가로 인상할 것으로 예상됩니다. 1월에 중앙은행은 무담보 하룻밤 금리를 17년 만에 최고인 0.5%로 인상했는데, 이는 2024년 7월에 인상한 금리보다 0.25%포인트 상승한 수치입니다.

경기 회복은 좋은 소식이지만, 이자율이 꾸준히 상승하면서 단점도 부각됩니다. 즉, 디플레이션이 끝나고 사실상 무료 신용이 제공되면서 오랫동안 월급쟁이를 포함한 주택 구매자가 대출을 받을 수 있게 되었습니다. 구매자가 구매한 후 임대를 통해 갚을 수 있는 원룸 아파트는 인기 있는 투자 수단입니다. 그리고 은행들은 이런 구매자들에게 안정적인 급여를 제공하기 때문에 대출을 제공했습니다.

"제가 [부동산을] 샀던 5년 전부터 금리가 계속 오르고 있어요. 금리가 계속 오르는데, 매달 원금은 그대로인데 이자 수수료만 올랐어요." 화학 회사에 근무하는 32세 TY 씨가 말했다. TY는 5년 전 도쿄와 오사카에 있는 두 개의 부동산 중 첫 번째 부동산을 매입했는데, 당시는 일본은행의 통화 정책이 가장 느슨하고 이자율이 마이너스였을 때였습니다.

부동산 가격도 지난 20년 동안 꾸준히 상승했습니다. 부동산 데이터 제공업체인 도쿄칸테이에 따르면, 2023년 수도권 신축 스튜디오의 평균 가격은 3,286만 엔으로, 2004년 평균 가격인 2,179만 엔에 비해 50% 상승했습니다. 오래된 아파트의 경우 상승폭이 더 큽니다. 2023년 평균 가격은 1,602만 엔으로, 2004년 중고 콘도미니엄의 평균 가격이 932만 엔이었던 것에 비해 약 72% 상승했습니다.

총 수익률(임차인이 1년 동안 벌어들인 임대 수입을 부동산 가격으로 나눈 비율)은 지난 10년 동안 감소했습니다. 2023년 신규 스튜디오 아파트 수익률은 3.37%로 2014년 3.98%에 비해 약 0.61%포인트 감소했습니다. 기존 아파트의 수익률은 2014년 7.39%에 비해 약 1.73%포인트 하락한 5.66%를 기록했습니다.

수익이 감소하는 가운데, 은퇴 후 생활비가 충분할지 걱정하는 젊은 근로자들은 여전히 ​​부동산 매수와 임대에 관심을 보이고 있습니다.

도쿄에 상장된 GA 테크놀로지스가 운영하는 젊은층을 타깃으로 한 부동산 투자 서비스인 레노시는 2021년부터 2024년 사이에 외국 은행, IT 벤처, 정부 등에서 일하는 젊은층의 문의가 10배나 늘어났으며, 잠재적 투자자들이 NISA에만 의존하기보다는 위험을 분산하고자 한다고 밝혔습니다.

"20대들은 결혼, 출산, 교육비 등 앞으로 큰돈이 필요할 것으로 생각하는 경우가 많습니다. NISA를 통해서만 그 돈을 모을 수 있을지 걱정입니다."라고 레노시의 한 사업 전략 담당자는 말했습니다.

"5년 전만 해도 은퇴 후 '2천만 엔 문제'에 대한 뉴스가 많았어요. 그냥 은행 예금으로만 돈을 보관하면 가치가 떨어진다는 이야기였죠. 그래서 개인 자금은 투자처럼 다른 곳에 보관해야겠다고 생각했어요." TY가 전했습니다. 2000만엔 문제란 사람들이 편안한 은퇴 생활을 하려면 2000만엔의 저축이 필요하다는 일반적인 규칙을 말합니다.

FP 사무실의 You&me 파트너이자 재무 기획자인 유키코 데이트에 따르면, 금융 지식에 대한 수요가 증가하고 있습니다. 데이트는 인스타그램, X, 유튜브와 같은 소셜 미디어가 금융 지식을 얻으려는 젊은이들에게 "압도적으로 인기 있는" 정보 소스이며, 대부분이 이런 플랫폼에서 배운 내용에만 근거하여 투자 결정을 내리고 있으며, 그 조언의 질이 의심스러운 경우가 많다고 말했습니다.

부동산 투자는 위험합니다. 투자에 관심 없는 사람들을 대상으로 거액의 돈을 쓰도록 유인하는 악의적인 판매 전술 사건을 담당한 변호사인 이사오 카츠타는 "판매 회사는 새로운 [투자] 단위를 판매할 때마다 수백만 엔의 이익을 낼 수 있기 때문에 판매 전략이 종종 공격적이며, 때로는 설명이 부족하고, 어떤 경우에는 중요한 내용을 빼먹거나 사실을 잘못 해석하는 등 오해의 소지가 있는 문서를 제시하기도 한다"고 말했다.

카츠타는 일본법에 따른 부동산 소유자의 입장은 하위 임대 회사의 입장보다 "훨씬 약하다"고 덧붙였다. 그런 약점은 계약에도 적용됩니다.

2022년부터 고등학교에서 금융교육이 의무화됩니다. 수업은 일반적으로 금융 분야 경력이 있거나 금융 및 증권 업계 전문가인 가정과 또는 사회과 교사가 진행합니다. 하지만 여전히 많은 문제가 있습니다.

Date 는 "많은 교사들이 투자나 그런 것에 대한 경험이 없기 때문에 학생들에게 금융 지식을 가르치는 게 어렵다고 생각합니다." 라고 말했습니다. "정보를 원하는 사람은 많은데, 정보를 제대로 제공할 수 있는 전문가가 부족해요."

출처: https://baoquocte.vn/con-co-hoi-dau-tu-can-ho-mot-phong-ngu-studio-312922.html