건설부는 부동산사업법 개정안에서 부동산 프로젝트 투자자는 주택 및 건설 공사가 사업에 투입될 수 있는 모든 조건을 충족하고 거래가 완료된 경우에만 보증금을 받을 수 있도록 허용할 것을 제안했습니다.
호치민시 부동산협회(HoREA) 회장 레 황 짜우(Le Hoang Chau) 씨는 언론인 및 여론 신문 기자들과의 인터뷰에서 "이 제안은 계약 체결 후 계약금을 지불하는 것으로 이해될 수 있습니다. 이는 맞지만, 충분하지는 않습니다. 실제로 모든 계약금은 계약 체결 전에 지불되기 때문입니다."라고 말했습니다.
일러스트 사진. (사진: DM)
차우 씨는 다음과 같이 분석했습니다. "거래 계약서에 서명하기 전에 계약금을 지불하는 것은 매우 일반적입니다. 그러나 2006년과 2014년 부동산업법은 계약 후 계약금 지불 조건만 규정하고 있을 뿐, 계약 전 계약금 지불에 대한 명확한 규정은 없습니다."
이로 인해 투기꾼, 토지 중개인, 부정직한 사업체가 거래 금액의 90~95%에 달하는 거액의 보증금을 받은 후 이를 횡령하거나 사기를 치는 등 고객에게 피해를 입히는 사례가 많이 발생했습니다.
HoREA 회장은 거래계약 체결 전 보증금에 대한 명확한 규정이 없었을 때의 몇 가지 단점을 세 가지 예로 들었고, 이는 실무에서 이미 입증되었습니다.
첫째, 보증금이 적지만 부동산 가격이 상승하는 경우, 보증금 수령자는 "거래를 취소"하고 고객에게 보증금의 두 배를 돌려줄 의향이 있습니다.
둘째, 보증금이 많거나 매우 큰 가치의 경우, 보증금 수령자가 고객의 보증금을 사기하여 횡령할 수 있습니다.
셋째, 보증금 수령자가 장기간 지연하거나, 프로젝트 실행을 위한 법적 절차를 완료하지 못하거나, 고의로 고객 및 투자자의 자본을 횡령하는 경우입니다.
차우 씨는 "부동산사업법 개정안은 이전 두 법률 문서의 오류를 반복하고 있습니다. 따라서 부동산사업법에 거래 계약 체결 전 계약금에 대한 명확한 규정을 두는 것이 매우 필요하다고 생각합니다. 이는 국가 관리의 책임입니다."라고 말했습니다.
차우 씨는 이 제안에 대해 건설부가 부동산 프로젝트 투자자들이 주택 매매 및 향후 건설 공사에 대한 계약금만 받을 수 있도록 규정할 수 있다고 밝혔습니다. 단, 관할 국가 기관이 "투자자 승인과 동시에 투자 정책을 승인하고, 건설 허가를 취득하고, 프로젝트 공사를 시작한" 후에만 가능합니다. 계약금은 주택 또는 향후 건설 공사 가치의 5%를 초과할 수 없습니다.
부동산 사업에 포함되지 않는 미래 토지(분할 또는 분리)를 매도하는 경우, 계약금은 관할 국가기관이 토지법 규정에 따라 토지 분할을 허가하고 계약금을 수령하는 사업의 기반 시설 공사가 시작된 후에만 수령할 수 있습니다. 계약금은 미래 토지 가치의 5%를 초과할 수 없습니다.
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