최근 재정부는 국회에 제출한 보고서에서 부동산 거래에 대한 새로운 개인소득세(PIT) 제도를 제안했습니다. 기존 총 거래금액에 대한 2% 세율에 더해, 이익(매매가격에서 매입가격과 정당한 경비를 차감한 금액)에 대해 20%의 세율을 적용하는 내용입니다. 이는 세금 관리의 공정성과 투명성을 높이는 동시에 투기와 가격 조작을 억제하기 위한 것입니다. 그러나 일각에서는 이 정책이 투기꾼들을 효과적으로 겨냥할 것인지, 아니면 의도치 않게 주택 가격을 상승시켜 정당한 구매자에게 부정적인 영향을 미칠 것인지에 대한 우려를 표하고 있습니다.
투기 방지세를 부과해야 할까요?
센로 법률사무소의 응우옌 푸옹 리엔 변호사에 따르면, 20%의 세율은 국제 관행에 근접하며 실질 소득에 대한 과세 원칙을 정확하게 반영하여 세수 증대와 탈세 방지에 도움이 된다고 합니다. 그러나 주요 과제는 시행 역량에 있습니다. 현재 많은 부동산 거래, 특히 오래전에 매매된 부동산, 상속 또는 증여된 부동산, 비공식 계약으로 구매한 부동산의 경우 매매 가격에 대한 완전한 데이터가 부족합니다. 평가 및 정보 관리 시스템이 아직 동기화되어 있지 않아 수익을 정확하게 산정하기 어렵고 분쟁으로 이어지기 쉽습니다.
부동산 거래에 대한 개인 소득세 부과 방안은 여전히 여러 측면에서 논란의 여지가 있습니다.
더욱이, 대출 이자, 리모델링 비용, 인플레이션과 같은 합리적인 비용이 충분히 고려되지 않으면 판매자는 세금을 상쇄하기 위해 가격을 인상할 수 있으며, 이는 의도치 않게 주택 가격 상승을 부추길 수 있습니다.
많은 전문가들은 수익 기반 세금이 합리적이고 공정하며, 수익보다는 소득의 본질을 정확하게 반영한다고 동의합니다. 그러나 시행을 위해서는 이자 지급, 법률 비용, 수리비, 장기 부동산 소유에 따른 물가 상승률 등 공제 가능한 비용에 대한 구체적인 지침이 필요합니다. 변호사 리엔은 현재 부동산 시장이 침체되어 있다고 강조했습니다. 새로운 세금이 관련 법률 체계와 데이터 없이 시행될 경우 유동성이 감소하고, 매도자들이 세금 비용을 매매가에 포함시키면서 주택 가격이 상승할 수 있습니다. 이는 진정한 구매자들이 주택을 구하기 더욱 어렵게 만들 것입니다.
거래 원가 증명 능력에 따라 두 가지 선택지를 유연하게 적용하는 방안, 사회주택 및 저렴주택에 대한 세금 면제 또는 우대 적용, 특정 로드맵에 따라 일괄 과세에서 이익 기반 과세로 점진적으로 전환하는 방안 등 몇 가지 중간 해결책이 제시되고 있습니다. 그러나 효과적인 검증 도구와 포괄적인 법적 체계 없이, 납세 의무를 줄이기 위한 허위 신고를 방지하면서 동시에 사람들이 지출을 정직하게 신고하도록 유도하는 것이 가장 큰 과제입니다.
두 가지 선택지를 고려해 보세요.
호치민시 빈탄구에 거주하며 여러 채의 부동산을 소유하고 있는 응옥 마이 씨는 안정적인 재정 상태와 임대 투자 필요성 때문에 간편하고 상세한 신고가 필요 없는 2% 세율 옵션을 선택했다고 밝혔습니다. 한편, 호치민시 7군에 거주하는 부동산 투자자 부이 탄 롱 씨는 실제 수익과 손실을 계산할 수 있기 때문에 20% 세율 옵션을 선택했다고 말했습니다.
비엣안호아 부동산회사의 쩐 칸 꽝 대표는 현재 2%의 세율이 다소 "균등하다"고 지적했습니다. 그는 시장이 호황일 때 매도자가 상당한 이익을 얻는 경우에는 이의가 없지만, 시장이 침체되었을 때도 2%의 세금이 부과되는 것은 매우 불합리하다고 주장했습니다. 특히 손실이 더욱 두드러지는 고가 부동산의 경우 더욱 그렇다고 강조했습니다. 그는 예를 들어, 어떤 사람이 1,000억 VND 상당의 부동산을 매입했지만 1년 후 1,050억 VND에 매도하여 겨우 부채를 상환하거나 투자금을 회수하는 데 그쳤음에도 불구하고 2%의 세금(21억 VND)을 납부해야 한다고 설명했습니다. 여기에 이자, 공증 수수료, 중개 수수료 등까지 더해지면 결국 손실을 보는 상황입니다. 만약 이익에 20%의 세율이 적용된다면, 이 경우 매도자는 거의 세금을 내지 않아도 될 것입니다. 꽝 대표는 각 사례에 따라 두 가지 선택지 중 하나를 고를 수 있도록 하는 것이 합리적이고 유연하다고 주장했습니다.
응우옌 탄 퐁 베트남 전자상거래협회 법률자문센터 소장은 실질 소득을 반영하여 이익에 기반한 과세 방향에 동의합니다. 그러나 실현 가능성과 공정성을 위해 두 가지 방식을 동시에 유지해야 한다고 주장합니다. 지출 증빙 서류가 완벽한 경우에는 20% 세율을 적용하고, 취득원가를 확정할 수 없는 경우에는 2% 세율을 적용해야 한다는 것입니다. 이는 장기 보유 자산, 증여, 상속 등과 관련된 거래의 위험을 줄이는 데 도움이 될 수 있습니다. 퐁 소장은 "과세는 의무일 뿐만 아니라 공정성의 척도이기도 합니다. 정책의 효과를 위해서는 전국적으로 구체적이고 통일된 지침이 필요하며, 각 지역마다 다르게 적용하여 국민에게 혼란을 초래하는 상황을 피해야 합니다."라고 강조했습니다.
응우옌 푸옹 리엔 변호사 역시 20% 세금 부과 제안 자체는 원칙적으로 타당하다고 생각합니다. 하지만 가격과 비용 관련 데이터 시스템의 불일치와 투명성 부족을 고려할 때 신중한 검토가 필요합니다. 효과적인 시행을 위해서는 정부가 신속히 명확한 법적 틀을 마련하고 데이터베이스를 완성해야 합니다.
호치민시 경제 경영연구소 소장인 쩐꽝탕 박사: 누진세 또는 지역별 과세.
두 가지 방식 중 하나로 두 번째 부동산에 재산세를 부과할 경우 시장에 여러 가지 영향을 미칠 수 있습니다. 세율이 너무 높으면 두 번째 부동산 소유주는 투자 의욕이 떨어질 수 있으며, 특히 임대나 장기 투자 목적의 투자는 더욱 어려워질 수 있습니다. 투자자들은 부동산 대신 금이나 주식과 같은 다른 자산으로 눈을 돌릴 수도 있습니다. 양도 가격(2%)에 세금이 부과될 경우, 매도자가 세금을 상쇄하기 위해 매매가를 조정하면서 주택 가격이 상승할 수 있습니다. 이익(20%)에 세금이 부과될 경우, 주택 가격에 직접적인 영향은 없을 수 있지만 투자자들은 매매에 더욱 신중해질 수 있습니다. 소유주는 세금을 피하기 위해 부동산을 더 오래 보유할 가능성이 있으며, 중개 회사를 통한 거래나 세액 조정을 통한 탈세 가능성도 존재합니다.
제 생각에는 공정성을 확보하고 부동산 시장의 지속 가능한 발전을 촉진하기 위해 다음과 같은 여러 가지 다른 세금 방안을 고려할 수 있습니다. 소유 부동산 수에 따른 누진세, 면적 또는 부동산 가치에 따른 과세, 단기 부동산 거래에 대한 과세, 그리고 인프라 구축으로 인한 혜택에 따른 과세 등이 있습니다.
출처: https://nld.com.vn/dau-dau-tinh-toan-thue-bat-dong-san-196250602211918051.htm
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