토지 경매 다시 '뜨거워지다'

최근 하노이 교외 지역의 토지 시장은 그 어느 때보다 '뜨거워'졌으며, 토지 경매는 끊임없이 '매진'되고 있습니다. 이후 세션의 성공적인 입찰은 계속해서 이전 세션의 기록을 경신했습니다.

주변 지역보다 2~3배 높음

구체적으로, 7월 28일 단프엉 지구 토지기금개발센터는 85개 토지에 대한 경매를 성공적으로 실시했으며, 낙찰 토지는 m2당 1억 동(VND)에 달해 시작 가격의 두 배에 달했습니다. 8월 10일, 탄오아이 지역의 토지 68개 필지에 대한 경매에서 7,000건의 참여 문서가 기록되었으며, 그 중 1m²당 1억 동이 넘는 가격으로 낙찰된 필지도 포함되어 많은 사람들을 놀라게 했습니다.

그리고 가장 최근에는 호아이득구 티엔옌사에서 진행된 기록적 경매가 8월 19일부터 8월 20일 오전 4시 30분까지 약 19시간 동안 진행되었습니다. 주최측에 따르면 티엔옌사 롱쿡 지역의 토지 19개 필지 경매에는 517명의 고객이 참여하여 1,100건의 서류가 등록되었습니다. 이 경매는 주최측과 입찰자 모두에게 긴장되고, 흥미진진하고, 지치는 시간이었습니다. 많은 사람들이 "원하는 것을 얻으려 한다", "무슨 수를 써서라도 사려고 한다"는 식으로 너무 비싼 가격에 많은 토지가 매물로 나와서 일찍 떠났습니다.

투자자들이 입찰하는 동안, 경매장 밖에서는 많은 부동산 중개 그룹과 협회가 참석하여 소셜 미디어 플랫폼에서 라이브 비디오 스트리밍 모드를 켜고 경매장 주변 분위기를 보도하며 가격을 부풀리고 이익을 위해 투자했습니다.

그 결과, 113m2가 넘는 면적의 LK03-12번지(3면 코너 부지)가 시작 가격(m2당 730만 VND)보다 18배 이상 높은 1억 3,330만 VND에 낙찰되었습니다. 나머지 토지의 낙찰가는 9,730만~1억 2,730만 VND/m2이며, 가장 낮은 낙찰가는 9,130만 VND/m2입니다.

일부 중개인은 위의 경매 가격이 이 지역의 현재 시장 수준보다 훨씬 높다고 언급했습니다. 이는 하노이 교외 지역에서도 역대 최고 가격입니다.

8월 20일 오전 경매가 끝난 후에도 롱쿡 마을 경매장에는 여전히 많은 부동산 중개업자들이 영업을 하고 있었습니다. 일부 중개인들은 경매된 토지는 지역과 위치에 따라 3억~5억 VND의 차이로 판매된다고 말했습니다. "면적이 113m²가 넘는 LK03-12번지(3면 코너 부지)는 m²당 1억 3,330만 동에 낙찰되어 낙찰자는 3억 동에 낙찰받았습니다. m²당 9,130만 동으로 가장 낮은 낙찰가를 기록한 두 부지는 m²당 6억 동에 낙찰받았습니다."라고 한 중개인이 전했습니다.

Batdongsan.com.vn의 남부 지역 책임자인 Dinh Minh Tuan 씨는 토지 경매 결과가 이렇게 높은 가격으로 나오면서 새로운 프로젝트에 대한 부지 정리 비용이 더 비싸질 것이라고 언급했습니다. 동시에 주변 지역에 토지를 소유한 사람들은 자신의 토지의 매매 가격을 끌어올리려는 생각을 가지고 있습니다. 갑작스러운 토지 가격 상승은 토지 투기 추세를 만들어낼 수도 있는데, 많은 사람들이 토지 가격의 지속적인 상승으로 이익을 얻으려 토지를 사려고 서두르기 때문이다. 하지만 이로 인해 돈이 다른 경제 활동에 순환되지 않고 토지에 정체될 수 있습니다.

투안 씨에 따르면, Batdongsan.com.vn의 가격 내역 도구를 통해 호아이득 티엔옌 코뮌의 LK03 및 LK03에 있는 토지 19개 구획의 경매 가격이 시장의 일반적인 가격보다 2~3배 높은 것으로 나타났습니다.

하노이시 호아이득구 티엔옌읍 롱쿡지구의 토지 19개 구역이 경매에 부쳐졌습니다. 사진: HUU HUNG

특이한 점이 있나요?

베트남 부동산협회(VARS) 회장인 응우옌 반 딘 씨는 작년 말부터 하노이의 많은 부동산 부문, 특히 아파트 가격이 지속적으로 상승했으며, 아파트 가격은 높은 수준(m²당 6,000만 동에 육박하며 정체 추세)에 머물러 있어 투자 수익률이 급격히 감소했다고 평가했습니다. 일부 주택 프로젝트와 도시 지역의 저층 주택 부문의 경우 가격이 m2당 수억 VND에 달하기도 합니다. 따라서 많은 투자자는 경매 토지에 더 관심이 있는 교외 토지로 전환할 필요성을 갖게 되었습니다.

딘 씨에 따르면, 8월 1일부터 부동산 관련 신규 법률이 시행되어 토지 분할과 매매가 엄격해지면서 교외 토지에 대한 수요가 점점 더 증가했다고 합니다. 특히 하노이의 일부 지역이 2025년에 지역화 준비를 하고 있다는 소식은 사람들과 투자자 모두의 심리에 영향을 미쳐 수천 명의 사람들이 토지 경매에 나섰지만, 2023년 말에 진행된 많은 경매는 조용했고, 많은 토지가 참여자 부족으로 연기되어야 했습니다.

당 훙 보 전 천연자원환경부 차관은 언론과의 인터뷰에서 하노이 도심에서 30~40km 떨어진 교외 지역의 토지 경매 가격이 m²당 1억 동 이상으로 치솟았다고 밝혔는데, 이는 이례적인 일이라고 덧붙였다. 교외 지역의 토지 가격은 사람들이 생활할 수 없을 정도로 엄청나게 상승했습니다.

하노이 변호사 협회의 응우옌 반 하이 변호사는 토지 경매가 지방 예산에 즉각적인 혜택을 가져다 줄 것으로 기대하지만, 엄격하게 관리되지 않으면 많은 부정적인 결과를 초래할 수 있다고 말했습니다. 지난 몇 년 동안 얻은 당연한 교훈은 토지 가격의 상승이 시장을 교란시킬 뿐만 아니라 투기자들이 토지 가격을 끌어올려 이익을 낼 수 있는 여건을 조성하여 지속 불가능한 부동산 거품을 조성할 가능성이 있다는 것입니다.

베트남 부동산 시장 조사 및 평가 연구소의 Tran Xuan Luong 부소장도 하노이 교외 지역인 Thanh Oai, Hoai Duc 지역의 경매 토지가 시장 가격보다 훨씬 높은 가격에 낙찰되었는데, 이는 부분적으로 투기 집단의 조작과 "가격 인플레이션" 때문이라고 밝혔습니다. 최근 경매에 따르면, 하이즈엉, 박닌, 박장 등 지역의 투자자 그룹이 경매에 참여하여 높은 가격을 지불했습니다. 이러한 요인으로 인해 앞으로 부동산과 주택 가격이 상승하여 실질적인 지원이 필요한 사람들이 접근하기 어려워질 것입니다. 따라서 Tran Xuan Luong 박사는 투기와 가격 인플레이션을 방지하기 위해 보증금을 원래 가치의 50%로 늘려야 하며, 경매된 토지는 1~2년 후에 매매하여 공증을 받아야 하며, 그 기간 내에 양도하는 경우 높은 세금이 부과될 것이라고 제안했습니다.

사람들은 경계해야 합니다

응우이 라오 동 신문 기자의 실제 기록과 batdongsan.com.vn 웹사이트의 과거 가격 통계 도구에 따르면, 2024년 2분기 호아이득구 티엔옌읍 토지의 일반적인 매매 가격은 약 4,300만 VND/m2로 1년 전에 비해 약 48% 증가했습니다. 티엔옌시에 인접한 지역의 토지에 대한 광고 가격은 교통 연결의 편리성과 위치에 따라 m2당 2,200만~6,200만 VND입니다.

하노이 교외 지역의 관심과 토지 가격은 계획 요인과 경매 활동으로 인해 상승했습니다. 2024년 상반기 동안, 자라미, 탁탓, 꾸옥오아이(하노이) 지역의 토지 검색량이 48%에서 104%로 증가했으며, 수요 증가로 인해 하노이 교외 지역의 토지 가격은 2023년 하반기 대비 4%에서 24%로 상승했습니다.

부동산 전문가들은 새로운 토지 가격표가 아직 적용되지 않아 올해 말까지는 토지 경매가 활발하게 진행될 것으로 예상하고 있으며, 현행 국가 가격 체계에 따라 적용되는 시작 가격 결정은 다른 유형의 토지보다 훨씬 낮을 것으로 전망합니다. 따라서 경매된 토지의 "열기"로 인한 위험을 피하고, 일반적으로 부동산 부문에서 위에서 언급한 여러 요소의 영향과 결과로 인해 발생하는 위험을 피하기 위해 사람들은 투자하거나 실제 주택이 필요하기 전에 주의를 기울여야 합니다.

토지 가격 안정화 도구 부족

당 훙 보 교수에 따르면, 많은 중개인들이 부동산 매수에 관해 여기저기 전화를 걸어 문의하고, 여러 곳의 부동산을 직접 방문하여 시장 가격을 자극하고 있다고 합니다. 최근 하노이 교외 지역의 토지 경매 규모는 매우 작았기 때문에 투기꾼들은 토지 경매를 이용해 가격을 끌어올리려 하고, 토지 가격이 실제로 오르고 사람들이 높은 가격에 매수되게 만들고자 합니다. 전자상거래가 대중화되면서 하노이 도심의 많은 주택이 문을 닫고 비어 있는 반면, 교외 지역의 토지 가격은 급등하고 있어 기업계의 영향이 나타나고 있습니다. "토지 시장을 관리할 수단이 부족합니다. 2004년 정부는 토지 분할 및 매매가 현대 도시 개발 과정에 적합하지 않다는 이유로 토지 분할 및 매매를 금지했습니다. 많은 사람들이 토지를 매입하여 그대로 두었습니다. 토지는 투자되거나 개발되지 않고, 돈만 그곳에 남겨져 토지 가치가 몇 배로 상승했습니다. 최근 시행된 부동산 사업법 또한 특별도시지역, 1종 도시지역, 2종 도시지역, 3종 도시지역에서 토지 분할 및 매매를 금지합니다. 토지 분할 및 매매를 강화했지만, 시장 가격을 안정시킬 수 있는 유일한 수단인 부동산세가 여전히 부족합니다."라고 당 훙 보 교수는 말했습니다.

출처: https://nld.com.vn/dau-gia-dat-nong-tro-lai-196240820230512012.htm