토지 경매가 다시 활기를 띠고 있습니다.

최근 하노이 외곽 지역의 토지 시장이 그 어느 때보다 뜨거워지면서, 토지 경매가 연이어 매진되고 있습니다. 매 경매마다 낙찰가가 이전 기록을 경신하고 있습니다.

주변 지역보다 2~3배 높음

구체적으로, 7월 28일 단푸엉(Dan Phuong) 지구 토지개발센터는 85필지의 토지 경매를 성공적으로 개최했는데, 그중 한 필지는 시작가의 두 배인 평방미터당 1억 동에 낙찰되었습니다. 8월 10일 탄오아이(Thanh Oai) 지구의 68필지 토지 경매에는 7,000건이 넘는 신청이 몰렸고, 한 필지가 평방미터당 1억 동을 넘는 가격에 낙찰되어 많은 사람들을 놀라게 했습니다.

최근 호아이득현 띠엔옌면에서 열린 기록적인 토지 경매는 8월 19일부터 20일 새벽 4시 30분까지 거의 19시간 동안 진행되었습니다. 주최 측에 따르면 띠엔옌면 롱쿡 지역의 19필지 토지 경매에는 517명이 참여했고, 1,100건의 신청서가 접수되었습니다. 경매는 주최 측과 입찰자 모두에게 긴장감 넘치고 초조하며 힘든 시간이었습니다. 일부 필지는 어떻게든 토지를 확보하려는 절박한 마음에 지나치게 높은 가격에 낙찰되면서 많은 사람들이 일찍 자리를 떠났습니다.

투자자들이 입찰에 참여하는 동안, 경매장 밖에서는 수많은 부동산 중개 그룹들이 현장에 모여 소셜 미디어 플랫폼을 통해 경매장 분위기를 생중계 하며 가격을 부풀리고 이윤을 노렸다.

그 결과, 면적이 113m²가 넘는 코너 부지 LK03-12(세 방향 도로에 접한 부지)는 평방미터당 1억 3330만 VND에 낙찰되어 시작가(평방미터당 730만 VND)보다 18배 이상 높은 가격에 거래되었습니다. 나머지 부지들의 낙찰가는 평방미터당 9730만 VND에서 1억 2730만 VND 사이였으며, 최저 낙찰가는 평방미터당 9130만 VND였습니다.

현장에 있던 일부 부동산 중개인들은 낙찰가가 해당 지역의 현재 시세보다 상당히 높았다고 언급했습니다. 이는 하노이 외곽 지역에서 기록적인 최고가이기도 합니다.

8월 20일 오전, 경매가 끝난 후에도 롱쿡 마을 경매장에는 많은 부동산 중개업자들이 여전히 영업 중이었다. 일부 중개업자들은 경매에 나온 토지들이 면적과 위치에 따라 3억~5억 VND의 마진을 붙여 재판매되고 있다고 말했다. 한 중개업자는 "113m²가 넘는 LK03-12번 필지(3면이 접한 코너 필지)는 평방미터당 1억 3330만 VND에 낙찰되었는데, 낙찰자가 현재 3억 VND에 되팔고 있다. 가장 낮은 가격인 평방미터당 9130만 VND에 낙찰된 두 필지는 각각 6억 VND에 재판매되고 있다"고 말했다.

Batdongsan.com.vn 남부 지역 책임자인 딘 민 뚜안 씨는 높은 토지 경매 가격으로 인해 신규 프로젝트의 토지 정리 비용이 증가할 것이라고 지적했습니다. 동시에 주변 지역 토지 소유자들도 자신의 토지 가격을 그에 맞춰 인상할 가능성이 높습니다. 갑작스러운 토지 가격 급등은 토지 투기 현상을 촉발하여 많은 사람들이 가격 상승을 기대하며 토지를 사들이게 될 수 있습니다. 그러나 이는 자금이 토지에 묶여 다른 경제 활동에 순환되지 못하는 상황으로 이어질 수 있습니다.

투안 씨에 따르면, Batdongsan.com.vn의 가격 변동 추이 도구를 보면 호아이득현 티엔옌면 LK03 및 LK03 구역에 있는 19개 필지의 낙찰가가 시세보다 2~3배 높았다고 합니다.

하노이시 호아이득구 티엔옌면 롱쿡 지역에서 최근 경매에 부쳐진 19필지의 토지. 사진: 후훙

뭔가 특이한 점이 있나요?

베트남 부동산중개인협회(VARS) 회장인 응우옌 반 딘 씨에 따르면, 지난해 말 이후 하노이의 많은 부동산 부문에서 가격이 지속적으로 급격히 상승했으며, 특히 아파트 가격은 높은 수준을 유지하며(제곱미터당 거의 6천만 동에 달하며 정체 조짐을 보임) 투자 수익률이 크게 감소했습니다. 일부 주택 개발 사업과 도심 지역의 저층 주택 가격 또한 제곱미터당 수억 동에 달합니다. 따라서 많은 투자자들이 교외 지역의 토지로 눈을 돌리고 있으며, 경매로 나온 토지에 대한 관심이 높아지고 있습니다.

딘 씨에 따르면, 8월 1일부터 시행된 새로운 부동산법으로 토지 분할 및 매매 규제가 강화되면서 교외 토지 수요가 더욱 활발해졌다고 합니다. 특히 하노이 일부 지역이 2025년까지 도시화될 예정이라는 소식이 주민과 투자자 모두의 심리에 영향을 미쳐 수천 명이 토지 경매에 참여하게 되었지만, 2023년 말에 진행된 많은 경매는 참여율이 저조했고, 일부 토지는 참여자 부족으로 연기되기도 했습니다.

당훙보 전 자연자원환경부 차관은 언론 브리핑에서 하노이 도심에서 30~40km 떨어진 외곽 지역의 토지 낙찰가가 평방미터당 1억 동을 넘는 것은 이례적이라고 지적했습니다. 그는 이러한 지역의 토지 가격이 인위적으로 부풀려져 대부분의 사람들이 감당할 수 없는 수준이 되고 있다고 비판했습니다.

응우옌 반 하이 변호사(하노이 변호사협회 소속)는 토지 경매가 지방 예산에 즉각적인 이익을 가져다줄 것으로 기대되지만, 엄격하게 관리되지 않으면 여러 가지 부정적인 결과를 초래할 수 있다고 주장합니다. 지난 몇 년간의 사례를 통해 인위적으로 토지 가격을 부풀리는 것은 시장을 교란할 뿐만 아니라 투기꾼들이 이윤을 극대화하기 위해 가격을 더욱 높일 수 있는 기회를 만들어내고, 결국 지속 불가능한 부동산 거품으로 이어질 수 있다는 명백한 교훈을 얻었다는 것입니다.

베트남 부동산 시장 조사 및 평가 연구소의 부소장인 쩐 쑤언 루옹 박사는 하노이 외곽 지역인 탄오아이와 호아이득 등의 토지 경매 가격이 시장가보다 훨씬 높게 형성되었다고 지적하며, 이는 투기 세력의 가격 조작과 인플레이션 때문이라고 설명했습니다. 그는 최근 경매를 참관한 결과, 하이즈엉, 박닌, 박장 등지에서 온 투자자들이 높은 가격에 입찰하는 모습을 보였다고 언급했습니다. 이러한 현상은 향후 토지 및 부동산 가격 상승을 부추겨 진정한 수요자들이 시장에 진입하기 어렵게 만들 것이라고 경고했습니다. 따라서 쩐 쑤언 루옹 박사는 투기와 가격 인플레이션을 방지하기 위해 계약금을 초기 가격의 50%로 인상하고, 경매 낙찰 토지는 1~2년 후 매매 또는 공증을 받도록 하거나, 그 기간 내 재매매 시에는 더 높은 세금을 부과하는 방안을 제안했습니다.

사람들은 경계를 늦추지 말아야 합니다.

응우오이 라오 동 신문 기자들의 관찰과 batdongsan.com.vn의 과거 가격 통계에 따르면, 2024년 2분기 호아이득현 티엔옌 면의 토지 평균 호가는 평방미터당 약 4,300만 동으로, 전년 동기 대비 약 48% 상승했습니다. 인근 면의 토지 호가는 위치와 교통 접근성에 따라 평방미터당 2,200만~6,200만 동 범위였습니다.

도시 계획 및 경매 활동으로 인해 하노이 외곽 지역의 토지 수요와 가격이 상승했습니다. 2024년 상반기 동안 동안, 자람, 탁탓, 꾸옥오아이(하노이시) 지역의 토지 검색량은 48%~104% 증가했으며, 이러한 수요 증가로 인해 해당 지역의 토지 가격은 2023년 하반기 대비 4%~24% 상승했습니다.

부동산 전문가들은 새로운 토지 가격표가 아직 적용되지 않았기 때문에 연말까지 토지 경매가 활발하게 진행될 것으로 예측합니다. 현행 가격 체계를 기준으로 시작 가격을 정하면 다른 유형의 토지에 비해 훨씬 낮은 가격이 책정될 것입니다. 따라서 토지 경매를 비롯한 부동산 시장의 과열 속에서 위험을 피하기 위해서는 여러 요인의 영향과 결과에 유의하여 투자 또는 주택 구매를 고려하기 전에 신중을 기해야 합니다.

토지 가격을 안정시킬 수단이 부족하다.

당훙보 교수에 따르면, 많은 부동산 중개업자들이 여기저기 전화를 걸어 토지와 주택 매입 문의를 하고, 현장을 직접 방문하며 시장 가격을 인위적으로 부풀리고 있다고 합니다. 최근 하노이 외곽 지역의 토지 경매 규모가 매우 작기 때문에, 투기꾼들은 이러한 경매를 이용해 가격을 끌어올려 토지 가격이 실제로 상승하고 있다는 인상을 심어주고, 더 높은 가격을 향해 사람들을 유도하려는 것입니다. 한편, 전자상거래의 인기 상승으로 하노이 중심가의 많은 상점들이 문을 닫고 있는 반면, 외곽 지역의 토지 가격은 급격히 상승하고 있어, 기업들의 영향력이 커지고 있음을 보여줍니다. "토지 시장을 관리할 수단이 부족합니다. 2004년 정부는 현대 도시 개발과 맞지 않는다는 이유로 토지 분할 및 매매를 금지했습니다. 많은 사람들이 토지를 매입한 후 개발하지 않고 방치했습니다. 토지에 투자하거나 개발하지 않고 돈만 축적하면서 토지 가격이 폭등했습니다. 최근 제정된 부동산거래법 역시 특별시, 1급 도시, 2급 도시, 3급 도시에서 토지 분할 및 매매를 금지하고 있습니다. 토지 분할 및 매매에 대한 규제는 강화했지만, 시장 가격을 안정시킬 수 있는 유일한 수단인 부동산세가 여전히 부족합니다."라고 당훙보 교수는 지적했습니다.

출처: https://nld.com.vn/dau-gia-dat-nong-tro-lai-196240820230512012.htm