프로젝트 정리를 위한 적절한 토지 평가

2023년 7월 27일 투자신문이 주최한 "적절한 토지 가치 평가로 프로젝트 걸림돌을 해소하자"라는 과학 워크숍에서 부동산 전문가와 기업은 다음과 같이 말했습니다. 올바른 방법이 있다면 프로젝트가 순조롭게 진행될 수 있지만, 그렇지 않으면 사회 자원 순환을 늦추고 경제 발전을 저해하는 큰 장벽이 될 것입니다.

컨퍼런스 장면.

총리는 천연자원환경부 장관과 지방 및 중앙 직할시의 인민위원회 위원장에게 토지 가치 평가의 어려움과 장애물을 긴급히 제거할 것을 요청하는 공식 공문 제634/CD-TTg를 발표했습니다.

공보에서는 천연자원환경부가 2023년 7월 31일 이전에 토지 가격을 규제하는 2014년 5월 15일자 법령 44/2014/ND-CP를 개정 및 보완하는 법령을 정부 에 제출하여 심의 및 공포하도록 요구하고 있습니다. 동시에 토지 가치 평가 방법, 토지 가격표 ​​작성 및 조정, 특정 토지 가치 평가 및 토지 가격 결정 컨설팅에 대한 세부 규정에 관한 2014년 6월 30일자 회람 제36/2014/TT-BTNMT를 개정 및 보완합니다.

현재, 천연자원환경부는 법령 44호와 통지문 36호에 대한 개정안 초안을 관련 부처, 지부, 기관과 협의하고 있습니다. 그 가운데, 기초기관이 개정을 제안한 현행 토지평가방법, 특히 가장 큰 논란을 빚고 있는 '잉여'방법의 폐지를 둘러싸고 다양한 의견이 나오고 있다.

초안 작성 기관이 초안법에서 제안한 잉여금 평가 방식을 폐지하라는 권고는 막대한 영향을 미칠 수 있으며 토지 평가가 2007년 이전 수준으로 회귀하게 되어 이미 어려운 이 과제를 더욱 어렵게 만들 수 있다고 베트남 경제대학교 부동산학 전공 Tran Xuan Luong 박사는 말했습니다. "예상되는 결과로 부동산 시장의 많은 부문에서 적절한 가격이 책정되지 않아 베트남의 프로젝트 개발 수요가 막대한 상황에서 시장 혼잡이 초래될 것입니다."

"잉여토지평가법은 과학적이며 세계적으로 인정받고 있습니다. 이 방법은 시장, 비용, 소득 등의 접근 방식을 결합하여 전 세계 각국에서 국제평가기준 또는 각국의 평가기준으로 개발되었으며, 각국의 토지 및 자산 평가 실무에 널리 적용되고 있습니다. 국가 예산 손실을 방지하고 기업의 신속한 사업 추진을 지원하기 위해 이 방법을 유지하는 것이 합리적입니다."라고 Tran Xuan Luong 박사는 단언했습니다.

그러나 루옹 박사는 모든 토지 평가 방법은 정확하게 계산하더라도 여전히 시장 데이터에 의존해야 하며, 이는 향후 법령과 통지문을 적절히 평가 방법을 추가하거나 삭제하기 위해 다시 "수정 및 수정"할 필요가 없다면 반드시 해결해야 할 근본적인 문제라고 덧붙였습니다.

"잉여금 방식은 포기할 수 없는 과학적 방법이며, 포기 제안의 근거는 아직 더욱 신중하게 검토되어야 합니다. 반면, 프로젝트(다수의 토지 - 다양한 제품; 토지 이용 계획, 건설 계획, 부동산 사업, 토지 면적 규모에 따른 개발 잠재력)의 경우, 이 방식만이 토지 가격을 정확하게 산정할 수 있습니다."라고 호치민시 변호사 협회의 쩐 득 프엉 변호사는 분석했습니다. 푸옹 씨는 "천연자원환경부는 개정령을 초안할 때 '잉여 방식'과 '공제 방식'의 두 가지 방식을 계속 유지하는 것이 필요하다는 점을 고려해야 하며, 동시에 현재 관행에서 쉽게 시행할 수 있도록 보다 세부적이고 완전한 규정을 추가해야 한다"고 말했습니다.

VCCI 법무부 응우옌 티 디에우 홍 씨에 따르면, 잉여법은 비교법이나 소득법처럼 현재 사용 목적을 기준으로 토지 가격을 결정하는 것이 아니라, 미래 개발 가능성이 있는 사용 목적을 기준으로 토지 가격을 결정합니다. 현재 우리나라의 토지 데이터베이스는 실제 시장 상황을 제대로 반영하지 못하고 있습니다. 따라서 초안대로 3가지 가치평가방법만을 적용하는 것은 실제 시행과정에서 어려움을 초래할 수 있다.

호치민시 부동산협회 회장인 레 황 짜우 씨는 호치민시 부동산 프로젝트의 87.5%에 잉여금 방식이 적용되고 있다고 말했습니다. 이는 44호 법령이 발효된 이후 8년 이상 주요 토지 평가 방법이었습니다. 그 이유는 다른 방법을 적용하는 것이 매우 어렵기 때문입니다.

베트남 부동산협회(VARS)의 응우옌 치 탄 상임부회장은 기업들이 종종 잉여금 방식을 적용하는 이유는 프로젝트를 수행할 때 효율성을 계산하기 때문이라고 말했습니다. 효과가 없다면 어떤 투자자도 투자하지 않을 것이다. 이 방법은 세계의 많은 국가에서 시행하고 있는데, 그 나머지 방법은 실질적인 문제를 해결하지 못하기 때문이다.

"우리는 시장 가격을 따르도록 토지법을 개정하고 있으며, 가격의 등락이 있습니다. 하지만 현재의 세 가지 방식은 모두 가격의 상승만 있을 뿐, 하락은 없습니다. 새로운 개발 사업은 항상 유사 사업과 같거나 더 높은 가격을 책정해야 하기 때문입니다. 이로 인해 토지 가격이 상승하고, 이는 사람들의 주택 소유 능력에 영향을 미칩니다. 우리는 토지 가격이 시장 가격을 따르도록, 가격의 등락이 있을 수 있도록 하여 부동산 상품의 가격을 결정하는 주체가 사람들이 되도록 제안합니다. 가격 책정이 이윤을 극대화하고 가격을 항상 높게 유지하는 것이라면, 우리의 생각을 바꿔야 합니다."라고 탄 씨는 제안했습니다.

국가 관리 기관의 관점에서 볼 때, 토지 자원 계획 및 개발부(자연자원환경부)의 다오 중 친 국장은 잉여 방법을 엄격하게 사용하지 않으면 평가자, 감정인 및 지역 지도자의 주관적인 의지가 평가 결과에 큰 영향을 미칠 것이라고 말했습니다. 부동산 가격 상승률에 따라 달라지는 것도 말할 것도 없고, 모니터링 기관도 없고 정보도 충분하지 않습니다.

Chinh 씨는 또한 해당 부서가 시장의 의견을 계속 경청하고 이를 종합하여 시장 상황에 맞춰 천연자원환경부와 정부에 제출할 것이라고 말했습니다.

탄 부이