부동산 사업체는 파산을 피하기 위해 자산 매각을 받아들여야 하며, 그렇지 않으면 손실을 "감당"해야 합니다.

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베트남 부동산중개인협회(VARs) 보고서에 따르면, 2017년부터 2021년까지 회사채 시장(TPDN)은 큰 폭으로 성장하여 규모와 유동성 모두에서 긍정적인 성과를 거두며 기업의 중요한 중장기 자금 조달 채널로 자리 잡았습니다. 2021년 한 해에만 회사채 발행 규모가 폭발적으로 증가하여 700조 동(VND)을 넘어섰는데, 이는 GDP의 16.7%에 해당하며, 2021년 베트남 전체 미상환 신용 잔액의 약 12%를 차지합니다.

부동산 사업체는 파산을 피하기 위해 자산 매각을 수락하거나 협력해야 합니다. 사진 1 — 일러스트 사진. (출처: PO)

2022년 중반, 급격한 성장기를 지나 투자자들의 신뢰를 잃게 만든 여러 심각한 위반 사례가 발생하면서 회사채 시장은 새로운 전환점을 맞이하게 되었고, 당국의 여러 규제와 경고가 쏟아졌습니다. 2022년 회사채 발행 총액은 2021년 대비 64.4% 급감하여 269조 7,330억 동(VND)으로 추산되었습니다.

기업채 시장은 발행 가치가 지속적으로 감소하면서 장기간 침체된 실적을 보이고 있으며, 올해 3월 초에 시장 안정화 솔루션의 동시적 시행과 함께 법령 제08/ND-CP호가 발표된 이후로는 개선세를 보이고 있습니다.

베트남채권시장협회(VBMA)의 자료에 따르면, 2023년 10월 말 기준 기업채 발행 총액은 209조 1,500억 동을 기록하여 채권 채널을 통한 자본 조달 활동이 작년에 비해 크게 개선되었음을 보여줍니다.

그 중 은행 부문이 99조 2,300억 동(전체의 47.3%)으로 가장 많고, 부동산 그룹이 68조 2,560억 동(32.6%)으로 그 뒤를 따릅니다.

그러나 VAR(평가기관)의 조사에 따르면 채권 만기 압력이 여전히 부동산 업계를 "감싸고" 있는 것으로 나타났습니다. 신규 발행 및 재매입된 부동산 회사채의 총 가치는 만기가 도래한 회사채의 총 가치에 비해 여전히 매우 낮습니다.

이에 따라 2022년 부동산 기업들은 약 219조 VND를 매입했습니다. 올해 1~10월 동안 기업들은 약 153조 VND를 매입했습니다. 한편, 2023년과 2024년 마지막 2개월 동안 부동산 그룹의 만기 채권 총액은 각각 15조 6천억 VND와 121조 1천억 VND에 달했습니다.

채권 채무 상환이 연체된 기업, 특히 부동산 부문의 연체 기업이 날로 증가하고 있습니다. 하노이 증권거래소(HNX)에 따르면, 2023년 10월 3일 기준 약 69개 기업이 회사채의 이자 또는 원금 상환이 연체되었으며, 총 미상환 부채 규모는 약 176조 1,000억 동(VND)으로 전체 시장 미상환 회사채의 약 17.8%를 차지했습니다.

VAR에 따르면, 채권 만기 압박 속에서 현금 흐름을 재구조화하고 부채 상환 능력을 개선할 시간을 확보하기 위해, 신용 자본 조달에 어려움을 겪고 부동산 시장이 완전히 회복되지 않은 상황에서 만기 연장 협상은 부동산 기업들이 가장 먼저 선택하는 방안입니다. 2023년 4월부터 만기 연장 협상이 활발히 진행되어 왔으며, 매우 성공적인 결과를 거두고 있습니다.

HNX에 따르면, 10월 3일 기준 50개 이상의 발행사가 총 95조 2,000억 동(VND) 이상의 채권 만기 연장 계약을 체결했습니다. 만기일은 주로 2년씩 조정되어 부채 상환 압력이 2025년~2026년으로 미뤄졌습니다.

채권 만기 연장 협상은 앞으로도 계속될 것입니다. 그러나 앞으로 여전히 어려움이 예상되며, 부채 상환 기간 연장은 기업들이 생산과 사업을 안정시키고 기업 부채를 구조조정하여 회복할 시간을 벌어주는 데 도움이 될 뿐입니다. 사실상 부채를 한 시점에서 다른 시점으로 이전하는 것에 불과합니다.

VAR은 다음과 같이 강조합니다. 파산 위험을 피하기 위해 기업은 이 시기를 활용하여 부채를 구조조정해야 합니다. 자산 매각을 진지하게 고려해야 하며, 손익분기점이나 손실을 감수하더라도 부채를 상환하고 시장 출시 즉시 현금화할 수 있는 프로젝트를 완료할 현금 흐름을 확보해야 합니다.

VAR 보고서는 "이것은 또한 투자자들에게 잠시 멈추어 생각하고 상황을 검토할 시간을 주는 '침묵'이며, 이를 통해 투자자들이 보다 지속 가능하고 효과적인 방식으로 참여할 수 있도록 해준다"고 밝혔습니다.

또한, 익숙한 금융 자원(은행 신용 및 기업 채권) 외에도 다른 금융 상품(부동산 투자 펀드 - REIT, 주택 저축 펀드, 부동산 증권화...)이나 기타 채널(직간접 외국인 투자)에서 자본 자원을 개발, 유치하고 효과적으로 운영할 수 있는 메커니즘과 정책이 있어야 합니다.

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