임대주택 성장세의 획기적인 발전

토람 총서기 겸 대통령의 지시가 있은 지 반달 남짓 만에 정부는 국민을 위한 주택 개발이라는 전략적 축을 이행하기 위해 임대주택 사업을 시작할 지역을 지정하는 작업을 완료했습니다.

프로젝트는 6월에 신속하게 시작될 예정입니다.

6월 1일, 토람 국가주석 겸 공산당 서기장의 지시에 따라 하이퐁시, 꽝닌, 박닌, 닌빈, 흥옌성 지도자들과 임대주택 개발 관련 실무회의를 주재한 레민훙 총리는 다음과 같이 강조했습니다. "북부 핵심 경제 권역은 산업 발전의 중심지이며, 현재 매우 높은 도시화율과 노동력 집중을 경험하고 있습니다. 하이퐁, 꽝닌, 박닌, 흥옌은 모두 전국에서 가장 높은 경제 성장률을 기록하고 있으며, 수십만 명의 노동자가 산업단지에 고용되어 있습니다. 노동자들을 위한 임대주택 공급은 매우 시급한 문제이며, 이 지역의 임대주택 개발은 전국 다른 지역에서도 시범적으로 적용하고 확산할 수 있는 선례가 될 것입니다."

정부가 임대주택 사업을 빠르게 추진하고 있다.

사진: 딘손

정부 수장은 단호하고 시급한 조치를 촉구하는 전례 없는 최후통첩을 발표했습니다. 앞서 언급한 4개 성 및 시는 6월까지 최소 한 건의 임대주택 사업을 착수하도록 노력하고, 동시에 올해 3분기와 4분기에 대규모 임대주택 사업을 시행하기 위한 절차를 완료해야 한다는 것입니다. 중요한 것은 이 지시가 단순히 "노력하라" 또는 "노력하라"와 같은 표어에 그치지 않고, 서류상의 보고를 거부하고 구체적인 성과를 요구하는 시급한 과제임을 강조한다는 점입니다. 지방 정부가 어려움이나 장애물에 직면할 경우, 중앙 부처 및 기관은 즉각적이고 적극적인 지원과 해결책을 제공해야 합니다.

민간 자본이 임대주택 개발에 참여하도록 유도하는 메커니즘을 구축하는 것은 국가 정책과 국민이 협력하여 정책을 구현하는 좋은 방법입니다.

사진: 딘손

총리의 이번 지시는 당의 전략적 비전을 실현하기 위한 신속하고 구체적인 조치로, 람둥이 당 총서기 겸 국가주석이 ‘임대주택은 전략적 기둥이 되어야 한다’는 획기적인 지시를 내린 지 불과 보름 만에 이루어졌습니다. 이는 전례 없이 빠른 속도로 진행되는 것인데, 일반적으로 사회주택 사업은 계획 승인, 투자 정책 승인, 토지 배정, 건설 허가 취득 및 착공까지 평균 18~24개월이 소요되기 때문입니다.

호찌민시 부동산협회(HoREA) 회장인 레 호앙 차우 씨는 40년 이상 임대주택 분야를 연구해 온 경험을 바탕으로, 국가비상사태관리위원회 사무총장 겸 위원장의 임대주택 부문에 대한 역사적인 전략적 전환에 따라 정부가 신속하고 단호한 지침을 내린 것에 대해 큰 기쁨과 감격을 표했습니다. 그는 이러한 조치가 부동산 시장뿐 아니라 도시 지역 중저소득층 대다수 시민들의 삶에도 직접적인 영향을 미친다고 강조했습니다. 또한, 이는 헌법에 명시된 시민의 권리를 보장하기 위한 새로운 전략적 비전을 제시하는 것이라고 덧붙였습니다.

현재 젊은 세대, 특히 Z세대는 더 이상 영구적인 주택 소유를 우선시하지 않는 추세를 주도하고 있습니다. 4차 산업혁명, 인공지능(AI), 공유 경제의 발달로 이들은 하노이와 호치민에서부터 푸꾸옥이나 사파에 이르기까지 어디에서든 원격으로 근무할 수 있게 되었습니다. 이들은 다양한 경험을 쌓기 위해 끊임없이 직장을 옮기고 새로운 곳을 탐험하는 것을 즐깁니다. 젊은 세대에게는 자신의 라이프스타일과 업무에 맞는 유연한 임대 주택이 최우선 과제입니다. 세계적으로 살펴보면 일본과 서구권과 같은 선진국에서는 도시 지역 거주 임대 비율이 약 60%에 달합니다. 싱가포르의 경우 이 수치는 약 80%에 이릅니다.

"제14차 당 대회는 호찌민시뿐 아니라 전국을 2045년까지 선진 산업 국가로 만들고 경제·사회 구조를 대대적으로 개편하겠다는 목표를 세웠습니다. 따라서 임대 주택 수요는 증가할 것이며 이는 피할 수 없는 추세입니다."라고 레 호앙 차우 씨는 강조했습니다.

부동산 시장에 활력을 불어넣을 것입니다.

레민훙 총리는 지방 당국에 지시를 내리면서 저렴한 임대주택 개발이 시급히 해결해야 할 과제라고 강조했습니다. 국가는 주도적인 역할을 하고, 국가 자원을 활용하여 민간 자원을 지원하고 유치해야 합니다. 또한, 국가주택기금과 지방주택기금을 효과적으로 활용하여 시장을 활성화하고, 예산에만 의존하지 않고 민간 자본과 장기 투자 유치를 중심으로 다양한 자원을 동원해야 한다고 역설했습니다.

임대주택 개발은 사람들의 주택 문제 해결에 기여합니다.

사진: 딘손

당과 정부의 요청에 따라 많은 기업들이 참여 의사를 밝혔습니다. 지난 주말, 호앙콴 부동산(Hoang Quan Real Estate Company)의 경영진은 떠이닌(Tay Ninh)에 위치한 골든 시티(Golden City) 사회주택 사업에서 전체 주택의 절반을 임대용으로 배정하고 있으며, 향후 모든 사업에도 이 비율을 적용할 것이라고 발표했습니다. 구체적으로, 골든 시티 사업 초기 단계에서 호앙콴은 약 1,000세대 규모의 아파트 4개 동을 건설했으며, 이 중 2개 동은 분양, 나머지 2개 동은 임대로 운영하고 있습니다. 향후 모든 사업에서 호앙콴은 최소 50%의 임대용 주택을 공급할 계획입니다. 또한, 정부의 요청에 따라 임대주택 건설에 협력하겠다는 의사를 밝힌 두 은행으로부터 제안을 받았다고 밝혔습니다.

레 호앙 차우 씨는 이러한 발전 방향이 합리적이고 논리적이라고 평가하면서, 개발 방향에서 공공 투자는 모든 것을 감당할 수 없고 단지 지렛대 역할을 할 뿐이라고 말했습니다. 그러나 민간 부문에만 전적으로 의존한다면, 앞으로 나아가는 길은 메커니즘부터 실제 운영에 이르기까지 수많은 장애물에 부딪힐 것이라고 덧붙였습니다.

구체적으로, 사회주택 및 임대주택에 투자하는 기업에게 가장 큰 장애물은 토지 확보의 어려움과 토지 정리 비용 부담입니다. 다른 국가의 사례를 보면, 국가가 산업단지 내 주택 또는 상업 용도로 계획된 공공토지를 적극적으로 활용하여 공개 입찰을 실시하고, 신뢰할 수 있는 투자자를 선정하여 근로자와 이민자를 위한 임대주택을 건설하는 데 주도적인 역할을 해야 합니다. 이 경우 기업은 토지 사용료 및 토지 임대료를 면제받을 수 있습니다. 기업이 주민으로부터 농지 사용권을 개별적으로 협상하여 사업을 추진하는 경우, 토지 정리 비용 공제 방식은 현재처럼 투자자에게 손실을 초래하는 지나치게 낮은 농지 시가를 적용하는 대신 기업이 실제로 지불한 가치를 반영하도록 변경해야 합니다.

토지 확보 문제 외에도 장기 대출 확보는 정부 개입이 필요한 다음 난관입니다. 수십 년에 달하는 장기 상환 기간을 고려할 때, 저금리와 유리한 대출 조건을 제공하는 우대 정책이 없다면 민간 기업은 부채 부담을 견디지 못하고 임대료를 인상할 수밖에 없으며, 이는 결국 이러한 유형의 주택이 지닌 인간적인 측면을 훼손하게 될 것입니다.

"현재 국가 지침은 현행 법적 모순을 즉시 해결함으로써 구체화되어야 합니다. 예를 들어, 주택법은 임대 사회주택 사업 투자자에게 우대 대출을 허용하지만, 정부령 100호는 사회정책은행이 이들에게 대출하는 것을 금지하고 있습니다. 이러한 모순, 즉 '법안을 슬쩍 끼워 넣은 문서'는 법률 체계를 조화시키기 위해 시급히 개정되어야 합니다."라고 차우 씨는 예를 들어 설명했습니다.

레 호앙 차우 씨에 따르면, 민간 부문의 참여를 진정으로 장려하기 위해서는 국가가 조세 정책과 도시 기반 시설 정책을 조화롭게 추진해야 합니다. 2014년 주택법은 임대형 사회주택 사업에 대한 세율을 분양형보다 낮게 규정했지만, 세법 개정이 이루어지지 않아 이 규정은 오랫동안 명목상으로만 존재해 왔습니다. 더 나아가, 국가는 사회주택 사업 지역 경계까지 교통 및 기술 기반 시설을 연결하는 데 예산을 선제적으로 투자하여 선도적인 역할을 해야 합니다. 이러한 연계는 사회에서 가장 취약한 계층인 저소득층이 편리한 도시형 주택에 거주할 수 있도록 지원할 뿐만 아니라, 정책 비전의 전략적 구상을 구체적인 주택 해결책으로 전환하는 가장 실질적인 수단이 될 것입니다.

지방 당국이 주도권을 잡고, 지방 당국이 일을 처리합니다.

당훙보 전 천연자원환경부 차관은 이러한 정책이 전적으로 옳다고 강조하며, 이 문제는 베트남 최초의 주택법인 2005년 주택법에서 이미 다뤄졌다고 밝혔습니다. 그러나 임대주택 부문은 투자 회수 기간이 40~50년에 달하는 장기 투자이기 때문에 성공적이지 못했습니다. 게다가 임대료를 낮춰 많은 사람들이 감당할 수 있도록 해야 하므로 수익률이 높지 않습니다. 반면 상업용 주택 개발의 경우, 투자자들은 프로젝트 매각 시 5~7년 안에 투자금 전액을 회수하고 상당한 수익을 올릴 수 있습니다. 따라서 민간 기업들이 임대주택 개발에 적극적이지 않은 것은 불가피합니다. 또한 국가 예산에만 의존하여 임대주택 부문을 투자하는 것도 어렵습니다. 예산이 한정되어 있고, 사회기반시설과 같은 필수 경제 부문에 투자해야 하기 때문입니다.

따라서 당훙보 교수는 이러한 정책을 실행하기 위해서는 여러 가지 노력이 필요하다고 제안했습니다. 첫째, 기업과 국가 관리 기관은 건설 기술과 건축 자재 기술을 혁신하고 아파트 건물의 공간 활용도를 극대화하여 임대 주택 건설 비용을 절감해야 합니다. 둘째, 국가는 민간 자본의 참여를 유도하는 정책과 메커니즘을 마련해야 합니다. 특히, 기업과 민간이 협력하는 BOT(Build-Operate-Transfer) 또는 PPP(Public-Partner-Private) 모델 적용을 고려해야 합니다. 이 모델에서 국가는 토지를 제공하고 기업은 주택 건설에 투자합니다. 임대 기간 동안 기업은 다른 개발 모델과 마찬가지로 건설 투자 자본과 이윤을 회수하게 됩니다. 토지에 대한 국가 지원은 민간 기업이 모든 것을 자체적으로 처리하는 것보다 간편하고 비용도 적게 듭니다. 이는 국가가 민간 자본의 참여를 장려하고 유치하여 임대 주택 시장을 최대한 빠르게 개발하고 목표를 달성하는 데 도움이 될 수 있습니다. 결과적으로 기업들은 더 많은 프로젝트에 참여하여 대다수 국민을 위한 저렴한 임대 주택을 공급하는 데 더욱 자신감을 갖게 될 것입니다.

특히, 당훙보 교수는 특히 임대주택, 나아가 일반 주택 공급을 촉진하기 위해서는 지방자치단체가 주도적이고 의욕적인 자세를 취해야 하며, 중앙정부는 일반적인 법적 틀만 마련해야 한다고 강조했습니다. 지방자치단체는 지역 현실에 맞는 해결책을 적극적으로 제시해야 하며, 시행 과정에서 부적합한 규정이 발견될 경우 중앙정부에 개정안을 제안해야 한다는 것입니다.

"임대주택 개발 정책은 국민의 주택 문제 해결에 도움이 될 시급한 방향이며, 지금 바로 추진해야 합니다. 하지만 국가 재정 지원에만 의존해서는 한정된 국가 예산으로 인해 어려움을 겪을 것입니다. 기업의 참여를 장려하는 메커니즘을 마련해야만 신속한 성과를 거둘 수 있습니다. 이는 사회적 공감대를 형성하는 것도 중요하며, 국가와 국민이 함께 노력할 때 어떤 정책이든 성공할 수 있다는 정신을 보여주는 것이기도 합니다."라고 당훙보 교수는 강조했습니다.

임대주택 공급이 수요를 충족시키지 못하고 있다.

레민흥 총리는 6월 1일 실무회의에서 임대주택 수요는 매우 높은 반면 공급은 극히 부족하며, 특히 적정 가격의 장기 임대주택이 부족한 것이 가장 큰 병목 현상이라고 지적했습니다. 하이퐁, 꽝닌, 박닌, 닌빈, 흥옌 등 5개 성의 대다수 노동자들은 현재 가구별로 불법적으로 지어진 주택을 임대해 거주하고 있는데, 이는 화재 안전, 환경 위생, 생활 환경 및 사회 기반 시설 측면에서 심각한 위험을 초래하고 있다고 강조했습니다.

앞서 건설부는 18개 지역의 보고서를 바탕으로 2026년부터 2030년까지 임대주택 총수요가 71,187호에 달할 것으로 발표했습니다. 전국적으로 임대 가능한 기존 사회주택은 약 42,275호이며, 이 중 다낭이 12,400호 이상으로 가장 많고, 박닌이 약 9,850호, 호치민시가 약 5,700호로 그 뒤를 잇습니다. 이들 지역은 근로자들을 위한 임대주택 모델을 개발 및 시행하여 근로자들이 내 집 마련의 기회를 많이 제공하고 있습니다.

임대주택 개발은 사회보장 확보에 기여합니다.

우리는 토지법, 주택법, 부동산사업법 개정 작업을 진행 중입니다. 이 법안들이 조속히 통과되어 2027년 1월 1일부터 시행될 것으로 예상하며, 이를 통해 견고한 법적 기반을 마련할 수 있을 것입니다. 임대주택에 대한 새로운 규정과 기준을 마련해야 합니다. 호찌민시의 역사를 되돌아보면, 과거 후이본호아(화 아저씨)나 마이딘과 같은 기업들이 수백 년 동안 여러 세대에 걸쳐 지속 가능한 방식으로 임대주택을 공급해 왔습니다. 토람 총서기 겸 주석의 올바른 방향 제시와 정부의 신속하고 단호한 조치가 있다면, 임대주택 부문에서 규모가 크고 전문적인 민간 기업들이 성장하여 새로운 시대의 지속 가능한 사회보장에 기여할 수 있을 것이라고 확신합니다.

호찌민시 부동산협회 회장 레 호앙 차우 씨

출처: https://thanhnien.vn/dot-pha-toc-do-nha-o-cho-thue-18526060222145342.htm