왜 많은 사람들이 동나이성과 빈증성의 토지를 보기 위해 버스를 타도록 유혹당하는 걸까요? 의심스럽거나 사기당할 것을 알면서도, "유령" 프로젝트에 대한 계약금이나 토지 매매 계약서에 서명하기 위해 돈을 지불하는 걸까요? 심지어 언론을 통해 부동산 사기 수법을 훤히 알고 있으면서도 함정에 빠지는 사람들도 있습니다. 이러한 상황은 수년간 끊임없이 이어져 왔습니다.
심리적 타격
호치민시 푸뉴언구에 사는 팜 칸 씨는 토지를 사기로 팔아넘긴 일당을 추적했던 사람으로서, 처음에는 은행이 저가 부동산을 매매하고 현금화한다는 기사를 온라인에서 보고 직접 연락해 확인했다고 합니다. 기사를 올린 사람은 그녀에게 구 2군(현재 투득시)의 한 지점으로 와서 부동산 관련 서류를 확인해 보라고 했습니다. 도착해 보니 그곳은 부동산 회사의 사무실이었고, 많은 직원과 고객들이 부동산 관련 서류를 보러 오고 있었습니다.
직원들은 주말이라 은행 측에서 서류를 제시할 엄두가 나지 않는다는 핑계를 대며, 동나이 성 년짝현 에서 분양 중인 저렴한 토지 개발 사업에 대해 알아보려고 대기 중인 고객들을 차에 태워 안내할 방법을 모색했습니다. 칸 씨는 의심스러웠지만, 그래도 직접 확인하기 위해 따라가기로 했습니다.
빈프억성 바우방군 라이훙(Lai Hung) 마을의 "유령" 프로젝트는 한때 수백 명의 투자자에게 매각될 목적으로 계획되었습니다. 사진: 타오 응우옌
버스 안은 모든 창문이 닫혀 있었고, 직원들과 손님들은 자신들이 매입했고 앞으로 매입할 부지에 대한 투자 기회에 대해 열띤 대화를 나누고 있었습니다. 그들이 버스에 도착했을 때, 칸 씨는 지붕이 있고 테이블과 의자가 이미 놓여 있는 빈 땅을 보았습니다.
이곳에서 그녀와 다른 많은 고객들은 매우 세심한 대접을 받았습니다. 어떤 사람들은 토지 개발 사업 소식을 듣고 저렴한 가격에 바로 계약금을 지불했고, 값비싼 경품 추첨에도 참여할 수 있었습니다. 직원들은 아름다운 토지가 거의 매진된 상황에서 칸 씨에게 계약금을 지불하라고 계속 재촉했습니다.
"저는 고객들 중에 '미끼'가 많고, 탐욕과 욕망을 자극하는 속임수에 속아 넘어가는 진짜 고객들도 있다는 것을 냉정하게 알고 있습니다. 중요한 것은, 이런 사람들이 마법의 주문 때문이 아니라 정보 부족으로 돈을 잃는다는 것입니다." - 칸 씨는 결론지었습니다.
호치민시의 은퇴 공무원인 퉁 씨는 신문을 자주 읽고 라디오를 듣기 때문에 사기 수법을 모두 알고 있다고 말했습니다. 그러나 지난 6월, 체스 동호회 친구가 조카를 중개인으로 삼아 동나이에 있는 프로젝트 부지를 보러 가자고 제안했습니다. 가격은 부지당 6억~7억 동(VND)에 불과했지만, 퉁 씨는 그래도 현장을 보러 가겠다고 했습니다.
트럭이 도착했을 때, 그는 시멘트 기둥으로 약 10필지의 땅을 나누는 빈 공터를 보았습니다. 이 지역은 주택가에서 매우 멀리 떨어져 있어 도로, 전기, 수도 같은 기반 시설이 전혀 없다는 점이 언급할 가치가 있습니다. 퉁 씨는 사기당할 것을 알고 직원들의 권유에도 불구하고 매수하지 않기로 결정했습니다.
하지만 그의 친구와 그를 따라다니던 몇몇 사람들은 이것이 매우 큰 프로젝트 중 작은 프로젝트일 뿐이라거나, 정식으로 분양을 시작하면 부지당 최대 20억 동(VND)에 달할 것이라는 설명에 속아 넘어갔습니다. 이 부지는 친척과 지인에게 팔렸기 때문에 가격이 너무 저렴했습니다. "경계하지 않으면 속기 쉽다는 것을 깨달았습니다. 특히 친구나 친척을 따라다니는 사람들은 더욱 그렇습니다..." - 퉁 씨는 이렇게 말했습니다.
결정하기 전에 신중하게 고려하세요
호치민시 기술대학교의 심리학 석사이자 강사인 응우옌 티 응옥 지아우(Nguyen Thi Ngoc Giau)는 돈이 있고 부동산이나 다른 투자 수단에 투자해야 하는 사람들은 광고와 매력적인 제안에 쉽게 끌린다고 말했습니다.
대부분의 소액 투자자는 싸게 사고, 큰 보상을 받고, 사고 다시 팔아서 빨리 이익을 내고 싶어하기 때문에, 속임수나 군중 효과를 이용해 사기를 치는 숙련된 사람이나 나쁜 놈들의 함정에 쉽게 빠지게 됩니다.
"무의식적인 군중 속에서 사람들은 종종 이성적이라기보다는 감정적으로 행동합니다. 기회를 놓칠까 봐 탐욕이 솟구쳐 오르고, 충분한 학습 시간 없이 결정을 내리게 됩니다. 예를 들어, 속아 토지를 매수한 사람들은 종종 프로젝트의 합법성, 지불 능력 및 기타 관련 요소를 철저히 이해하지 못한 채 매우 빠르게 대금을 지불합니다." - 마스터 지아우의 분석입니다.
동나이성의 저렴한 토지 광고와 실제 토지. 해당 토지에서 매수자에게 보증금을 받고 토지 매매 행사를 개최했다. 사진: 손 눙
비엣틴바오 로펌의 쩐꾸옥바오 변호사는 지방에서 토지를 전문으로 판매하는 부동산 회사들이 일반적으로 두 가지 형태로 나타난다고 말했습니다. 첫 번째는 실제 매물이 몇 개뿐인데, "미끼"를 이용해 가격을 몇 배나 더 높게 부풀려 구매자들을 유인하는 것입니다. 두 번째는 "유령" 프로젝트 토지를 판매하는 것입니다. 즉, 잘못된 위치, 잘못된 면적, 충분한 수량을 제공하지 않고, 고객을 유치하기 위해 직접 작성한 도면과 일치하지 않는 토지를 판매하는 것입니다.
그러나 그 형태와 관계없이, 이들은 종종 회사를 설립한 후, 직원들을 파견하여 소셜 네트워크와 부동산 웹사이트에 저렴한 부동산 매물을 광고하고 정보를 게시하여 도움이 필요한 사람들을 끌어들인 후, 여러 가지 수법을 동원하여 지방으로 토지를 유인합니다. 이들의 궁극적인 목표는 토지를 매각하거나 매수자를 유인하여 계약금을 지불하게 한 후 토지를 압류하는 것입니다.
바오 변호사에 따르면, 함정에 빠지지 않으려면 구매자는 경계심을 늦추지 말고 처음부터 해당 지역의 저렴한 부동산을 알아보러 가지 말아야 합니다. 이미 알아보다가 이상한 점을 발견했다면, 아무리 속임수를 써도 절대 매수, 투자, 입금, 예약 등 어떤 행동도 해서는 안 됩니다.
"프로젝트에서 토지 매입에 동의했다면, 프로젝트의 합법성을 명확하게 고려해야 합니다. 예를 들어, 해당 프로젝트가 투자 정책 승인을 받았는지, 1/500 규모의 계획이 있는지, 투자자가 세금 의무를 이행했는지 등이 있습니다. 이러한 조건이 충족된다면, 실제 프로젝트에 완전한 인프라가 구축되었는지 계속해서 확인해야 합니다. 그렇지 않다면 매각을 위한 충분한 근거와 조건이 없는 것입니다. 매수자는 단호하게 거절해야 합니다. 기업이 토지에 대한 증명서가 있다고 주장한다면, 위치, 지번, 필지 번호, 그리고 토지 소유자의 이름을 확인해야 합니다. 특히 매매 계약서는 공증되어야 하며, 선불이어서는 안 됩니다." - 바오 변호사가 제안했습니다.
또한, 어떤 사업에서 토지를 매입하려는 사람들은 토지를 판매하는 업체를 면밀히 조사해야 합니다. 그 업체는 어떤 업체이며, 유능하고 평판이 좋은가요? 바오 씨는 "이 정보는 구글에서 찾거나 지방 당국이나 로펌에 문의할 수 있습니다. 당장의 이익에 욕심을 부리다 큰돈을 잃는 일이 없도록 하세요."라고 경고했습니다.
빅랜드펀드 컴퍼니(Big Land Fund Company)의 타 쭝 끼엔(Ta Trung Kien) 부총괄이사에 따르면, 현재 진행 중인 대부분의 토지 프로젝트는 등기부등본(red book)을 보유해야 하며, 매수자는 소유권 이전을 즉시 공증할 수 있습니다. 아스팔트 도로, 전기 시스템, 하수도 등이 없는 프로젝트는 매각 대상이 아닙니다.
사기 피해를 예방하기 위해, 해당 지역에서 토지를 구매하려는 사람은 계약서에 기재된 토지 위치 정보를 꼼꼼히 확인하고, 토지 위치가 일치하는지 확인해야 합니다. 한 곳에서 구매하고 다른 곳에서 토지를 보는 일이 없도록 해야 합니다. 또한, 등기부등본에 있는 토지에는 등기번호, 필지 번호가 명시되어야 하며, 계약금 계약서나 매매 계약서에 명확하게 기재되어야 합니다. 동시에 토지 면적도 꼼꼼히 확인해야 합니다. 그렇지 않으면 저가 토지나 "유령" 사업용지를 실수로 구매하게 될 수 있습니다.
(계속)
(*) 10월 3일자 노동신문 참조
투자를 원하시면 지식이 필요합니다
호치민시 부동산협회 회장 레 황 짜우 씨는 부동산 사기, 특히 이 지역의 프로젝트 부지 방문을 권유하는 사기에 대해 거듭 경고했지만, 여전히 많은 사람들이 함정에 빠지고 있다고 말했습니다. "최근 동나이성 경찰이 록푹(Loc Phuc) 회사에 대해 강력한 조치를 취했는데, 매우 환영할 만한 일입니다. 주민들은 부동산 투자를 하려면 관련 지식과 이해력을 갖춰야 하며, 당장의 이익에 욕심을 내서는 안 됩니다. 사기에 쉽게 속아 돈을 잃을 뿐만 아니라, 고소하고 소송하는 데 시간과 노력을 낭비하는 불행한 결과를 초래할 수 있습니다."라고 짜우 씨는 경고했습니다.
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