남부지역 아파트 가격 '격변'

기존 아파트 가격은 하락하는 반면, 신규 분양 단지는 매매를 통해 가격이 꾸준히 상승하면서 시장 혼란이 빚어지고 있다고 합니다.

기존 아파트 가격은 하락하는 반면, 신규 분양 단지는 매매를 통해 가격이 꾸준히 상승하면서 시장 혼란이 빚어지고 있다고 합니다.

구아파트와 신아파트 가격은 반대 방향으로 움직인다

2024년 11월 초, 호치민시 12구에 거주하는 황 반 응옥 씨는 피시티 하이 파크 프로젝트에서 면적 58m²의 2베드룸 아파트를 매입하여 2023년 말에 주택을 인도하기로 결정했습니다. 응옥 씨는 이 아파트의 매입 가격이 5%의 적부세를 제외하고 27억 VND라고 밝혔습니다. 응옥 씨에 따르면, 그는 이전 투자자로부터 이 아파트를 샀고, 이전 주택 소유자가 계약서에 적힌 가격과 같은 가격으로 샀다고 합니다.

"이전 소유주는 동시에 시장에 여러 프로젝트가 나와 있어서 매각 시 수익을 내지 못했습니다. 투자자들이 매각하기 어려웠죠. 원래 투자 가격에 매각해야만 매수자를 찾을 수 있었습니다. 사실, 이전 소유주는 은행에서 대출을 받아 몇 년간 원금과 이자를 갚아야 했기 때문에 막대한 손실을 입었습니다."라고 응옥 씨는 말했습니다.

피시티 하이 파크 프로젝트의 중개인인 레 티 히엔 씨는 현재 이 프로젝트의 주택 가격은 예전에 비해 크게 오르지 않았다고 말했습니다. 현재 2022년에 인도되는 정원이 있는 아파트 상품만이 2019년 첫 매수 시점보다 가격이 높습니다.

Him Lam Phu An 프로젝트(호치민시 투덕시)는 2018년과 2019년에 인도되었으며, 2022년까지 주택 가격은 27억~29억 VND/68m2 면적의 침실 2개 아파트가 될 예정입니다. 하지만 2023년 초에는 이곳 아파트 가격이 20~26억 VND로 떨어졌습니다. 현재 시장이 성장하고 있음에도 불구하고, 이곳의 아파트 가격은 아파트당 25~27억 VND에 불과합니다.

또한, 노바랜드 그룹의 포꽝 거리와 홍하 거리(호치민시 탄빈구)에 있는 아파트 프로젝트는 m²당 4,000만~4,200만 VND에 달합니다. 이 가격은 2022년보다 낮은데, 당시 이곳 주택 가격은 m²당 4,500만 VND 이상이었습니다.

Batdongsan.com.vn의 데이터에 따르면 호치민시의 오래된 아파트의 평균 매매 가격은 작년 같은 기간에 비해 각각 4%, 11% 감소하는 경향을 보이고 있습니다. 시장에서 이 부문에 대한 관심 수준도 각각 3%와 26% 감소했습니다.

그 사이 새로 오픈한 프로젝트에서는 가격이 10~20% 상승했습니다. 예를 들어, 시티의 킹 크라운 인피니티 프로젝트가 그렇습니다. 투득(호치민시)의 2023년 매매가는 m²당 1억 1,000만~1억 3,000만 동이었지만, 현재 건물의 상층부가 건설되면서 매매가는 m²당 1억 2,000만~1억 6,000만 동으로 올랐습니다.

투덕시 국도 13호선의 도시녹지 프로젝트는 현재 마지막 공사 단계에 있으며, 투자자가 제시한 현재 판매 가격은 단위당 25억~28억 동입니다. 2023년에는 단위당 23억 동이 될 예정입니다.

DKRS 부동산 회사의 대표이사인 응우옌 반 퉁 씨는 실제로 각 매매에 따른 프로젝트 가격 상승은 투자자가 계산한 것이며, 고객의 관심에 따라 각 매매 가격이 3~10%씩 증가해야 한다고 말했습니다. 이러한 가격 인상은 첫 번째 구매자가 이익을 보고, 다음 구매자가 해당 프로젝트에 투자할 만한 좋은 가격 인상이 있다는 것을 알 수 있도록 하기 위한 것입니다.

시장이 냉각되기 시작했나요?

Batdongsan.com.vn 채널의 부총괄 이사인 응우옌 꾸옥 아인(Nguyen Quoc Anh) 씨는 아파트 시장이 거의 1년간의 뜨거운 성장세를 보인 후, 연말이 되면 많은 투자자가 자산을 이전하는 시기라고 말했습니다. 하지만 높은 토지 가격, 하락하는 이익률, 그리고 지속적으로 추가되는 신규 공급으로 인해 올해 초에 비해 매수자들의 감정이 식었습니다.

2024년 11월부터 현재까지 성공적인 거래 건수는 이전 달에 비해 감소하기 시작했는데, 그 이유는 부분적으로는 많은 새로운 프로젝트가 판매를 시작했고 부분적으로는 가격이 높았기 때문입니다.

또한, Quoc Anh 씨는 Batdongsan.com.vn의 조사에 따르면 현재 주택 구매자의 최대 86%가 파도를 타고 이익을 내는 것을 목표로 한다고 말했습니다. 즉, 아파트를 구매한 후 가격이 오를 때까지 기다리거나 집이 인도되어 가격이 오를 때까지 기다린 후 판매하는 것입니다.

하지만 많은 증권사와 투자자들은 2024년 11월부터 현재까지의 성공적인 거래 건수가 이전 달에 비해 둔화되기 시작했다고 말했습니다. 그 이유는 부분적으로는 많은 신규 프로젝트가 매물로 나왔고 부분적으로는 가격이 높았기 때문입니다. 게다가 투자 고객은 아직 시작되지 않은 프로젝트에 "갇혀" 있기 때문에 새로운 프로젝트에 계속 투자할 만큼 현금 흐름이 충분하지 않습니다.

"또 다른 측면은 부동산 투자 전문 고객이 상당수 있고, 은행 부실채권 그룹에 속한다는 점입니다. 이 고객들은 지난 몇 년 동안 리조트 부동산 투자에 투자하여 투자자가 은행 이자를 지불하도록 약속했지만, 투자자가 고객 대신 은행 이자를 지불하지 않아 부실채권 그룹으로 옮겨갔습니다. 따라서 이 고객들은 은행 대출로 주택을 구매할 수 없게 되었고, 시장에서는 이러한 전문 투자 고객이 상당수 감소했습니다."라고 Asian Holdings Real Estate Joint Stock Company의 대표이사인 응우옌 반 하우 씨는 말했습니다.

하우 씨에 따르면, 현재 아파트 상품에 대한 고객 관심 수준은 그다지 좋지 않다고 합니다. 특히 연중에 분양을 시작해서 지금도 분양 중인 프로젝트의 경우 고객들의 관심이 점점 줄어드는 추세입니다. 대신 그들은 새로운 프로젝트에 더 많은 관심을 기울인다. 게다가 고객들은 현재 주택 구매를 위해 가격이 떨어지거나 좋은 정책이 나오기를 기다리고 있어 시장이 매우 침체되어 있습니다.

출처: https://baodautu.vn/batdongsan/gia-chung-cu-phia-nam-dang-loan-nhip-d232357.html