부동산 분야의 전문 사회 조직이자 연구 기관인 베트남 부동산 시장 연구 및 평가 연구소(VARS IRE)는 토지 가격표가 국가의 토지 관리, 예산 징수, 재정적 의무 계산에 있어서 중요한 도구이며, 보상 가격, 재정착 지원 등을 결정하는 법적 근거라고 확인합니다.
따라서 토지 가격표 작성은 시장의 실제 가치를 정확하게 반영하면서도 사람과 기업에 혼란을 일으키거나 재정적 압박을 가하지 않도록 신중하고 과학적 으로, 그리고 합리적인 로드맵을 바탕으로 이루어져야 합니다.
VARS IRE에 따르면, 2026년 1월 1일부터 시행되는 새로운 토지 가격표 발행은 국가 경영에 있어 불가피한 조치로, 시장 투명성을 높이고 국유지 가격과 시장 가격 간 격차를 줄이는 데 기여할 것입니다. 그러나 여러 지역에서 "충격적인" 가격 인상이 기업, 국민, 그리고 은행 신용 활동에 상당한 위험을 초래하고 있다는 의견이 여전히 많습니다.
VARS IRE의 분석에 따르면 이러한 영향 중 하나는 개인과 가구에 영향을 미칩니다. 따라서 토지 용도 변경, 토지 사용권 증명서 발급, 보상 및 부지 정리 등 토지 관련 절차를 진행하는 사람들이 가장 큰 영향을 받을 것입니다. 재정 의무가 새로운 가격표에 따라 직접 계산되기 때문입니다. 동시에 토지 용도 변경, 적색등기부등본 발급, 그리고 실제 주택 구매 비용이 급격히 증가하여 중저소득층에게 영향을 미칠 수 있습니다. 토지 가격 조정액이 승인된 가격을 크게 초과할 경우, 보상 및 부지 정리가 진행되는 지역에서 민원과 분쟁이 발생할 위험도 있습니다.
부동산 사업 또한 영향을 받습니다. 토지 가격 상승으로 인해 보상비, 즉 사업 개발비와 총 사업 투자비 구조에서 가장 큰 비중을 차지하는 토지 이용료가 급격히 증가하기 때문입니다. 이미 사업이 진행 중인 경우, 토지 이용료의 급격한 상승으로 총 투자금이 재정 능력을 초과할 수 있기 때문에 사업의 지속 또는 중단 여부를 결정해야 하는 어려움과 혼란에 빠지게 됩니다.
반대로, 아직 시행되지 않은 프로젝트의 경우, 기업은 예산, 보상 및 부지 정리 계획에 더욱 적극적으로 나설 수 있습니다. 그러나 시장이 강제적인 판매 가격 인상을 수용할지는 아직 미지수입니다. 더 심각한 것은 일부 프로젝트에서 손실이 발생하거나 고객에게 인증서 발급이 지연되어 분쟁 위험이 발생할 수 있다는 것입니다.
또한, VARS IRE에 따르면, 제안된 인상이 포함된 2026년 토지 가격표는 은행 업무와 주택 신용에도 영향을 미칠 것입니다. 예를 들어, 담보 자산의 가치 평가는 가치 체계에 맞춰 조정되어야 하며, 은행은 부실채권 위험을 통제하기 위해 대출 금리를 인하할 수 있습니다. 주택 가격과 주택 소유 비용 상승은 구매력을 저하시킬 수 있으며, 특히 생애 첫 주택 구매자의 경우 더욱 그렇습니다. 토지 가격표가 실제 가치보다 빠르게 상승할 경우, 가치 평가와 시장 간 불일치 위험이 신용도에 영향을 미칠 것입니다.
VARS IRE가 언급한 또 다른 영향은 시장입니다. 공급 측면에서는 토지 이용료, 토지 임대료, 보상비 및 부지 정리 비용의 급격한 상승으로 인해 가격이 상승하고 프로젝트가 부풀려질 것입니다. 공급 구조는 여전히 불균형을 보이고 있으며, 주로 고급 및 고부가가치 부문에 집중되어 있습니다. 이는 재무적 잠재력이 강한 기업이 개발 기간을 단축하고 제품 출시를 앞당길 수 있기 때문입니다. 한편, 중소기업은 신규 프로젝트 추진에 어려움을 겪고 있으며, 특히 대도시 외곽 지역의 상업용 주택 공급이 정체될 위험이 있습니다.
수요 측면에서는 투입 비용에 따라 매매 가격이 상승할 것으로 예상되며, 이는 특히 실질 주택 수요가 있는 소비자들의 실질 구매력을 감소시킬 것입니다. 따라서 신중한 태도를 유지하며, 시장이 일시적으로 침체될 수 있는 지원 정책을 기다리는 것이 바람직합니다.
특히 매매가는 상승세를 보일 것으로 예상됩니다. VARS IRE는 투자자들이 토지 자금 부족 속에서 수익 마진을 유지하기 위해 고급 부동산을 개발하는 한편, 매매가를 더 높은 수준으로 조정할 가능성이 높다고 예측합니다. 동시에, 시장의 전반적인 물가는 지속적으로 상승하여 주택 구입에 대한 수요를 증가시킬 것입니다.
투자자가 예산 계획을 보다 적극적으로 수립하고 보상 및 부지 정리에 걸리는 시간을 단축하여 비용을 절감할 수 있는 경우, 행정 절차, 시간 및 법적 위험에 따른 비용 절감이 토지와 관련된 재정적 의무의 증가를 일부 상쇄할 수 있다면 전체적인 영향은 그리 부정적이지 않을 것입니다.
지방자치단체의 경우, 토지가격표 조정은 세금, 수수료, 토지사용료를 통해 지방 예산 수입을 늘리는 데 도움이 될 것입니다. 이러한 추가 수입은 기반 시설 사업, 도시 미화, 그리고 지역 교통망 확충에 재투자되어 토지 가치를 높이고 지역 사회 경제 발전을 촉진하는 데 기여할 수 있습니다.
그러나 지가정보 갱신이 필요한 기록 건수가 급증하여 행정 혼잡이 발생할 가능성이 높으며, 특히 2단계 지방이전 모델이 원활하게 운영되지 않고 인력도 부족한 상황에서 더욱 그렇습니다. 또 다른 우려되는 점은 투자 비용 증가, 특히 아직 인프라 투자가 이루어지지 않은 잠재적 지역의 투자 매력도 감소입니다.
이러한 분석을 바탕으로, VARS IRE는 토지 가격표를 포함한 모든 가격 규제는 상대적일 뿐이라고 권고합니다. 장기적으로 부동산 가격은 수요와 공급에 의해 결정되기 때문입니다. 실제로 토지 가격표가 모든 대상 집단을 만족시킬 것이라고 기대하기는 어렵습니다. 각 대상 집단의 이용 목적, 편익, 그리고 기대 수준이 서로 다르기 때문입니다.
따라서 VARS IRE에 따르면, 토지 가격표는 보상 및 부지 정리와 같은 특정 목적에 적용될 때만 의미가 있습니다. 토지 사용료, 경매 또는 세금 계산과 같은 다른 목적으로 사용될 경우, 가격표는 실용성을 상실하게 되며, 국가, 국민, 기업 간의 이해관계의 조화를 보장하기 위해 유연하게 조정되어야 합니다.
따라서 VARS IRE는 토지가격표의 역할을 정확하게 정의할 필요가 있다고 제안합니다. 토지가격표는 국가 관리 및 세금 징수 도구일 뿐, 시장 수요와 공급을 조절하는 도구가 아닙니다. 토지가격 안정 정책은 투명성, 공정성, 그리고 지속가능성이라는 장기적인 목표를 지향해야 합니다.
동시에 중앙과 지방의 책임을 명확히 구분해야 합니다. 국가는 통일된 기술 체계와 가격 결정 방식만 제시하고, 실제 운영 및 조정은 지방에서 담당해야 합니다. 동시에 각 지방이 지역, 시기, 토지 이용 유형, 사회경제적 발전 목표에 따라 유연한 조정 계수를 제시할 수 있도록 하여 토지 가격 관리의 유연성을 높이고, 용도(주거용지, 상업 및 서비스용지, 생산용지, 농경지 등)와 각 지역의 기반 시설 및 도시 개발 수준에 따라 토지 사용료, 토지 임대료, 세금, 수수료, 부담금 등을 차등 적용해야 합니다.
특히 전문가들은 안정성 확보와 합리적인 로드맵 수립이 필요하다고 강조합니다. 따라서 시장에 '충격'을 주고 기업과 국민에게 급격한 영향을 미치지 않도록 적절한 조정 로드맵을 수립하는 것이 필수적입니다. 특히 많은 지자체가 아직 2단계 도시 정부 모델을 완성해 나가고 있는 상황에서 더욱 그렇습니다.
또한, 소통과 이행 지침을 강화해야 합니다. 정책의 보급과 설명은 개인, 기업, 그리고 중개인이 토지 가격표의 본질과 역할을 이해하는 데 도움이 되며, "가격 부풀리기"나 시장 동향에 대한 잘못된 기대를 조장하는 행위를 방지할 것입니다.
출처: https://baotintuc.vn/bat-dong-san/gia-dat-tang-manh-tu-2026-co-hoi-va-thach-thuc-cho-thi-truong-bat-dong-san-20251109172330997.htm
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