부동산 신용의 '뜨거운' 성장: 불안 속의 낙관론?

VTV.vn - 많은 전문가들은 2025년 첫 10개월 동안 부동산 신용이 급격히 증가하여 풍부한 자본 흐름이 발생했지만 유동성이 낮다고 경고하며 시장의 지속 가능성에 대해 경고했습니다.

부동산 신용은 증가하고 있지만, 현실은 예상만큼의 움직임을 보이지 못하고 있습니다.

2025년 첫 10개월 동안 부동산 신용이 급격히 증가하여 풍부한 자본을 창출했지만 유동성은 부족했습니다. 많은 전문가들은 이러한 현실이 경제에 영향을 미칠 뿐만 아니라 시장의 지속가능성에 대한 많은 의문을 제기한다고 경고합니다.

불안 속 신용 성장

2025년 첫 10개월 동안 부동산 신용이 크게 증가하여 경제 발전의 주요 원동력 중 하나로 자리 잡았습니다. 베트남 중앙은행(SBV) 통화정책국장인 팜 치 꽝(Pham Chi Quang)에 따르면, 전체 은행 시스템 신용 성장률은 13.4%에 달했으며, 그중 부동산 신용이 상당한 비중을 차지합니다. 이는 부동산이 여전히 매력적인 신용 유입처라는 매우 명확한 추세를 보여줍니다. 그러나 이러한 증가는 시장 불균형이라는 심각한 결과를 초래하고 있습니다.

현금 흐름이나 임대 수입 측면에서 실질적인 가치 없이 매매하고 '서핑'하는 행위로 인해 부동산 가치가 너무 높아져 유동성이 부족해졌습니다.

주요 은행들의 2025년 3분기 재무 보고서에 따르면 부동산 대출은 증가하고 있지만, 현실은 예상만큼의 움직임을 보이지 않고 있습니다. VPBank 의 경우 부동산 사업 활동이 전체 미상환 대출의 22.97%를 차지하는 반면, MB의 경우 이 비율이 10.42%에 불과합니다. 이는 부동산으로 유입되는 신용 자본이 전체 경제를 지배하고 있음을 분명히 보여줍니다. 그러나 호치민시와 같은 일부 지역에서는 신규 아파트 분양으로 시장이 활기를 띠고 있지만, 거래 건수는 공급 증가에 미치지 못하고 있습니다.

최근 호찌민 시에서 열린 2026 투자 포럼에서 경제 전문가 딘 테 히엔은 이러한 불균형의 주된 원인은 연초부터 부동산 시장이 "고가 매수, 고가 매도"의 양상을 보이고 있기 때문이라고 지적했습니다. 이러한 추세가 지속된다면 시장은 버블 위험에 노출될 수 있습니다. 부동산 시장이 단기 투기에 점점 더 의존하고 있는 상황에서 이는 간과할 수 없는 경고입니다. 현금 흐름이나 임대 수입 측면에서 실질적인 가치 없이 매매와 "서핑"을 하는 것은 부동산 가치를 과도하게 상승시켜 유동성 부족을 초래했습니다.

부동산 신용의 강력한 성장에도 불구하고 시장은 기대했던 대로 지속 가능한 순환 구조를 형성하지 못했습니다. Property Guru에 따르면 하노이와 호찌민시 등 주요 지역의 부동산 가격은 급등했으며, 하노이는 5년 만에 112%라는 놀라운 상승률을 기록했습니다. 그러나 이러한 가격 상승은 국민 소득과 시장의 흡수력에 걸맞지 않습니다. 이로 인해 시장 유동성 또한 약화되었고, 이는 많은 부동산 프로젝트에서 "공실"을 초래하는 주요 원인 중 하나입니다.

시장이 불균형 상태에 있다는 경고

기준치를 넘는 부동산 투기 현상은 시장과 경제 모두에 심각한 위협이 되고 있습니다. 주택 가격이 과도하게 상승하면 많은 사람들, 특히 중산층과 저소득층이 주택을 구할 수 없게 됩니다. 이는 유동성을 감소시킬 뿐만 아니라, 풍부한 현금 흐름이 지속 가능한 발전 목적이 아닌 주로 투기 목적으로 사용됨에 따라 경제의 불균형을 초래합니다.

현재 부동산 사업의 재고는 570조 VND를 넘어섰으며, 이는 프로젝트 개발과 시장의 실제 소비 능력 간의 불균형을 보여줍니다.

부동산은 은행 시스템으로부터 대규모 자본 유입을 유치하고 있지만, 신용과 실제 거래 간의 명확한 전환을 만들어내지 못하고 있습니다. 현재까지 상장 기업의 재고는 570조 동(VND)을 초과하여 시장 내 프로젝트 개발과 실제 소비 능력 간의 불균형을 보여줍니다. 이는 현금 흐름을 유동성으로 전환하지 못하는 현재 부동산 시장의 약점입니다.

전문가들이 제시하는 해결책 중 하나는 부동산, 특히 투기 목적의 대출로 유입되는 신용 흐름을 통제하는 것입니다. 전문가 딘 테 히엔은 "'비싸게 사서 비싸게 파는' 사고방식은 단기적으로는 투자자 집단에게 이익을 가져다주지만, 과열의 악순환을 만들어 시장 붕괴로 이어질 위험이 있습니다."라고 경고했습니다. 이것이 바로 부동산 시장의 지속 불가능성의 핵심 문제입니다. 실제 소득과 수익성에 걸맞지 않게 지나치게 높은 부동산 가격을 유지하는 것은 지속 가능한 개발의 불안정성과 어려움으로 이어질 뿐입니다.

팟닷(Phat Dat) 회사 이사회 임원인 부 탄 레(Vu Thanh Le) 씨가 제안한 또 다른 실현 가능한 해결책은 2주택, 방치 토지에 대한 과세, 최초 주택 담보 대출 이자 공제 등의 세제 혜택을 적용하는 것입니다. 이는 부동산 신용이 호황을 누리고 있는 여러 국가에서 성공적으로 적용되어 온 전략입니다. 투기적 현금 흐름을 엄격하게 통제하면 시장 안정에 도움이 되고, 국민의 실질적인 수요를 충족하는 부동산 상품을 창출할 수 있습니다.

부동산으로 자본이 '강력하게' 유입

색인	규모	성장
총 미지급 부동산 부채(2025년 8월 31일)	> 400억 VND	전년 대비 +19%
경제의 총 미지불 부채를 설명합니다.	23.68%	(최근 역사상 가장 높은)
부동산 사업자 대출	179만 VND	+24% (가장 더움)
소비자/자가 사용 대출	228만 VND	+12%

출처: State Bank

전문가들은 부동산 시장이 지속 가능하게 발전하려면 모든 프로젝트가 법적으로 투명하고, 실질적인 주택 수요를 충족하며, 장기적인 비전을 가져야 한다고 생각합니다. 이제 부동산 시장은 더 이상 불규칙적인 증감 주기에 얽매이지 않고 안정적으로 발전하여 경제와 국민에게 실질적인 가치를 창출할 것입니다.

부동산으로의 강력한 신용 유입은 단기적으로는 경제 성장에 도움이 될 수 있지만, 엄격하게 통제하지 않으면 유동성과 시장 지속가능성 측면에서 심각한 결과를 초래할 수 있습니다. 관리 기관은 투기 억제를 위한 과감한 조치를 취하여 향후 베트남 부동산 시장의 실질적이고 지속가능한 발전을 촉진해야 합니다.

출처: https://vtv.vn/tang-truong-nong-tin-dung-bat-dong-san-lac-quan-trong-au-lo-100251107154255857.htm