부동산 신용 관리: 엄격하지만 극단적이지는 않음

4조1000억동의 그림자와 자본효율성 문제

국가은행에 따르면, 2025년 8월 말 기준 부동산 대출 잔액은 총 410억 동(약 1조 8,000억 원)에 달했으며, 이 중 부동산 사업 관련 미상환 채무만 약 18억 2,300만 동(약 1조 8,230억 원)에 달했습니다. 이는 2025년 공공투자자본의 약 4배에 해당하지만, 이 부문이 GDP에 직접적으로 기여하는 비중은 약 3.5%에 불과합니다.

건설부 자료에 따르면 도시 및 주택 개발 사업이 614조 7,370억 동으로 신용 규모 면에서 여전히 선두를 달리고 있습니다. 그 다음으로는 산업단지 및 수출가공구역 사업이 114조 2,740억 동으로 뒤를 이었습니다. 사무실 임대(61조 9,460억 동), 관광 및 리조트(62조 4,870억 동), 레스토랑 및 호텔(64조 5,600억 동), 토지 사용권 매수 대출(1,901,130억 동) 등의 분야에도 자본이 유입되었습니다.

분석가들에 따르면, 신용 배분 현황은 경기 순환에 민감한 분야로의 대출이 크게 확대되고 있음을 보여줍니다. 더 구체적으로, 이러한 수치는 자본이 고수익 분야로 크게 유입되고 있음을 시사하지만, 경제로의 파급 효과는 여전히 제한적입니다.

*2025년 8월 말 기준, 총 미상환 부동산 대출액은 41억 동에 달했습니다. 사진: Duy Minh.*

실제로 상장은행들의 2025년 3분기 재무 보고서에 따르면, 대부분의 은행에서 부동산 부채가 증가했습니다. 상업은행 부문에서는 테크콤은행(Techcombank)이 237조 8,380억 동(VND)으로 전체 부채의 32.81%를 차지하며 1위를 차지했습니다. VP은행(VPBank)은 205조 9,550억 동(VND)으로 2위,SHB(SHB)는 184조 440억 동(VND)으로 3위를 차지했지만, 전체 부채의 30% 이상을 차지하며 두 번째로 높은 비중을 차지했습니다. 이러한 수치는 부동산으로의 자본 유입이 급증하는 추세를 보여주는데, 이는 새로운 현상은 아니지만 면밀한 모니터링이 필요한 규모로 확대되고 있습니다.

한편, 중소형 은행들은 여전히 방어적인 자세를 보이고 있습니다. MBBank, HDBank, TPBank, MSB, LPBank는 모두 부동산 대출 비율을 한 자릿수로 유지하며 시장 변동에 신중한 태도를 보이고 있습니다. 그러나 이 그룹에서도 미상환 대출 증가세가 지속되고 있어 부동산 "파이"의 매력이 여전히 식지 않았음을 보여줍니다.

전문가들은 현재 부동산으로 유입되는 신용 자본이 전체 경제 자본의 거의 4분의 1을 차지하고 있으며, 일자리 창출, 부가가치 창출, 그리고 파급 효과의 규모는 제조업, 무역, 서비스업에 비해 훨씬 낮다고 경고합니다. 이러한 "잘못된" 현금 흐름은 시장이 반전될 경우 경제적 불균형을 초래하고 시스템적 위험을 증가시킬 수 있습니다.

회복과 거품 사이의 미세한 경계

뱅킹 아카데미 부소장인 팜 티 호앙 안 박사에 따르면, 신용 시스템의 담보는 주로 부동산 시장에서 나옵니다. 시장이 침체에 빠지면 은행 시스템은 부실 채권으로 인해 큰 압박을 받게 됩니다. 이는 부동산 신용 위험이 미상환 채무 규모뿐만 아니라 담보의 질과 신뢰성에도 영향을 미친다는 것을 보여줍니다.

*현재 부동산 시장은 '비싸게 사서 비싸게 파는' 분위기입니다. 사진: 꾸옥 안(Quoc Anh)*

경제학자 딘 테 히엔 박사는 신중한 시각을 공유하며 현재 시장은 가격 거품의 조기 경고 신호인 "비싸게 사고, 비싸게 파는" 상태에 있다고 말했습니다. 그는 매매 활동이 실제 현금 흐름이나 활용 가치와 연계되지 않은 단기 투기 심리에만 의존할 경우, 부동산 가격이 지나치게 상승하고 유동성은 점점 더 부족해진다고 설명했습니다.

"'높은 가격에 사서 높은 가격에 팔자'는 사고방식은 단기적으로 투자자 집단에게 이익을 가져다줄 수 있지만, 쉽게 붕괴로 이어질 수 있는 과열의 악순환을 만들어냅니다."라고 히엔 씨는 경고했습니다.

부동산으로의 신용 유입이 급증했지만 "물결"을 일으키지는 않았다는 점은 주목할 만합니다. 올해 첫 9개월 동안 신용 증가율은 약 13%에 달했고, 부동산으로 유입되는 자본은 거의 20% 증가했지만 유동성은 여전히 저조합니다. 히엔 씨는 "자금은 증가했지만 시장을 건강하게 만들지는 못했다" 고 말했습니다. 이는 자본 유입이 더 이상 긍정적인 파급 효과를 가져오지 못하고 있으며, 오히려 은행과 시장에 이중적인 압력을 가하고 있음을 보여줍니다.

안전 원칙에 따르면 은행은 부동산 가치의 최대 70%까지만 대출해야 하며, 매수자 또는 투자자는 해당 자본금의 30%를 출자해야 합니다. 그러나 실제로는 은행이 예치금까지 대출하는 경우가 발생했는데, 이는 신용이 투기적 순환에 깊이 빠져들었다는 것을 의미합니다. 가격이 너무 빠르게 상승하면 "서핑" 투자자들은 어려움을 겪고, 신용이 누적되며, 부실 채권이 증가하는 등 많은 전문가들이 이전 순환에서 목격했던 시나리오입니다.

그러나 신용 자본이 여전히 부동산 시장 회복의 "혈관"이라는 점은 부인할 수 없습니다. 특히 법적으로 "동결"되었던 많은 프로젝트들이 활성화되고 있는 상황에서 더욱 그렇습니다. 신용 증가는 부분적으로는 회복에 대한 기대감을 반영하지만, 투기적 부문으로의 유입을 막기 위해 선택적으로 활용될 필요가 있습니다.

따라서 부동산 신용 관리는 극단적인 긴축을 의미하는 것이 아니라, 경기 회복과 시스템 안정성 간의 균형을 목표로 속도를 조절하는 것을 의미합니다. 실질 주택 수요를 위한 자본, 주택 건설, 산업 단지, 관광, 그리고 투기 활동 자본을 명확히 구분할 필요가 있습니다.

사실, 부동산 신용이 실질적인 가치를 창출하지 못한 채 계속 확대된다면 거품이 재발할 수 있으며, 그때 치러야 할 대가는 부실채권이나 성장 감소뿐만 아니라 전체 금융 시스템의 불안정성도 초래할 것입니다.

총리 정책자문위원회 위원인 레쑤언 응이아 박사에 따르면, 현재 미상환 부채는 약 4조 동(약 1,000조 원)으로 전체 시스템 미상환 부채의 약 24%를 차지합니다. 이는 최대 40%에 달하는 많은 선진국과 비교하면 높은 수준이 아닙니다. 근본적인 해결책은 투기나 고가 사업에 자금을 쏟아붓는 대신, 사회주택 부문과 저가 주택에 집중하여 신용 흐름을 합리적으로 유도하는 것입니다.

출처: https://congthuong.vn/kiem-soat-tin-dung-bat-dong-san-chat-che-nhung-khong-cuc-doan-429697.html