베트남의 소득 대비 주택 가격은 세계 평균보다 1.6배 이상 높습니다.

Can Van Luc 박사에 따르면, 2024년 베트남의 주택 가격 대 평균 가계 소득 비율은 23.7%에 이를 것으로 예상되는데, 이는 세계 평균보다 1.6배 이상 높습니다.

이 정보는 2월 19일에 개최된 연례 봄 부동산 포럼에서 BIDV의 수석 경제학자이자 국가 금융 및 통화 정책 자문 위원회 위원인 칸 반 루크 박사가 공유했습니다.

2월 19일 행사에 참석한 Can Van Luc 박사. 사진: Reatimes

높은 주택 가격과 그 이유는 뤽 씨가 행사 연설에서 오랜 시간 동안 설명했던 주제였습니다. 이 전문가에 따르면, 작년 부동산 시장은 긍정적인 흐름을 보였으며, 신규 주택 공급은 18%, 아파트 공급은 50% 이상 증가했습니다.

칸 반 루크 씨는 세르비아에 본사를 둔 생활비 데이터 플랫폼인 넘베오(Numbeo)의 조사 결과를 인용하며, 2024년 주택 가격 대비 평균 가계소득 비율(HPR)이 23.7배로 전년 대비 0.2배 증가했다고 밝혔습니다. 한편, 이 지수의 세계 평균은 작년 14.6배로 0.5배 감소했습니다. 따라서 베트남의 주택 가격 대비 소득 비율은 세계 평균보다 약 1.62배 높습니다.

HPR은 주택 가격 중위값을 가구 연소득 중위값으로 나누어 계산합니다. 건설부 에 따르면, HPR은 "적정" 주택 가격 수준을 평가할 때 전 세계에서 가장 널리 사용되는 지표입니다. 이 지수는 세계은행과 유엔에서도 권장하고 있습니다.

이 전문가에 따르면, 높은 앵커 가격 또한 사람들이 주택 구매를 위한 대출을 꺼리게 만듭니다. 2024년 부동산 투자 및 사업 관련 신용 증가율이 약 18%에 달할 것으로 예상되는데, 이는 부동산 소비를 위한 개인 대출(약 6.5%)보다 두 배 이상 높습니다.

뤽 씨는 베트남 주택 가격 상승의 주요 원인으로 6가지를 꼽았습니다. 첫째, 법적 문제와 책임에 대한 두려움으로 인해 공급이 부족합니다. 둘째, 토지 임대료, 토지 사용료, 부지 정리 보상금, 금융 비용, 건설 자재 등 투입 비용이 증가하여 주택 가격 상승에 기여합니다. 또한, 기업의 "비공식적인" 비용을 더욱 줄이기 위한 해결책이 필요하다고 강조했습니다.

GP.Invest 이사회 의장인 응우옌 꾸옥 히엡(Nguyen Quoc Hiep) 씨는 토지 사용료 문제와 관련하여 토지 가격 산정에 1~2년이 걸리는 프로젝트들이 있는 경우 여전히 중요한 병목 현상이라고 평가했습니다. 히엡 의장에 따르면, 올해 초까지 25개 성·시에서 조정된 토지 가격표를 발행했습니다. 그러나 투입 요소 부족으로 인해 각 지자체는 토지 가격표 인상을 위해 서로 협의하는 경향이 있습니다. 토지 가치 평가 단계에서 일부 지자체는 책임 소재를 두려워하고 컨설팅 기관에 의존하기 때문에 증감 결정에 있어 여전히 주도성이 부족합니다.

그는 또한 인프라 투자와 비현실적인 금리 등 다른 투입 비용이 많은 문제와 부정확한 토지 가격을 초래한다고 말했습니다. 따라서 히엡 씨는 토지 가치 평가의 병목 현상이 조속히 해결되어 기업들이 부동산 프로젝트를 더 빨리 추진할 수 있기를 기대합니다.

관리 측면에서 농업환경부 토지국 부국장인 레 반 빈(Le Van Binh) 씨는 국회에 개정 토지법 공포를 권고한 직후부터 천연자원환경부(구 농업농촌개발부)가 토지 가격을 최우선 과제로 삼았다고 밝혔습니다. 개정된 법률은 토지 가격표 적용 범위와 평가 방법의 투명성을 확대했습니다.

그러나 빈 씨는 특히 지방 차원에서 시행에 여전히 많은 미흡한 점이 있음을 인정했습니다. 그에 따르면 토지 가치 평가 컨설턴트, 토지 가치 평가 위원회, 그리고 토지 가격을 결정하는 관할 당국 사이에는 여전히 견해 차이가 있습니다. 한편, 일부 국가에서는 토지 가치 평가에 대한 책임이 컨설팅 기관에 있으며, 모든 오류에 대해 법적 책임을 져야 합니다. 이는 베트남 토지 가치 평가의 책임성과 효율성을 개선하기 위해 반드시 고려해야 할 문제입니다.

농업환경부 대변인은 앞으로도 지자체와 기업에 동행하고, 실질적인 어려움을 해소할 수 있는 해결책을 찾기 위해 피드백을 경청할 것이라고 밝혔습니다.

칸 반 루크 씨는 신규 허가 사업 건수가 적은 수급 불균형 상황에서 기업들은 주로 고수익 사업 개발에 투자하여 매력적인 이윤을 확보하려 한다고 지적했습니다. 그는 "투자자들이 사회주택 개발을 추진할 수 없는 이유는 사업 건수가 너무 적기 때문입니다."라고 덧붙였습니다.

더불어 "가격 인플레이션", "흐름 추종", 또는 투기가 여전히 만연하여 부동산 가격이 실제 가치보다 사실상 상승하고 있습니다. 뤽 씨는 베트남이 아직 부동산세를 부과하지 않은 반면, 세금, 양도 수수료, 임대료, 상속세 등이 다른 나라에 비해 여전히 매우 낮은 것이 이러한 상황에 영향을 미치고 있는지에 대한 의문을 제기했습니다.

원천