베트남의 소득대비 주택 가격은 세계 평균의 1.6배가 넘습니다.

Can Van Luc 박사에 따르면, 2024년 베트남의 주택 가격 대 평균 가계 소득 비율은 23.7%에 이를 것으로 예상되는데, 이는 세계 평균보다 1.6배 이상 높습니다.

이 정보는 2월 19일에 개최된 연례 봄 부동산 포럼에서 BIDV의 수석 경제학자이자 국가 금융 및 통화 정책 자문 위원회 위원인 칸 반 루크 박사가 공유했습니다.

2월 19일 행사에 참석한 Can Van Luc 박사. 사진: Reatimes

뤽 씨는 이 행사에서 연설하면서 높은 주택 가격과 이러한 상황의 원인에 대해 많은 시간을 들여 설명했습니다. 이 전문가에 따르면, 작년 부동산 시장은 긍정적인 발전이 더 많았으며, 신규 프로젝트 공급이 18% 늘었고 아파트 수는 50% 이상 증가했습니다.

Can Van Luc 씨는 세르비아의 생활비 데이터 플랫폼인 Numbeo의 조사 결과를 인용했는데, 이에 따르면 2024년 주택 가격 대 가구 평균 소득 비율(HPR)은 23.7배로 전년 대비 0.2 증가했습니다. 한편, 이 지수의 세계 평균은 작년에 0.5배 감소해 14.6배로 낮아졌습니다. 따라서 베트남의 소득 대비 주택 가격은 세계 평균보다 약 1.62배 높습니다.

HPR은 중간 주택 가격을 중간 가구 연간 소득으로 나누어 계산합니다. 건설부 에 따르면, HPR은 가장 널리 사용되는 방법이며, 전 세계 여러 곳에서 주택 가격의 "적정" 수준을 평가할 때 사용됩니다. 이 지수는 세계은행과 유엔에서도 사용할 것을 권장하고 있습니다.

이 전문가에 따르면, 높은 앵커 가격으로 인해 사람들은 집을 사기 위해 돈을 빌리는 것을 주저하게 된다고 합니다. 이 주장을 뒷받침하는 증거는 2024년 부동산 투자에 대한 신용 성장률이 약 18%에 이를 것이라는 점입니다. 이는 부동산에 대한 개인 소비자 대출(약 6.5%)보다 두 배 이상 높습니다.

루크 씨는 베트남의 주택 가격이 상승하는 데에는 6가지 주요 이유가 있다고 말했습니다. 첫째, 법적 문제와 책임에 대한 두려움으로 인해 공급이 부족합니다. 다음으로 토지 임대료, 토지 이용료, 부지 정리 보상금, 금융 비용, 건설 자재 등의 투입 비용도 증가하여 주택 가격 상승에 영향을 미칩니다. 이 전문가는 또한 기업의 "비공식적인" 비용을 더욱 줄이기 위한 솔루션의 필요성을 강조했습니다.

토지 사용료 문제와 관련하여 GP.Invest 이사회 의장인 응우옌 꾸옥 히엡(Nguyen Quoc Hiep) 씨는 토지 가격을 계산하는 데 1~2년이 걸리는 프로젝트가 있기 때문에 이 문제가 여전히 중요한 병목 현상이라고 평가했습니다. 히엡 씨에 따르면, 올해 초까지 25개 성과 시에서 조정된 토지 가격표를 발행했다고 합니다. 하지만 투입 요소가 부족하기 때문에 각 지자체는 토지 가격을 올리기 위해 서로를 비교하는 경향이 있습니다. 토지 평가 단계에서 일부 지자체는 책임을 두려워하고 컨설팅 업체에 의존하기 때문에 가격을 인상하거나 인하하는 데 있어 주도성이 부족합니다.

그는 또한 인프라 투자와 비현실적인 이자율과 같은 다른 투입 비용이 많은 문제와 부정확한 토지 가격으로 이어진다고 말했습니다. 따라서 히엡 씨는 토지 가치 평가의 병목 현상이 조속히 해결되어 기업들이 부동산 프로젝트를 더 빨리 실행할 수 있기를 바라고 있습니다.

경영 측면에서 농업환경부 토지국 부국장인 레 반 빈 씨는 국회에 개정 토지법을 공포하도록 조언한 직후부터 천연자원환경부(이전에는 농업농촌개발부가 통합됨)가 토지 가격을 가장 중요한 요소로 꼽았다고 말했습니다. 개정된 법률은 토지가격표와 평가방법의 적용을 확대하여 투명성을 더욱 강화했습니다.

그러나 빈 씨는 특히 지방 차원에서 실행에 있어서 여전히 많은 단점이 있다는 점을 인정했습니다. 그에 따르면 토지평가사, 토지평가위원회, 토지가격을 결정하는 관할기관 사이에 여전히 의견 차이가 있다고 한다. 반면, 다른 나라에서는 토지 평가에 대한 책임이 컨설팅 부문에 있으며, 실수에 대한 법적 책임을 져야 하는 경우도 있습니다. 이는 베트남의 토지 평가에 있어 책임성과 효율성을 개선하기 위해 고려되어야 할 문제입니다.

농업환경부 대변인은 앞으로도 지자체와 기업에 동행하고, 실질적인 어려움을 해소할 수 있는 해결책을 찾기 위해 피드백을 경청할 것이라고 밝혔습니다.

Can Van Luc 씨에 따르면, 신규 허가 프로젝트 수가 적고 수요와 공급의 불균형이 발생하는 상황에서 기업들은 주로 매력적인 이익 마진을 달성하기 위해 고급 프로젝트 개발에 투자합니다. 그는 "투자자들이 사회주택 개발에 뛰어들 수는 없다. 프로젝트가 너무 적기 때문이다"라고 말했다.

더불어 "가격 인플레이션", "추세 추종" 또는 투기가 여전히 흔해 부동산 가격이 실제 가치에 비해 사실상 상승하는 현상이 나타나고 있습니다. 루크 씨는 베트남이 아직 부동산에 세금을 부과하지 않는데, 세금, 양도 수수료, 임대료, 상속세 등이 다른 나라에 비해 여전히 매우 낮아 이러한 상황에 영향을 미치고 있는지에 대한 의문을 제기했습니다.

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