호치민시의 현재 주택 가격을 낮추기 위해 토지 가격을 낮추세요

부동산 회사들의 시장 조사 보고서에 따르면 주택 가격은 계속해서 상승하고 있습니다. 호찌민시의 아파트 가격은 5년 전에 비해 두 배로 올랐으며, 특히 고급 아파트의 가격이 급등했습니다. 이러한 고급 아파트 시장의 강세는 주택 가격을 상승시켜 중산층의 주택 구매를 더욱 어렵게 만들고 있습니다.

주택 가격이 꾸준히 상승하고 있습니다

안락구(호치민시) 주민인 퐁 씨는 몇 년 전 빈탄구(구)에 있는 고급 아파트를 40억 동에 매입했는데, 지금은 90억 동으로 올랐다고 밝혔습니다. 주목할 점은 가격이 거의 두 배로 올랐지만, 여전히 상승세가 꺾일 기미가 보이지 않는다는 것입니다.

한편, 호치민시 빈쭝구의 한 신규 개발 프로젝트에서 m²당 9천만 동 이상의 아파트 분양이 진행되었는데, 이는 5~6년 전 예상가의 두 배에 달하는 가격입니다. 호치민시에서 가장 고급스러운 지역으로 꼽히는 푸미흥 지역의 아파트 가격은 현재 m²당 8천만 동에서 9천5백만 동 사이입니다. 7~8년 전에는 m²당 3천7백만 동에서 3천8백만 동 정도였습니다.

호치민시 부동산협회(HoREA)의 최신 보고서에 따르면 2020년부터 2023년까지 고급 주택 부문이 전체 시장 공급의 약 70%를 차지할 것으로 예상됩니다. 이로 인해 시장이 불균형적으로 발전하고 주택 "피라미드" 모델이 역전됩니다.

2025년 상반기에만 호치민시는 상업용 주택 프로젝트 4건만 시행했으며, 총 3,353세대의 고급 아파트가 건설되어 10조 2,390억 동 이상의 가치를 지녔습니다. 중저가 주택 부문의 프로젝트는 없었습니다. 한편, 사회 주택 또한 매우 미미하여 건축 연면적이 205,000m²에 불과하여 4,100세대의 아파트를 공급할 수 있으며, 2025년까지 계획의 약 11.7%에 불과합니다. 호치민시 주택협회(HoREA) 회장인 레 황 차우(Le Hoang Chau) 씨에 따르면, 주택 가격은 지난 수년간 지속적으로 상승해 왔으며 현재 높은 수준에 있습니다. 고급 아파트는 m²당 최대 9천만 동, 가구당 약 97억 동에 달하며, 중산층이 감당할 수 있는 수준을 크게 벗어납니다.

Giảm giá đất để hạ nhiệt giá nhà - Ảnh 1. — 호치민시의 아파트 가격은 지난 5년 동안 두 배 이상 올랐습니다.

세빌스 베트남은 호치민시 주택 시장이 지난 5년간 심각한 공급 부족에 직면해 왔다고 평가했습니다. 2021년부터 2025년까지 23만 5천 채의 신규 주택 건설을 목표로 했지만, 계획의 24%만 완료되어 약 17만 9천 채가 부족한 상황입니다. 2025년 2분기 호치민시의 신규 아파트 공급 물량은 1,600채에 불과하여 상반기 총 공급 물량은 6,800채에 불과했습니다. 그러나 흡수율은 45%에 그쳐 3,800채만 거래되었습니다. 주된 이유는 느린 인허가 절차와 법적 장벽 때문인 것으로 분석됩니다.

토지 이용료가 너무 비싸다

DKRA 컨설팅 부총괄이사이자 DKRA 그룹 투자이사인 보 홍 탕(Vo Hong Thang) 씨는 매입비, 세금, 법률 비용, 대출이자 등을 포함한 토지 비용이 현재 총 프로젝트 투자 비용의 대부분을 차지하고 있으며, 건설 비용이나 아파트 품질 관리는 상대적으로 용이하다고 말했습니다. 따라서 법적 문제가 있는 프로젝트들이 해결되고 토지 사용료가 인하되면 호찌민시의 부동산 가격이 "하락"할 것으로 예상합니다.

호치민시 경제 자원환경연구소 소장인 팜 비엣 투안 박사는 지가 상승과 토지 사용료 산정 시 잉여금 방식이 아파트 가격 상승의 핵심 원인이라고 밝혔습니다. 그는 토지법과 시행령 71/2024에 따라 시장 가격에 가까운 지가를 적용한 것이, 특히 토지 가격 체계 폐지 이후 "가상" 가격으로 시장이 상승하는 결과를 초래했다고 지적했습니다. 따라서 2024년 토지법을 개정하여 용도 변경 시 지가 산정 비율을 낮춰 투입 비용을 통제하고 부동산 가격을 안정시켜야 한다고 강조했습니다. 토지 가격을 통제된 방식으로 산정하는 것은 주택 가격 하락과 사회 보장 증진에 기여할 것입니다.

7월 22일 탄니엔 신문이 주최한 "토지 가격, 토지 세금... 합리적으로 만드는 방법" 워크숍에서 TAT 로펌 회장인 쯔엉 안 투 변호사는 국가가 토지 관련 세금 징수, 특히 토지 가격표 작성 및 세금 정책에 있어 보다 합리적인 해결책이 필요하다고 제안했습니다.

그에 따르면, 토지 가격은 모든 이해당사자의 이익을 조화롭게 반영하도록 결정되어야 합니다. 즉, 국가는 세수 손실을 보지 않고, 기업은 사업 효율성과 이윤을 보장하며, 시장의 수요와 공급에 차질이 생기지 않고, 국민은 토지에 대한 접근성을 확보할 수 있어야 합니다. 이는 반드시 보장되어야 하는 일관된 목표입니다. 즉, 토지 가격이 반드시 시장 가격을 완전히 따를 필요는 없다는 것을 의미합니다.

PROPIIN 부동산 프로젝트 개발 교육원 원장인 보 낫 리우(Vo Nhat Lieu) 씨는 중요한 변수로 토지 사용료가 총 프로젝트 비용의 최대 50%를 차지하는 경우가 많고, 토지 사용료는 약 20%를 차지한다는 점을 지적했습니다. 많은 해외 투자자들이 가치 평가 절차에 표준 공식이 없고 비용이 예측 불가능하게 변동하기 때문에 주저해 왔습니다.

따라서 그녀는 300제곱미터 미만 가구에 대한 토지 사용 전환 수수료를 면제하거나 대폭 감면하고, 많은 토지를 소유한 개인에게는 더 높은 세금을 부과할 것을 제안했습니다. 또한, 각 지자체가 토지 가격을 너무 빨리 인상하여 지역 간 격차를 만들고 투기 붐을 일으키는 상황을 방지하기 위해 토지 가격표는 충분히 오랫동안 안정적으로 유지되어야 합니다.

레 탄 찬 재무부 차관은 현재 가장 큰 두 가지 걸림돌은 농지를 주거용지로 전환할 때 발생하는 "추가 지불금" 계산과 토지 사용료라고 시인했습니다. 그는 재무부가 법령 103/2024 개정안 초안을 작성하여 법무부 에 제출하여 평가를 거친 후 정부에 제출했다고 밝혔습니다. 지자체들이 수수료와 세금 인상으로 "재정적으로 불가능한" 사례들을 지속적으로 보고하고 있기 때문에, 이러한 걸림돌을 최대한 빨리 제거하는 것이 목표입니다.

토지 이용 계수 증가

호찌민시 주택협회(HoREA) 회장은 주택 가격 하락을 위해 호찌민시가 사회주택 공급 확대를 우선시하고 행정 절차를 대폭 개혁해야 한다고 생각합니다. 구체적으로, 시범 결의안을 발표하고 2023년 주택법을 개정하여 사회주택 사업 승인 권한을 현재처럼 투자법을 거치는 대신 건설부에 이관해야 합니다.

또한, 그는 사회주택 사업의 토지 이용률을 최대 1.5배까지 높이기 위해 법령 100/2024/ND-CP를 개정할 것을 제안했습니다. 이를 통해 동일 부지에 아파트 공급이 50% 증가하여 아파트 가격이 하락할 것으로 예상됩니다.

또한, 각 지자체는 계획 승인 및 인허가 기간을 단축하기 위해 협력을 강화해야 합니다. 특히 청년층을 위한 우대 신용 정책을 통해 저비용 상업용 주택 개발을 장려해야 합니다. 또한, 정부는 2030년까지 100만 가구의 사회주택 건설 계획과 더불어 기업들이 저렴한 주택으로 전환하도록 장려하여 시장을 재편해야 합니다.

또 다른 중요한 해결책은 부동산 사업법을 개정하여 토지에 대한 재정적 의무를 이행하지 않은 프로젝트의 양도를 허용하는 것입니다. 단, 신규 투자자가 해당 의무를 이행해야 합니다. 이를 통해 "보류된" 프로젝트가 활성화되고 공급이 증가할 것입니다.

출처: https://nld.com.vn/giam-gia-dat-de-ha-nhiet-gia-nha-196250722220941319.htm