대출계약에 의한 부동산 거래는 구매자에게 피해를 줍니다! (마지막 게시물)

부동산 시장은 가장 뜨거운 시기를 지나갔습니다. 하지만 대출 계약을 이용한 부동산 거래는 여전히 존재하며, 하룻밤 사이에 문제가 해결되지 않는 경우도 있습니다. 따라서 국가관리기관이 법률 규정을 더욱 강화하기 전에, 국민들은 부동산 거래 시 대출 계약 조건을 꼼꼼히 검토하고 연구하여 '딜레마'에 빠지지 않도록 해야 합니다.

대출계약을 통한 부동산 거래, 구매자가 피해를 본다! (레슨 1) - 584층의 '핫스팟'에서

대출계약을 통한 부동산 거래, 구매자가 피해를 본다! (제2조) - 자본조달의 협력 또는 "함정"

고객은 명확한 법적 지위와 평판이 좋은 투자자가 있는 부동산 상품을 조사하고 선택해야 합니다(사진: 쑤언흥 도시 지역, 꽝탕 구, 타인호아 시). 사진: PV

"펜이 떨어지면 닭이 죽는다"

MBQH 2125 2단계에서 토지를 매입한 고객 LD 씨의 이야기로 돌아가 보겠습니다.LD 씨는 이렇게 말했습니다. "토지 소유주와 '매매 계약'을 한 후, 회사와 대출 계약서 명의 이전 절차를 밟았습니다. 계약서에 서명하기 전에는 프로젝트의 법적 측면, 특히 구매할 제품(원형 주택)에 대한 정보를 꼼꼼히 조사하지 않고, 그저 토지를 사는 줄로만 알았습니다. 대출 계약 절차가 제품 구매 권리에 얼마나 중요한지 몰랐습니다. 투자자가 집을 급히 지어야 한다고 발표했을 때, 계약서를 꺼내 다시 읽어보았습니다. 동시에 관련 법규를 알게 되었고, 대출 계약을 통한 거래는 매우 위험하다는 것을 알게 되었습니다. 이제 '소극적인' 입장에 처한 저희 가족은 투자자의 요구에 응해야 했습니다."

“미래 주택 매매 조건에 대한 정보와 대출 계약의 합법성, 그리고 관련된 복잡한 절차 등을 꼼꼼히 살펴보면 저뿐만 아니라 많은 사람들이 이런 형태로 토지를 사지 않고 거래할 수 있는 명확한 법적 지위를 가진 토지를 찾을 것입니다.”라고 LD 씨가 더 자세히 설명했습니다.

MB 584에서 토지를 매수한 고객 LT C는 "...대출 계약서에 서명하기 전에 중개인이 저를 BNB 주식회사 관리 사무실로 데려가 '하위장부'를 '소개'하고 프로젝트가 조건을 충족하면 토지 사용권 증서를 즉시 양도하겠다고 약속했습니다."라고 말했습니다. 저는 투자자와 중개인을 모두 신뢰했기 때문에 인접한 두 부지를 "매수"하기 위한 대출 계약에 서명했습니다. 이제 우리가 집을 짓는다면, 소와 헛간을 둘 다 잃을까봐 걱정이 됩니다. 하지만 우리가 건설하지 않으면 언제 투자금을 회수할 수 있을지 알 수 없습니다...".

또한, 타인호아시 동흐엉구에 있는 상업 및 주거 지역 프로젝트 Lot A-TM3(약칭 Site A-TM3)의 투자자인 BNB Company Limited는 2023년 4월부터 지금까지 고객들이 사업에 강하게 반응하면서 "격렬한" 상황을 겪었습니다. A-TM3의 많은 고객에 따르면, 투자자는 제품 정보에 대해 모호함을 보이는 징후를 보였습니다. 구체적으로는 토지를 판매한다고 "광고"하면서도 미완성 주택으로 "바꾸고" 있다는 것입니다. 동시에, 고객이 자신의 집을 짓는 데 투자하고 싶어할 때 불합리한 금액을 지불하도록 강요합니다.

그러나 기업이 대출 계약의 형태로 자본을 동원할 당시 A-TM3 부지는 투자자 선정 결과를 승인하는 결정을 내렸고, 2019년 8월 21일자 성 인민위원회 결정 제3345/QD-UBND에는 프로젝트 규모에 대한 명확한 정보가 있었으며, 제품은 완성된 외관을 갖춘 미완성 주택이었습니다. "실수로" 이러한 계약에 서명한 고객은 이를 수락해야 했습니다. 계약을 청산하고 싶어도 투자한 돈을 돌려받는 것이 쉽지 않았기 때문입니다. 특히 현재 부동산 시장이 침체되어 있고 사업이 어려운 상황에서 더욱 그렇습니다.

이전에 탄호아 신문은 농콩, 티에우호아 지역과 탄호아 시에 있는 여러 가구로부터 대출 계약 형태로 토지를 "매수"하는 것과 관련된 도움 청원서를 접수했습니다. 그러나 "구매자"에게 토지를 넘겨줄 때, 그 토지는 이미 다른 사람이 차지하고 있었습니다.

탄호아성 변호사 협회의 Le Phuong Hoang Law Company Limited 이사이자 변호사인 Le Thi Phuong에 따르면, 대출 계약에는 두 가지 형태가 있으며, 두 경우 모두 고객이 불리한 입장에 처해 있습니다.

첫째, 대출 계약서에 대출 금액이 대출인 프로젝트의 토지 구획/토지 소포, 토지에 부착된 재산의 가치와 관련되어 있다는 내용을 전혀 포함하지 않을 경우, 대출 계약은 대출인(프로젝트 투자자이기도 함)이 토지 사용권 또는 토지에 부착된 특정 재산을 대출인에게 양도하도록 구속력을 갖지 않습니다. 이 계약은 단순한 민사대출계약입니다. 부동산이 양도 가능한 상태가 되어 부동산 가격이 상승할 경우, 투자자가 자신의 이익을 위해 부동산 양도 계약을 체결하지 않고 단지 대출자에게 원금과 이자(있는 경우)를 상환하는 데 동의할 위험이 있으며, 이는 대출자에게 재정적 손실을 초래할 수 있습니다.

둘째, 계약서에는 대출 금액과 차용인의 프로젝트에 포함된 토지/주택 간의 관계를 보여주는 내용이 포함되어 있습니다. 대출 계약서는 허위 거래일 가능성이 있으며, 실제 거래는 장래에 성립하는 부동산 매매 거래로 은폐될 수 있습니다(현재 해당 프로젝트는 법률 규정에 따라 매매가 불가능합니다). 이 계약에서 분쟁이 발생하여 당사자 중 한 쪽이 법원에 소송을 제기하는 경우, 가짜 거래(대출 거래)와 숨겨진 거래(부동산 매매 거래) 모두 법원에서 무효로 선언될 위험이 있습니다. 법적 결과는 대출자(구매자)가 부동산이 아닌 돈만 돌려받는다는 것입니다.

법을 주의 깊게 배우세요

그러나 미래에 형성되는 부동산은 잠재적인 투자 채널로서, 구매자가 프로젝트의 합법성을 주의 깊게 확인하여 합법적인 거래를 보장하지 않을 경우 많은 잠재적 위험이 있습니다.

이 법률은 이제 부동산 거래 형태에 대해 매우 구체적인 규정을 가지고 있습니다. 탄호아 건설국 부탄빈 부국장에 따르면, 부동산 사업법이 시행된 이후 건설국은 부동산 거래법, 특히 미래에 형성되는 부동산에 관한 법률의 규정을 준수하기 위해 조직과 개인을 대상으로 다양한 형태의 선전과 홍보 활동을 펼치고 있다.

이에 따라 부동산법 제66/2014/QH13호 제55조에 따르면, 장래에 조성되는 부동산이 사업에 투입되기 위한 조건은 토지사용권에 관한 서류, 사업도서, 관할기관의 승인을 받은 시공도면, 시공허가가 필요한 경우에는 시공허가, 사업진행에 따른 기술기반시설의 준공승인에 관한 서류를 갖추는 것으로 명시되어 있습니다. 아파트나 복합건물 등 장래 주거 목적으로 건축하는 경우, 건축물의 기초공사 완료에 대한 승인서가 있어야 합니다. 또한, 투자자는 향후 주택을 매매, 임대 또는 구매하기 전에 해당 주택이 매매 또는 임대-구매에 적합하다는 사실을 지방 주택 관리 기관에 서면으로 통지해야 합니다.

이와 함께, 제99/2015/ND-CP호 법령 제19조는 상업용 주택 개발을 위한 자본 조달 계약 체결에 대해서도 규정하고 있습니다. 따라서 상업용 주택 건설 투자를 위한 자본조달계약의 체결은 주택법 제69조 제2항, 제3항, 제4항에서 규정하는 방식에 의해서만 가능하며, 다음의 규정을 준수하여야 한다. 자본출자, 투자협력, 사업협력, 합작사업 및 협회에 참여하는 당사자는 계약서에 약정된 자본출자비율에 따라 이익(현금 또는 주식)을 분배할 수 있다. 투자자는 본 조항에서 규정하는 자본조달 방식이나 기타 자본조달 방식을 적용하여 주택상품을 분할하거나 주택매매권의 등록, 예치, 향유에 우선권을 주거나, 자본조달 대상자에게 사업에 대한 토지이용권을 분할할 수 없습니다.

탄호아시 동흐엉구 A-TM3 상업 및 주거 지역 프로젝트에서 주택을 건설하는 많은 고객들은 투자자가 토지 사용권 증서 발급 절차를 언제 진행할지 모르기 때문에 걱정하고 있습니다. 사진: PV

부 탄 빈(Vu Thanh Binh) 씨는 "부동산 거래 시 고객은 법률 조항, 특히 프로젝트의 법적 문서, 투자자의 역량, 미래 주택 개발을 위한 자본 매매 조건에 대한 규정을 명확히 이해해야 합니다. 이는 법적 지위가 불분명한 프로젝트에 참여할 때 발생할 수 있는 위험을 피하기 위한 것입니다."라고 조언했습니다.

그러나 실제로 투자자들은 국가의 관리 규정을 "회피"하기 위해 다양한 "꼼수"를 사용하고 있으며, 대부분 미래 주택의 매매나 자본 조달은 ​​"대출 계약", "예금", "협력 계약" 등의 개념을 가진 민사 거래를 통해 이루어집니다.Vu Thanh Binh 씨는 "국가 관리 기관은 이러한 형태의 거래를 관리할 근거가 없습니다"라고 덧붙였습니다.

탄호아 부동산 시장의 열기로 인해 부동산 상품은 항상 '신선한 새우'만큼 비쌉니다. 대부분의 프로젝트는 아직 "서류상"일 때부터 매각되어 많은 2차 투자자들의 손을 거쳤습니다. 그러나 건설부의 자료에 따르면 투자 승인을 받은 104개 프로젝트 중 건설부로부터 매수, 매각 또는 자본 조달이 가능하다고 통보받은 프로젝트는 30개에 불과해 불법적인 매매가 매우 빈번하다는 사실을 보여줍니다. 다행히 평판이 좋은 투자자를 만나, 동원된 자본을 올바른 목적에 사용하였고, 고객에게는 혜택이 보장되었습니다. 다른 프로젝트에 투자하기 위해 돈을 "받는" "악명 높은" 투자자를 만나는 경우, 부동산 상품을 받지 못하거나 나중에 문제에 직면하는 고객은 실제로 많은 결과를 초래합니다.

현재 고객들이 겪고 있는 문제, 특히 토지 할당 중복과 토지 사용권 증명서 발급 지연에 대해, Thanh Hoa 지방 변호사 협회의 Le Phuong Hoang Law Company Limited 이사이자 변호사인 Le Thi Phuong은 다음과 같이 조언합니다. 투자가자가 아직 매수자에게 토지 사용권 증명서를 발급하는 절차를 완료하지 않은 사실과 관련하여 두 당사자 간에 분쟁이 발생했을 가능성이 있습니다. 두 당사자가 협상하고 화해할 수 없는 경우, 구매자는 법원에 판매자를 상대로 소송을 제기하여 해결할 수 있습니다. 투자자가 희망사항을 등록하여 대출 계약을 체결하거나, 심지어 여러 고객과 매매 계약을 체결한 동일한 토지의 경우, 2017년에 개정 및 보완된 형법 제174조의 규정에 따라 재산을 사기적으로 횡령한 흔적이 있습니다. 이 경우 고객은 경찰수사기관에 접수 및 해결을 위한 요청서를 제출해야 합니다.

리포터 그룹

출처: https://baothanhhoa.vn/giao-dich-bat-dong-san-bang-hop-dong-vay-von-nguoi-mua-om-han-bai-cuoi-hieu-ro-phap-ly-han-che-rui-ro-217460.htm