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거래는 정체돼 있지만 하노이 아파트 매매가는 여전히 '점유'처럼 오르고 있다

Báo Dân tríBáo Dân trí18/11/2024

(댄 트리) - 전문가들은 아파트 가격의 지속적인 상승으로 사람들이 구매 계획을 일시적으로 중단했다고 분석합니다. 하지만 거래가 어려운 상황임에도 불구하고 아파트 매매가는 계속 상승하고 있습니다.


주택 가격 폭락 속 주택 구매자들 어려움

단트리 기자의 조사에 따르면, 지난 한 달 동안 하노이 아파트 매매가는 계속해서 상승세를 유지하고 있습니다.

빈홈 스마트 시티 프로젝트의 64m² 면적에 침실 2개가 있는 주택이 10월 중순에 약 42억 VND에 매물로 나왔습니다. 현재까지 이 아파트는 46억 VND까지 가격이 계속 상승하고 있습니다.

탕롱 1호 프로젝트에서는 87m² 면적에 침실 2개가 있는 아파트가 10월 초 57억 VND에 분양 공고되었습니다. 그러나 현재 이 아파트의 가격은 60억 VND로 인상되었습니다.

한 조사 기관의 자료에 따르면 하노이 전체 시장의 1차 아파트 평균 매매 가격은 2022년 초 1m²당 4,000만 동에서 올해 3분기에는 1m²당 약 7,200만 동으로 크게 상승했습니다.

특히, 이번 분기 신규 오픈 프로젝트의 평균 가격은 약 7,000만 VND/m²(부가세 및 관리비 제외)에 달했는데, 이는 이번 분기 신규 오픈 아파트 공급이 주로 고급 및 럭셔리 부문에 집중되어 시장 점유율이 100%에 달했기 때문입니다.

집을 사야 하는 남딘 (Nam Dinh) 출신 응우옌 반 응우(Nguyen Van Ngu) 씨는 지난 3개월 동안 가족이 남뜨리엠(Nam Tu Liem)과 하동(Ha Dong) 지역의 여러 아파트를 꾸준히 살펴보고 있다고 말했습니다. 응우 씨는 30억 동(VND)을 들여 약 65~70제곱미터(약 18~20평) 크기의 방 2개짜리 아파트를 구매할 계획이지만, 살펴볼수록 "아파트 가격의 늪"에 빠져 있는 것 같다는 생각이 듭니다.

"같은 미분양 아파트인데, 집주인이 제시한 가격이 이전보다 높습니다. 예를 들어, 하노이 남뚜리엠에 있는 미딘(My Dinh) 지역의 68m2 주택은 9월에 약 33억 VND에 매물로 나왔습니다. 집주인은 같은 집을 37억 VND에 매물로 내놓고 있습니다."라고 그는 말했습니다. 아파트 가격이 끊임없이 "춤추는" 가운데, 응우 씨는 주택 구매 계획을 잠시 중단하고 가격이 내려갈 때까지 기다리고 있습니다.

장성 출신 쩐 반 끄엉 씨의 말처럼, 지난 두 달 동안 그의 가족은 하노이의 여러 아파트 단지를 둘러보았습니다. 그런데 집주인이 제시한 아파트의 매매 가격이 점점 더 오르는 것을 보고 끄엉 씨는 충격을 받았습니다.

Giao dịch chững nhưng giá rao bán chung cư Hà Nội vẫn tăng như lên đồng - 1

일부 사람들은 주택 가격이 급등하자 주택 구매 계획을 중단했습니다(그림: 트란 캉).

10일 전, 끄엉 씨는 하노이 호앙마이구에 위치한 72m² 면적의 2베드룸 아파트 소유주로부터 43억 동(㎡당 6천만 동)에 매물을 제시받았습니다. 그러나 최근 아파트 소유주는 끄엉 씨에게 가격이 47억 동으로 인상되었다고 알려주었습니다.

"아파트 가격이 급등해서 지금 사야 할지, 아니면 안정될 때까지 기다려야 할지 고민입니다. 지금 사면 가격이 다시 내려갈 수도 있습니다. 이미 가격이 올랐으니까요. 안 사면 아파트 가격이 계속 오를까 봐 걱정입니다."라고 그는 말했습니다.

한 시장조사기관 자료에 따르면, 2021년 1분기 전국 아파트 평균 매매가는 ㎡당 3,500만 동(VND)이었습니다. 2024년 3분기에는 ㎡당 5,100만 동(VND)으로 상승했습니다. 4년 만에 아파트 가격이 45%, 연평균 10% 이상 상승한 것입니다.

아파트 가격이 왜 '과열'되는 걸까?

부동산 전문가 응우옌 꾸옥 안은 아파트 시장의 가격 급등에는 여러 가지 이유가 있다고 말했습니다.

첫째, 부동산 시장은 순환적입니다. 특히 아파트 가격은 회복기에 접어든 시장의 특성상 상승하고 있습니다. 앞서 본 연구진은 2024년 중반에 각 부동산 유형의 회복세를 예측했으며, 가장 먼저 회복될 유형은 주거용 부동산이 될 것으로 전망했습니다.

어려운 시기를 겪으면서 부동산 시장에 대한 투자자들의 심리는 매우 약해졌습니다. 투자 시 가장 큰 두려움은 부동산 가격 하락이 아니라 상품의 유동성 부족에 대한 두려움입니다. 따라서 투자자들은 이제 일정한 법적 지위와 현금 흐름, 그리고 최소한 아파트처럼 임대가 가능한 부동산을 찾고 있습니다.

두 번째 이유는 공급이 시장 수요를 충족하지 못하는 반면, 수요는 매우 크기 때문입니다. 예를 들어 하노이에서는 매년 약 10만~17만 채의 신규 아파트가 필요한데, 연초 공급량은 약 3만 채에 불과했고, 2023년에는 약 1만 채에 그칠 것으로 예상됩니다.

동시에 도시 지역의 인구 밀도는 매우 높습니다. 한국, 중국 등 일부 국가는 교통 시스템이 잘 갖춰져 있어 모든 성(省)과 도시로 편리하게 이동할 수 있지만, 사람들은 여전히 ​​주로 대도시에 거주하고 일합니다. 베트남도 예외는 아닙니다. 대도시에서 집을 사는 것은 결코 쉬운 일이 아닙니다. 인구가 더욱 집중됨에 따라 가격 수준을 낮추는 것은 매우 어렵습니다.

또한, 부동산 상품은 고가 부문에 점점 더 집중되고 있습니다. 2020년 초에는 고가 부문 이상(㎡당 5,500만 동 이상)이 전체 공급량의 약 6%에 불과했습니다. 올해 3분기에는 이러한 상품이 약 60%를 차지했습니다.

전문가에 따르면, 시장 공급이 부족한 상황에서 법적 문제를 해결하고 제품을 출시한 후 투자자들은 주로 중간 가격대 이상(㎡당 3,500만 VND 이상)에 집중하고 있습니다.

"프로젝트를 시작하는 데는 오랜 시간이 걸리고, 토지 가격은 매일 오르고 있기 때문에 투자자들이 중간 가격대에서 상위 가격대의 아파트를 출시하기로 결정하는 것은 논리적입니다."라고 Quoc Anh 씨는 말했습니다.

Giao dịch chững nhưng giá rao bán chung cư Hà Nội vẫn tăng như lên đồng - 2

하노이의 아파트 건물(사진: 즈엉땀).

세 번째 이유는 시장 심리입니다. 구체적으로, 아파트 가격이 크게 오르지 않았을 때는 사람들이 가격이 내려갈 때까지 기다리는 경향이 있습니다. 하지만 가격이 10~20% 정도 오르면, 가격이 계속 오를까 봐 모두들 서둘러 매수에 나섭니다. 이는 심리적인 충격을 가해 시장이 반등하는 결과를 초래합니다.

"사실, 지난 1년여 동안 부동산 시장이 매우 뜨거웠습니다. 아파트 가격이 떨어지기만을 기다리던 사람들이 조급해지기 시작한 것도 그 이유 중 하나입니다."라고 꾸옥 안 씨는 결론지었습니다.

베트남 부동산중개업협회(VARS) 회장 응우옌 반 딘은 최근 하노이를 중심으로 아파트 가격이 이례적으로 상승했다고 평가했습니다. 이러한 현상은 분명 이익집단의 영향을 받은 것으로 보이며, 경제 상황, 시장 상황, 그리고 국민들의 소득은 아직 회복되지 않았습니다.

"주택 가격이 오르고 있는데 거래가 전혀 없습니다. 이는 투자 그룹의 의도가 불분명한 속임수일 수도 있습니다." 딘 씨는 솔직하게 말했습니다.

그에 따르면, 이러한 이익 집단은 아파트 공급에 문제가 있기 때문에 가격 부풀리기 수법을 쓸 수 있다고 합니다. 최근 몇 년 동안 시장에는 투자 허가를 받을 신규 프로젝트가 하나도 없었습니다. 시장에 나와 있는 프로젝트는 대부분 오래된 프로젝트들이며, 매매가 반복되고 있습니다. 공급이 부족하고 품질도 좋지 않으며, 일반 시민과 저소득층을 위한 공급은 매우 적고, 상품 구조도 적합하지 않습니다.

또한, 신규 공급물 대부분이 높은 투자비와 토지비를 감수하고도 높은 수준으로 완공되고 있어 투자자들은 이전보다 높은 수익을 기대하고 있습니다. 따라서 1차 아파트 가격 하락은 매우 어렵습니다. 1차 아파트 시장의 높은 가격은 2차 아파트 시장의 가격 또한 급등하게 만들었습니다.

현재 아파트 가격이 올해 초부터 꾸준히 상승하면서 주택 구매자들의 심리는 점차 약해지고 있습니다.

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아파트 거래는 둔화됐지만 단기적으로는 감소하기 어려울 것으로 예상된다(사진: 트란 캉).

EZ Property의 팜 득 또안(Pham Duc Toan) 대표는 최근 하노이 지역 아파트 가격이 급등한 것은 수요와 공급의 차이 때문이라고 말했습니다. 현재까지 하노이 아파트 가격은 최고치를 넘어섰습니다.

그는 "저는 고소득 친구들이 있는데, 현재 아파트 가격을 보면 다들 너무 비싸고, 가치에 비해 가격이 맞지 않고, 접근하기가 매우 어렵다고 생각합니다."라고 말했습니다.

아파트 가격이 너무 높아서 많은 사람들이 가격이 합리적이지 않다고 생각하며 주택 구매 계획을 미루고 있습니다. 따라서 최근 아파트 유동성이 매우 낮습니다. 토안 씨는 지금부터 연말까지 아파트 가격이 더 이상 오르기는 어려울 것이라고 예측합니다. 하지만 가격을 낮춰서 빨리 팔아야 하는 사람들을 제외하고는 아파트 가격이 하락하기는 매우 어려울 것입니다.

응우옌 반 딘은 하노이 아파트 가격을 낮추려면 사회주택 건설 사업의 진행 속도를 높이기 위한 노력이 필요하다고 말했습니다. 계획 도구를 효과적으로 활용하고, 계획을 조정하며, 투자자들이 계획 수립 즉시 사회주택 사업을 추진할 수 있도록 더 많은 청정 토지 자금을 배정하는 등 공급을 적극적으로 규제해야 합니다.

장기적으로 아파트 가격, 특히 주택 가격 전반을 안정시키기 위해서는 국가의 적극적인 참여가 필요합니다. 특히, 교통 인프라 개발을 지속적으로 추진하고, 위성 지역에서 도심까지의 이동 시간을 단축하며, 교외 지역 공급을 통해 주택 가격을 낮춰야 합니다.


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출처: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/giao-dich-chung-nhung-gia-rao-ban-chung-cu-ha-noi-van-tang-nhu-len-dong-20241118023451755.htm

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