막대한 자본 압박과 지속 가능한 도시 개발의 필요성에 직면하여 대중교통 중심 도시 모델(TOD)이 핵심적인 해결책으로 여겨진다.
그러나 실제 구현 사례를 보면 이 모델이 실제로 효과적이려면 제도적 시스템을 빨리 완성하고, 호치민시가 TOD 모델과 연계된 현대적인 지하철 네트워크를 개발할 수 있는 여건을 조성해야 합니다.
병목 현상 식별
호치민시 계획 및 건축부에 따르면, 이 도시는 TOD 모델에 따른 시범 개발을 위해 지하철 1호선(벤탄-수오이띠엔), 지하철 2호선(벤탄-탐르엉) 및 순환도로 3호선을 따라 11개 지역을 지정했습니다.
이러한 지역은 모두 "압축된 도시 지역", 상업 서비스 센터, 사무실 및 고밀도 주택을 형성할 수 있는 잠재력을 가지고 있어 토지 가치를 극대화할 수 있습니다.
지금까지 호치민시 인민위원회는 제38호 결의안을 통과시켜 상기 개발 방향을 시행하기 위한 초기 법적 기반을 마련했습니다.
호치민시 계획건축국 기술인프라계획부 부국장 응우옌 탓 씨는 호치민시가 지하철 노선 주변의 토지 기금을 검토하고 있다고 밝혔습니다. 1호선(투득구, 롱빈구, 롱쯔엉구 등)을 따라 160헥타르가 넘는 토지가 있으며, 2호선 지하철역 주변 500~1,000m 구간을 검토하여 토지 자원을 효과적으로 활용하고 있습니다. 2번 및 3번 순환도로를 따라 조성되는 TOD 프로젝트도 2025년 말까지 착공을 위한 절차를 완료할 것으로 예상됩니다.
그러나 호찌민시 건설국에 따르면, TOD 시행은 통합된 법적 체계의 부재로 인해 많은 어려움에 직면하고 있습니다. 특히 토지, 계획, 교통, 재정착, 금융, 민관협력(PPP) 관련 규정이 동기화되지 않아 여러 단계, 여러 부서 및 지부를 거쳐야 하지만, 전체를 조율할 충분한 권한을 가진 중심 기관이 부족합니다.
대표적인 예로, 지하철 1호선의 많은 역이 현재 순전히 교통 기능만을 위해 건설되었으며, 상업 및 서비스 공간과 통합되거나 주변 도시 지역과 동기적으로 연결되지 않은 것입니다. 이는 TOD 모델의 핵심 요구 사항입니다.
한편, TOD는 이후 계획에 포함되었기 때문에 부지 정리 비용이 높고 일관성이 부족하여 구현이 어려워졌습니다.
이 문제를 해결하기 위해 호치민시 인민위원회는 정부가 토지법 및 도시계획법 관련 여러 규정을 연구하고 보완할 것을 제안했습니다. 호치민시는 구체적인 건축 밀도, 토지 이용 계수, 인구 목표 및 복합 기능을 갖춘 TOD 구역을 명확하게 설정하고 토지 취득 절차를 단축하는 방안을 제안했습니다.
특히, 교통 인프라에 투자할 때 증가된 토지 가치를 회수하는 메커니즘(토지 가치 포착)을 추가하여 지하철 및 공공 인프라에 대한 재투자를 위한 자원을 창출하는 것이 제안되었습니다.
호치민시가 제안한 중요한 해결책 중 하나는 대중교통 축을 우선시하는 방향으로 도시 계획 시스템을 조정하는 것입니다.
이에 따라 지하철역을 중심으로 반경 300~500m 이내의 지역을 대상으로 건축물 높이를 높이고, 토지이용계수를 높이며, 다기능단지 개발을 촉진하는 방안을 연구할 예정이다.
지하철 2호선과 BRT(버스 고속 교통) 1호선을 따라 투득, 떤끼엔, 딴타오 등의 지역은 주민과 기업을 유치할 수 있는 위성 도시 중심지로 개발될 예정입니다.
특수 메커니즘 완성
TOD 프로젝트는 지하철 노선 주변 토지 자금을 효과적으로 활용할 수 있는 메커니즘이 구축되어야만 실현 가능합니다. 따라서 호찌민시는 역 주변 지역에 경매, 장기 토지 임대, 민관협력사업(PPP) 형태의 투자를 유치하여 교통 인프라 개발을 위한 재원을 마련할 계획입니다.
호찌민시는 또한 주차료, 교통 체증 완화 수수료, 토지 개발 및 역 주변 상업 서비스 수입에 중점을 둔 도시교통개발기금 설립을 정부에 제안했습니다. 이 기금은 지하철 및 BRT 노선 건설을 위한 자본금 보충에 사용될 예정입니다.
또한 호찌민시는 부처 및 지사 간 중복 문제 해결을 위해 토지 기금 조정, 관리 및 투자 유치를 담당하는 TOD 개발 기관을 설립할 것을 제안했습니다. 이 기관은 또한 기업들이 정보에 쉽게 접근할 수 있도록 계획 데이터와 TOD 지도를 공개할 것입니다.
재무부는 호치민시 개발을 위한 여러 가지 구체적인 메커니즘과 정책의 시범 실시에 관한 국회 결의안 제98/2023/QH15호의 여러 조항을 개정 및 보완하는 국회 결의안 초안에 대한 정부 제출에서, 해당 초안은 전략적 투자자에 대한 조건에 대한 정책을 개정 및 보완하고, 프로젝트 등록 및 투자자 선정 절차를 간소화하며, 인프라 프로젝트에 대한 투자 인센티브 규정을 보완하는 데 중점을 두고 있다고 밝혔습니다.
이 초안의 새로운 요점은 호치민시가 지방 계획, 도시 계획, 국가 부문 계획, 기술 및 전문 계획 중 하나를 기반으로 평가, 투자 정책 승인, 프로젝트 승인, 투자자 선정 및 투자 등록증 발급 시 계획과의 적합성을 평가할 수 있도록 허용하는 것입니다.
또한 도시는 국가토지이용계획에 따라 할당된 토지이용목표 외에도 도시 내 토지이용목표를 결정할 수 있어 도시기반시설 개발 요구 사항을 준수할 수 있습니다.
또 다른 중요한 점은 정관 자본금, 총자산, 투자 경험에 대한 "엄격한 기준"을 프로젝트에 기여한 지분 비율로 대체한다는 제안입니다. 이러한 조정은 국제적 관행에 부합하며, 전략적 투자자를 유치할 수 있는 여건을 조성합니다.
동시에 전략적 투자자를 선정하는 과정과 절차가 간소화되어 투자, 입찰 및 PPP에 관한 법률과의 투명성과 일관성이 보장됩니다.
특히, 투자자들이 세부적인 구역 계획을 독립적으로 수립하고 조정할 수 있는 권한을 부여하는 것... 이는 TOD와 같은 대규모 투자 프로젝트를 시행하는 데 있어 가장 큰 병목 현상을 제거하는 솔루션으로 여겨진다.
부이쑤언꾸엉 동지, 호치민시 인민위원회 부위원장:
장애물을 동기적으로 제거하기 위한 지원
호치민시는 중요한 단계에 있으며, 대중교통 시스템과 연계하여 도시 공간을 재구조화할 수 있는 기회를 활용하기 위한 획기적인 솔루션이 필요합니다.
11개 TOD 지점의 시범 운영은 중요한 단계이지만, 성공을 위해서는 호치민시가 중앙 정부에서 법적, 토지적, 재정적 메커니즘적 장애물을 동시에 제거할 것을 지원할 것을 권고합니다.
동시에 시는 통일되고 효과적인 이행을 보장하기 위해 조직 구조를 개선할 것입니다.
건축가 응오 비엣 남 손 박사:
TOD 개발의 세 가지 획기적인 발전
TOD 모델을 실현하기 위해 호찌민시는 세 가지 획기적인 진전을 이루어야 합니다. 토지 메커니즘, 토지 가치 평가, 민관협력사업(PPP), 지하철역의 상업적 활용을 포함한 통합적인 법적 체계 구축, 강력한 조정 권한을 가진 TOD 전문 기관 설립, 우선순위 로드맵에 따른 지하철 개발, 대중교통 인프라 구축이 도시 계획보다 먼저 또는 병행되도록 하는 것입니다.
특히, 이 도시는 PPP를 확대하고, 민간 및 국제 투자를 유치해야 하며, 확장에 앞서 투덕구에서 일부 TOD 클러스터를 시범적으로 운영하는 것을 우선시해야 합니다.
부교수, VU ANH TUAN 박사, 교통 및 운송 연구 센터 소장(베트남-독일 대학교):
유능한 전문기관을 설립한다
많은 국가에서는 중앙집중화된 권력 모델을 갖춘 도시 개발-대중교통 기관을 설립하여 현재처럼 별도의 부서나 사무실에 지나치게 의존하지 않고도 토지, 투자 및 계획 절차를 신속하게 처리할 수 있게 되었습니다.
따라서 TOD를 효과적으로 시행하기 위해 호치민시는 토지, 투자, 계획 및 전반적 감독과 관련된 절차를 신속하게 해결할 수 있는 충분한 권한을 가진 전문 기관을 조속히 설립해야 합니다. 동시에 품질과 진행을 보장하기 위해 국제 전문가와 컨설턴트를 초대해야 합니다.
출처: https://www.sggp.org.vn/hoan-thien-khung-the-che-de-tphcm-but-pha-bai-5-khoi-thong-nguon-luc-ha-tang-post826077.html
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