사회주택 투자 절차는 상업용 주택보다 '몇 배' 더 어렵다
호치민 시 부동산 협회(HoREA) 회장인 레 황 짜우 씨에 따르면, 도시 지역, 특히 산업화율이 높은 중앙 도시와 지방에서 사회 주택에 대한 수요가 매우 크지만, 일부 지역에서 발생했던 것처럼 '미판매' 사회 주택 상황을 피하기 위해 각 지역 주민의 요구에 맞는 사회 주택 유형을 개발하기 위한 신중한 연구가 필요하다고 합니다.
상업용 주택 사업을 건설하기 위한 투자 절차는 "한번만 어려워도" 되지만, 사회주택 사업은 "두 배나 어렵다".
상업용 주택 건설 사업의 투자 절차가 "1단계 어려움"인 반면, 사회주택 사업은 "2단계 어려움"으로 인해 전국적으로 2016~2020년 사회주택 개발 계획의 시행 성과는 약 41%에 그쳤습니다.
특히 호치민시는 계획의 75%를 달성했지만, 실제 공급량은 사회주택 1만5000호(연평균 3000호)에 그쳐 사회주택에 대한 엄청난 수요를 충족시키지 못했다.
“2021~2023년 동안 전국은 38,128세대의 아파트를 갖춘 72개 사회주택 사업만 완공했으며, 2021~2025년 5개년 계획의 아파트 446,000세대의 약 9%에 불과합니다.
그 중 호치민 시는 623세대의 아파트를 갖춘 2개의 사회주택 프로젝트만 완료하고 사용 중(2016~2020년 기간에서 이전)이고, 4,996세대의 아파트를 갖춘 7개의 사회주택 프로젝트는 건설에 착수했지만, "법적 문제"로 인해 건설을 실행하는 것이 거의 불가능하다고 차우 씨는 말했습니다.
어려움을 극복하고 사회주택 공급을 늘리기 위한 9가지 해결책
HoREA는 사회주택 공급을 늘리고 "어려움을 해소하고 사회주택 사업 시행을 촉진"하기 위해 여러 가지 해결책을 제안했습니다.
HoREA는 사회주택 아파트 공급을 늘리기 위해 사회주택 프로젝트의 어려움을 해소하고 시행을 촉진하기 위한 여러 가지 해결책을 제안했습니다.
첫째, 협회는 전국의 모든 사회주택 프로젝트와 상업용 주택 프로젝트에 대해 "투자자 승인과 동시에 투자 정책 승인" 절차를 즉시 폐지할 것을 제안하면서, 기획투자부가 법령 31/2021/ND-CP 제31조 7항 c호를 수정 및 보완하도록 정부에 제출하는 것을 고려할 것을 제안했습니다.
둘째, 법령 31/2021/ND-CP 제31조 7항 c호와 법령 30/2021/ND-CP 제1조 3항을 개정 및 보완하여, 협회는 건설부가 지방자치단체 건설부(기획 및 건축부)에 “투자자 승인과 동시에 투자 정책 승인”을 받은 사회주택 프로젝트(및 상업용 주택 프로젝트)의 1/500 규모로 세부 계획을 평가 및 승인하도록 지시할 것을 제안합니다. 이는 국회 결의안 98/2023/QH15 제6조 3항 b호에 따라 “건설 투자를 위한 타당성 조사 보고서를 작성하고 프로젝트의 다음 단계를 실행하기 전에 법률 규정에 따라 구역 계획 및 세부 계획이 승인되거나 조정 승인을 받아야 한다”고 규정되어 있으며, 협회는 이를 법령 31/2021/ND-CP 제31조 7항 c호에 추가할 것을 제안했습니다. 법령 31/2021/ND-CP의 31항 및 법령 30/2021/ND-CP의 제1조 3항.
셋째, 사회주택 개발을 위한 토지자금과 관련하여 협회는 지방자치단체가 2023년 입찰법의 규정에 따라 사회주택 사업에 대해 "토지를 활용한 사업 시행을 위한 투자자 선정 입찰"을 실시하여 유능한 투자자를 선정하고 사회주택 개발을 위해 계획된 "공공토지자금(청정토지)"을 효과적으로 활용하고, 기존의 토지자원 "낭비" 현상을 극복할 것을 권고합니다.
넷째, 사회주택 정책 시행을 위한 우선 신용 재원과 관련하여, 협회는 국회 상임위원회가 사회주택 정책 시행을 위해 중기 국가 예산 자본을 배정하고, 사회정책은행의 "재자본화" 또는 국가은행이 사회주택 우선 신용 정책 시행을 위해 지정한 4개 상업은행(비엣틴은행, 비엣콤은행, 아그리뱅크, BIDV)에 "금리 지원"을 제공할 것을 제안합니다. 2015년부터 2020년까지 사회주택 정책 시행을 위한 중기 국가 예산 자본 부족으로 인해, 사회주택 프로젝트 투자자와 구매자 및 임차인은 2014년 주택법 조항에 따라 사회주택 우선 신용 정책의 혜택을 거의 받을 수 없었습니다.
다섯째, 협회는 사회주택 사업 시행에 더 많은 투자자가 참여하도록 장려하고 유치하기 위해 사회주택 사업 투자자에 대한 우대 정책을 보완하거나 확대할 것을 제안했습니다.
여섯째, 상업주택 프로젝트 투자자가 프로젝트 토지기금의 일부(토지기금의 20%)를 사회주택 개발을 위해 비축해야 하는 의무에 대한 "과도기적 처리"가 "부적절하고 어렵다". 법령 100/2015/ND-CP에 따르면 10헥타르 이상의 프로젝트는 프로젝트 내에 사회주택을 건설해야 하며, 10헥타르 미만의 프로젝트는 투자자가 프로젝트 내에 사회주택을 건설하거나 동일한 가치의 사회주택 기금을 교환하거나 현금으로 지불할 수 있다.
일곱째, 협회는 건설부가 정부와 관계 당국에 각 지역의 실정에 맞춰 "자가 주택 건축 또는 개·보수 시 주택 지원 정책" 혜택을 받을 수 있도록 "임대인"이라는 항목을 추가하는 방안을 검토할 것을 권고합니다. 이는 이 항목이 근로자, 노동자, 그리고 이민자들을 위한 더욱 질 높은 주택 공급 문제 해결에 매우 중요한 기여를 했기 때문입니다. 동시에, 협회는 재무부가 정부와 관계 당국에 임대인에게 소득세의 "고정세"인 5%/소득세율을 적용하는 방안을 검토할 것을 권고합니다. 이는 더욱 합리적인 조치입니다.
여덟째, 협회는 건설부가 2023년 5월 19일자 결정 제510/QD-BXD호 "2022년 건설 공사 투자자본 비율 및 공사 구조 요소의 총 건설 가격 발표"를 "사회주택 건설 투자자본 비율"로 개정하여 상업용 주택의 "건설 공사 투자자본 비율"과 동등하도록 할 것을 제안합니다. 결정 510/QD-BXD에 따른 사회주택의 "건설 공사 투자자본 비율"은 같은 유형의 상업용 주택의 "건설 공사 투자자본 비율"의 76%에 불과하기 때문에 불합리하며, 국민이 국가의 사회주택 정책에 대한 안전과 신뢰를 느낄 수 있도록 사회주택 건설의 질을 향상시킨다는 목표를 달성하지 못합니다.
아홉째, 협회는 건설부가 각 부처, 지부 및 유관 기관과 협력하여 "농촌 지역의 빈곤층 및 빈곤층 가구를 위한 주택 수리 및 신축 대출을 위한 신용 정책을 연구하고 공표"하여 정부의 2024년 1월 5일자 결의안 01/NQ-CP를 이행하고, 각 성 및 중앙 직할시가 2024년 지역 사회 주택 개발 계획 목표를 성공적으로 이행하도록 지도하고 지원할 것을 제안했습니다.
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