부동산 인수합병은 어떤 방향으로 나아가야 할까요?

TPO - 오늘날 부동산 인수합병 시장에서 부족한 것은 단순히 토지 보유량이나 현금 흐름만이 아닙니다. 투자자들은 자신들의 권리와 의무를 명확히 이해하고, 그러한 권리가 오랜 기간 동안 보호될 수 있을지 확신할 때 비로소 장기적인 투자를 위한 준비가 된 것입니다.

중복되는 규정

베트남 투자활동 법률정책연구컨설팅협회 회장인 쩐손부 씨는 "베트남 부동산 프로젝트의 양도, 자본 출자 및 투자와 관련된 금융 활동 법률" 세미나에서 부동산 시장이 상당한 변동기를 거친 후 강력한 구조조정이 필요하다고 강조했습니다.

트란 손 부 씨가 세미나에서 강연했습니다.

부 씨에 따르면, 프로젝트 이전, 자본 출자 및 자금 조달 활동과 관련된 법적 틀을 완비하는 것은 기업이 어려움을 극복하는 데 도움이 될 뿐만 아니라 보다 투명하고 안전하며 지속 가능한 투자 환경을 조성하는 데에도 기여할 것입니다.

"시장은 국가, 기업, 투자자의 정당한 권리를 보장하는 동시에 새로운 개발 단계에서 토지 자원 이용의 효율성을 향상시키기 위해 명확하고 일관된 법적 틀을 필요로 합니다."라고 부 씨는 말했습니다.

한편, 부이 당 둥 전 국회 재정예산위원회 부위원장은 새로운 규정이 사업 양도 과정의 투명성을 높이고 시장 재편을 위한 법적 기반을 마련하며 국내외 투자 자본 유치에 기여했다고 평가했습니다.

그러나 둥 씨는 토지법, 투자법, 주택법, 부동산사업법 간의 중복되는 규정이 여전히 주요 병목 현상으로 작용하고 있다고 지적했습니다. 소유권 이전이나 구조 조정이 필요한 프로젝트조차도 관할 당국의 법 적용 방식 차이로 인해 처리 기간이 길어지는 경우가 많다는 것입니다.

따라서 둥 씨는 금융기관이 보증인 역할을 하거나 에스크로 계좌를 설정할 수 있는 메커니즘을 연구할 것을 제안했습니다. 이렇게 하면 구매자의 자금이 판매자를 대신하여 국가에 납부해야 할 토지세 납부에 직접 공제될 수 있습니다. 이 해결책은 이전 투자자의 세금 미납으로 인해 중단된 프로젝트를 재개하는 데 도움이 될 뿐만 아니라 국가가 세금을 정확하고 완전하게 징수할 수 있도록 보장합니다.

동시에 부동산투자신탁(REIT)과 사모펀드 개발을 위한 법적 틀을 신속히 마련해야 합니다. 이러한 펀드들은 전문적인 매수자로서 지분 이전을 통해 분산된 프로젝트들을 통합하여 견고한 재정적 기반을 제공하고, 은행 대출에 대한 과도한 의존도를 줄여줄 것입니다.

동나이 성의 한 프로젝트가 인수합병을 통해 확보한 부지에서 건설을 시작했습니다.

"이전 후 행정 절차를 간소화해야 합니다. 투자 증명서와 토지 소유권 증명서의 투자자 변경 절차를 원스톱으로 처리하여 대기 시간을 단축하고 자본이 프로젝트 재건에 더 빨리 투입될 수 있도록 해야 합니다."라고 둥 씨는 말했습니다.

우리는 어떻게 해야 할까요?

마찬가지로 호치민시 부동산협회 회장인 레 호앙 차우 씨는 현재 정치권 전체가 사업 추진에 대한 장애물을 제거하기 위해 매우 적극적으로 나서고 있다고 말했습니다. 그러나 소유권을 전부 또는 일부 이전하려는 사업자가 재정적 의무를 이행해야 한다는 규정이 사업 운영에 어려움을 초래하고 있다고 지적했습니다.

기업들은 깨끗한 토지를 확보하기 위해 막대한 자본을 투자해야 합니다. 하지만 사업 착수 시점에 이르러서는 자금이 고갈되는 경우가 많은데, 이는 대출 자격 요건으로 토지 소유권 증명서 제출이 필수적이기 때문입니다. 따라서 많은 투자자들이 사업을 조기에 매각할 수밖에 없는 상황에 놓입니다.

그러나 사업 양도에 어려움이 발생할 경우, 기업들은 회사 지분을 양도하는 방식으로 법망을 피해가는 경우가 있습니다. 이 경우 사업의 "핵심"이 바뀌게 되고, 새로운 소유주는 사실상 사업의 매수자가 되는 셈입니다. 법적으로 회사 지분 양도 자체가 금지되어 있지 않기 때문에 이러한 편법 자체는 본질적으로 잘못된 것은 아니지만, 향후 몇 가지 위험을 수반할 수 있습니다.

태국 관광청(TAT) 법률사무소의 대표 변호사인 쯔엉 안 투에 따르면, 부동산 인수합병(M&A)은 더 이상 단순히 자산을 이전하는 것에 그치지 않고, 많은 경우 프로젝트의 법적 틀 전체를 이전하는 것으로 변모했습니다. 이러한 이유로 법적 측면이 자본 유입의 첫 번째 걸림돌이 되고 있습니다.

기업이 프로젝트 전체 또는 일부의 소유권을 이전하기 전에 재정적 의무를 이행하도록 요구하는 규정이 기업들에게 어려움을 야기하고 있습니다.

"이전에는 금융기관들이 주로 담보 가치에 관심을 가졌지만, 이제는 토지 사용권이 어떻게 취득되었는지, 재정적 의무가 어느 정도 이행되었는지, 해당 프로젝트에 공공 자산이 포함되는지, 그리고 법적 환경 변화에도 해당 재산권이 안정적으로 유지될 수 있는지 여부를 알고 싶어 합니다."라고 변호사 투는 말했다.

따라서 인수합병 실사 과정에서 법적 위험은 거래 가치에 직접적으로 반영됩니다. 복잡한 법적 이력을 가진 프로젝트는 더 큰 폭의 할인이 적용될 것입니다. 재정적 의무를 아직 이행하지 않은 프로젝트는 자금 조달에 더 오랜 시간이 걸릴 것입니다. 법적 이력이 불분명한 프로젝트는 더욱 엄격하고 장기적인 실사 과정을 거치게 될 것입니다.

투 씨에 따르면, 현재 시장에 부족한 것은 토지나 현금 흐름이 아닙니다. 투자자들은 자신들의 권리와 의무를 명확히 이해하고, 그러한 권리가 오랜 기간 동안 보호될 수 있을지 확신할 때 비로소 장기 투자를 위한 준비가 된 것입니다.

"바로 이러한 이유로 부동산 인수합병 시장에서 가장 중요한 이슈는 더 이상 토지 소유권 경쟁이 아니라, 보다 투명하고 안정적이며 신뢰할 수 있는 부동산 권리 체계를 구축하는 것입니다. 이것이 오늘날 베트남 부동산 시장에서 일어나고 있는 가장 심오한 변화입니다."라고 투 변호사는 말했다.

출처: https://tienphong.vn/huong-di-nao-cho-ma-bat-dong-san-post1847834.tpo