하노이 아파트 가격 상승세 둔화 어려움

하노이 의 아파트 가격은 지난 1년 동안 20~30% 상승했습니다. 아파트 가격은 가까운 미래에도 계속 상승할 것으로 예상됩니다.

 

하노이 아파트 가격이 급등하고 있으며 앞으로도 계속 상승할 것으로 예상됩니다. 사진: Thanh Vu

가격은 계속해서 새로운 최고치를 경신하고 있습니다

2024년 1분기 기준 하노이 신축 아파트 평균 가격은 ㎡당 5,600만 동입니다. CBRE에 따르면, 이 수치는 전년 동기 대비 19% 상승했습니다. 하지만 실제로는 훨씬 더 큰 폭으로 상승할 수 있습니다.

예를 들어, 2023년 마스터리 웨스트 하이츠 프로젝트의 아파트는 중개업자들에 의해 m²당 5,100만 동에 매물로 공고되었지만, 현재는 m²당 6,200만 동(22% 상승)으로 인상되었습니다. 또 다른 프로젝트인 문라이트 1 안락(Moonlight 1 An Lac)은 작년 m²당 약 3,000만 동에 불과했지만, 현재는 m²당 5,000만 동(67% 상승)으로 급등했습니다.

1차 시장에서도 아파트 가격은 계속해서 새로운 정점을 찍었습니다. 로열 시티 아파트 가격은 약 1년 만에 m²당 4,700만 동에서 m²당 6,300만 동으로 34% 상승했습니다. 법적 분쟁에 휘말린 HH1 린댐 프로젝트조차 m²당 2,400만 동에서 m²당 3,100만 동으로 29%나 급등했습니다.

"아파트 가격 하락을 기대하는 것은 불가능합니다." 이는 센 그룹 이사회 부회장인 팜 탄 훙(Pham Thanh Hung) 씨가 아파트 부문에 대한 토론에서 한 발언입니다.

헝 씨뿐만 아니라 많은 전문가와 기업 리더들도 투자자들이 가까운 미래에 제품 가격을 낮추기 어려울 것이라는 의견에 동의합니다.

아파트 가격 하락을 기대하는 것은 불가능하다

Cen Group Corporation 이사회 부회장 Pham Thanh Hung 씨

베트남 부동산중개인협회(VARS)에 따르면, 아파트 가격이 높은 이유 중 하나는 공급 부족입니다. 매물을 보유한 투자자들은 이 시기를 틈타 매매가를 올려 수익을 극대화했습니다. 또한, 토지 사용료, 건축 자재 가격, 인건비 등 투입 비용도 상승하여 주택 가격이 "침체"되기 어렵게 만들고 있습니다.

또한, m²당 5,600만 동(VND)의 평균 가격은 부문별 구조의 큰 차이에 기인합니다. CBRE에 따르면 올해 하노이에서는 1만 2천 채의 신규 아파트가 분양될 것으로 예상되며, 이는 2023년 대비 약 20% 증가한 수치입니다. 그러나 공급은 고급 아파트 부문에만 집중될 것으로 예상됩니다. 반면, 저가 아파트 부문은 거의 "멸종"될 것으로 예상됩니다. 이로 인해 평균 아파트 가격은 2023년 대비 10% 상승할 수 있습니다.

다우투 신문 기자들과의 인터뷰에서 한 재계 관계자는 투자자들이 항상 고급 또는 중급형 프로젝트를 우선시한다고 말했습니다. 저가 인기 프로젝트보다 수익이 훨씬 높기 때문입니다. 아파트 가격이 상승하더라도 시장의 변동성에도 불구하고 이 부문의 흡수율은 여전히 ​​매우 높습니다. 따라서 투자자들은 여전히 ​​m²당 4천만 동 미만의 아파트를 출시할 충분한 "동기"를 갖고 있지 않습니다.

아파트 건물을 '냉각'하는 방법을 찾으세요

신규 프로젝트 부족은 아파트 시장의 "열풍"의 원인입니다. 이러한 부족 현상의 주요 원인은 법적 문제입니다. 부 딘 안 박사에 따르면, 이러한 문제가 부동산 업계 어려움의 70%를 차지합니다.

아파트 시장의 "질병 감지"를 위해 총리실 실무팀은 하노이 인민위원회 및 여러 부동산 업체와 직접 협력하여 어려움과 법적 문제를 파악하고 해결했습니다. 이러한 노력은 부분적으로 결실을 맺어 시내 404개 프로젝트가 장애물 없이 완료되었습니다. 그러나 하노이에는 아직 246개 프로젝트가 "진행 중"이며, 처리 대기 중입니다.

여기서 멈추지 않고, 관리 기관과 사업체들은 여전히 ​​토지 가치 평가 문제로 골머리를 앓고 있습니다. 많은 사업체들이 가치 평가 작업에 참여하기를 주저하거나, 지연시키거나, 심지어는 회피하기도 하는데, 이는 부지 정리 및 프로젝트 개발 과정에 의도치 않은 영향을 미치고 있습니다.

국회 상임위원회 제31차 회의에서 많은 대의원들은 일부 평가회사가 위법행위로 처리되는 것을 보고 업계의 많은 사업자들이 위험을 두려워하여 토지가격 평가를 거부하는 실정을 반성했습니다.

부문별 구조 측면에서, 2021년부터 2030년까지 전국적으로 100만 가구의 사회주택을 개발한다는 계획은 저비용 부문을 부동산 시장에 다시 끌어올리기 위한 정부의 과감한 조치입니다. 그러나 이 계획의 시행 진척 상황은 우려스럽습니다. 건설부에 따르면, 하노이는 2024년 사회주택 등록 건수가 가장 적은 지역 중 하나로, 호찌민시의 3분의 1 수준인 1,181세대에 불과합니다.

빈홈즈, 비글라세라, 호앙꽌 등 여러 대형 부동산 회사 경영진에 따르면, 사회주택 건설 투자 승인 절차는 상업용 주택 프로젝트보다 훨씬 복잡하고 시간이 더 오래 걸립니다. 반면, 기업이 얻는 최대 이익은 10%에 불과합니다.

위의 모든 어려움은 정책의 미흡에서 비롯된 것임을 알 수 있습니다. 이러한 이유로 총리는 각 부처에 2024년 토지법이 예상보다 6개월 앞당겨 7월 1일부터 시행될 수 있도록 구체적인 지침서를 긴급히 마련하여 국회에 제출하도록 지시했습니다. 주택법과 부동산사업법은 2025년 1월 1일부터 정식 시행될 예정입니다.

뿐만 아니라 하노이는 주택 문제 해결을 위한 자체적인 방안을 모색하고 있습니다. 도심 토지 자금 고갈을 고려하여, 시 인민위원회는 2021년부터 2030년까지의 수도 계획 사업과 2050년을 목표로 하는 계획을 승인했습니다. 특히 4개 하부 도시를 건설한다는 방향은 주목할 만합니다.

이 계획은 지방 정부가 기술 및 사회 기반 시설 개발을 가속화하여 사람들이 이주하도록 유치할 수 있도록 구체적인 메커니즘과 정책을 만들 것입니다. 도심 수요가 감소하면 아파트 가격 수준은 시장의 수요와 공급에 따라 조정될 것입니다.

하지만 세빌리스에 따르면, 가까운 미래에 하노이는 2023년부터 2025년까지 약 7만 300호의 주택 부족을 겪을 것으로 예상됩니다. 이러한 상황이 해결되지 않으면 아파트 가격 하락을 기대할 수 없습니다.

출처: https://baodautu.vn/batdongsan/kho-ham-da-tang-gia-chung-cu-tai-ha-noi-d214245.html