목표는 아직 멀다

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올해 4월 초, 쩐 홍 하 부총리 는 총리령 338/QD-TTg에 서명하여 "2021년부터 2030년까지 저소득층과 산업단지 근로자를 위한 사회주택 아파트 최소 100만 채 건설에 투자" 프로젝트를 승인했습니다.

이 프로젝트의 목표는 2030년까지 각 지자체에서 총 1,062,200호의 아파트를 완공하는 것입니다. 이 중 약 428,000호는 2021년부터 2025년까지, 약 634,200호는 2025년부터 2030년까지 완공될 예정입니다.

경제 - 사회주택 100만호 건설 프로젝트, 목표는 아직 멀다 — 전국적으로 20,210세대의 아파트를 갖춘 46개의 사회주택 사업만 완공되었으며, 이는 계획의 4.7%에 해당합니다. (사진: VARS)

이 프로젝트는 사회주택 공급이 심각하게 부족하여 근로자 실제 수요의 약 20%만 충족하는 등 현실의 시급한 요구를 충족하는 것을 목표로 합니다. 동시에, 현금 흐름 정체, 시장 어려움, 잠재적 위험 등 부동산 사업체에 대한 "구제" 솔루션이기도 합니다.

또한, 이 부문의 공급을 해결하는 것은 수급 불균형 문제를 해결하는 '열쇠'가 될 것이며, 어려움을 해소하고 안정적이고 건강한 부동산 시장을 발전시키는 데 기여할 것입니다.

지난 수년간 당과 국가는 국민, 특히 저소득층과 산업단지 근로자들의 주택 수요에 항상 관심을 기울이고 이를 최우선 과제로 삼아 왔습니다. 정부와 각 기관은 기업의 개발 참여를 유도하기 위해 다양한 정책을 지시하고 발표했으며, 정책 시행을 통해 목표와 요건을 달성하는 데 필요한 문제들을 신속하게 해결했습니다. 그러나 일부 지역에서는 정책 시행에 여전히 많은 제약이 있어 시행 결과에 부정적인 영향을 미치고 있습니다.

특히 사회주택과 노동자주택 개발에는 여전히 일부 어려움과 장애가 존재하여 실행 과정에 어려움을 겪고 있으며, 사회주택 공급이 여전히 '부족'한 실정이다.

목표에서 멀리 떨어져

2011~2020년 국민주택개발전략을 시행한 지 10년이 넘었지만, 전국적으로 도시지역 사회주택 건설사업은 307건에 불과하며, 주택수는 약 15만7,100호로 계획의 41.7%에 불과합니다.

정부는 2021년부터 2030년까지 "2021년부터 2030년까지 저소득층과 산업단지 근로자를 위한 사회주택 최소 100만 호 건설 투자"를 승인했습니다. 그러나 2021년부터 2025년까지의 절반 이상이 이미 지나갔고, 전국적으로 저소득층과 산업단지 근로자를 위한 사회주택 사업은 20,210호 규모로 46개 사업만 완료되어 계획의 4.7%에 불과합니다.

경제 - 사회주택 100만호 건설 사업: 목표는 아직 멀다(그림 2). — 사회주택은 항상 수요가 많고, 즉각적인 현금 흐름을 창출할 수 있으며, 기업을 위한 "구제" 솔루션인 부동산 유형입니다. (사진: VARS)

아직 목표치에는 한참 미치지 못하지만, 국가가 절차, 정책, 재정 등을 우선적으로 처리하고 철폐하도록 긴밀히 지시하고, 사업체들이 적극적으로 협조하면서 사회주택 개발 속도가 더욱 긍정적으로 진행되고 있으며, 점점 더 많은 사업이 허가를 받고, 시행되고, 완료되고 있습니다.

이에 따라 건설부 발표에 따르면 2021년 전국에 완공된 아파트는 3,046채, 분양 가능한 아파트는 2,127채에 불과했지만, 2022년에는 완공된 아파트는 6,196채, 분양 가능한 아파트는 8,245채로 2배, 4배로 늘어났습니다.

동시에 건설부 자료에서도 지방 자치 단체들이 "참여"하기 시작했다는 징후가 나타났습니다. 2021년과 2022년에는 전국적으로 약 6,000세대 규모의 아파트 건설 사업이 매년 9건에 불과했지만, 2023년 3분기에만 전국적으로 12,679세대 규모의 아파트 건설 사업이 12건이나 투자 승인을 받았습니다.

정책 '지원'에 대한 기대

VARS는 정책적 "지원"을 통해 사회주택 개발이 더욱 긍정적인 결과를 가져올 것으로 예상합니다. 특히, 최근 통과된 주택법(개정)은 구매자와 투자자의 사회주택 개발에 대한 "어려움을 해소"하는 여러 새로운 규정을 담고 있어, 사회주택 개발에 대한 매력을 높이고 더 많은 기업의 참여를 유도할 것으로 예상됩니다. 또한, 주택 구매 능력과 자격을 갖춘 저소득층의 사회주택 접근성을 높일 것으로 기대됩니다.

새로운 주택법에 따르면, 사회주택을 개발하는 투자자들은 유연한 메커니즘을 갖춘 일련의 "실질적인" 인센티브를 받게 됩니다. 구체적으로, 사회주택 부지의 20% 할당은 각 지자체의 계획 수립 책임 하에 이루어집니다.

이 규정은 투자자를 위한 사회주택 개발을 위한 토지 기금이라는 현재의 문제를 해결할 뿐만 아니라, 사람들의 요구와 미래의 사회경제적 개발 방향에 대한 정보를 이해함으로써 지방자치단체가 주택 개발 정책을 갖고 실제로 적합한 토지 기금을 할당할 수 있기 때문에 주택 구매자에게도 이익이 됩니다.

동시에 사회주택 사업 투자자는 사업 대상 토지 면적 전체에 대해 토지 이용료 및 토지 임대료가 면제됩니다(사업, 상업 및 서비스 시설 건설에 투자하는 토지 면적, 상업용 주택, 사업 총 면적의 최대 20%를 차지하는 토지 면적 제외). 따라서 토지 가격 결정 절차, 면제 토지 이용료 및 토지 임대료 계산, 토지 이용료 및 토지 임대료 면제 요청 절차를 거칠 필요가 없습니다.

이를 통해 사회주택 사업 투자 절차 이행 기간이 약 1년 단축될 것입니다. 또한, 사회주택 구역에만 이익률을 적용함으로써 투자자들은 상업 구역을 통해 사회주택을 개발함으로써 더 많은 수익을 얻을 수 있게 되어, 투자자들의 투자 매력도가 높아질 것입니다.

또한, 새로운 주택법은 매우 중요하고 실용적인 메커니즘과 정책으로 개정 및 보완되어, 사회주택을 구매, 임대 또는 임대구매할 때 사람들이 접근하는 과정에서 어려움을 "제거"했습니다.

이는 또한 12조 VND 신용 패키지 지급을 촉진하고, 사람들이 집을 살 수 있는 능력에 희망을 더하며, 사업에 현금 흐름을 가져와 부동산 시장의 회복 과정을 촉진하기 위한 "포인트"로 기대됩니다.

구체적으로 새로운 주택법은 3가지 진보적 사항을 담고 있으며, 사람들의 어려움을 해소하고 '과잉과 부족'의 상황을 해결합니다.

첫째, 주택 구매자는 "건설 투자 프로젝트가 위치한 성 또는 중앙 직할시에 주택을 소유하지 않아야 함"이라는 규정만으로 국가 관리 기관의 서류 확인 과정에서 장애물을 제거했습니다.

둘째, 사회주택 구매 또는 임대에 대한 소득 요건이 더욱 유연해졌습니다. 더 이상 현재처럼 개인 소득세를 납부하지 않는 사람들에게만 국한되지 않습니다.

셋째, 최근 통과된 주택법 2023은 사회주택을 구매하거나 임대 구매할 자격이 있는 주체에 대한 거주 조건을 폐지했습니다.

주택법의 새로운 규정이 공식적으로 발효되기까지는 최소한 1년은 더 걸리겠지만, 이러한 새로운 사항은 주택 구매자의 심리와 투자자의 개발 계획 및 성향에 어느 정도 영향을 미쳤습니다.

최근 여러 사회주택 사업이 관련 기관에 등록되어 시행되고 있습니다. 정부, 기관, 부서 및 각 부문은 이러한 유형의 주택 사업에 대한 어려움, 장애물 및 법적 병목 현상을 해소하기 위해 지속적으로 연구하고 법령 및 지침을 발표할 것입니다.

VARS는 앞으로 사회주택 부문의 발전과 촉진이 많은 부동산 사업의 핵심 목표가 될 것이라고 생각합니다. 더 많은 부동산 "거대 기업"들이 사회주택 경쟁에 참여하여 시장 공급을 점진적으로 개선할 것입니다.

무엇보다도 많은 부동산 프로젝트가 법적 문제에 봉착하고 유동성이 낮은 상황에서, 항상 수요가 많고 즉각적인 현금 흐름을 가져올 수 있는 부동산 유형인 사회주택은 기업을 위한 "구제" 솔루션입니다.

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