2023년 말 베트남 부동산 시장은 전체 시장의 공급과 유동성이 증가하는 등 긍정적인 흐름을 보였습니다. 그러나 전반적으로 부동산 시장은 여전히 많은 어려움과 미흡한 점, 그리고 해결되지 않은 문제점들을 안고 있습니다.
호치민시 부동산 협회(HoREA) 회장인 레 황 짜우(Le Hoang Chau) 씨는 저널리스트 & 여론 신문 기자들과의 대화에서 부동산 시장이 2024년 하반기부터 회복되어 다시 성장할 가능성이 있다고 말했습니다.
+ 2023년 베트남 부동산 시장 전반, 특히 호치민시 부동산을 어떻게 평가하시나요?
- 2023년 1분기가 부동산 시장의 "저점"임을 알 수 있습니다. 현재 시장은 가장 어려운 시기를 지나왔습니다. 하지만 전반적으로 부동산 시장은 여전히 매우 어려운 상태이지만, 시간이 지남에 따라 난이도가 낮아지는 경향이 있으며, 다음 달은 전월보다, 다음 분기는 전분기보다 좋아지는 경향이 있습니다.
호찌민시만 놓고 보면, 2023년 첫 9개월 동안 주택 시장은 증가하는 추세입니다. 그러나 호찌민시에는 여전히 저렴한 주택이 전무하며, 사회주택도 없습니다. 이로 인해 시장은 수요와 공급의 불균형, 즉 과잉과 부족이 공존하는 상황을 지속하고 있습니다.
2020년부터 현재까지 고급 주택이 시중 주택 상품의 70~80%를 차지할 정도로 압도적인 비중을 차지해 왔고, 나머지는 중간 가격대 주택이며, 저렴한 주택은 거의 없어 저렴한 주택이 부족하며, 사회 주택이 대다수 사람들의 실제적 요구를 충족하는 주택 유형입니다.
주택 가격은 2017년 이후 지속적으로 상승해 왔으며 여전히 중산층, 저소득 도시 소득자, 공무원, 공공 직원, 군인, 근로자 및 이민자의 재정적 능력을 넘어서고 있습니다.
20~30억 VND 정도의 저렴한 아파트를 구입하려면, 소득이 낮은 사람, 즉 연간 1억 VND 정도를 저축하는 사람이라도 집을 살 수 있으려면 약 25년이 걸립니다.
사회주택 정책이 바뀌지 않는다면, 현재 연소득 6,000만동 미만으로 규제되는 1급 개인소득세를 내는 사람들은 집을 살 수 없게 될 것입니다.
공급 요인 외에도 부동산 거래는 계속해서 급격히 감소하고 있습니다. 건설부 에 따르면 2023년 1~10월 부동산 거래량은 2022년 동기 대비 50% 감소했습니다.
또한, IV 위원회 보고서에 따르면 2023년 9월 말 기준 부동산 재고가 매우 방대하여 총 가치가 3,016억 동(VND)에 달했으며, 이는 같은 기간 대비 5% 증가한 수치입니다. 현금 흐름 창출, 유동성 확보, 사업 어려움 해소, 주택 공급 확대를 위해 이 막대한 재고를 제거하고 부동산 시장으로 되돌리는 방안이 절실히 필요합니다.
그러나 시장이 많은 어려움에 직면한 상황에서도 정부 와 각 부처는 시장을 '구제'하기 위해 많은 노력을 기울여 왔습니다.
2023년 첫 10개월 동안 총리는 부동산 시장의 어려움을 해소하고 안전하고 건강하며 지속 가능한 발전을 촉진하기 위해 부동산 및 사회주택에 관한 주제별 컨퍼런스를 2회 주재하고, 12개의 법률 문서를 발표하고, 행정 지침을 발표한 것으로 알려졌습니다.
일반적으로, 2023년 3월 11일자 법령 제08호, 법령 제10호, 법령 제35호, 결의안 제33호는 부동산 시장의 장애물을 제거하고 안전하고 건강하며 지속 가능한 발전을 촉진하기 위한 여러 가지 해결책에 관한 것입니다.
또한, 2023년 4월 3일자 총리령 제338호 "2021년부터 2030년까지 저소득층과 산업단지 근로자를 위한 사회주택 아파트 최소 100만 채 건설에 투자하는 프로젝트 승인"이 있습니다.
총리는 2023년 10월에만 매우 강력한 지침 3개를 발표했습니다.
첫 번째는 2023년 10월 13일자 공식 발표문 제965호로, "토지 관리, 이용, 토지 할당 및 토지 가치 평가의 시행에 있어 어려움을 해소"하라는 지시가 담겨 있습니다.
두 번째는 2023년 10월 21일자 공식 교신 제990호로, "신용자본 접근성 확대, 생산 및 사업 활동의 어려움 해소, 2023년 국가 예산 징수 업무 수행을 위한 솔루션을 지속적으로 단호하게 이행하는 것에 관한 내용"을 지시하고 있습니다.
특히, 2023년 10월 24일자 공식 발표문 제993호 "안전하고 건강하며 지속 가능한 부동산 시장을 개발하고 사회경제적 발전을 촉진하는 데 기여하기 위한 솔루션을 지속적으로 확고히 이행하는 것에 관하여"
2023년 첫 10개월 동안 국가은행은 부동산 및 사회주택에 대한 신용에 관한 2차 회의를 개최하고, 2021~2030년 기간 동안 100만 채의 사회주택을 개발하고 아파트 건물을 리노베이션 및 재건축하는 프로그램을 지원하기 위해 12조 VND 규모의 신용 프로그램을 시행했으며, 이 때 이자율은 상업 금리보다 1.5~2% 낮았습니다.
한편, 건설부는 건설부의 국가 관리 하에 있는 법령의 여러 조항을 개정 및 보충하는 법령 35호를 정부에 제출했습니다.
특히, 건설부는 총리실 산하 실무단장으로서 각 부처, 지자체, 지방자치단체와 적극적으로 협력하고, 많은 기업과 직접 협력하여 다수의 부동산 및 상업용 주택 건설 사업의 난관과 어려움을 해결해 왔습니다.
일반적으로 작업 그룹은 인민위원회와 협력하여 "법적 문제"가 있는 총 148개 프로젝트 중 30%를 해결하고, 기업이 미래 주택 상품의 50%에 대한 자본을 조달하거나, 투자 정책을 승인받거나, 세부 계획 1/500을 승인받거나, 토지 사용료와 프로젝트의 토지 임대료를 계산하고, 주택 구매자에게 10,000개 이상의 아파트에 대한 "핑크 북"을 발행할 수 있는 환경을 조성했습니다.
정부와 총리가 내린 위와 같은 과감한 조치는 처음에는 부처, 지부에서 지방자치단체, 간부, 공무원, 공공근로자로 퍼져나가는 매우 긍정적인 변화를 촉진하고 만들어냈으며, 기업계, 국민, 투자자들이 어려움을 극복하고 시장의 신뢰를 얻도록 고무시켰습니다.
+ 2024년 부동산 시장에 대한 전망은 어떻습니까?
- 부동산 시장은 여전히 매우 어려운 상황이지만, 여러 가지 추진력 덕분에 안전하고 건강하며 지속 가능한 개발 방향으로 회복과 지속적인 성장이 이루어질 것이라는 전망을 확고히 긍정할 만한 충분한 이유가 있습니다.
첫째, 중앙집행위원회 결의안 18호는 토지법 및 관련 법률의 일관성과 통일성을 확보하기 위한 개정을 완료하도록 지시하고 있습니다. 실제로 관련 국가 기관들은 부동산 시장의 가장 큰 걸림돌로 여겨지는 법적 장벽을 제거하기 위해 노력하고 있습니다.
국회는 또한 토지법(개정)안, 주택법(개정)안, 부동산사업법(개정)안, 신용기관법(개정)안, 부동산경매법(개정)안을 심의하고 있습니다.
이러한 법률이 일관성, 균일성, 실행 가능성, 현실과의 근접성을 보장하기 위해 제정된다면 시장은 확실히 매우 빠르게 회복될 것입니다.
둘째, 사회의 실제적 요구를 충족하는 주택에 대한 총수요는 여전히 매우 크며, 특히 사회의 대다수 중산층과 저소득층을 위한 저렴한 주택과 사회주택에 대한 수요가 매우 큽니다.
셋째, 전체 인구의 소득이 감소하고 있음에도 불구하고 중산층은 꾸준히 성장하고 있습니다.
그러나 시장이 활성화되려면 정부는 상업용 주택 프로젝트 투자자가 사회 주택을 짓기 위해 토지를 예약하도록 요구하는 규정, 특정 토지 가치 평가 절차, 토지 평가, 토지 사용료를 계산하기 위한 토지 가격 결정, 부동산 프로젝트에 대한 토지 임대료 등과 같이 시장에 장벽을 형성하는 다른 병목 현상도 고려해야 합니다.
+ 정말 감사합니다!
Dinh Tran (구현)
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