방금 국회 를 통과해 2025년 1월 1일부터 시행되는 부동산사업법 개정안이 11월 28일 오전 국회를 통과했습니다. 특히 이 법은 토지의 분할 및 매각을 현행 규정보다 더욱 엄격하게 규제하고 있습니다.
따라서 특별, 1종, 2종, 3종 도시권의 구·군·시, 조경건축에 대한 요구가 높은 지역, 도심지역 및 도시권의 건축적 하이라이트인 건물 주변, 지방도로의 전면 및 도시권의 주요 조경도로 위 지역에서는 토지의 분할 및 매각을 금지할 필요가 있다.
부동산 전문가들은 개정 부동산사업법에 따른 토지분할 및 매매 관련 규제의 영향을 평가하면서, 토지분할 및 매매와 자유분할에 대한 규제 강화는 토지 거래 활동을 위축시킬 수 있다고 지적했습니다. 그러나 장기적으로는 토지 거래 시장이 더욱 투명하고 지속 가능한 방향으로 발전하는 데 도움이 될 것입니다.
2025년 초에 시행될 예정인 부동산 사업법 개정안에 따라 토지 구획 및 매매가 더욱 엄격해지고 있습니다(사진 제공: 하퐁).
이 문제에 대해 베트남 부동산 중개업 협회 회장인 응우옌 반 딘 씨는 토지에 대한 수요는 항상 매우 높은 반면, 공식적인 프로젝트를 통한 공급은 시장에 부족하다고 말했습니다.
"많은 투기꾼들이 이 기회를 이용해 토지를 매입한 후 구획별로 나눠 판매하고, 구획을 나누고, 심지어 구매자를 유치하기 위해 해당 사업의 이름을 합법적인 사업과 동일하게 지어왔습니다. 동시에 그들은 경쟁적으로 가격을 부풀려 부동산 가격을 상승시키고 시장에 혼란을 야기합니다."라고 딘 씨는 말하며 토지 구획 및 매각 절차를 강화해야 한다고 강조했습니다.
DKRA 그룹 서비스 컨설팅 부서장인 보 홍 탕(Vo Hong Thang) 씨는 이 새로운 분할 규제로 인해 일부 투자자들이 초기 시행 단계에서 어려움을 겪을 것이라고 말했습니다. 그러나 장기적으로는 여러 국가에서 동시에 적용되어 시장의 투명성을 향상시킬 불가피한 추세입니다.
토지와 관련하여 Thang 씨는 2025년 초 새 법이 시행되면 이 시장은 큰 변동을 겪을 것이라고 말했습니다. (적색장부로) 시행 및 매각된 2, 3형 도시 지역의 토지 프로젝트는 여전히 정상적으로 이전되며 가격 혜택을 받을 수도 있습니다.
"새로운 프로젝트는 승인하기가 더 어려워질 것이고, 즉흥적이고 단편적인 프로젝트로 인해 더 이상 토지가 부족해지지 않을 것입니다. 수요와 공급의 관계로 인해 이러한 제품의 가격은 하락하는 것이 아니라 오히려 상승할 것입니다."라고 탕 씨는 강조했습니다.
전문가들은 토지 분할과 토지 매각을 통해 이익을 취하는 투기꾼들의 상황이 어려움을 겪을 것으로 예측하고 있다(그림: 하퐁).
Batdongsan.com.vn의 남부 지역 책임자인 Dinh Minh Tuan 씨는 이 새로운 규정에 대해 공유하면서 이 새로운 규정으로 인해 토지 시장이 공급, 고객 기반, 판매 가격 측면에서 큰 영향을 받을 수 있다고 말했습니다.
투안 씨에 따르면, 현재 시중에 판매되는 토지의 90%는 개인이 토지를 분할하여 분양하는 방식입니다. 이렇게 분할된 토지는 가격, 면적, 그리고 공급처가 다양하며, 접근성이 뛰어나 많은 구매자의 재정 상황에 적합합니다.
또한 투안 씨에 따르면, 개인이 자가분할하는 토지 유형은 종종 "추종" 기반 시설이나 공식 사업의 형태로 개발되는 경우가 많으며, 매매가는 완공된 토지 계획 사업보다 저렴할 것이라고 합니다. 투안 씨는 "매도자와 매수자 모두 공식 사업 토지를 매수하는 것보다 자가분할 토지를 선호합니다."라고 강조했습니다.
그는 또한 세분화가 엄격해지면 시장의 공급이 줄어들고, 이런 유형의 부동산에 접근할 수 있는 고객 수도 예전에 비해 다소 줄어들 것이라고 믿고 있습니다.
앞으로 토지 시장은 토지를 분할하여 수익을 목적으로 매각하는 투자자들로부터 대규모 토지 상품이 대량으로 유입될 것으로 예상됩니다. 이러한 상품을 처분하기 위해 토지 소유주들은 손실을 줄이고 예상보다 가격을 낮추는 것을 감수해야 할 것입니다.
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