주택 구매자들이 직면한 딜레마.
시장 조사 기관에 따르면 2023년 초 몇 달간 아파트 수요는 2022년 말에 비해 크게 증가했습니다.
인구의 부동산 수요는 항상 존재하며, 하노이 와 호치민시처럼 인구 밀도가 높은 대도시에서는 특히 높은 수준을 유지하고 있다는 것은 분명합니다. 그러나 주택 구매자들은 공급, 가격, 자금 조달이라는 세 가지 과제에 직면하고 있습니다.
이러한 맥락에서 공급과 판매 가격은 밀접하게 연관되어 있습니다. 공급과 수요의 불균형은 가격, 토지 가용성, 법적 문제 등 다양한 요인과 함께 아파트 가격을 지속적으로 상승시키는 요인으로 작용합니다.
구체적으로, 2024년 1분기 하노이에서 분양된 신규 아파트 수는 전분기 대비 30% 감소했지만, 평균 분양가는 제곱미터 당 5,200만 VND에 달해 유동성 부진에도 불구하고 전년 동기 대비 22% 상승했습니다.
지역적으로 보면, 하노이 서부 지역은 고급 아파트 프로젝트들이 활발하게 진행되고 있으며, 일부 단지의 아파트 가격은 도심 지역과 맞먹는 수준입니다. 예를 들어, 마스테리 웨스트 하이츠(떠이모, 남뚜리엠 - 신규 분양)는 평방미터당 6천만~ 8 천만 VND, 더 제이(미딘 - 신규 분양)는 평방미터당 5천5백만~ 8 천만 VND, 더 매트릭스 원(레꽝다오 - 신규 분양)은 평방미터당 5천2백만~6천4 백만 VND의 재판매가를 기록하고 있습니다.
호앙 탄 펄(응우옌 반 지압)은 미딘 지역에서 보기 드문 신규 분양 프로젝트로, 더 제이와 더 매트릭스 원과 인접해 있음에도 불구하고 평방미터당 5천만~5천3 백만 VND의 가격으로 제공되고 있습니다.
하노이 서부 지역에서는 고급 주택 부문이 공급량의 상당 부분을 차지합니다.
미딘에서 약 8분 거리에 위치한 안락 그린 심포니 도심 지역의 문라이트 1 아파트는 2023년 4월에 분양을 시작했으며, 평방 미터당 3,900만~4,500만 VND의 경쟁력 있는 가격을 제공합니다.
하노이 남부 지역은 가격이 더 낮고 공급은 크게 늘지 않았습니다. 호앙마이 지역의 주요 프로젝트로는 펠리즈 홈(신규 분양)이 평방미터당 4천만~4천7백만 VND, 하노이 멜로디 레지던스(신규 분양)가 평방미터당 3 천1백만~ 4천 4백만 VND, 로즈 타운(신규 분양)이 평방미터당 4천2 백만 ~5천2백만 VND, 그리고 푸옹동 그린 파크(중고 분양)가 평방미터당 3천8백만~4천4백만 VND 등 이 있습니다.
투히엡(탄찌) 도심의 중심부에 위치하고 느억응암 버스 정류장에서 차로 단 5분 거리에 있는 테코 가든은 하노이에서 보기 드문 신규 분양 프로젝트로, 분양가는 평방미터당 2500만~2800 만 VND입니다.
현재 주택 구매자들은 특히 합리적인 가격의 아파트를 찾을 때 선택의 폭이 좁습니다. 많은 사람들이 가격 상승이 계속되기 전에 내 집 마련을 희망하지만, 자금 조달에 대한 걱정이 큽니다. 은행 대출 금리가 인하되긴 했지만, 대부분 연 10%를 넘습니다.
개발사가 유동성 경색을 해소하기 위해 "대규모" 정책을 발표했습니다.
개발자들은 프로젝트 진행 상황, 품질 및 법규 준수를 보장하는 것 외에도 재정적 고려 사항이 고객의 주택 구매 결정에 영향을 미치는 중요한 요소라는 점을 잘 알고 있습니다.
따라서 일부 개발업체들은 분양가 직접 할인, 일정 기간 무이자 대출 지원, 심지어는 아파트 재매입 약속과 같은 대규모 경기 부양책을 공격적으로 내놓았습니다.
실제로 이러한 정책들은 신규 프로젝트의 유동성 측면에서 긍정적인 결과를 가져왔습니다. 특히 하노이 서부에 위치한 문라이트 1 아파트(안락 그린 심포니)는 4월 말에 분양을 시작했음에도 불구하고 이미 약 65건의 거래를 기록했는데, 이는 시장이 아직 완전히 회복되지 않은 상황을 고려할 때 매우 인상적인 수치입니다.
문라이트 타워 1의 상량식이 완료되었고, 전시장이 개방되어 방문객들이 둘러볼 수 있게 되었습니다.
Moonlight 1은 친환경적인 주거 공간과 인상적인 편의시설 외에도 유연한 인센티브 정책으로 고객의 마음을 사로잡고 있습니다. 특히, 선착순 90명에게 최대 15%의 누적 할인을 제공하는 것이 가장 큰 장점입니다. 이 정책을 통해 주택 구매자는 아파트 가격에서 5억~7억 6천만 VND를 직접 절감할 수 있어, 자금 여력이 충분한 분들에게 유리합니다.
또한, 18~24개월 동안 금리 지원 패키지가 제공되며, 상환 일정은 지금부터 2024년 말까지 10회 분할 상환으로 나뉩니다.
한편, 호앙 탄 펄(Hoang Thanh Pearl) 아파트를 구매하는 고객은 조기 납입 시 2.5% 할인 또는 12개월 무이자 혜택을 받을 수 있으며, 입주는 2024년 1분기입니다. 이러한 정책이 획기적인 것은 아니지만, 이 프로젝트는 잠재력 대비 분양가가 상당히 높으며 향후 가격 상승 여력도 큰 것으로 평가됩니다.
한편, 테코 가든 프로젝트의 배급사인 닷산 북베트남은 18개월 후 아파트를 되사주는 정책을 시행한 지 한 달 만에 35건의 거래가 발생하여 이전 기간에 비해 유동성이 크게 증가했다고 밝혔습니다.
테코 가든 아파트가 이미 인도되었음에도 불구하고, 구매자들은 여전히 많은 혜택을 누릴 수 있습니다.
테코 가든 아파트 단지는 이미 입주가 완료되어 소유권 증서가 발급되었습니다. 남은 유닛들은 모두 127~141m² 규모의 방 3개 + 욕실 1개 구조입니다. 이러한 넓은 아파트에 대한 수요는 여전히 존재하지만, 높은 주택담보대출 금리로 인해 고객들이 구매를 망설이고 있습니다.
수요 촉진을 위해 개발사는 고객이 선택할 수 있는 세 가지 금융 지원 옵션을 제공합니다. 은행 대출을 선택하는 경우, 주택 구매자는 18개월 동안 무이자 혜택을 받을 수 있습니다. 현금 흐름이 충분한 고객은 24개월 할부로 납부하거나 조기 상환 시 최대 9% 할인을 받을 수 있습니다.
구체적으로, 고객이 입주 후 18개월이 지난 시점에 은행 이자를 지불할 수 없거나 해당 부동산이 적합하지 않다고 판단하는 경우, 주택을 반환하고 지불한 금액을 전액 환불받을 수 있으며, 개발업체는 양도 수수료를 부담합니다.
이 정책 덕분에 고객은 손해보다 이득이 더 큽니다. 테코 가든 아파트 구매 시 초기 계약금은 40%로, 12억~15억 VND에 해당합니다. 이를 은행에 예금하여 이자를 받는다고 해도 월 700만~850만 VND 정도밖에 되지 않습니다.
현재 테코 가든의 3베드룸+1욕실 아파트 임대료는 월 1,200만 VND부터 시작하지만, 누적 투자액이 12억 VND에 달하는 지금 테코 가든 아파트를 구매하는 고객은 재정적 위험 부담 없이 18개월 동안 거주할 곳을 확보할 수 있습니다.
또한, 테코 가든 아파트는 현재 고급형 인도 기준으로 업그레이드되고 있으며, 다세대 가족이나 넓은 생활 공간을 선호하는 사람들을 위한 "스카이 빌라" 로 포지셔닝되고 있어 가까운 시일 내에 가격 인상이 예상됩니다.
개발업체의 계산에 따르면, 금리 인하 기간이 끝난 후 은행 금리가 낮아져 고객들은 이전과 같은 재정적 압박을 느끼지 않게 되었습니다. 그러나 금리가 더 낮아질 때까지 기다렸다가 주택을 구매한다면, 아파트 가격은 이미 새로운 가격 범위를 형성했을 것으로 예상됩니다.
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