호치민시 부동산 시장이 점점 더 차별화되고 있습니다.

부동산 시장이 회복되고 있지만, 그 차별화는 점점 더 분명해지고 있습니다. 아직은 채굴가치가 부족한 투기적 상품은 큰 개선을 보이지 않은 반면, 즉각적인 현금흐름을 창출할 수 있는 상품은 긍정적인 거래를 기록했습니다.

부동산 시장이 회복되고 있지만, 그 차별화는 점점 더 분명해지고 있습니다. 아직은 채굴가치가 부족한 투기적 상품은 큰 개선을 보이지 않은 반면, 즉각적인 현금흐름을 창출할 수 있는 상품은 긍정적인 거래를 기록했습니다.

한때 스윙 트레이딩을 전문으로 하는 "플레이어"였지만, 호치민시의 부동산 투자자인 호앙민 씨는 시장이 바뀌자 전략을 바꾸었습니다.

민 씨는 시장이 활발할 때는 분양을 위해 처음 오픈할 때 아파트나 토지 한 구획만 보증금으로 내주면 곧바로 더 높은 가격에 팔아 높은 수익을 낼 수 있다고 말했습니다. 하지만 시장이 침체되면 상황은 더 이상 쉽지 않습니다. 그가 이전에 매입한 교외 토지는 유동성에 갇혀 있습니다. 구매자의 수는 급격히 줄었고, 판매해야 하는 사람들은 가격을 대폭 낮출 수밖에 없었습니다. 이 투자자는 자신의 투기 전략을 계속한다면 다른 많은 투자자처럼 "주식 과다" 상황에 빠질 수 있다는 것을 깨달았습니다.

많은 고민 끝에 그는 전략을 바꾸기로 결심했습니다. 그는 "서핑" 요소가 있는 제품에만 집중하기보다는, 즉시 활용하여 안정적인 현금 흐름을 창출할 수 있는 자산을 찾기 시작했습니다.

작년 말, 민 씨는 호치민 7구에 1베드룸 아파트를 25억 VND에 매입하기로 결정했습니다. 완공된 프로젝트로 대규모 주거 커뮤니티를 갖추고 있으며, 많은 외국 전문가들이 임대하고 있습니다. 그는 인테리어를 완성한 후 곧바로 월 1,300만 VND에 임대해주었습니다.

민 씨에 따르면, 자본을 보존하기 위해서는 어떤 부동산에 투자하는 것이 절대적으로 안전한 것은 아니며, "방어적"인 부문을 선택하는 것이 필요합니다. 즉, 부동산은 3~5년 안에 가격 상승을 기다릴 수 있고, 단기적으로 안정적인 현금 흐름을 가져올 수 있다는 의미입니다.

베트남 부동산협회(VARS)의 최근 보고서에 따르면, 5년 전만 해도 많은 사람이 아파트를 일종의 '소비자 자산'으로 여기고 다른 부동산 부문과 비교하기 어려웠다고 합니다. 하지만 지금은 수요와 공급의 균형이 점점 수요 쪽으로 기울어지고 있으며, 아파트 가격은 다른 많은 부문을 훨씬 뛰어넘는 장기적 상승 주기에 접어들고 있습니다.

아파트 가격은 끊임없이 상승하여 새로운 수준을 형성하고 있으며, 이로 인해 아파트 임대료도 "상승"하는 경향이 있으며, 2024년에는 평균 10~20% 상승할 것입니다. 도심에는 월 임대료가 1,000만 VND 미만인 아파트가 거의 없으며, 일반적인 1베드룸 아파트의 임대료는 1,000만~1,500만 VND/월이고, 2베드룸 아파트는 1,500만~2,000만 VND/월입니다.

높은 임대 수요의 영향 외에도, 끊임없이 치솟는 아파트 가격은 집주인의 가격 책정 전략에 직접적인 영향을 미칩니다. 주택 가격이 오르면 집주인은 수익을 보장하고 투자 현금 흐름을 균형 있게 유지하기 위해 임대료를 인상해야 합니다.

하지만 실제로는 주택 가격 상승을 임대료 가격이 따라가지 못하면서 아파트 임대 수익률은 점점 낮아지고 있습니다. 베트남의 아파트 임대 수익률이 4% 미만, 일반적으로 2% 미만으로 저축보다 낮다는 점을 고려하면, 2024년 임대료 상승률은 주택 가격의 절반 정도에 불과할 것으로 예상됩니다.

1차 공급원이 많지 않은 상황에서, 시장에서는 2차 아파트 이전 활동이 활발하게 이루어지고 있습니다. Dat Xanh 서비스 연구소의 자료에 따르면, 신규 공급은 대부분 기존 프로젝트의 다음 단계이기 때문에 시장에서는 2차 프로젝트에 비해 이전 가격에서 10~20%의 차이가 기록됩니다. 방금 인수인계된 고급 프로젝트 중 상당수는 이전 가격이 15~25% 인상되었습니다.

Seaholdings의 대표이사인 Tran Hien Phuong 씨는 현금 흐름이 시장으로 돌아오기 시작했지만 운영 방식은 이전과 크게 다를 것이라고 인정했습니다. 요즘 고객들은 까다로워서 종종 적절한 법적 절차가 있는 프로젝트를 선택합니다. 또는 2차 프로젝트의 경우, 아파트에 핑크북이 있고, 완공되었으며, 모든 공공시설과 서비스가 제공되고 즉시 사용할 수 있는 경우에만 구매를 허용합니다.

푸옹 씨에 따르면, 시장 차별화는 지역마다 다르다고 합니다. 일부 지역에서는 가격이 급락했지만 유동성은 여전히 ​​부족합니다. 그러나 실제 수요가 있는 지역에서는 가격이 빠르게 회복되었습니다. 이는 시장 메커니즘이 투기보다는 실제 수요에 기반을 두기 시작했다는 것을 보여줍니다.

출처: https://baodautu.vn/batdongsan/thi-truong-dia-oc-tphcm-phan-hoa-ngay-cang-ro-net-d256029.html