호치민시 부동산 시장이 점점 더 차별화되고 있습니다.

부동산 시장이 회복되고 있지만, 그 차별화는 점점 더 뚜렷해지고 있습니다. 투자 가치가 부족한 투기적 상품은 아직 큰 폭의 개선을 보이지 않은 반면, 즉각적인 현금 흐름을 창출할 수 있는 상품은 긍정적인 거래 실적을 기록했습니다.

부동산 시장이 회복되고 있지만, 그 차별화는 점점 더 뚜렷해지고 있습니다. 투자 가치가 부족한 투기적 상품은 아직 큰 폭의 개선을 보이지 않은 반면, 즉각적인 현금 흐름을 창출할 수 있는 상품은 긍정적인 거래 실적을 기록했습니다.

한때 스윙 트레이딩을 전문으로 하는 "플레이어"였지만, 호치민시의 부동산 투자자인 호앙민 씨는 시장이 바뀌자 전략을 바꾸었습니다.

민 씨는 시장이 활황일 때는 매매 초기에 아파트나 토지를 계약금으로만 지불하면 즉시 더 높은 가격에 팔아 높은 수익을 얻을 수 있다고 말했습니다. 하지만 시장이 침체되자 상황은 더 이상 순탄치 않았습니다. 이전에 매입했던 교외 지역의 토지는 유동성이 차단되었습니다. 매수자는 급격히 감소했고, 매도해야 할 사람들은 가격을 대폭 인하해야 했습니다. 이 투자자는 투기 전략을 계속 유지하면 다른 많은 투자자들처럼 "공급 과잉"에 빠질 수 있다는 것을 깨달았습니다.

오랜 고민 끝에 그는 전략을 바꾸기로 결정했습니다. "서핑" 요소가 있는 상품에만 집중하는 대신, 즉시 활용하여 안정적인 현금 흐름을 창출할 수 있는 자산을 찾기 시작했습니다.

작년 말, 민 씨는 호치민 7군에 있는 원룸 아파트를 25억 동에 매입했습니다. 이 아파트는 대규모 주거 단지를 갖춘 완공된 프로젝트로, 많은 외국인 전문가들이 임대하고 있습니다. 인테리어 공사를 마친 후, 그는 즉시 월 1,300만 동에 임대 계약을 체결했습니다.

민 씨에 따르면, 자본을 보존하기 위해 어떤 부동산 투자든 절대적으로 안전한 것은 아니지만, "방어적" 투자 분야를 선택하는 것이 필수적입니다. 즉, 부동산은 3~5년 후 가격 상승을 기다리면서도 단기적으로 안정적인 현금 흐름을 가져올 수 있어야 합니다.

베트남 부동산중개인협회(VARS)의 최근 보고서에 따르면, 5년 전만 해도 아파트는 많은 사람들에게 "소비자 자산"으로 여겨져 다른 부동산 부문과 비교하기 어려웠습니다. 그러나 현재 수급 균형이 수요 쪽으로 기울어지면서 아파트 가격은 다른 여러 부문을 훨씬 뛰어넘는 장기 상승 국면에 접어들고 있습니다.

아파트 가격은 끊임없이 상승하여 새로운 수준을 형성하고 있으며, 이로 인해 아파트 임대료도 "상승"하는 경향이 있으며, 2024년에는 평균 10~20% 상승할 것입니다. 도심에는 월 임대료가 1,000만 VND 미만인 아파트가 거의 없으며, 일반적인 1베드룸 아파트의 임대료는 1,000만~1,500만 VND/월이고, 2베드룸 아파트는 1,500만~2,000만 VND/월입니다.

높은 임대 수요 외에도, 꾸준히 상승하는 아파트 가격은 임대인의 가격 책정 전략에 직접적인 영향을 미칩니다. 주택 가격이 상승하면 임대인은 수익을 확보하고 투자 자금 흐름의 균형을 맞추기 위해 임대료를 인상할 수밖에 없습니다.

그러나 실제로 아파트 임대 수익률은 점점 낮아지고 있습니다. 임대료가 주택 가격 상승을 따라가지 못하고 있기 때문입니다. 베트남 아파트 임대 수익률이 4% 미만, 일반적으로 2% 미만인 점을 고려하면, 2024년 임대료 상승률은 주택 가격의 약 절반에 불과합니다. 이는 저축률보다 낮은 수치입니다.

1차 공급처가 많지 않은 상황에서, 시장에서는 2차 아파트 분양이 활발하게 이루어지고 있습니다. 닷산 서비스 연구소(Dat Xanh Services Research Institute)의 자료에 따르면, 신규 공급은 대부분 기존 프로젝트의 후속 단계이기 때문에, 2차 공급 대비 분양가 차이가 10~20%에 달했습니다. 최근 분양이 완료된 고급 아파트들도 분양가가 15~25% 상승했습니다.

시홀딩스(Seaholdings)의 쩐 히엔 푸옹(Tran Hien Phuong) 대표이사는 현금 흐름이 시장으로 돌아오기 시작했지만, 운영 방식은 이전과는 크게 달라질 것이라고 밝혔습니다. 고객들은 이제 까다로워서 적절한 법적 절차가 있는 프로젝트를 선택하는 경우가 많습니다. 2차 프로젝트의 경우, 아파트가 핑크북(Pink Book)을 갖추고, 완공되었으며, 모든 공공시설과 서비스가 제공되고, 즉시 사용 가능한 경우에만 구매를 수락합니다.

푸옹 씨에 따르면, 시장은 지역별로 차별화되어 있습니다. 일부 지역에서는 가격이 급락했지만 유동성은 여전히 ​​부족하지만, 실질 수요가 있는 지역에서는 가격이 빠르게 회복되었습니다. 이는 시장 운영 메커니즘이 투기보다는 실질 수요에 기반을 두기 시작했음을 보여줍니다.

출처: https://baodautu.vn/batdongsan/thi-truong-dia-oc-tphcm-phan-hoa-ngay-cang-ro-net-d256029.html