지난 주말 호치민시 인민위원회 위원장 응우옌 반 즈옥과 관련 부서들과의 업무 회의에서, 투티엠 에코 스마트 시티 프로젝트(안 카잉구) 투자자인 Lotte Properties HCMC Co., Ltd.(롯데, 한국)의 총괄이사인 준성호 씨는 호치민시가 투자 장애물을 제거하고, 특히 연간 5.4%의 추가 토지 사용료 면제를 허용한다면 이 프로젝트를 계속 진행하고 싶다는 의사를 밝혔습니다.
재정적 의무가 있는 100개 프로젝트
호찌민시 인민위원회 응우옌 반 즈억 위원장은 기업들의 건의를 수용하고, 적절한 해결책을 검토하기 위해 중앙 정부에 보고할 것이라고 밝혔습니다. 호찌민시 지도자들은 롯데가 앞으로도 계속 협력하고, 어려움을 공유하며, 예정대로 프로젝트를 추진해 나가기를 기대합니다.
사실, 롯데가 제기한 문제는 단 하나의 사례가 아닙니다. 이전에도 엠파이어 시티 프로젝트 투자자인 임페리얼 시티 합작법인(Imperial City Joint Venture)은 호찌민시 인민위원회에 발생한 재정 채무를 검토해 달라고 요청하는 문서를 제출한 바 있습니다.
본부에 따르면, 해당 기업은 2017년부터 약 3조 6,000억 VND에 달하는 재정적 의무를 이행했으며, 시의 토지 할당 결정에서도 기업이 일회성 토지 임대료 지불에서 토지 이용료 징수를 동반한 토지 할당으로 전환할 경우 "더 많은 비용을 지불할 필요가 없다"고 명확히 밝혔습니다.
이를 바탕으로 이 프로젝트는 약 1,200세대 규모의 아파트 단지 3개 단지를 완공하여 주민들에게 인도했습니다. 그러나 추가 토지 사용료 납부는 "큰 부담"으로 간주되어 자본 흐름과 사업 계획에 심각한 영향을 미치고 있습니다.
엠파이어 시티 프로젝트의 한 부분이 절차상 어려움을 겪고 있습니다. 사진: HOANG TRIEU
마찬가지로 호치민시 세무 당국은 최근 흥록팟 부동산 투자 주식회사에 그린스타 스카이 가든 프로젝트에 4,000억 동(VND)을 추가로 지급해 줄 것을 요청하는 문서를 발행했습니다. 호치민시 부동산협회(HoREA)에 따르면, 현재 호치민시에는 약 100개의 상업용 부동산 프로젝트가 재정 채무 통지를 "대기"하고 있으며, 여기에는 노바랜드 , 흥틴랜드, TTC랜드와 같은 대기업의 대규모 프로젝트가 다수 포함되어 있습니다.
호레아(HoREA) 회장인 레 황 짜우(Le Hoang Chau) 씨는 협회가 기업의 귀책사유가 아닌 경우 5.4%의 추가 세금을 징수하는 규정을 완전히 폐지할 것을 거듭 제안해 왔다고 밝혔습니다. 그는 "재정 채무 결정 지연은 주로 투자자의 잘못이 아니라 행정 절차에서 비롯된다"고 말했습니다.
차우 씨에 따르면, 이러한 메커니즘은 기업에 손실을 초래할 뿐만 아니라 토지 사용료가 "중단"되어 제때 납부되지 않고, 일련의 프로젝트가 일시적으로 건설을 중단해야 하므로 토지 자금이 낭비되어 예산 수입도 손실된다고 합니다.
그는 정부가 이 문제를 해결할 수 있다면 "중단된" 프로젝트가 신속하게 재정적 의무를 완수할 수 있을 것이며, 이를 통해 수천만 동의 부동산 시장 자금 흐름이 막히지 않을 것이라고 믿고 있습니다.
"토지 사용료는 주택 공급 회복과 경제 성장 촉진의 핵심입니다. 이 문제가 완전히 해결되면 베트남 투자 환경에도 중요한 보장이 될 것입니다."라고 그는 강조했습니다.
가장 큰 매듭
베트남 청년 기업가 협회(VYEA) 회장이자 사이공 투옹 틴 부동산 주식회사(TTC Land) 창립 위원회 회장인 당 홍 아인(Dang Hong Anh) 씨는 토지에 대한 재정적 의무와 관련된 문제가 호치민시 부동산 시장 발전을 방해하는 "가장 큰 병목 현상"이라고 말했습니다.
"2024년 토지법 및 시행령 103/2024/ND-CP에 따르면 토지 사용료는 국가가 토지 할당 결정을 내리는 시점에 따라 결정됩니다. 하지만 실제로는 많은 대형 사업이 단계적으로 진행되어 토지가 할당될 때마다 새로운 가격을 책정해야 하기 때문에 불편을 초래하고 있습니다."라고 그는 말했습니다.
그는 시가 투자자들에게 1단계 공사를 위한 토지를 임시로 할당하여 착공하게 하고, 나머지는 보상 및 부지 정리가 완료될 때까지 기다리는 여러 프로젝트를 언급했습니다. 1단계 토지 할당 결정이 내려졌을 당시, 기업은 상세 계획에 따라 전체 프로젝트에 대한 토지 사용료를 지불했습니다.
그러나 남은 토지를 할당했을 때, 당국은 새로운 토지 가격에 따라 추가적인 재정적 의무를 결정했고, 그로 인해 기업은 이전에 지불한 금액에 해당 지역이 포함되어 있었음에도 불구하고 수천억 동을 더 지불해야 했습니다.
홍 안 씨는 이러한 상황이 투자 비용을 증가시키고 시행 과정을 지연시킬 뿐만 아니라 주택 시장의 전체 가치 사슬에 영향을 미친다고 말했습니다. 그는 "프로젝트가 지연되면 기업에 피해를 줄 뿐만 아니라 주택 구매자는 기다리게 되고, 은행은 대출을 구조조정해야 하며, 공급이 차단되고, 시장은 유동성을 잃게 됩니다."라고 말했습니다.
당 홍 안(Dang Hong Anh) 씨에 따르면, 임시 토지 할당 사업에 대한 토지 사용료 관련 재정적 의무 문제는 오랫동안 재계에 반영되어 왔습니다. 호찌민시 인민위원회도 재정부와 농업환경부에 해결책을 제시하기 위해 여러 문서를 제출했지만, 현재까지 구체적인 지침은 나오지 않았습니다.
그 결과, 많은 기업들이 수십 년 전 전체 프로젝트에 대한 토지 사용료를 지불했지만, 현재는 할당된 추가 면적에 대해 더 많은 비용을 지불해야 하며, 현재 토지 가격은 몇 배나 높습니다. 이는 막대한 재정적 부담으로 기업에 피해를 입히고 사업 계획에 심각한 차질을 빚으며, 많은 프로젝트가 정체되고 호찌민시의 주택 공급이 간접적으로 감소하는 결과를 초래합니다.
당홍안 씨는 이 문제를 공정하고 합리적으로 처리할 수 있는 구체적인 메커니즘이 마련되어야 한다고 제안했습니다. "재무부와 농업환경부는 기업이 세부 계획에 따라 토지 사용료 전액을 납부했지만 아직 토지 할당을 완료하지 않은 사업에 대해, 이전에 이행한 재정적 의무에 대해 면적별로 공제 및 상계할 수 있는 메커니즘을 조속히 정부에 제출할 것을 권고합니다.
이를 통해 공정성과 투명성을 확보하는 동시에 국가와 기업의 정당한 권리를 보호할 수 있습니다. 그래야만 예산 수입을 엄격하게 관리하면서도 기업들의 투자에 대한 확신을 고취하고, 사회경제 발전에 기여하며, 호찌민시 주민들의 주택 수요를 충족할 수 있습니다."라고 그는 강조했습니다.
5.4% 규제 전면 철폐 제안
최근 사회경제 기자회견에서 호치민시 농업환경부 대표는 호치민시 인민위원회가 공식적으로 천연자원환경부와 재무부에 재정 의무가 불확실한 기간 동안 토지 사용료와 토지 임대료의 5.4%를 추가로 징수하는 규정을 폐지할 것을 제안했다고 밝혔습니다.
시 측 설명에 따르면, 이 조례는 "국가와 국민의 재정적 책임 분담"을 목표로 제정되었지만, 실제로는 관리 기관의 지연이 주된 원인입니다. 따라서 기업과 국민에게 이러한 추가 비용을 부담하도록 강요하는 것은 불가능합니다.
시는 또한 코로나19 팬데믹 이후 사회경제적 회복이라는 맥락에서 위 규정을 철폐하는 것이 비용 압박을 줄이고 투자를 활성화하며 성장을 촉진하는 데 도움이 될 것이라고 강조했습니다. 현재 법은 5.4%의 추가 징수율을 규정하고 있지만, 재무부는 토지 사용료 및 토지 임대료에 관한 시행령 103호 개정안에서 3.6%로 인하하거나 완전히 폐지하는 두 가지 방안을 제시하고 있습니다.
다만, 전면 폐지는 토지법에 직접 규정되어 있지 않는 한 시행이 불가능하므로, 재무부에서는 농림환경부에 해당 내용을 연구하여 향후 법률 개정 과정에서 보완할 것을 권고하기도 했습니다.
많은 전문가와 기업에 따르면, 실제로 재정적 의무 결정이 지연되는 이유는 기업들이 토지 사용료 납부 의무를 이미 완납한 상태에서 복잡한 행정 절차로 인해 발생하는 경우가 많습니다. 이러한 추가 징수는 투자 비용을 증가시켜 부동산 상품 가격을 상승시키고, 이는 주택 구매자에게 직접적인 영향을 미치며 주택 접근성을 저하시킵니다.
일부 전문가들은 추가 수수료를 부과할 경우, 이미 토지를 투자하여 수익을 창출하고 있는 사업에만 적용해야 한다고 주장합니다. 이는 기업이 "토지를 보유하고 적절한 시기를 기다리는" 상황을 방지하기 위함입니다. 그러나 투자자의 과실이 없는 상황에서 추가 수수료를 계속 징수하는 것은 부당합니다.
전문가들에 따르면 가장 근본적인 해결책은 5.4% 규제를 완전히 철폐하는 동시에 토지이용료 계산 시점에 대한 명확한 메커니즘을 마련해 투명성과 일관성을 확보하는 것입니다. 이를 통해 일련의 중단된 프로젝트를 해결하고 부동산 시장에 대한 신뢰를 회복하는 것입니다.
더 많은 설명이 필요합니다
호리앙 차우(Le Hoang Chau) 호리앙 차우(HoREA) 회장은 토지법 시행의 어려움과 장애를 해소하기 위한 여러 정책 메커니즘을 규정한 결의안 초안에 추가 토지 사용료 처리에 대한 규정을 더욱 명확하게 마련해야 한다고 강조했습니다. 차우 회장은 "정부는 토지 사용자의 귀책 사유가 아닌 경우, 토지 사용료 또는 토지 임대료가 계산되지 않은 기간에 대해 기업이 납부한 금액의 공제를 구체적으로 규정해야 합니다. 이는 롯데의 에코 스마트 시티나 엠파이어 시티와 같은 프로젝트를 처리하고 기업이 부당하게 피해를 보는 상황을 방지하기 위한 필수적인 법적 근거입니다."라고 분석했습니다.
출처: https://nld.com.vn/go-vuong-tien-su-dung-dat-cho-du-an-196251006212145204.htm
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