중국 부동산 위기 속 '주택 구조' 서비스

(댄 트리) - 파산의 물결 속에서 지하 산업이 번창하고 있는 반면, 수십억 달러 규모의 펀드는 대규모 자금 이탈을 겪고 있습니다. 이 두 가지 극단적인 상황은 중국 부동산 시장의 점점 더 깊어지는 균열을 여실히 보여줍니다.

중국의 4년간 부동산 경기 침체 속에서 이상한 이야기가 소셜 미디어에 퍼지고 있습니다. 수백만 명의 주택 소유자들이 "역자산"(주택 가치가 은행에 진 빚보다 낮은 상태)과 부동산을 잃을 위험에 직면한 가운데, 놀라운 해결책이 등장했습니다. 은행이 집을 압류하더라도 합법적으로 집을 소유할 수 있다는 것입니다.

호기심에 롄허 자오바오의 한 기자가 취재를 시작했습니다. 게시글에 댓글을 단 지 며칠 만에 그는 "전문가"들로부터 십여 건의 메시지를 받았는데, 모두 "집을 살리겠다"는 의지를 보였습니다.

이는 시장의 절박함에서 탄생한 독특한 서비스, 즉 그림자 산업을 들여다보는 창구입니다.

중국의 부동산 시장이 얼어붙으면서, 모호한 주택 구제 사업이 자신의 부실채권을 다시 사들여 자신의 부동산을 지키려는 '마이너스 자산' 주택 소유자들 덕분에 돈을 긁어모으고 있다(사진: 로이터).

독특한 가정 구조 요령

"집을 잃을 뿐만 아니라 다른 사람들보다 10년이나 뒤처지게 될 겁니다. 새 집을 사는 건 정말 어려울 겁니다." 한 여성 전문가는 빚을 갚지 않았을 때의 끔찍한 결과를 30분 동안 분석한 후 전화 통화에서 이렇게 경고했습니다.

고객들을 공황 상태에 빠뜨린 후, 그녀는 첫 번째 전략을 사용하기 시작했습니다. 바로 대출을 재조정하여 월 상환액을 줄이는 것이었습니다. 이를 통해 집주인이 어려운 시기를 잠시나마 견뎌낼 수 있도록 도왔습니다. "몇 년만 더 버티면 집값은 다시 오를 겁니다." 그녀는 자신 있게 말했습니다.

하지만 진짜 비밀은 고객이 망설일 때 드러납니다. 그 과정은 훨씬 더 복잡하고 대담합니다.

이것이 바로 적극적 파산입니다. 그때 집주인은 할부금 납부를 중단하고, 은행이 집을 압류하여 법원 경매에 부치도록 내버려 둡니다.

바로 이때 "친척"이 등장합니다. 믿을 수 있는 친척이나 친구가 "주택 구조 회사"의 도움을 받아 입찰에 참여하여 집을 되사들이는데, 종종 시장 가격의 절반에 팔립니다. 서류상으로는 소유권이 바뀌었지만, 실제로는 이전 소유주가 여전히 집을 사용할 권리를 가지고 있습니다.

이는 또한 자신의 부채를 되사들이는 것입니다. 경매 가격이 낮기 때문에 은행 부채는 아직 상환되지 않았습니다. 은행은 남은 금액에 대해 계속 추심할 것입니다. 그러나 주택 소유자가 압류할 다른 자산이 없다면 은행은 "집행 중단"을 하고 부실 채권을 자산운용사(AMC)에 대폭 할인된 가격, 대개 원래 가치의 30%에 불과한 가격으로 매각합니다. 이 시점에서 채무 불이행자는 중개 회사를 통해 저렴한 가격으로 자신의 부채를 되사들 수 있습니다.

그 결과 완벽하게 닫힌 악순환이 시작됩니다. 집주인은 집주인의 집을 지킬 뿐만 아니라 빚도 대부분 갚습니다. 물론 이 "기적"은 공짜로 주어지지 않습니다.

"주택 구제" 서비스 - 파산의 고통에서 돈을 긁어 모으다

"가정 구조 서비스"의 부상은 가장 절박한 상황에서도 수요와 공급의 법칙이 적용된다는 것을 여실히 보여줍니다. 수백만 명의 사람들이 같은 문제에 직면할 때, 이를 해결하기 위해 새로운 서비스 산업이 탄생합니다.

이들의 사업 모델은 법적 허점과 고객 정보 부족을 악용하는 데 기반합니다. 서비스 수수료는 초기 대출 금액의 5%에서 잔액의 8%에서 20%에 달하며, 결코 저렴하지 않습니다. 수백만 위안에 달하는 주택담보대출을 고려하면 이는 엄청난 액수입니다.

"저희는 당신의 돈을 가져가지 않습니다. 은행에 납부해야 할 원금만 가져갑니다." 한 여성 전문가가 설명했습니다. 다소 오류가 있는 주장이지만, 이 주장은 절박한 상황에 처한 사람들의 심리를 건드립니다. 모든 것을 잃는 것보다 재산을 유지하고 부채를 줄이기 위해 큰 수수료를 지불하는 것이 낫다는 것입니다.

시장은 빠르게 성장하고 있습니다. RedNote 플랫폼에서 "주택담보대출 채무 불이행"이라는 주제는 거의 6천만 건의 조회수를 기록했습니다. 기업들은 아파트, 사무실, 호텔, 공장 등 모든 유형의 자산에 대한 부실채권 처리 경험을 자랑하며, 현재 전국적으로 사업을 운영하고 있습니다.

통계에서도 이를 어느 정도 확인할 수 있습니다. 궈신다(國新达) 자료에 따르면 2024년 한 해에만 65만 8천 채의 부동산이 법원 경매에 부쳐졌는데, 이는 전년 대비 51.69% 증가한 수치입니다. 다른 연구 기관들은 이 수치를 최대 160만 채까지 추산합니다.

하지만 분석가들은 주택 구조 서비스가 일시적인 진통제일 뿐 근본적인 문제의 해결책은 아니라고 경고합니다. 이러한 과정에 참여하는 주택 소유주들은 법적 딜레마에 빠지고, 복잡한 소송과 향후 더 심각한 신용 경색의 위험에 직면하게 됩니다.

거시적 차원에서 볼 때, 이처럼 "조작"되어 이전된 부실채권은 이미 취약한 중국의 금융 시스템에 또 다른 시한폭탄을 심는 것과 같습니다.

국제 투자자들이 1,400억 달러 규모의 자산을 사상 최대 손실로 다시 매각하기 위해 서두르고 있습니다. 사진은 오크트리 캐피털 매니지먼트가 관리하는 중국 치둥시의 한 개발 사업지에서 거의 비어 있는 두 개의 주택 단지입니다(사진: 블룸버그).

잔혹한 대이동: 1,400억 달러 상당의 상업용 부동산이 "증발"

국민의 부를 지키려는 노력과는 극명한 대조를 이루며, 국제 투자자들은 거대하고 잔혹한 투자 행보를 보이고 있습니다. 지난 15년간 중국 오피스 빌딩, 쇼핑몰, 창고에 투자한 약 1,400억 달러는 이제 엄청난 부담으로 작용하고 있습니다.

블랙록, 칼라일 그룹, HSBC, 스탠다드차타드 등 글로벌 금융계의 유명 기업들은 모두 자산을 큰 손실을 감수하며 매각하는 것을 포함해 철수 방법을 모색하고 있습니다.

블룸버그 인텔리전스에 따르면, 2023년부터 2024년까지 중국의 부실 매물 거래 규모는 총 160억 달러에 달할 것으로 예상되며, 이는 작년 거래량의 22%에 달하는 역대 최고치입니다. 은행과 투자자들은 베이징과 상하이에 있는 A급 오피스 빌딩의 자산 가치가 2019년 최고치 대비 최소 40% 감소한 것으로 추정합니다.

고전적인 "폭주" 거래는 금융계에서 떠도는 이야기가 되었습니다.

블랙록의 "파산": 2024년 말, 블랙록 펀드는 상하이 워터프런트 플레이스 단지의 오피스 빌딩 두 채 매각에 실패한 후 자산 매각을 포기하고, 스탠다드차타드은행에 7억 8천만 위안의 대출을 맡겼습니다. 이로 인해 4억 2천만 위안에 달했던 블랙록의 지분 투자는 완전히 증발했습니다.

칼라일의 50% 손실: 상하이에서도 칼라일 그룹의 펀드는 크레스트 빌딩을 8억 2,600만 위안에 매각했는데, 이는 10년 전에 지불한 금액의 57%에 불과하며, 10억 위안의 담보 대출보다도 적습니다.

오크트리의 "동양의 베니스": 오크트리 캐피털처럼 부실 자산을 노리는 벌처 펀드조차 에버그란데로부터 인수한 에버그란데 베니스 리조트 프로젝트로 어려움을 겪었습니다. 해당 지역의 주택 가격은 최고치 대비 절반 이상 하락했습니다.

한때 전자상거래 붐으로 유망한 분야로 여겨졌던 물류 부문조차도 공급 과잉의 영향을 피할 수 없습니다. 최대 기업 중 하나인 블랙스톤은 고객 유지를 위해 평균 25%의 임대료 인하를 감수해야 했다고 합니다.

해결책은 단순히 '집을 살리는 것'이나 '집을 팔아버리는 것'이 될 수 없습니다.

거시경제 데이터를 살펴보면 상황은 더욱 암울합니다. 중국 국가통계국(NBS)이 10월 20일 발표한 최신 보고서에 따르면 9월 신규 주택 가격은 전월 대비 0.4% 하락했는데, 이는 11개월 만에 가장 큰 폭의 월별 하락률입니다.

베이징과 선전 같은 1선 도시부터 하위 도시까지 경기 침체는 광범위하게 나타나고 있습니다. 골드만삭스는 소규모 도시들이 "성장 기반 약화와 심각한 공급 과잉"으로 인해 심각한 어려움에 직면하고 있다고 밝혔습니다.

상업용 부동산의 상황은 더욱 심각합니다. 2024년 중국 전역의 오피스 공실률은 사상 최고치인 25%에 육박했습니다. 건물주들은 치열한 "할인 전쟁"에 휘말려 평균 임대료가 6.9% 하락하며 사상 최대 폭의 연간 하락률을 기록했습니다. CBRE는 상하이 시장이 2028년 이전에 신규 공급을 모두 소화하지 못할 것으로 예측합니다.

중국 상업용 부동산 시장의 "잃어버린 10년"에 대한 경고가 그 어느 때보다 분명해지고 있습니다(사진: 게티).

집을 지키려고 애쓰는 국내인과 중국 내 자산을 매각하는 국제 금융 기관의 이야기는 서로 반대이기는 하지만, 둘 다 같은 질병의 증상입니다. 즉, 신뢰 붕괴와 공급과 수요의 심각한 불균형입니다.

"주택 구제" 제도가 아무리 기발하고 독특하더라도, 이는 일시적인 해결책일 뿐이며, 곪아가는 상처를 치유하기는커녕 가리는 수단일 뿐입니다. 근본적인 문제, 즉 집값이 너무 많이 하락했고 사람들의 소득이 더 이상 안정적이지 않다는 문제를 해결하지 못합니다.

한편, 외국인 투자자들의 이탈은 시장 회복 전망에 대한 불신을 분명히 보여줍니다. 그들은 더 이상 중국 부동산 시장의 성장세를 믿지 않습니다.

옥스포드 이코노믹스의 니콜라스 윌슨은 "2030년이 되면 건물의 명목 가치가 2020년보다 낮아질 수 있다"고 경고하며, 중국 상업용 부동산의 "잃어버린 10년" 전망이 현실이 되고 있다고 덧붙였다.

분명 이 위기의 해결책은 금융 속임수나 공황 매도에 있을 수 없습니다. 경제 회복, 일자리 안정, 그리고 무엇보다도 시민과 투자자 모두의 신뢰 회복에 기반한 더욱 포괄적인 해결책이 필요합니다.

출처: https://dantri.com.vn/kinh-doanh/dich-vu-cuu-nha-giua-bao-khung-hoang-bat-dong-san-o-trung-quoc-20251027155527714.htm