중국 부동산 시장이 4년째 침체기를 맞고 있는 가운데, 소셜 미디어에서 기이한 이야기가 화제가 되고 있습니다. 수백만 명의 주택 소유자들이 '마이너스 자산'(주택 가치가 남은 대출 잔액보다 낮아지는 현상)에 직면하고, 결국 집을 완전히 잃을 위험에 처한 상황에서, 뜻밖의 해결책이 등장했습니다. 바로 집이 압류되더라도 법적으로 소유권을 유지할 수 있다는 것입니다.
호기심에 사로잡힌 연허조아보오 기자가 직접 조사에 나섰습니다. 게시물에 댓글을 남긴 지 불과 며칠 만에 그는 "전문가"라는 명목으로 10통이 넘는 메시지를 받았는데, 모두 "집을 구할 수 있다"고 주장했습니다.
이것은 음침한 사업의 관문이자, 시장의 절박함에서 탄생한 독특한 서비스입니다.
중국 부동산 시장이 경색된 가운데, 주택 담보 대출 잔액이 주택 가치를 초과하는 주택 소유자들이 자신의 부실 채권을 되사들여 부동산을 유지하려 하면서, 주택을 살리는 은밀한 사업이 막대한 수익을 올리고 있다(사진: 로이터).
독특한 가정 구조 전술
"단순히 집을 잃는 것만이 아닙니다. 다른 사람들에 비해 10년은 뒤처지게 될 겁니다. 새 집을 사는 건 먼 꿈이 될 거예요." 한 여성 전문가는 30분 동안 채무 상환 중단의 심각한 결과를 분석한 후 전화로 이렇게 경고했다.
의뢰인에게 불안감을 안겨준 후, 그녀는 첫 번째 전략을 펼쳤다. 월 상환액을 줄이기 위해 대출 조건을 재조정하여 집주인이 어려운 시기를 일시적으로 견딜 수 있도록 도운 것이다. "몇 년만 더 버티면 집값은 분명히 다시 오를 거예요."라고 그녀는 자신 있게 말했다.
하지만 진정한 비밀은 고객이 주저할 때 비로소 드러납니다. 이 과정은 훨씬 더 복잡하고 대담합니다.
그건 고의적인 채무 불이행입니다. 그런 경우, 주택 소유주는 할부금 납부를 중단하고, 은행은 해당 부동산을 압류하여 경매에 부칠 수 있게 됩니다.
이때 "친척"이 개입합니다. 신뢰할 수 있는 친척이나 친구가 "주택 구조 회사"의 도움을 받아 경매에 참여해 집을 되찾는데, 종종 시세의 절반 가격에 사들입니다. 서류상으로는 소유권이 바뀌었지만, 실제로는 이전 소유자가 모든 사용권을 그대로 유지합니다.
이 과정에는 자신의 채무를 되사들이는 것도 포함됩니다. 경매 가격이 낮게 책정되면 은행 채무는 여전히 미상환 상태로 남게 됩니다. 은행은 남은 금액에 대한 추심을 계속 진행할 것입니다. 그러나 주택 소유자가 압류할 다른 자산이 없다면, 은행은 "강제 집행을 종료"하고 부실 채권을 자산운용회사(AMC)에 상당한 할인 가격(보통 원래 가치의 30% 정도)으로 매각합니다. 이 시점에서 채무자는 중개 회사를 통해 자신의 채무를 헐값에 되사들일 수 있습니다.
그 결과 악순환이 완벽하게 끊어졌습니다. 집주인은 집을 지켰을 뿐만 아니라 빚 부담도 크게 줄였습니다. 물론 이 "기적"은 공짜로 얻은 것이 아닙니다.
"가정 구조" 서비스 - 파산의 고통을 이용해 이익을 취하는 행위.
'주택 구조 전문 업체'의 등장은 아무리 절박한 상황에서도 수요와 공급의 법칙이 작용한다는 것을 보여주는 가장 명확한 증거입니다. 수백만 명이 같은 문제에 직면할 때, 이를 해결하기 위한 새로운 서비스 산업이 생겨나는 것은 당연한 일입니다.
이들의 사업 모델은 법적 허점과 고객의 정보 부족을 악용하는 데 기반을 두고 있습니다. 서비스 수수료는 저렴하지 않으며, 초기 대출 금액의 5% 또는 잔액의 8%에서 20%에 이릅니다. 수백만 위안에 달하는 주택 담보 대출의 경우 이는 엄청난 금액입니다.
"저희는 고객님의 돈을 가져가는 게 아닙니다. 은행에 빚진 원금만 가져가는 겁니다."라고 한 여성 전문가가 설명했다. 다소 억지스러운 설명이었지만, 절박한 상황에 처한 사람들에게는 큰 설득력을 얻었다. 모든 것을 잃는 것보다는 자산을 유지하고 빚을 줄이기 위해 큰 수수료를 지불하는 것이 낫다는 생각이었다.
이 시장 규모는 빠르게 확대되고 있습니다. 레드노트 플랫폼에서 "주택담보대출 부도" 관련 게시글은 조회수 6천만 건에 육박했습니다. 이들 업체는 아파트, 사무실, 호텔, 공장 등 모든 유형의 자산에 대한 부실채권 처리 경험을 자랑하며, 현재 전국적으로 사업을 운영하고 있습니다.
통계 자료 또한 이를 부분적으로 뒷받침합니다. 구옥시다(Guoxida)의 데이터에 따르면 2024년 한 해에만 65만 8천 건의 부동산이 법정 경매에 부쳐졌는데, 이는 전년 대비 51.69% 증가한 수치입니다. 다른 조사 기관들은 이보다 훨씬 높은 160만 건의 부동산이 경매에 부쳐졌다고 보고하기도 합니다.
하지만 분석가들은 주택 구제 서비스가 일시적인 진통제일 뿐 근본적인 원인을 해결할 수 없다고 경고합니다. 이러한 서비스에 참여하는 주택 소유주는 법적 난관에 봉착하게 되어 복잡한 소송과 향후 더 심각한 신용 위기에 직면할 위험이 있습니다.
거시적인 관점에서 볼 때, 부실채권이 "조작"되고 이리저리 옮겨지는 방식은 이미 취약한 중국 금융 시스템에 또 다른 시한폭탄을 심는 것과 마찬가지입니다.
국제 투자자들이 사상 최대 손실을 감수하면서 1400억 달러 상당의 자산을 다시 한번 필사적으로 매각하고 있다. 사진은 중국 치둥시에 있는 오크트리 캐피털 매니지먼트가 관리하는 개발 프로젝트 현장의 거의 비어 있는 주거용 부지 두 곳이다(사진: 블룸버그).
엄청난 자산 유출: 1400억 달러 상당의 상업용 부동산이 "사라졌다."
시민들이 자산을 지키기 위해 노력하는 것과는 극명한 대조를 이루며, 해외 투자자들은 엄청난 규모의 파괴적인 자금 유출을 감행하고 있습니다. 지난 15년간 중국의 사무실 건물, 쇼핑몰, 창고 등에 투자했던 약 1400억 달러가 이제는 막대한 부담으로 작용하고 있습니다.
블랙록, 칼라일 그룹, HSBC, 스탠다드차타드와 같은 세계 금융계의 주요 기업들은 모두 상당한 손실을 감수하고 자산을 매각하는 것을 포함하여 사업 철수 방안을 모색하고 있습니다.
블룸버그 인텔리전스에 따르면, 2023년에서 2024년 사이 중국의 부실 자산 매각 총액은 160억 달러에 달했으며, 이는 지난해 전체 거래액의 22%를 차지하는 전례 없는 수치입니다. 은행가와 투자자들은 베이징과 상하이의 최고급 오피스 빌딩 가치가 2019년 최고치 대비 최소 40% 이상 하락했다고 추정합니다.
전형적인 "배를 버리고 떠나는" 거래는 금융계에서 널리 알려진 이야기가 되었습니다.
블랙록의 "실패": 2024년 말, 상하이 워터프론트 플레이스 복합단지의 오피스 빌딩 두 동 매각에 실패한 블랙록 펀드는 해당 자산을 포기하고 스탠다드차타드 은행에 7억 8천만 위안 규모의 대출을 맡겼습니다. 이로 인해 블랙록의 4억 2천만 위안 규모의 지분 투자는 완전히 손실되었습니다.
칼라일의 50% 손실 거래: 상하이에서 칼라일 그룹의 펀드는 크레스트 빌딩을 8억 2,600만 위안에 매각했는데, 이는 약 10년 전 매입 가격의 57%에 불과하며, 10억 위안의 담보 대출금보다도 낮은 금액입니다.
오크트리의 "동양의 베니스": 희귀 자산을 노리는 "벌처 펀드"로 유명한 오크트리 캐피털조차도 에버그란데로부터 인수한 에버그란데 베니스 리조트 메가 프로젝트에서 어려움을 겪고 있습니다. 그곳의 집값은 최고점 대비 절반 이상 하락했습니다.
전자상거래 호황 덕분에 한때 밝은 전망으로 여겨졌던 물류 부문조차 공급 과잉에서 자유롭지 못합니다. 최대 물류 업체 중 하나인 블랙스톤은 고객 유지를 위해 평균 25%의 임대료 인하를 감수해야 하는 상황이라고 합니다.
해결책은 단순히 "집을 지키는 것"이나 "자산을 매각하는 것"이 될 수 없습니다.
거시경제 데이터를 살펴보면 상황은 더욱 암울해집니다. 10월 20일 발표된 중국 국가통계국(NBS)의 최신 보고서에 따르면 9월 신규 주택 가격은 전월 대비 0.4% 하락했는데, 이는 11개월 만에 가장 빠른 월간 하락폭입니다.
베이징과 선전 같은 1급 도시부터 하위 도시 지역에 이르기까지 이러한 하락세는 광범위하게 나타나고 있습니다. 골드만삭스는 소규모 도시들이 "취약한 성장 기반과 심각한 공급 과잉"으로 인해 더욱 어려운 상황에 직면하고 있다고 지적합니다.
상업용 부동산 시장은 상황이 더욱 심각합니다. 2024년 중국 전역의 사무실 공실률은 거의 25%에 달해 사상 최고치를 기록했습니다. 건물주들은 치열한 '가격 전쟁'에 휘말려 평균 임대료가 6.9% 하락하는 사상 최대 연간 하락폭을 보였습니다. CBRE는 상하이 시장이 2028년까지 신규 공급 물량을 모두 소화하지 못할 것으로 전망하고 있습니다.
중국 상업용 부동산 시장이 "잃어버린 10년"을 맞이할 것이라는 경고가 그 어느 때보다 분명해지고 있다(사진: 게티 이미지).
집을 지키기 위해 필사적으로 애쓰는 중국 시민들과 중국 내 자산을 매각하는 국제 금융기관들의 모습은 모두 동일한 문제의 징후입니다. 바로 신뢰의 붕괴와 심각한 수급 불균형입니다.
아무리 기발하고 독창적인 "주택 구제" 계획이라 할지라도, 그것은 단지 임시방편일 뿐이며, 곪아 터진 상처를 치유하는 것이 아니라 덮어버리는 것에 불과합니다. 근본적인 문제, 즉 주택 가격이 너무 낮아져 사람들의 소득이 더 이상 안정적이지 않다는 문제를 해결하지 못하는 것입니다.
한편, 외국인 투자자들의 이탈은 시장 회복 전망에 대한 불신을 분명히 보여주는 신호입니다. 그들은 더 이상 중국 부동산의 성장 스토리를 믿지 않는 것입니다.
옥스퍼드 이코노믹스의 전문가 니콜라스 윌슨은 "2030년에는 건물의 명목 가치가 2020년보다 더 낮아질 수 있다"며 경고성 평가를 내놓았다. 그의 말에 따르면, 중국 상업용 부동산의 '잃어버린 10년'이라는 전망이 점차 현실이 되고 있다.
분명히 이번 위기의 해결책은 단기적인 금융적 편법이나 공황 매도에 있어서는 안 됩니다. 경제 회복, 고용 안정, 그리고 무엇보다 중요한 것은 대중과 투자자 모두의 신뢰를 재건하는 데서 비롯되는 보다 포괄적인 해결책이 필요합니다.
출처: https://dantri.com.vn/kinh-doanh/dich-vu-cuu-nha-giua-bao-khung-hoang-bat-dong-san-o-trung-quoc-20251027155527714.htm
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