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| 부동산 시장은 점차 회복세를 보이며 '바닥'을 지났다. (응우프: 댄 트리) |
시장은 '바닥'을 통과했습니다.
호치민시 부동산 협회(HoREA)가 발표한 2023년 1~10월 부동산 시장 보고서에 따르면, 시장이 '저점'을 지났지만 전반적으로 부동산 시장은 여전히 매우 어려운 상태이며, 시간이 지남에 따라 난이도가 낮아지는 경향이 있으며, 다음 달은 전월보다 좋아지고, 다음 분기는 전분기보다 좋아질 것으로 예상됩니다.
호치민시 부동산 협회(HoREA) 회장인 레 황 짜우(Le Hoang Chau) 씨에 따르면, 이러한 평가는 호치민시 부동산 시장에서 매우 분명하게 드러납니다. 올해 1분기 부동산 시장 성장률은 마이너스 16.2%였지만, 3분기 말에는 마이너스 8.71%를 기록했지만, 상반기 대비 2.87% 감소했습니다. 9개월 만에 부동산 시장 난이도는 1분기 대비 42.3% 감소했습니다.
차우 씨에 따르면, 올해 첫 9개월 동안 호치민시의 주택 공급은 자본 조달이 가능한 상업용 주택 프로젝트 13개(15,020세대)로, 2022년 같은 기간 대비 1.37배 증가했지만, 조달된 수입은 4.7% 감소했습니다.
구체적으로, 총 13개 사업에는 아파트 13,767세대(91.6%)와 저층 주택 1,253세대(8.4%)가 포함됩니다. 이 중 고급 주택 부문은 9,969세대로 전체의 66.37%를 차지하며(전국 평균 58%보다 높음), 나머지는 중급 주택 부문으로 5,051세대로 전체의 33.63%를 차지하며(전국 평균 26%보다 높음) 저가 주택이 여전히 부족합니다. 현재 시장에는 저렴한 주택 공급이 부족하며, 사회주택 공급도 중단된 상태입니다.
차우 씨에 따르면, 베트남과 호치민시의 부동산 시장은 계속해서 "수요와 공급의 불균형"을 겪고 있으며, 프로젝트 공급이 부족해 주택 공급이 부족하고, 특히 저렴한 주택과 사회 주택이 부족하다고 합니다.
특히 HoREA 위원장에 따르면 주택 가격은 2017년 이후 지속적으로 상승해 왔으며 중산층, 저소득 도시 주민, 공무원, 공무원, 국가 직원, 군인, 근로자 및 이민자의 재정적 능력을 여전히 넘어서는 '높은' 수준입니다.
차우 씨는 "20~30억 동(VND)짜리 저렴한 아파트의 경우, 연간 저축액이 1억 동(VND) 정도인 저소득층이라도 집을 살 수 있으려면 약 25년이 걸릴 것"이라고 분석했습니다.
건설부 주택부동산시장 관리국 황 하이 국장에 따르면, 정부, 각 부처, 은행, 기업, 그리고 중개업체들의 노력이 부동산 시장을 "유지"하는 데 긍정적으로 기여했습니다. 부동산 시장이 "경사지선을 넘을 만큼" 강하지는 않지만, "브레이크를 잃을" 위험은 기본적으로 벗어났고 다시 활기를 되찾고 있습니다.
채권 만기 압박은 여전히 기업을 둘러싼다
베트남채권시장협회(VBMA) 자료에 따르면, 2020년 10개월 동안 회사채 발행 총액은 209조 1,500억 동(VND)으로 집계되었습니다. 이는 채권 채널을 통한 자금 조달 활동이 2022년 대비 개선되었음을 보여줍니다.
그중 은행 부문이 99조 2,300억 동(전체의 47.3%)으로 가장 큰 비중을 차지합니다. 그 다음은 부동산 부문으로 68조 2,560억 동(32.6%)입니다.
그러나 베트남 부동산협회(VARS)의 조사에 따르면 채권 만기 압력이 여전히 부동산 업계를 "감싸고" 있는 것으로 나타났습니다. 신규 발행 및 환매된 부동산 채권의 총 가치는 만기가 도래한 회사채의 총 가치에 비해 여전히 매우 낮습니다.
이에 따라 2022년 부동산 기업들은 약 219조 VND를 매입했습니다. 1~10개월 동안 기업들은 약 153조 8천억 VND를 매입했습니다. 한편, 2023년과 2024년 마지막 2개월 동안 부동산 그룹의 만기 채권 총액은 각각 15조 6천억 VND와 121조 1천억 VND에 달했습니다.
채권 채무 상환이 지연되는 기업이 날로 증가하고 있으며, 특히 부동산 부문에서 그렇습니다. 하노이 증권거래소에 따르면, 10월 3일 기준 회사채 이자 또는 원금 상환이 지연된 기업은 약 69개사로, 총 미상환 부채 규모는 약 1,761억 동(VND)에 달합니다. 이는 전체 시장 미상환 회사채 부채의 약 17.8%에 해당합니다.
채권 만기 압박에 직면하여 현금 흐름을 재구조화하고 부채 상환 능력을 개선할 시간을 확보하기 위해, VARS는 신용 자본 조달에 어려움을 겪고 시장이 완전히 회복되지 않은 상황에서 만기 연장 협상이 부동산 기업들의 최우선 선택이라고 생각합니다. 4월 이후 만기 연장 협상이 활발히 진행되어 왔으며, 매우 성공적인 결과를 거두었습니다.
하노이 증권거래소에 따르면, 10월 3일 기준 50개 이상의 발행사가 총 95조 2,000억 동(VND) 이상의 채권 만기 연장 계약을 체결했습니다. 만기일은 주로 2년씩 조정되어 부채 상환 압력이 2025년~2026년으로 미뤄졌습니다.
VARS는 채권 연장 협상이 앞으로도 계속될 것으로 전망합니다. 그러나 앞으로 여전히 어려움이 예상되며, 부채 상환 기간 연장은 기업들이 생산과 사업을 안정시키고 기업 부채를 구조조정하여 회복할 시간을 벌어주는 데 도움이 될 뿐입니다. 사실상 부채를 한 시점에서 다른 시점으로 이전하는 것에 불과합니다.
파산 위험을 피하려면 기업들은 이 시기를 활용하여 부채를 구조조정해야 합니다. 자산 매각을 진지하게 고려해야 하며, 부채 상환과 시장 출시 즉시 현금화 가능한 프로젝트 완료를 위한 현금 흐름을 확보하기 위해 손익분기점이나 손실을 감수하는 것까지도 고려해야 합니다.
또한, 익숙한 금융 자원(은행 신용 및 기업 채권) 외에도 다른 금융 상품(부동산 투자 펀드 - REIT, 주택 저축 펀드, 부동산 증권화...)이나 기타 채널(직간접 외국인 투자)에서 자본 자원을 개발, 유치하고 효과적으로 운영할 수 있는 메커니즘과 정책이 있어야 합니다.
하노이 레반르엉 거리 N15번지 N14 프로젝트에 대한 투자 정책 중단
하노이 인민위원회는 수년간 지연되어 온 N14 및 N15 레반르엉 거리 프로젝트에 대한 투자 정책 결정 이행을 중단하도록 지시했습니다. 이 프로젝트는 루이스 투자 및 무역 주식회사가 투자자로 참여하는 복합 용도 공공 서비스 및 주택 건설 투자 프로젝트입니다.
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| 토지 플롯 N14, N15 Le Van Luong 거리, 하노이. (출처: BXD) |
레반르엉 거리의 N14, N15 프로젝트에 관하여, 하노이 인민위원회는 유권자들에게 제출한 최신 보고서에서 N14, N15 토지 구획의 총 면적이 12,561m2이며, 시에서 2016년 8월에 투자 정책을 승인했다고 밝혔습니다. 이는 혼합 용도 공공 서비스 및 주택 투자 프로젝트이며, 투자자는 루이스 투자 및 무역 주식회사입니다.
부지 정리 과정에서 본 프로젝트에 대한 민원이 접수되었습니다. 하노이시 감사원의 보고서와 민원 검토 후, 2020년 2월 하노이시 인민위원회는 본 프로젝트에 대한 투자 정책 결정의 시행 중단을 지시했습니다. 본 프로젝트의 기존 내용 처리와 관련하여, 시는 관련 부서, 지사 및 부문에 현행 규정을 검토하여 자문 및 건의를 하도록 지시했습니다.
N14 및 N15 프로젝트 부지는 꺼우저이구 쭝호아구 QH 46번지 계획 구역에 위치한 것으로 알려져 있습니다. 프로젝트 남서쪽은 황응안 거리, 북서쪽은 레반르엉 거리와 접하고 있습니다. N14 및 N15 부지는 이전에는 5.1-NO 및 5.5-NO로 불렸습니다. 2018년부터 프로젝트 지역 내 가구들은 토지 회복 결정을 받았습니다. 기록에 따르면 프로젝트 부지의 일부는 개간되고 골판지로 울타리가 쳐졌습니다.
붉은 책과 분홍색 책의 법적 가치
규정에 따라 2009년 12월 10일 이전에 발급된 토지사용권증은 여전히 법적 효력을 유지하며, 토지사용권증, 주택소유권증, 기타 토지에 부속된 자산증으로 전환할 필요가 없습니다. 법적 가치 측면에서 적색등기부등본과 분홍색등기부등본은 동일한 법적 가치를 갖습니다.
붉은 책, 분홍색 책은 토지 이용권에 대한 문서를 지칭하는 데 사용되는 용어로, 토지 이용권 증서의 외부 색상에 따라 결정됩니다.
베트남에서는 토지 사용권 증명서의 명칭이 각기 다릅니다. 구체적으로는 토지 사용권 증명서, 주택 소유권 증명서 및 토지 사용권 증명서, 주택 소유권 증명서입니다.
2009년부터 천연자원환경부는 전국적으로 적용되는 새로운 증명서 양식을 발행했는데, 이 양식은 토지이용권, 주택소유권 및 기타 토지에 부착된 자산에 대한 증명서입니다(증명서는 분홍색 표지를 가지고 있으며 핑크북이라고도 불립니다).
2013년 토지법 제97조에서는 토지사용권, 주택소유권 및 기타 토지에 부속된 자산에 대한 증서는 전국적으로 통일된 양식에 따라 토지사용권, 주택소유권 및 기타 토지에 부속된 자산에 대한 증서를 발급한다고 규정하고 있습니다.
2009년 12월 10일 이전에 발급된 토지이용권증은 여전히 법적으로 유효하므로 토지이용권증, 주택소유권 및 토지에 부착된 기타 자산으로 전환할 필요가 없습니다.
2009년 12월 10일 이전에 발급된 증서 중 변경이 필요한 증서는 토지사용권증, 주택소유권증 및 기타 토지에 부속된 자산증으로 변경할 수 있습니다. 따라서 법적 가치 측면에서 적색등기부등본과 분홍색등기부등본은 동일한 법적 가치를 갖습니다.
법령 01/2017/ND-CP 제2조 40항에 따르면, 적색등본 및 분홍색등본 신청 처리 기간은 유효한 신청서 접수일로부터 30일을 초과할 수 없습니다. 산간 지방, 섬, 외딴 지역, 사회경제적 여건이 어려운 지역, 사회경제적 여건이 특히 어려운 지역의 경우 40일을 초과할 수 없습니다.
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원천
![[사진] 국회의장, "국제금융센터 건설·운영 및 베트남에 대한 제언" 세미나 참석](https://vphoto.vietnam.vn/thumb/1200x675/vietnam/resource/IMAGE/2025/7/28/76393436936e457db31ec84433289f72)
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