부동산 업계, 은행에 건설 계약자 대출 기간 연장 제안. 사진: VNA

긍정적인 신호

베트남 부동산 협회(VNREA)의 통계에 따르면, 다양한 세그먼트를 가진 북부에서 남부까지 일련의 대형 부동산 프로젝트가 판매 캠페인을 시작하고 있으며, 주택 대출 금리가 낮아지고 있으며, 사람들이 투자를 부동산으로 옮기고 "손실 절감"을 받아들이고 있습니다. 이는 부동산 시장의 회복을 촉진하는 긍정적인 신호입니다.

북부 지역에서는 2023년 4분기에 하노이의 빈홈 스마트 시티 도시 지역에 있는 약 1,800세대 규모의 신규 프로젝트인 캐노피 레지던스나, 안락의 문라이트 1 프로젝트, 응옥 호이 로즈 타운 등의 아파트 공급이 아파트 공급을 보완했습니다. 인접한 저층 아파트 부문에서는 흥옌 의 아쿠아리우스, 라오까이의 사파 시티 클라우즈, 뚜옌꽝의 단코 센터 도시 지역 등의 프로젝트 판매 시작에 대한 정보를 받았습니다.

남부 지역에서는 아카리 시티, 글로리 하이츠, 마스터리 센터 포인트, 글로벌 시티... 또는 에코 빌리지 사이공 리버, 피아토 시티 동나이, 아스트럴 시티 빈즈엉 ; 워터포인트 롱안... 등의 프로젝트가 다음 판매 단계에서 새로운 공급이 추가되고 있습니다. 한편, 중부 지역에서는 에코 센트럴 파크 빈, 파노라마 2 다낭, 세일링 퀴년 등 오랜 기간의 침묵 끝에 새로운 프로젝트가 판매를 시작한다는 소식이 시장에 "뜨거움을 불어넣고" 있습니다.

특히, 오랫동안 시장에서 외면당했던 리조트 부동산 시장이 새롭게 부상했습니다. 부동산 업계는 은행이 건설사 대출 기간을 연장해 줄 것을 요구하고 있습니다. The 5Way Phu Quoc, Regal Legend Quang Binh , The Ocean Resort Quy Nhon 등 대형 프로젝트의 공급이 급증하고 있습니다. 특히, 새롭게 오픈한 프로젝트들은 매력적인 정책 덕분에 매매 건수보다 수배 높은 수주를 기록하며 투자자들의 관심을 끌고 있습니다.

1차 부동산 시장 외에도 2차 시장 또한 회복 조짐을 보이며, 더 많은 부문에서 "바닥 돌파" 조짐을 보이고 있습니다. 과거에는 2차 거래가 주로 토지 및 주택 부문(상품당 30억 동 미만)에서만 이루어졌다면, 이제는 수요 개선과 다양한 공급원으로부터의 긍정적인 소식으로 투자자들의 "손실 감소"가 나타나고, 은행이 부동산 담보 자산을 압류하고, 금리가 2022년 초 수준으로 조정되면서 투자자들의 "유휴" 자금 흐름이 투자로 유입되기 시작했습니다. 투자자들은 2024년 초부터 시작될 새로운 성장 사이클을 기대하며 30억~50억 동 규모의 부동산 상품에 투자하기 시작했습니다.

베트남 부동산협회(VNREA) 부회장 응우옌 반 딘 박사에 따르면, 부동산 공급은 2023년 4분기부터 점차 개선되고 있지만, 대부분은 기존 프로젝트의 다음 단계 분양에서 발생하며, 특히 저렴한 주택 부문의 실제 수요에는 여전히 크게 미치지 못하고 있습니다. 시장이 진정으로 안전하고 건강하며 지속 가능하게 발전하려면 공급과 수요의 격차를 점진적으로 줄여야 합니다. 따라서 정부는 토지 할당 및 임대를 통해 공급을 촉진하고, 저비용 상업용 주택 개발을 위한 우대 정책과 메커니즘을 마련하는 방향으로 적절하게 규제해야 합니다.

또한 거래 건수도 증가세를 보였습니다. 1분기 2,700건, 2분기 3,700건, 3분기 6,000건에 육박하는 거래량을 기록했고, 4분기에도 증가세를 이어갔습니다. 그러나 이는 코로나19 팬데믹 이전 전체 거래량 대비 약 10%에 불과합니다. 특히, 현재 하노이와 호찌민시를 중심으로 약 1,200건의 부동산 프로젝트가 중단된 상태이며, 공급 확보를 위해 조속히 해결해야 할 과제입니다.

법적 정책이 시장을 결정합니다

제15대 국회 제6차 정기국회에서 토지법(개정), 주택법(개정), 부동산사업법이 향후 부동산 시장의 회복 및 안정적 발전과 밀접한 관련이 있어 여론과 부동산 업계의 "가뭄 속 단비"를 기다리는 분위기입니다. 주택법(개정)과 부동산사업법은 제6차 정기국회에서 통과될 예정이지만, 토지법(개정)은 이번 정기국회에서 통과되지 못하고 2024년 차기 정기국회로 연기될 예정입니다. 실제로 토지법(개정) 초안에는 토지 환수 문제, 국가 예산을 투입하지 않고 사회경제개발사업을 추진하기 위한 토지사용권 수급 협정, 상업용 주택사업 추진을 위한 토지 환수, 투명한 토지평가 방법 규정 등 아직 협의가 필요한 내용이 많습니다.

전 천연자원환경부 차관 당 훙 보 교수는 토지법(개정안)의 통과 실패는 부동산 시장에 분명 영향을 미칠 것이라고 말했습니다. 토지법은 시장 발전을 이끄는 중요한 법률이기 때문입니다. 그러나 이 법은 사회와 시장이 필요로 하는 문제를 정확하고 적절하게 해결하여 개정, 보완, 완성된 후에야 통과되어야 합니다.

베트남 건설업협회 회장 응우옌 꾸옥 히엡 씨는 토지법(개정판)이 중요한 법이라고 말했습니다. 만약 개정판이 통과되더라도 법의 구체적인 조건들이 기존 문제를 해결하지 못할 뿐만 아니라 새로운 문제들을 야기한다면, "천천히, 그리고 꾸준히" 진행하는 것이 낫다고 말했습니다. 법의 질을 최우선으로 생각해야 하기 때문입니다. 만약 성급하게 내용을 수정하고 내용이 적절하지 않다면, 개정에 10년이 걸릴 것이고, 그 결과는 매우 심각할 것입니다.

시장 관점에서 2023년 말과 2024년 상반기를 전망할 때, 응우옌 반 딘 박사는 공급이 지속적으로 개선될 것으로 예상하지만, "갈증"을 해소하기에는 충분하지 않을 것이라고 밝혔습니다. 따라서 부동산 시장의 신뢰 회복과 회복 촉진에 집중하기 위해 총리실 산하 실무팀의 활동을 촉진하는 것 외에도, 각 지자체는 "보류"되어 여전히 문제가 있는 프로젝트의 어려움을 해소하기 위한 별도의 팀을 구성해야 합니다. 동시에 정부는 부동산 관련 문제 처리의 근거가 되고 실무에 즉시 적용할 수 있는 세부 문서를 지속적으로 발행해야 합니다.

특히 사회주택의 경우, 각 부처, 지자체, 그리고 지방자치단체는 기업과 주민 모두에게 매력적이고 유리한 접근 환경을 조성하는 특별 메커니즘을 마련해야 합니다. 실제로 이는 부동산 부문의 특수성으로, 다른 부동산 부문처럼 관련 규정이나 정책을 적용하기 어렵습니다. 또한, 국가은행은 각 사업에 적합한 정책을 마련하여 부동산 기업과 매수자의 자본 및 신용 문제를 적시에 해결하고, 이로 인한 후유증과 장기적인 어려움을 최소화할 수 있도록 지원해야 합니다.

또한, 국가관리기관은 2024년까지 의무를 이행해야 하는 부동산사업자 집단, 회사채 발행, 신용대출 등 어려움을 겪고 있는 부동산 프로젝트들을 위한 메커니즘을 신속하게 마련해 '마지막 순간까지 기다리는' 상황이 발생하지 않도록 해야 하며, 시장에 압력을 가하지 않도록 해야 합니다.

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