부동산 양도세: 이중 영향과 장기적 기대

목표는 투기를 억제하고, 장기 보유를 장려하며, 예산 수입을 늘리는 것입니다. 그러나 많은 사람들은 건강한 부동산 시장이란 과도한 세금으로 통제되는 시장이 아니라, 투자자와 실질적 니즈가 있는 사람들 모두에게 유동성이 풍부하고, 운영이 투명하며, 공정한 시장이라고 주장합니다. 부동산 양도세는 양면적인 효과가 있다고 하지만, 정책이 합리적이라면 장기적인 효과를 가져올 것입니다.

투기를 억제할 것인가, 아니면 2차 시장을 억압할 것인가?

최근 재정부는 개인소득세법(개정) 초안에서 부동산 양도에 대한 개인소득세를 순이익에서 매매가와 관련 비용을 뺀 금액을 기준으로 계산하는 방식을 제안했습니다. 이에 따라 제안된 세율은 과세소득에 대해 20%이며, 각 양도 건당 계산됩니다. 매매가와 관련 비용을 확정할 수 없는 경우, 매매가를 기준으로 세금을 직접 계산하며, 보유 기간에 따라 누진세율이 적용됩니다. 2년 미만은 10%, 2~5년은 6%, 5~10년은 4%, 10년 초과 또는 상속 재산은 2%입니다.

전문가들은 이 제안이 단기 투기를 억제하고 이전 가격 책정의 투명성을 높이기 위한 중요한 노력으로 여겨지며, 판매자가 실제 비용뿐만 아니라 원가도 모두 신고하도록 강제하여 데이터 시스템이 실제 가치를 반영하는 데 도움이 된다고 말합니다.

그러나 많은 전문가들은 세제 정책이 제대로 설계되지 않을 경우, 현재 유동성에 중요한 역할을 하는 2차 시장이 침체될 것이라고 우려합니다. 소액 투자자들은 시장에서 밀려나고, 부동산 업계, 은행, 금융 시장 또한 영향을 받게 될 것입니다.

베트남 부동산중개인협회(VARS) 회장 응우옌 반 딘 박사는 정책의 목표를 명확히 정의할 필요가 있다고 말했습니다. 초기에는 부정적인 반응이 있을 수 있지만, 이는 시장이 지속 가능하고 건전하게 발전하며 실질적인 수요를 충족하도록 하는 것이지, 투기적이고 부당이득을 추구하는 활동을 계속 조장하는 것이 아닙니다. 이러한 세율은 많은 투자자, 특히 "서핑"을 목표로 하는 투자자들이 투자 전략을 재고하게 만들 것입니다.

실제로 새로운 세제 정책은 부동산 시장 거래 감소를 초래할 가능성이 높으며, 기업의 사업 활동부터 투자자까지 전체 시장 시스템에 영향을 미칠 것입니다. 단기적으로는 수요가 감소하여 매매가가 높은 프로젝트는 거래가 더욱 어려워질 것입니다.

이는 현재 세금 정책이 발표될 경우 시장이 직면하게 될 불가피한 결과 중 하나가 될 것입니다. 그러나 딘 씨는 세금 정책 발표는 시장을 더욱 건전한 방향으로 규제하기 위해 필수적이라고 말합니다. 예를 들어, 이는 투자자들이 가격 책정 전략을 재고하도록 유도합니다. 이를 통해 시장의 가격 수준을 조정할 기회가 나타날 수 있습니다.

명확하고 공개적이며 투명한 로드맵이 필요합니다

최근 Batdongsan.com.vn에서 부동산을 찾는 1,000명을 대상으로 실시한 설문조사에 따르면, 응답자의 최대 95%가 거주 목적보다는 투자 목적으로 부동산을 구매한 것으로 나타났습니다. 그중 1년 이내에 매각할 계획이 있는 부동산 소유주의 비중이 높습니다. 이는 현재 베트남 국민들이 부동산 투자에 큰 관심을 가지고 있지만, 보유 기간이 짧고 "적절한 가격이 될 때 매각"하는 경향이 있어, 투자금을 더 수익성이 높은 다른 자산으로 유동적으로 이동시키는 경향이 있음을 보여줍니다.

Batdongsan.com.vn의 남부 지역 이사인 딘 민 투안(Dinh Minh Tuan) 씨는 원칙적으로는 이익을 기준으로 세금을 계산하는 것이 더 합리적이지만, 중개 수수료, 인테리어 리모델링, 대출 등 관련 비용이 많아 정확한 실제 이익을 파악하기 어려울 것이라고 말했습니다. 세금에서 공제할 송장이나 유효한 서류가 없기 때문입니다. 투안 씨는 이러한 상황에 직면하여 명확하게 규정되지 않으면 납세자들이 실제보다 더 높은 세율을 납부해야 할 것이라고 우려했습니다.

부동산 양도세 조정은 예산 균형을 확보하고 세수를 늘리는 데 여전히 필요한 것으로 여겨집니다. 그러나 10~20%의 세율이 제안됨에 따라, 시장에 충격을 주어 국민에게 큰 부담을 주지 않도록 공개적이고 투명하며 합리적인 메커니즘과 적절한 로드맵을 마련해야 한다고 Batdongsan.com.vn 전문가들은 분석했습니다.

FDVN 로펌의 대표 변호사인 르 카오 변호사는 법률 규정은 현실과 부합할 때만 가장 효과적일 수 있다고 말했습니다. 따라서 조세 정책을 공표하기 전에 세무 정책을 면밀히 검토하고 종합적으로 평가하여 현실에서 발생할 수 있는 상황을 예측하고 해결해야 합니다.

합리적인 세율을 설정하는 것 외에도 적정 비용, 매매 가격, 보유 기간 등의 요소를 결정하는 과정에서 분쟁을 피하기 위한 구체적인 규정이 필요합니다. 동시에 법률에는 특별한 경우에 대한 공정성을 보장하기 위한 예외 조항도 있어야 합니다.

"세금 정책을 포함한 부동산 시장 관리의 핵심은 전국적으로 투명하고 통일된 부동산 데이터 시스템을 구축하는 것입니다. 현재 타인 명의로 등기된 부동산, 부동산으로의 불투명한 자금 유입, 이익집단의 시장 조작 등으로 부동산 가치가 심각하게 왜곡되는 등 많은 문제점이 여전히 존재합니다."라고 르 카오 변호사는 말했습니다.

따라서 이 변호사에 따르면 데이터 투명성은 필수 조건 중 하나입니다. 명확한 데이터 기반 관리 플랫폼이 구축되면 거래 추적이 용이해지고 부동산 가치가 실제 가치에 근접하게 될 것입니다. 그렇게 되면 시장은 더욱 지속 가능하게 운영되고, 사람들은 자신의 실제 니즈에 맞는 부동산에 더 쉽게 접근할 수 있으며, 시장을 교란하는 투기 현상도 제한될 것입니다. 상세하고 투명한 관리 시스템은 거래 통제에 도움이 될 뿐만 아니라 향후 발생할 수 있는 분쟁과 위험을 제한하는 "방패" 역할을 합니다.

출처: https://doanhnghiepvn.vn/kinh-te/thue-chuyen-nhuong-bat-dong-san-tac-dong-hai-mat-va-ky-vong-dai-han/20250728054844445

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