특정 토지 가격을 결정하는 과정이 현재 중단된 상태인가요?

Việt Nam•29/05/2024

현재 빈투안성 에서는 토지 평가 컨설팅 서비스 시장이 심각한 공급 부족에 시달리고 있습니다. 이는 해당 성 내에 구체적인 토지 평가를 기다리는 프로젝트가 45개나 있어 수요가 풍부하다는 것을 모두 알고 있음에도 불구하고 나타나는 현상입니다.

토지 평가 컨설팅 회사는 포기했습니다.

2024년 5월 말입니다. 2024년 1월 초 지방 인민위원회 회의에서 정한 마감 시한, 즉 3대 사업의 토지 가격을 2024년 1분기 말까지 산정하라는 기한이 명확하게 명시되었더라면 달성 불가능했을 것입니다. 당시 노바월드 판티엣과 탄득, 선미 1 산업단지 두 곳에 대해 그러한 시한을 설정한 것은 정당했습니다. 특히 노바월드 판티엣의 경우, 토지 가격 산정 과정에 중앙 정부의 지원을 받아 여러 난관을 극복해야 했기 때문입니다. 앞으로는 수집된 정보와 산정 방식에 미흡한 부분이 있는 컨설팅 회사의 평가 결과를 재검토하는 데 집중해야 할 것입니다. 이후 관련 당국은 컨설팅 회사에 사업 평가 결과를 보완 및 확정하여 지방 평가위원회에 제출하도록 요청했습니다.

많은 프로젝트들이 최종 토지 평가 결과를 기다리고 있습니다. 사진: 딘 호아

그러나 2024년 2월 5일, 토지 가격에 관한 정부 령 44/2014의 일부 조항을 개정 및 보완하는 정부령 12/2024호와 토지법 시행 지침에 관한 정부령 10/2023의 일부 조항을 개정 및 보완하는 정부령 10/2023호가 발표되었습니다. 이 정부령에는 투입 및 산출 지표 계산 방식에 대한 규정이 포함되어 있는데, 컨설팅 회사들은 이 방식이 정부령 44호와 정부령 36호보다 오히려 더 불명확하다고 주장합니다. 또한, 이 정부령들은 토지 평가를 담당하는 컨설팅 부서의 책임을 명확히 규정하고 있습니다. 이에 따라 해당 회사들은 토지 평가 의뢰를 철회하고 발생한 비용에 대한 환급도 요구하지 않았습니다.

토지 평가 관련 관계자들에 따르면, 이러한 의무적인 책임으로 인해 특히 잉여금 산정 방식을 사용하는 등 2024년 12월 12일 시행령에 따라 토지 가격을 정확하게 산정하는 데 어려움을 겪고 있는 컨설팅 업체들이 갑자기 계약을 취소하거나 사전 통보 없이 계약 해지를 요구하는 사례가 늘고 있다고 합니다. 설상가상으로, 해당 지역에서 토지 평가 담당자가 관련 사건으로 체포되는 사건이 발생하면서 상황은 더욱 악화되고 있습니다. 따라서 현재 빈투안성에서는 토지 평가를 기다리는 사업이 45건이나 있어 수요는 풍부한데도 불구하고, 토지 평가 컨설팅 서비스 시장은 공급이 심각하게 부족한 상황입니다.

빈투안성 자연자원환경국은 현재 토지 평가에 참여하는 컨설팅 업체 수가 매우 부족하다고 밝혔습니다. 여러 가지 어려움 때문에 해당 부서는 시행령 12/2024 개정안을 제안하고 있습니다. 빈투안성 출신 국회의원 당홍시(Dang Hong Sy)도 이러한 상황을 인지하고 있다고 밝혔습니다. 그는 가장 큰 문제점은 현행 토지 가격 산정 방식이라고 지적했습니다. 시행령이 개정 및 보완되었음에도 불구하고, 거의 모든 지역에서 사업 부지 배정 및 후속 조치에 필요한 토지 가격을 산정하지 못하고 있다는 것입니다. 이러한 지연은 토지 자원의 낭비와 예산 손실로 이어지고 있습니다.

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자연자원환경부 부장에 따르면, 토지이용료 및 토지임대료 산정을 위한 특정 토지 평가에 참여할 자문 기관의 부족이 토지 평가 과정 지연의 주요 원인 중 하나입니다. 실제로 토지 평가 전문가의 역량이 여전히 미흡하여 토지 평가 업무를 효율적으로 수행하기 위한 요건을 충족하지 못하고 있으며, 토지 평가 업무 수행에 필요한 해결책을 제시하고 관련 절차를 보완하는 데 있어 적극적인 조치가 부족하고, 위원회 및 기타 부처·기관과의 협력이 원활하지 않거나 시의적절하지 못하여 토지 평가 업무상의 어려움을 해결하는 데 차질이 빚어지고 있습니다.

현재 토지 평가에 참여하는 컨설팅 업체들이 책임을 회피하면서 컨설팅 계약이 취소되는 사례가 늘고 있습니다. 이는 주로 현행 토지 평가 방법, 특히 상당한 위험을 수반하는 잔여 가치 평가 방법의 불투명성 때문입니다. 입력 데이터는 불완전하거나 시의적절하지 못한 경우가 많고, 수익 및 개발 비용 계산은 추측에 기반하여 이루어집니다. 결과적으로, 컨설팅 업체마다 또는 사용하는 방법이 다르면 토지 평가액이 크게 달라지고 신뢰도가 떨어집니다. 더욱이, 해당 지역의 사업들은 용도지역 계획이나 상세 계획 등 특정 토지 가격을 결정하는 데 필요한 정보와 조건이 부족한 경우가 많아 토지 평가 과정이 더욱 지연되고 있습니다.

빈투안성 천연자원환경국장인 쩐 응우옌 록 씨에 따르면, 향후 천연자원환경국은 토지 평가 자문 기관을 지속적으로 공고하고 초청할 예정이며, 천연자원환경부, 재정부, 그리고 인접 성 및 시의 자문 기관과 연락을 취할 것입니다. 만약 자문 기관을 찾지 못할 경우, 천연자원환경국은 성 인민위원회에 토지 가격 결정을 위한 부처 간 실무 그룹을 구성하도록 권고하는 내용을 신속히 이행할 것입니다. 동시에, 천연자원환경국은 2024년 2월 5일자 정부령 제12/2024/ND-CP호 제1조 8항에 명시된 바와 같이, 빈투안성 내 특정 토지 가격을 결정할 때 잉여 토지 구획의 수익 및 개발 비용을 구성하는 일부 요소에 대한 규정을 성 인민위원회에 권고할 예정입니다.

록 씨는 현재 2024년 토지법과 자연자원환경부가 정부에 공포를 자문하고 있는 토지 가격 관련 시행령 초안에 많은 새로운 개정 사항이 포함되어 있다고 덧붙였습니다. 자연자원환경부는 자연자원환경부가 시행령 초안을 최종 확정하고 반영할 수 있도록 보고서를 계속 작성하고 있습니다. 또한 토지 가격 결정에 대한 자문을 제공하기 위해 새로운 규정을 적극적으로 연구하고 면밀히 모니터링하고 있습니다.

빈투안성 출신의 당홍시 국회의원은 “2024년 토지법과 그 지침이 신속히 발표되고 필요한 조건을 충족한다면, 2024년 7월 1일 또는 8월 1일부터 조기에 시행되어야 한다. 특히 토지 평가에 관한 지침은 시행하기 쉬운 방식으로 제공되어야 하며, 이를 통해 관련 기관의 공무원들이 편리하게 평가 방법을 적용할 수 있도록 해야 한다”고 말했다.

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