ຄ່າໃຊ້ຈ່າຍທີ່ດິນ, ເກັບຫຼາຍຄັ້ງເພື່ອຫຼຸດຜ່ອນພາລະໃຫ້ແກ່ວິສາຫະກິດ

ຄວບຄຸມຄວາມແຕກຕ່າງຄ່າເຊົ່າທີ່ດິນ

ຕາມທ່ານ ເລຮົ່ງເຈົາ, ປະທານສະມາຄົມອະສັງຫາລິມະຊັບນະຄອນ ໂຮ່ຈີມິນ (HoREA) ແລ້ວ, ມູນຄ່າເພີ່ມຈາກທີ່ດິນ (ສ່ວນຕ່າງຄ່າເຊົ່າທີ່ດິນ) ແມ່ນສ້າງຂື້ນໂດຍ 2 ຫົວໜ່ວຍຕົ້ນຕໍຄື: ລັດ ແລະ ນັກລົງທຶນ (ເຊິ່ງນັກລົງທຶນເອກະຊົນມີບົດບາດສຳຄັນຫຼາຍ). ສະນັ້ນ, ນະໂຍບາຍການເງິນກ່ຽວກັບລາຄາທີ່ດິນຈຶ່ງຕ້ອງມີລະບຽບ ເພື່ອຮັບປະກັນຄວາມເປັນທຳ ແລະ ສະຖຽນລະພາບທາງດ້ານສັງຄົມ ໃຫ້ແກ່ລາຍຮັບງົບປະມານແຫ່ງລັດ ແລະ ຜົນປະໂຫຍດຂອງຜູ້ລົງທຶນ.

ກ່ອນອື່ນໝົດ, ລັດສ້າງມູນຄ່າເພີ່ມຈາກທີ່ດິນ (ສ່ວນຕ່າງຄ່າເຊົ່າ) ຜ່ານການວາງແຜນນຳໃຊ້ທີ່ດິນ, ກໍ່ສ້າງ ແລະ ວາງແຜນຜັງເມືອງ, ການວາງແຜນຮູບແບບການຂົນສົ່ງແບບປະສົມປະສານ (TOD) ແລະ ອະນຸຍາດໃຫ້ມີການຫັນປ່ຽນຈຸດປະສົງການນຳໃຊ້ທີ່ດິນຕາມການວາງແຜນໃຫ້ນັກລົງທຶນດຳເນີນໂຄງການລົງທຶນທຸລະກິດ. ສະນັ້ນ, ລັດມີສິດຄຸ້ມຄອງມູນຄ່າເພີ່ມນີ້ຈາກທີ່ດິນ (ສ່ວນຕ່າງຄ່າເຊົ່າທີ່ດິນ) ເພື່ອຮັບໃຊ້ຜົນປະໂຫຍດຂອງຊາດ ແລະ ສາທາລະນະຊົນ.

Tiền sử dụng đất không nên tận thu - Ảnh 1. — ຄ່າໃຊ້ຈ່າຍທີ່ດິນເປັນແຫຼ່ງລາຍຮັບອັນໃຫຍ່ຫຼວງຂອງງົບປະມານແຫ່ງລັດ.

ຕົວຢ່າງ, ຢູ່ນະຄອນໂຮ່ຈີມິນ, ເນື້ອທີ່ດິນ ກະສິກຳ 1 ເຮັກຕາພຽງແຕ່ສ້າງມູນຄ່າປະມານ 500 ລ້ານດົ່ງ/ປີ, ແຕ່ເມື່ອຈຸດປະສົງນຳໃຊ້ທີ່ດິນຫັນເປັນດິນກະສິກຳ, ເນື້ອທີ່ການຜະລິດ, ອຸດສາຫະກຳ, ການຄ້າ, ການບໍລິການ, ເນື້ອທີ່ 1 ເຮັກຕາໃນຕົວເມືອງສ້າງມູນຄ່າເຖິງ 55 ຕື້ດົ່ງ/ປີ, ເພີ່ມຂຶ້ນ 100 ເທົ່າ. ນີ້ແມ່ນສະແດງໃຫ້ເຫັນວ່າເຂດ 7 ຖືກສ້າງຕັ້ງຂຶ້ນໃນປີ 1997 (ແຍກອອກຈາກເມືອງກະສິກໍາ Nha Be). ໃນເວລານັ້ນ, ລາຍຮັບງົບປະມານແຫ່ງລັດມີພຽງ 59 ຕື້ດົ່ງ, ແຕ່ພາຍຫຼັງ 25 ປີ, ປີ 2022, ລາຍຮັບງົບປະມານແຫ່ງລັດບັນລຸເຖິງ 5.550 ຕື້ດົ່ງ, ເພີ່ມຂຶ້ນ 94 ເທົ່າເມື່ອທຽບໃສ່ປີ 1997.

ສະນັ້ນ, ໃນປີ 2018, ລັດຖະບານໄດ້ອະນຸຍາດໃຫ້ນະຄອນໂຮ່ຈີມິນ ຫັນເນື້ອທີ່ກະສິກຳ 26.000 ເຮັກຕາ ເປັນດິນກະສິກຳ, ການຜະລິດ, ອຸດສາຫະກຳ, ການຄ້າ, ການບໍລິການ ແລະ ເນື້ອທີ່ດິນໃນຕົວເມືອງ ໃນໄລຍະ 2025/2020. ປະຈຸບັນ, ນະຄອນໂຮ່ຈິມິນ ພວມຜັນຂະຫຍາຍໂຄງການຫັນ 5 ເຂດຊານເມືອງເປັນຕົວເມືອງ. ພ້ອມກັນນັ້ນ, ສະພາແຫ່ງຊາດ ຫາກໍ່ໄດ້ອອກມະຕິເລກທີ 98 ກ່ຽວກັບການທົດລອງຫຼາຍກົນໄກ, ນະໂຍບາຍສະເພາະເພື່ອພັດທະນານະຄອນໂຮ່ຈິມິນ, ສ້າງເງື່ອນໄຂໃຫ້ນະຄອນພັດທະນາຢ່າງວ່ອງໄວໃນຊຸມປີຕໍ່ໜ້າ, ໃນນັ້ນມີແຫຼ່ງຊັບພະຍາກອນທີ່ດິນ.

ຂະນະດຽວກັນ, ນັກລົງທຶນ (ສ່ວນຫຼາຍແມ່ນນັກລົງທຶນເອກະຊົນ) ສ້າງມູນຄ່າເພີ່ມຈາກທີ່ດິນ (ສ່ວນຕ່າງຄ່າເຊົ່າທີ່ດິນ) ຜ່ານການເຄື່ອນໄຫວລົງທຶນກໍ່ສ້າງ ແລະ ທຸລະກິດວຽກງານທີ່ດິນເພື່ອພັດທະນາໂຄງການ. ສ່ວນໃຫຍ່ແມ່ນຜ່ານຄວາມຄິດສ້າງສັນແລະຄວາມສາມາດທາງດ້ານການເງິນຂອງນັກລົງທຶນ, ສະທ້ອນໃຫ້ເຫັນໂດຍຜ່ານອັດຕາການລົງທຶນຂອງໂຄງການ. ອັດຕາການລົງທຶນທີ່ໃຫຍ່ກວ່າ, ມູນຄ່າຂອງອະສັງຫາລິມະສັບຈະສູງຂຶ້ນແລະນັກລົງທຶນມີສິດໄດ້ຮັບມູນຄ່າເພີ່ມເຕີມຈາກທີ່ດິນ (ຄວາມແຕກຕ່າງຂອງຄ່າເຊົ່າທີ່ດິນ) ຫຼັງຈາກປະຕິບັດພັນທະທາງດ້ານການເງິນກັບລັດ.

ສະນັ້ນ, ຕ້ອງສ້າງກົນໄກຄວບຄຸມມູນຄ່າເພີ່ມຈາກທີ່ດິນ (ສ່ວນຕ່າງຄ່າເຊົ່າທີ່ດິນ) ໃຫ້ກົມກຽວກັນຜົນປະໂຫຍດລະຫວ່າງລັດ ແລະ ວິສາຫະກິດ.

ເຮັດໃຫ້ຄ່າທໍານຽມການນໍາໃຊ້ທີ່ດິນເປັນພາສີ

ອີກບັນຫາໜຶ່ງທີ່ຕ້ອງຍົກຂຶ້ນມາແມ່ນລັດຄວນເກັບຄ່າທຳນຽມນຳໃຊ້ທີ່ດິນ ແລະ ຄ່າເຊົ່າທີ່ດິນຢ່າງສົມເຫດສົມຜົນ ແລະ ສະເໝີພາບ, ບໍ່ຄວນເກັບເກີນ ແລະ ບໍ່ໃຫ້ສິ່ງໃດໆເລື່ອນລອຍໄປມາ.

ອີງຕາມວິສາຫະກິດຈໍານວນຫຼາຍ, ຄ່າທໍານຽມນໍາໃຊ້ທີ່ດິນໃນປັດຈຸບັນແມ່ນພາລະສໍາລັບເຂົາເຈົ້າແລະຍັງບໍ່ຮູ້ຈັກເພາະວ່າເຂົາເຈົ້າໃຊ້ເວລາດົນນານໃນການຈ່າຍ.

ວິທີການຄິດໄລ່ຄ່ານໍາໃຊ້ທີ່ດິນໃນປັດຈຸບັນແມ່ນເຮັດໃຫ້ທຸລະກິດມີຄວາມຫຍຸ້ງຍາກແລະສ້າງກົນໄກການຮ້ອງຂໍແລະການໃຫ້, ລົບກວນ. ນັກລົງທຶນໂຄງການຕ້ອງເສຍຄ່ານໍາໃຊ້ທີ່ດິນຈໍານວນມະຫາສານ ເທົ່າກັບປະມານ 70% ຂອງຄ່າຊົດເຊີຍການບຸກເບີກພື້ນທີ່, ເກືອບຕ້ອງຊື້ຄືນສິດນໍາໃຊ້ທີ່ດິນເປັນຄັ້ງທີ 2 ແລະພາລະນີ້ໃນທີ່ສຸດກໍ່ຕົກເປັນເຫຍື່ອຂອງຜູ້ຊື້ເຮືອນ. ຕາມນັ້ນແລ້ວ, ຄ່າໃຊ້ຈ່າຍທີ່ດິນກວມອັດຕາສ່ວນຫຼາຍຂອງໂຄງສ້າງຄ່າເຮືອນ, ກວມເອົາປະມານ 10% ຂອງຄ່າຫ້ອງແຖວ, ປະມານ 30% ຂອງລາຄາເຮືອນວິນລາ, ແລະ 50% ຂອງຄ່າເຮືອນວິນລາ. ລັດໄດ້ຮັບລາຍຮັບຈາກຄ່າທຳນຽມນຳໃຊ້ທີ່ດິນເປັນຈຳນວນຫຼວງຫຼາຍ, ແຕ່ໃນໄລຍະຍາວ, ຖ້າມອບທີ່ດິນທັງໝົດ, ແຫຼ່ງລາຍຮັບງົບປະມານອັນໃຫຍ່ຫຼວງນີ້ຈະບໍ່ມີອີກແລ້ວ, ຈະຕ້ອງມີການເພີ່ມເຕີມ ແລະ ທົດແທນອາກອນຊັບສິນ.

Tiền sử dụng đất không nên tận thu - Ảnh 2. — ແທນທີ່ຈະເກັບມັນທັງຫມົດໃນເວລາດຽວກັນ, ຄໍາແນະນໍາຈໍານວນຫຼາຍແນະນໍາໃຫ້ປ່ຽນຄ່າທໍານຽມການນໍາໃຊ້ທີ່ດິນເປັນພາສີ.

ສະນັ້ນ, ບັນດາວິສາຫະກິດຈຶ່ງສະເໜີໃຫ້ມີການກຳນົດຄ່ານຳໃຊ້ທີ່ດິນເປັນອາກອນທີ່ໄດ້ກຳນົດໄວ້ໃນການຫັນປ່ຽນຈຸດປະສົງນຳໃຊ້ທີ່ດິນຈາກທີ່ດິນກະສິກຳເປັນທີ່ດິນທີ່ຢູ່ອາໄສ ອັດຕາພາສີປະມານ 10 – 15%, ຄິດໄລ່ໃນບັນຊີລາຄາທີ່ດິນທີ່ຄະນະກຳມະການປະຊາຊົນແຂວງວາງອອກ, ດັດສົມເປັນແຕ່ລະປີ ໂດຍຄ່າສຳປະສິດການປັບລາຄາທີ່ດິນ (ຄ່າສຳປະສິດ K) ໃຫ້ສອດຄ່ອງກັບລາຄາຕະຫຼາດ. ທັງນີ້, ຈະຮັບປະກັນຄວາມໂປ່ງໃສ, ລົບລ້າງກົນໄກການຂໍ-ອະນຸມັດ, ຫຼຸດຜ່ອນການເກັບຄ່າທຳນຽມນຳໃຊ້ທີ່ດິນທີ່ໜັກໜ່ວງໃນປັດຈຸບັນໃຫ້ຢູ່ໃນລະດັບທີ່ສົມເຫດສົມຜົນກວ່າ. ບົນພື້ນຖານນັ້ນ, ກົດໝາຍວ່າດ້ວຍພາສີຊັບສິນ (ທີ່ດິນ, ທີ່ຢູ່ອາໄສ) ຈະໄດ້ຮັບການເພີ່ມເຕີມ ເພື່ອສ້າງແຫຼ່ງລາຍຮັບໃຫ້ແກ່ງົບປະມານແຫ່ງລັດຂອງບັນດາແຂວງ ແລະ ຕົວເມືອງສູນກາງ.

ເລັ່ງການຄິດໄລ່ຄ່ານຳໃຊ້ທີ່ດິນ, ບັນດານັກຊ່ຽວຊານ ແລະ ວິສາຫະກິດ ສະເໜີໃຫ້ຮັກສາວິທີການເກີນດຸນການຄິດໄລ່ຄ່ານຳໃຊ້ທີ່ດິນ ແລະ ຄ່າເຊົ່າທີ່ດິນ ແລະ ເນື້ອທີ່ດິນທີ່ມີຄວາມສາມາດພັດທະນາ, ຂະໜາດໃຫຍ່ ແລະ ມີມູນຄ່າເກີນ 200 ຕື້ດົ່ງ ເພາະວິທີການປັບຄ່າສຳປະທານທີ່ດິນບໍ່ອະນຸຍາດໃຫ້ນຳໃຊ້ເຂົ້າໃນໂຄງການເຫຼົ່ານີ້. ໃນຄວາມເປັນຈິງ, ເກືອບ 90% ຂອງໂຄງການອະສັງຫາລິມະສັບໃນໄລຍະຜ່ານມາຕ້ອງໃຊ້ວິທີການເກີນດຸນເພື່ອຄິດໄລ່ຄ່າທໍານຽມການນໍາໃຊ້ທີ່ດິນ.

ແຫຼ່ງທີ່ມາ