Hartanah Hanoi: Pusat memegang harga, pinggir bandar menunggu pelarasan

Foto ilustrasi.

Mulai sekarang hingga akhir 2025, bekalan pangsapuri yang ditawarkan untuk dijual di pasaran Hanoi masih akan tertumpu terutamanya dalam segmen A dan B; kepelbagaian produk masih terhad.

Cik Do Thu Hang - Pengarah Kanan Penyelidikan dan Perkhidmatan Perundingan, Savills Hanoi menganalisis bahawa mulai 2026 dan seterusnya, apabila projek perintis menyelesaikan prosedur undang-undang, bekalan baharu di Hanoi akan meningkat dengan mendadak. Dijangkakan dalam tempoh 2026-2027, pasaran Hanoi akan menerima kira-kira 46,600 pangsapuri daripada 43 projek, tetapi kebanyakannya terletak di luar kawasan tengah. Ini mungkin menimbulkan tekanan untuk melaraskan harga, tetapi menurut Cik Hang, pelarasan hanya akan berlaku di kawasan yang mempunyai dana tanah yang banyak dan infrastruktur yang tidak disegerakkan.

"Bagi projek dengan lokasi strategik, dalam tali pinggang 2 dan tali pinggang 3, yang dibangunkan oleh pelabur yang bereputasi, harga berkemungkinan kekal stabil atau meningkat sedikit kerana kekurangan dan permintaan sebenar. Secara umum, bukannya gelombang pengurangan harga di seluruh pasaran, kami akan menyaksikan perbezaan yang jelas mengikut kawasan dan kualiti projek," kongsi Cik Hang.

Untuk meningkatkan bekalan perumahan dan membawa harga perumahan ke tahap yang sesuai untuk kemampuan rakyat, pakar Savills percaya bahawa, secara amnya, Hanoi sedang melaksanakan banyak penyelesaian secara serentak seperti pembaharuan institusi, pembangunan infrastruktur dan projek perumahan perintis... Terutamanya, banyak projek sedang dipertimbangkan untuk dilaksanakan di kawasan di luar 3 - 3.5 tali pinggang. Apabila prosedur selesai dan produk dilancarkan di pasaran, ia akan memberi kesan positif kepada tahap harga.

Walau bagaimanapun, pakar juga mengesyorkan faktor penting: kos penggunaan tanah. Faktor ini pada masa ini menyumbang sebahagian besar daripada jumlah kos. Jika kos ini dikira secara munasabah, memastikan keharmonian kepentingan antara Negeri dan perusahaan, harga perumahan dapat dikurangkan ke tahap yang lebih sesuai dengan kemampuan rakyat untuk membayar.

Pada masa yang sama, mekanisme keutamaan ke atas cukai, kredit atau tanah untuk segmen rumah mampu milik juga perlu untuk menggalakkan pembangunan barisan produk ini.

Dr Nguyen Van Dinh - Pengerusi Persatuan Broker Hartanah Vietnam juga menegaskan bahawa kekurangan bekalan perumahan, terutamanya perumahan mampu milik, adalah akibat yang tidak dapat dielakkan daripada proses pembangunan yang tidak seimbang selama bertahun-tahun. Dasar insentif tanah dan prosedur pelaburan perlu memberi tumpuan kepada pelabur membina perumahan untuk orang yang mempunyai keperluan sebenar dan bukannya hanya menumpukan pada projek mewah.

Dengan trend Hanoi yang mempromosikan pembangunan pengangkutan awam dan mengehadkan kenderaan peribadi di dalam bandar, pakar meramalkan bahawa ia juga mungkin memberi kesan kepada pasaran hartanah, terutamanya di kawasan tengah, tetapi tidak secara negatif sepenuhnya.

Ini adalah proses transformasi bandar yang menyeluruh. Apabila dasar pengawalseliaan kenderaan peribadi dilaksanakan, ia sudah tentu menjejaskan kebolehcapaian kawasan pusat. Walau bagaimanapun, ini tidak bermakna ia akan memberi kesan negatif langsung kepada pasaran hartanah.

Sifat hartanah berkait rapat dengan keperluan untuk digunakan, di mana perumahan sentiasa menjadi keperluan penting. Walaupun cara pengangkutan berubah, orang ramai akan tetap mencari jalan untuk mengakses kawasan yang diperlukan melalui pelbagai pilihan.

Pada masa ini, pasaran masih dalam peringkat memerhati dan menganalisis kesan perubahan dalam infrastruktur dan trafik. Menurut penilaian Savills, di beberapa kawasan seperti suku lama, jika diorientasikan dan dieksploitasi secara berkesan untuk tujuan seperti pelancongan dan perdagangan, nilai hartanah boleh dikekalkan sepenuhnya, malah meningkat.

Permintaan perumahan masih sangat tinggi di bandar besar seperti Hanoi. Oleh itu, walaupun dalam konteks perubahan cara pengangkutan, pasaran hartanah masih mempunyai mekanisme menyesuaikan diri dan menyesuaikan diri untuk memenuhi keperluan ini. Walau bagaimanapun, kerana ini adalah proses yang kompleks dengan banyak faktor yang berkaitan, adalah perlu untuk terus memantau dan menilai pada masa akan datang, bukannya membuat kesimpulan awal tentang kesan langsung ke atas nilai hartanah pada masa ini - pakar Savills dianalisis.

Satu lagi trend yang sedang diperhatikan hari ini ialah walaupun pelabur asing menunjukkan minat terhadap hartanah kediaman, FDI dalam segmen ini tidak benar-benar meletup. Menjelaskan perkara ini, Cik Do Thu Hang menganalisis bahawa faktor asas Vietnam sangat menarik di mata pelabur asing, termasuk penduduk muda, pembandaran pesat, peningkatan pendapatan, dan prospek ekonomi yang positif. Pemerhatian Savills juga menunjukkan bahawa pelaburan langsung asing dalam hartanah kediaman mempunyai kehadiran yang jelas di Hanoi, Ho Chi Minh City, Hai Phong...

Walau bagaimanapun, untuk menarik FDI ke dalam segmen perumahan untuk membangun dengan lebih kukuh, adalah perlu untuk memendekkan dan menjadikan proses pelesenan dan kelulusan projek dengan lebih telus. Kepantasan prosedur pelaburan adalah kelebihan daya saing terbesar untuk mengekalkan dan menarik aliran modal antarabangsa.

Sejak awal tahun, pasaran hartanah Hanoi telah mencatatkan tanda-tanda pemulihan dengan bekalan yang bertambah baik tetapi paras harga masih berada pada paras yang tinggi. Undang-undang penting mengenai perniagaan tanah, perumahan dan hartanah telah dikeluarkan dan akan berkuat kuasa mulai Ogos 2024. Walau bagaimanapun, untuk digunakan secara serentak dan berkesan dalam amalan, masih memerlukan masa untuk pengeluaran penuh dokumen panduan dan pelaksanaan khusus.

Pada masa ini, banyak projek sedang memasuki peringkat penyiapan undang-undang, kelulusan reka bentuk, kewajipan kewangan, dll. Langkah ini memerlukan masa untuk memastikan ketelusan dan prosedur yang betul. Walaupun kemajuan telah dipercepatkan, masih terdapat kelewatan untuk bekalan sebenar memasuki pasaran.

Menurut Profesor Madya Dr Tran Kim Chung - Bekas Timbalan Pengarah CIEM (Institut Pusat Pengurusan Ekonomi), harga hartanah tidak lagi didorong oleh permintaan sebenar tetapi sebahagian besarnya didorong oleh kos input, terutamanya kos tanah dan masa untuk menyelesaikan prosedur. Jika Negeri tidak mempunyai langkah yang kukuh untuk mengurangkan kelewatan dalam kelulusan projek, harga perumahan akan mempunyai sedikit peluang untuk menurun, walaupun apabila bekalan bertambah baik.

Sumber: https://vtv.vn/bat-dong-san-ha-noi-trung-tam-giu-gia-vung-ven-cho-dieu-chinh-100250926162302526.htm